Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,042 คน
     ราคาประเมินทางราชการกับทำที่ดินที่แพงที่สุด
Make Money, January 2012, p.84-85

ดร.โสภณ พรโชคชัย *

          เมื่อเร็ว ๆ นี้ กรมธนารักษ์เปิดเผยว่าราคาประเมินของทางราชการแพงที่สุดคือบริเวณถนนสีลม ราคาตารางวาละ 850,000 บาท ขณะที่แถวสยามสแควร์ราคาตารางวาละ 800,000 บาทนั้น ราคาดังกล่าวเป็นราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ส่วนราคาตลาดที่แพงสุดอยู่สยามสแควร์ 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนสีลมถูกกว่า ตารางวาละ 1.1 ล้านบาท ขณะที่บางคนอาจเรียกขายสูงสุดถึงเกือบ 2.0 ล้านบาทต่อตารางวา
          ในความเป็นจริง ราคาประเมินของทางราชการ หรือราคาที่กรมธนารักษ์ประเมินไว้ มีชื่ออย่างเป็นทางการว่า “บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม” นั้น ทางราชการปรับปรุงทุกรอบ 4 ปี บัญชีราคานี้มีไว้เพื่อการคำนวณภาษีโดยเฉพาะในกรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่าง ๆ เช่น การซื้อขาย การจำนอง และการโอนทรัพย์สินในกรณีอื่น ๆ ฯลฯ
บัญชีราคานี้ไม่ใช่ราคาตลาด ไม่มีความสัมพันธ์กับราคาตลาดโดยตรง ส่วนมากจะต่ำกว่าราคาตลาด แต่ไม่มีสัดด่วนที่แน่นอน ที่ผ่านมาบางแห่งอาจสูงกว่าราคาตลาดบ้างก็เป็นได้ ซึ่งอาจเป็นเพราะการคำนวณผิด ซึ่งทางราชการก็เปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียสามารถร้องต่อกรมธนารักษ์ให้แก้ไขราคาให้สอดคล้องกับความเป็นจริงได้
          ด้วยเหตุนี้ เราไม่สามารถนำราคาประเมินทางราชการนี้ไปใช้เพื่ออ้างอิงประกอบการซื้อ-ขายทรัพย์สินได้เลย ใครที่นำไปใช้อ้างอิงดังกล่าว หากไม่ใช่เพราะความไม่รู้ ก็อาจมีความฉ้อฉลบางประการที่ประสงค์ให้ได้ราคาตามที่ตนประสงค์ ในการซื้อขายจริง สมควรลงทุนว่าจ้างผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมืออาชีพ ทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาดที่เหมาะสมประกอบการลงทุน
          การที่ในบางบริเวณราคาประเมินของทางราชการเพิ่มขึ้นนับเท่าตัวในการประเมินของกรมธนารักษ์นั้น อาจทำให้เกิดความไขว้เขวได้ การเพิ่มขึ้นนี้เป็นเพราะราคาแต่เดิมเป็นราคาที่ดินตาบอด หรือที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม แต่ต่อมากลายมาเป็นที่ดินในโครงการบ้านจัดสรรหรือมีถนนหลวงตัดผ่าน ทำให้ราคาพุ่งขึ้น ปกติราคาที่ดินตาบอดจะต่างจากราคาที่ดินปกติประมาณ 3 เท่าในย่านชานเมืองเมื่อมีถนนตัดผ่าน ในแต่ละปีมีการตัดถนนใหม่ มีการสร้างบ้านจัดสรรใหม่ๆ ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเสมอตามการพัฒนา ดังนั้นผู้เกี่ยวข้องจึงควรสังวรข้อมูลนี้และไม่ควรให้ใครมาหลอกโดยอ้างว่าราคาประเมินทางราชการสูงขึ้นมากแล้ว จึงจะขึ้นราคาที่ดินหรือทรัพย์สินที่จะขาย
          สำหรับราคาประเมินทางราชการสำหรับบ้านหลังเดิมหรือทรัพย์สินในโครงการจัดสรรเดิม หรือที่นาตามสภาพเดิม อาจไม่มีการปรับเพิ่ม หรือปรับเพิ่มไม่มากนัก เพราะนักการเมืองระดับชาติและนักการเมืองท้องถิ่นต้องการเอาใจประชาชน ไม่ต้องการให้เสียภาษีสูงมากนัก และบางครั้งผู้มีอำนาจทางการเมืองก็อาจมีที่ดินอยู่เป็นจำนวนมาก จึงไม่อยากให้ตนเองต้องเสียภาษีสูงมากนัก แต่หากเป็นราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดว่าราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 4% ต่อปี
          ราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนี้ไม่สามารถนำมาอ้างอิงเพื่อการซื้อขายในท้องตลาดได้ อย่างไรก็ตามในอดีตที่ผ่านมา ราคาประเมินทางราชการในบางพื้นที่อาจสูงกว่าราคาในท้องตลาดบ้าง ซึ่งหากประชาชนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเห็นความผิดปกติกรณีนี้ ซึ่งอาจทำให้ต้องเสียภาษีสูงเกินราคาซื้อขายจริง ก็อาจไปขอให้ทางราชการพิจารณาทบทวนให้สอดคล้องกับความเป็นจริงได้
          สำหรับราคาที่แพงที่สุดที่ทางกรมธนารักษ์ ระบุเป็นย่านสีลมนั้น ก็คงเพราะว่าสีลมเป็นศูนย์ธุรกิจการเงิน สำคัญที่สุดของประเทศไทย (Central Business District หรือ Financial District) อย่างไรก็ตามหากพิจารณาถึงตลาดที่ดินในความเป็นจริง จะพบว่า สีลมเป็นพื้นที่ที่เหมาะกับการพัฒนาที่ดินเป็นอาคารสำนักงาน ซึ่งให้ผลตอบแทนต่ำกว่าการพัฒนาที่ดินเป็นศูนย์การค้าเช่นที่สยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต ดังนั้นราคาที่ดินบริเวณสีลมจึงน่าจะมีราคาต่ำกว่าที่สยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต
          ในอีกแง่หนึ่งที่ดินบริเวณสีลมก็สามารถนำมาพัฒนาเป็นศูนย์การค้าได้ แต่คงจะมีโอกาสจำกัดกว่า เพราะแหล่งศูนย์การค้าสำคัญ (Retail Centre) ของกรุงเทพมหานครหรือประเทศไทยอยู่แถวสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต บริเวณสีลมหรืออื่น ๆ จึงไม่สามารถศูนย์การค้าขึ้นมาทดแทนพื้นที่เดิมนี้ได้  ค่าเช่าที่พึงได้จากการพัฒนาเป็นศูนย์การค้า จึงจะได้น้อยกว่า ดังนั้นราคาที่ดินที่สีลมจึงควรต่ำกว่าบริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต นั่นเอง
          ด้วยเหตุนี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงประเมินราคาที่ดินตามศักยภาพที่สามารถซื้อขายกันในท้องตลาด ว่าที่ดินที่สยามสแควร์แพงกว่าราคาที่ดินที่สีลม (1.4 ล้านบาทต่อตารางวา และ 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา) อย่างไรก็ตามในอดีตที่ผ่านมาบริเวณสีลมเคยมีราคาสูงกว่าบริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต โดยในปี 2537 ราคาที่ดินที่สีลมราคา 450,000 บาทต่อตารางวา ในขณะที่บริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต ราคาเพียง 400,000 บาทต่อตารางวา ความผันผวนเช่นนี้เกิดขึ้นเพราะรถไฟฟ้าบีทีเอส ที่ส่งผลให้บริเวณสยามสแควร์ ซึ่งเป็นสถานีเชื่อมต่อกลายเป็นศูนย์กลางสำคัญ และราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
          อนึ่ง ราคาซื้อขายจริงของที่ดินบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิต อาจมีบางแปลงขายได้ประมาณ 1.5 - 1.6 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ก็เป็นแปลงเล็ก ๆ และเป็นข้อยกเว้น นอกจากนี้ยังมีบางแปลงเรียกขายในราคาเกือบ 2.0 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ก็ยังไม่สามารถขายได้ ดังนั้นราคาตลาดที่แท้จริงควรเป็นเงิน 1.4 ล้านบาท ณ ปี 2554 และ 1.5 ล้านบาท ณ ปี 2555 นั่นเอง

* ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในประเทศไทยและมีฐานข้อมูลที่ใหญ่และต่อเนื่องที่สุดในประเทศไทย สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทย และอาเซียน และยังเป็นผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) facebook.com/dr.sopon  sopon@area.co.th

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่