Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 965 คน
     คุณรู้ไหมราคาที่ดินแพงสุดอยู่ที่ไหน
Make Money, December 2011 p.84-85

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
www.facebook.com/dr.sopon  Email: sopon@area.co.th 

          ปี 2554 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4.0% ซึ่งเป็นการเติบโตสวนกระแส แพงสุดที่สยามสแควร์ ราคา 1.4 ล้านบาทต่อตารางวา แนวโน้มยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องแม้น้ำท่วม
          ผมในฐานะประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในไทยตั้งแต่ปี 2537 สำรวจพบว่า แปลงที่ดินที่มีราคาสูงสุดคือบริเวณสยามพารากอน บริเวณสยามสแควร์ บริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้า ชิดลม และบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต ตามแนวดังกล่าวนี้ ราคาที่ดินที่ประเมินได้เป็นเงิน 1.4 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ ไร่ละ 560 ล้านบาท หรือหากใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาท วางบนพื้นที่ขนาด 1 ตารางวา จะต้องวางธนบัตรจำนวน 4 ชั้น ซึ่งนับว่าเป็นการ “นั่งบนกองเงินกองทอง” โดยแท้
          หากเทียบกับปี 2553 ราคาที่ดินบริเวณนี้ได้รับการประเมินไว้เป็นเงิน 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา นับว่าเพิ่มขึ้นถึง 17% ภายในเวลา 1 ปี ซึ่งถือว่าสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้นับเท่าตัว สาเหตุที่ราคาที่ดินแพงในย่านใจกลางเมืองและมีราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก ก็เพราะการมีรถไฟฟ้าใจกลางเมือง โดยเฉพาะบริเวณสยามสแควร์ เป็นจุดเชื่อมรถไฟฟ้าสองสาย จึงทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นค่อนข้างต่อเนื่อง
          ที่ดินที่มีราคาสูงรอง ๆ ลงมาได้แก่ ที่ดินติดถนนวิทยุ ถนนสีลม และติดถนนราชดำริ ตรงบริเวณสถานีรถไฟฟ้า มีราคาเป็นเงินตารางวาละ 1.1 ล้านบาท ส่วนที่ดินติดถนนติดถนนสุขุมวิทช่วงต้น เช่น บริเวณอาคารไทม์สแควร์ และตลอดแนวถนนสาทร มีราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท
          ราคาทั้งหมดนี้เป็นราคาที่ประเมินตามราคาตลาดที่แท้จริง ไม่ใช่ราคาประเมินเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมธนารักษ์ ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาด แต่ไม่มีสัดส่วนแน่นอนว่าต่ำกว่าเท่าไหร่ เพราะขึ้นอยู่กับการกำหนดของคณะกรรมการแต่ละท้องถิ่น และราคาตลาดที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินนี้ อาจจะต่ำกว่าราคาเรียกขาย ซึ่งมักมีการเรียกขายสูงเกินจริง เช่น ในปัจจุบันมีการเรียกขายที่ดินบางแปลงสูงถึง 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว
          สำหรับราคาที่ดินที่ถูกที่สุด ได้แก่บริเวณถนนเลียบคลอง 13 ตรงบริเวณ กม.5 ที่ดินขนาด 4 ไร่ มีราคาตารางวาละเพียง 2,600 บาท หรือ ไร่ละ 1.04 ล้านบาท ส่วนที่ดินขนาด 4 ไร่ที่อยู่ถนนบางไทรตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพ ราคาประมาณ 4,600 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1.84 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะมีข้อจำกัดในการก่อสร้างเพราะตั้งอยู่ตรงข้ามกับศูนย์ศิลปาชีพ จะสังเกตได้ว่า ที่ดินชานเมืองที่ไม่ค่อยมีสาธารณูปโภค เช่น แถวเลียบคลอง 13 แถวลำต้อยติ่ง แถวรังสิต-วังน้อย และแถวประชาสำราญ ราคากลับทรงหรือแทบไม่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ที่ดินในใจกลางเมือง ราคากลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะบริเวณใกล้แนวรถไฟฟ้า เป็นต้น
          บริเวณที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 15 ปีก็คือแถวสยามสแควร์ที่แต่เดิมมีราคา 0.43 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2539 และเพิ่มเป็น 1.4 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2554 ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่าสีลม ซึ่งแต่เดิมมีราคาแพงที่สุด ทั้งนี้เพราะสีลมเป็นศูนย์กลางทางการเงิน ซึ่งมักใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารสำนักงานมากกว่า ส่วนย่านสยาม ชิดลมและเพลินจิตมักใช้ที่ดินก่อสร้างศูนย์การค้าที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่านั่นเอง
          ปี 2554 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4.0% เมื่อเทียบกับปี 2553 ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก แต่ในปี 2553 ราคาที่ดินกลับเพิ่มสูงถึง 4.4% ทั้งนี้สาเหตุที่ราคาเพิ่มขึ้นมากในปีก่อนก็เพราะการส่งออกดี ทำให้เศรษฐกิจของประเทศดี จึงมีผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาก ราคาที่ดินก็สูงขึ้น แม้จะมีวิกฤติทางการเมืองเมื่อเดือนพฤษภาคม 2553 หรือแม้แต่ดอกเบี้ยและภาษีอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในปี 2553 ก็ตาม
          อย่างไรก็ตามราคาที่ดินเคยตกต่ำลงอย่างชัดเจนในปี 2540-2541 ถึง 12.6% และ 10.8% ตามลำดับ แต่หลังจากนั้นราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นจนสูงสุดต่อปีในปี 2548  และนับแต่ปี 2549 เป็นต้นมา ราคาที่ดินก็ยังเพิ่ม แต่ ณ อัตราที่ลดลงตามลำดับ มาดีขึ้นอีกครั้งหนึ่งในปี 2553
          ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า ราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เช่น บริเวณแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสแถวสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต ราคาเพิ่มขึ้น 16.7% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ส่วนตลอดสายของบีทีเอส ราคาเพิ่มขึ้น 128% ในรอบปี 2548-2554 หรือเฉลี่ยทั้งสายปีละ 21.3% โดยเฉพาะปี 2553-2554 ราคาเพิ่มขึ้นทั้งสายประมาณ 11.7% ส่วนต่อขยายก็เพิ่มขึ้น เช่น แบริ่ง เพิ่มถึง 14.8% บางหว้าเพิ่ม 12.6% ในรอบปีที่ผ่านมาเช่นกัน สำหรับที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ที ราคาก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 14.4% ในรอบปีที่ผ่านมา
          จะเห็นได้ว่าน้ำท่วม ไม่ได้ส่งผลต่อราคาที่ดินใจกลางเมืองเลย แม้แต่ราคาทิ่ดินนอกเมืองในเขตน้ำท่วม ก็ไม่มีปัญหาว่าราคาจะตก ท่านใดสนใจบทวิเคราะห์นี้สามารถดูได้ที่ AREA แถลงฉบับที่ 106/2554: 25 พฤศจิกายน 2554 เรื่อง “อย่าวิตก . . . น้ำท่วมไม่ทำให้ราคาบ้านตกต่ำ” ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement276.htm

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่