Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 736 คน
     ถ้าร่างผังเมือง กทม ใหม่ ออกมา จะส่งผลร้ายมหาศาล
Make Money, February 2012 p.84-85

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@area.co.th
http://www.facebook.com/dr.sopon

          ผังเมืองปัจจุบันของกรุงเทพมหานครหมดอายุลงไปแล้ว และกำลังจะมีร่างผังเมืองใหม่ แต่ร่างใหม่นี้จำกัดการก่อสร้างมากมาย จนแทบจะแช่แข็งกรุงเทพมหานคร ไม่ให้ก่อสร้างใด ๆ ยกเว้นอาคารเล็ก ๆ ทั้งที่เราควรทำกรุงเทพมหานครของเราให้หนาแน่น จะได้ไม่กระจายที่อยู่อาศัยบุกรุกเข้าไปในชนบท

กลัวความหนาแน่น
          ในผังเมืองฉบับปัจจุบันที่ยังไม่หมดอายุ กำหนดให้การสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (เกิน 10,000 ตารางเมตร) ในพื้นที่ ย.3 และ ย.4 ต้องตั้งอยู่บนที่ดินที่มีถนนผ่านหน้ากว้าง 30 เมตร ซึ่งเท่ากับการรอนสิทธิที่ผังเมืองเดิมไม่เคยกำหนดไว้ ในร่างผังเมืองใหม่ยังมีการกำหนดว่าอาคารใหญ่ ต้องตั้งอยู่บนถนนขนาด 16 เมตร แทนที่จะเป็น 10 เมตรเช่นผังเมืองฉบับปัจจุบัน แสดงว่ามีการรอนสิทธิหนักกว่าเก่าเสียอีก
          นักผังเมืองไทยบางท่านอาจพยายามขายแนวคิดทำเมืองให้หลวม เพื่อให้เหลือพื้นที่ให้ลูกหลานในวันหน้า จึงพยายามจำกัดความสูง กำหนด OSR ให้มาก ๆ ไว้ แต่ในความเป็นจริง เป็นการทำลายทั้งคนรุ่นนี้และคนรุ่นหลัง เพราะเมื่อไม่สามารถสร้างในเมืองได้ การพัฒนาก็ไหลบ่าไปจังหวัดรอบนอกที่ผังเมืองเข้มข้นน้อยกว่า ส่งผลให้สาธารณูปโภคต่าง ๆ ก็ขยายตัวออกไปไม่สิ้นสุด ประชาชนที่จะหาซื้อบ้านก็ต้องออกจากบ้านแต่เช้ามืดและกลับบ้านมืดค่ำ เสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางมาก พร้อมกับทำลายสิ่งแวดล้อม
          เราควรจะคิดเหมือนมหานครที่เจริญแล้วอื่น ๆ เช่น สิงคโปร์ ที่มีขนาดที่ดินเพียงหนึ่งในสามของกรุงเทพมหานคร แต่สามารถพัฒนาให้หนาแน่นแต่ไม่แออัดจนกลายเป็น Garden City มหานครนิวยอร์ก เซี่ยงไฮ้ ฯลฯ ก็เช่นกัน ต่างเน้นการพัฒนาในแนวดิ่ง เพื่อให้การใช้ประโยชน์ที่ดินในใจกลางเมืองเกิดประโยชน์สูงสุด และรักษาพื้นที่รอบนอกไว้เป็นเสมือนปราการสีเขียว (Green Belt) เก็บไว้ให้ลูกหลานในอนาคต

คิดผิดกับแนวคิดทำเมืองให้หลวม
          การคิดทำเมืองให้หลวม ไม่อนุญาตให้ก่อสร้างอาคารสูงหรือทาวน์เฮาส์ สร้างปัญหาแก่ทุกฝ่าย คนรุ่นเราก็เดือดร้อนต้องไปอยู่ไกลๆ โดยเฉพาะคนส่วนใหญ่ที่เป็นคนชั้นกลางและผู้มีรายได้น้อย ที่แทบไม่สามารถซื้อทาวน์เฮาส์หรือบ้านราคาย่อมเยาในเขตกรุงเทพมหานครได้ การคิดอย่างนี้ยังเป็นการผลักภาระไปให้จังหวัดใกล้เคียง และยังทำให้ต้องขยายสาธารณูปโภคออกไปไกล ๆ อย่างไม่สิ้นสุด ที่สำคัญคือต้องเสียต้นทุนเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล
          การคิดทำให้เมืองหลวมยังเป็นการคิดที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง บางท่านอาจกลัวว่าเราจะอยู่กันหนาแน่นจนเกินไป เราก็ลองนึกถึงนครนิวยอร์ก กรุงโตเกียว เกาะสิงคโปร์ หรือเกาะฮ่องกง เขาก็อยู่กันได้ดี ประเด็นอยู่ที่การจัดภูมิทัศน์ให้สวยงามเพื่อลดทอนความหนาแน่น และการจัดการอย่างไรให้เหมาะสมต่างหาก  เราควรคิดวางแผนบริหารนครของเราให้น่าอยู่ ไม่ใช่แก้ (เขี่ย) ปัญหาด้วยการทำเมืองให้หลวม เขตเมืองของกรุงเทพมหานครลามไปถึงนนทบุรี ปทุมธานี อยุธยา ฉะเชิงเทรา สมุทรสงคราม และนครปฐมแล้ว การปล่อยให้เมืองลามออกไปเรื่อย ก็เหมือนการแพร่ของเชื้อ “มะเร็ง” นั่นเอง

ต้องกล้าเวนคืน
          การเวนคืนจำเป็นสำหรับการวางผังเมือง และรัฐบาล (ท้องถิ่น) สามารถเวนคืนโดยให้เกิดประโยชน์ต่อทุกฝ่าย ในกรณีทั่วไปการเวนคืนที่จ่ายค่าทดแทนตามราคาตลาดก็ถือว่า “บุญแล้ว” แต่การเวนคืนในแนวใหม่ของผังเมืองยังสามทารถจ่ายค่าทดแทนให้สูงกว่าราคาตลาดได้ในระดับหนึ่ง
          โดยปกติการเวนคืนเพื่อขยายถนนนั้น รัฐบาลมักเน้นการเวนคืนที่ดินในส่วนที่จะขยายถนน ในที่นี้จึงเสนอให้รัฐบาลเวนคืนที่ดินกินลึกไปอีกระดับหนึ่ง เช่น แทนที่จะเป็นเพียงข้างละ 20 เมตร ก็เวนคืนถึงข้างละ 40 เมตร ที่ดิน 20 เมตรแรกอาจเสียค่าเวนคืนสูง ส่วน 20 เมตรหลังมักมีราคาถูก เมื่อถัวเฉลี่ยแล้วราคาจึงถูกกว่า และเมื่อถนนที่ขยายใหม่แล้วเสร็จ ราคาที่ดินที่เหลือยิ่งถีบตัวสูงขึ้น เท่ากับรัฐบาลกำไร และยังอาจเหลือที่ดินริมถนนไว้ส่วนหนึ่งเพื่อใช้เป็นสวนสาธารณะ เป็นต้น

ต้องกล้าชดเชย-กล้าได้
          พื้นที่บางแห่งผังเมืองมักห้ามการก่อสร้าง เช่น อยู่ใกล้เขตพระราชฐานหรือโบราณสถานต่าง ๆ ซึ่งเป็นสิ่งที่เข้าใจได้ แต่บางแห่งเข้าใจได้ยาก เช่น บริเวณริมถนนบางเส้น กำหนดห้ามก่อสร้างในระยะ 15 เมตรแรกจากเขตทาง หรือการ “สาป” บางกระเจ้าไม่ให้สร้างตึกสูง เพื่อเป็น “ปอด” ของคนกรุงเทพมหานคร การรอนสิทธิเพื่อส่วนรวมเช่นนี้ รัฐบาลควรชดเชยค่าเสียหายให้แก่เจ้าของที่ดิน
          ในทางตรงกันข้าม หากผังเมืองใหม่กำหนดให้สามารถก่อสร้างได้เกินกว่าผังเมืองเดิม เพื่อทำเมืองให้แน่น เติบโตแนวดิ่ง แทนแนวราบเพื่อการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ดีที่สุด รัฐบาลก็ควรจัดเก็บภาษี เช่น หากปกติสร้างได้เพียง 10,000 ตารางเมตร แต่ผังเมืองใหม่กำหนดให้สร้างได้เป็น 20,000 ตารางเมตร ส่วนที่เกินจากเดิม ซึ่งถือเป็นกำไร ก็ควรจะนำมาเสียภาษี และเจ้าของที่ดินก็คงยินดีที่จะเสียภาษี เพราะเป็นการเสียภาษีบนพื้นฐานของ Win Win คือต่างคนต่างได้รับประโยชน์

วางผังเมืองเชิงรุก
          แนวคิดในการวางผังเมืองเชิงรุกเกิดขึ้นทั่วไป ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา มะนิลา ได้แปลงค่ายทหารใจกลางเมืองมาเป็นศูนย์การค้า เพราะรัฐบาลพลเรือนไม่ต้องใช้ทหารคอยค้ำอำนาจเช่นมากอสในอดีต การนำที่ดินใจกลางเมืองแปลงใหญ่ ๆ เช่น ท่าเรือคลองเตย ค่ายทหารเกียกกาย สนามม้า ฯลฯ มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ จะสามารถสร้างเป็นใจกลางเมืองใหม่ New CBD (Central Business District) ได้ เช่น ที่ดินแถวสนามเป้าขนาด 900 ไร่ หากใช้พื้นที่ 60% มาก่อสร้าง ก็จะสามารถสร้างอาคารขนาดธนาคารกรุงเทพ สำนักงานใหญ่สีลมถึง 60 ตึก แถมยังสามารถนำรถไฟฟ้าเลี้ยวเข้ามาเป็น Light Rail แบบสิงคโปร์ หรือเชื่อมทางพิเศษกับทางยกระดับอุตรภิมุข (ดอนเมืองโทล์เวย์) ได้อีกด้วย
          ในอีกฟากหนึ่งของมหานครเช่นหนอกจอก ก็อาจสร้างเมืองใหม่โดยการเวนคืนนาสัก 50 ตารางกิโลเมตรหรือ 30,000 ไร่เศษ ๆ มาสร้างเป็นเมืองบริวาร ให้เชื่อมต่อกับกรุงเทพมหานครด้วยทางยกระดับหรือรถไฟฟ้าโดยห้ามการเชื่อมทาง เพื่อป้องกันปัญหาการขยายตัวของเมืองอย่างไรขีดจำกัด ซึ่งเท่ากับการทำลายสิ่งแวดล้อมอยู่ทุกเมื่อเชื่อวัน
          แนวคิดการวางผังเมืองเชิงรุกเช่นนี้ กรุงเทพมหานครย่อมไม่อาจคิดไปถึงเนื่องจากเป็นองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ไม่ได้ควบคุมระบบสาธารณูปโภคใด ๆ จึงส่งผลให้ผังเมืองเป็นเพียงการขีดสี ขีดเส้นที่ไม่อาจแก้ไขปัญหาการใช้ที่ดินหรือก่อให้เกิดการวางผังเมืองที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม และทำได้ในขอบเขตจำกัดด้วยการเน้นลูกเล่นประเภท Bonus System และ Transfer Right ดังกล่าว

ทำรถไฟฟ้าในเมือง
          ถ้าคิดจะทำรถไฟฟ้าก็ทำในเขตเมือง บางบริเวณหนาแน่นนัก ก็อาจเป็นรถไฟฟ้ารางเล็ก/เบา อย่างที่ทำในสิงคโปร์ การสร้างรถไฟฟ้าในเขตเมืองจะเป็นกำลังผลักดันให้เกิดการพัฒนาที่ดินตามมา ผมศึกษาพบว่าราคาที่ดินริมเส้นทางรถไฟฟ้าโดยเฉพาะบริเวณใกล้ตัวสถานีจะเพิ่มค่าประมาณ 7-8% มากกว่าที่ดินที่ไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน ซึ่งเพิ่มขึ้นเพียงปีละ 4-5%
          การที่รถไฟฟ้าช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดิน เราจึงควรเวนคืน ซื้อที่ดินหรือจัดรูปที่ดินบริเวณใกล้เคียงให้มีประสิทธิภาพ เราอาจใช้มูลค่าที่เพิ่มขึ้นมาชดเชยการขาดทุนจากการให้บริการรถไฟฟ้าในฐานะสาธารณูปโภคเพื่อมวลชน

          ผมขอย้ำอีกครั้งว่า ถ้าเราคิดทำเพื่อลูกหลานของเราจริง เราต้องทำให้เมืองแน่นอย่างมหานครสำคัญทั้งหลายของโลก เมื่อเมืองหนาแน่น รอบนอกไม่ค่อยมีใครไปอยู่ พื้นที่รอบนอกก็อาจกลายเป็นพื้นที่อนุรักษ์หรือพื้นที่สีเขียวไปโดยปริยายโดยไม่ต้องบังคับเอาเช่นที่เป็นอยู่ในขณะนี้ กรุงเทพมหานครก็จะน่าอยู่ มีระเบียบมีประสิทธิภาพ ลูกหลานในวันหน้าก็จะได้มีโอกาสพัฒนากรุงเทพมหานครให้ดียิ่งขึ้นต่อไป

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่