Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 489 คน
     อสังหาริมทรัพย์ตากอากาศกับประเทศสแกนดิเนเวีย
Make Money, June 2011 p.84-85

ดร.โสภณ พรโชคชัย *i

          สินค้าอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศไทยจะขายได้ในสากลโดยเฉพาะประเทศสแกนดิเนเวียได้มากเพียงใด เราจะขายสินค้าอสังหาริมทรัพย์ให้ชาวต่างประเทศอย่างเป็นธรรมได้อย่างไร
          ที่ผ่านมาประเทศสแกนดิเนเวียมีบทบาทสำคัญในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ในภาวะขณะนี้ที่เศรษฐกิจในกลุ่มประเทศสแกนดิเนเวีย อันประกอบด้วย นอรเวย์ สวีเดน ฟินแลนด์และเดนมาร์ก จะตกต่ำ แต่ก็ยังมีกำลังซื้ออยู่พอสมควร
          จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เมื่อสองปีที่ผ่านมาที่ประเทศสวีเดนพบว่า
          1. ประเทศที่เป็นที่นิยมสูงสุด ได้แก่ สเปน โดยมีผู้สนใจซื้อ 25% รองลงมาคือประเทศไทย 20% อิตาลี 16% และฝรั่งเศษ 14% ที่เหลือเป็นประเทศอื่น ๆ ทั้งโครเอเทีย โปรตุเกส สหรัฐอเมริกา เม็กซิโก ออสเตรเลีย เป็นต้น
          2. โดยทั่วไปจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ตากอากาศในต้นปี 2554 แต่สำหรับผู้ซื้อในประเทศไทย สนใจจะซื้อเร็วกว่านั้นเล็กน้อยคือกลางปี 2553 อย่างไรก็ตามก็ไม่พบว่ามีคนสนใจซื้ออสังหาทรัพย์ตากอากาศในประเทศไทยเร็วกว่าประเทศอื่นอย่างมีนัยสำคัญแต่อย่างใด
          3. ราคาเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศที่มีผู้สนใจซื้อนั้น ประสงค์จะซื้อ ณ ราคา 7.561 ล้านบาท โดยในกรณีประเทศไทย ราคาที่มีผู้สนใจซื้อนั้นต่ำสุด คือประมาณ 6.167 ล้านบาทโดยเฉลี่ย และสูงสุดในกรณีฝรั่งเศส 12.4 ล้านบาท
          4. อาจกล่าวได้ว่าผู้ซื้อนั้นโดยเฉลี่ยเป็นผู้ที่มีอายุใกล้เคียงเกษียณอายุ คือประมาณ 53.5 ปี อย่างไรก็ตามจากการสำรวจในรายละเอียดไม่พบว่าผู้ซื้อในแต่ละประเทศมีอายุที่มีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ
กรณีอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศไทย
          สำหรับอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศของไทยนั้น ผู้สนใจซื้อ มีความเห็นดังนี้
          1. ประมาณ 1 ใน 5 ของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ตากอากาศ สนใจประเทศไทย
          2. ผู้สนใจซื้อสินค้าอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศประสงค์จะซื้อในราคาเฉลี่ย 6.556 ล้านบาท และในรายละเอียดพบว่า มีผู้สนใจซื้อ 45% ประสงค์จะซื้อในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท อีก 33% สนใจซื้อในระดับราคา 5-8 ล้านบาท และมีผู้สนใจซื้อในราคาเกิน 8 ล้านบาท ประมาณ 22%
          3. ผู้สนใจซื้อสินค้าอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศนั้น 21% ประสงค์จะซื้อภายในปี 2552 แต่กลุ่มใหญ่ที่สุด (43%) ประสงค์จะซื้อในปี 2553 ประมาณ 21% ประสงค์จะซื้อในปี 2554 และที่ประสงค์จะซื้อในปี 2555 เป็นต้นไปมีอีก 15%
          ดังที่นำเสนอไว้ว่า ภาวะเศรษฐกิจในกลุ่มประเทศสแกนดิเนเวียกำลังตกต่ำ โดยในกรณีเดนมาร์กพบว่า เดนมาร์กมีผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ 201 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือประมาณ 35% ของประเทศไทย ทำให้รายได้ประชาชาติต่อหัวเท่ากับ 4.21 เท่าของไทย หรืออาจกล่าวได้ว่าคนเดนมาร์กร่ำรวยกว่าคนไทยประมาณ 4 เท่า อย่างไรก็ตามเมื่อปี 2553 เดนมาร์กมีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจเพียง 1% ซึ่งถือว่าดีกว่าปีก่อนหน้าซึ่งเศรษฐกิจติดลบ
          ในด้านอสังหาริมทรัพย์ เดนมาร์กเคยมีการเจริญเติบโตด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ รอบล่าสุดในช่วงปี 2544-2549 แต่ว่าตั้งแต่ปี 2551-2552 ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังตกต่ำต่อเนื่องปีละ -10% และ -5% ตามลำดับ อย่างไรก็ตามในปี 2553 ราคาเริ่มหยุดนิ่ง และมีการขยับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ในไตรมาส 3 ของปี 2553 ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ของปีก่อน อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมยังแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลง เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2554 ยังมีธนาคารแห่งหนึ่งชื่อ AMAGER BANKEN ซึ่งเป็นธนาคารใหญ่อันดับ 8 ของเดนมาร์กได้ล้มลง ดังนั้นเศรษฐกิจจึงยังไม่ฟื้นตัวดีนัก แต่กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ตากอากาศในไทยสำหรับผู้มีรายได้สูงของเดนมาร์กยังมีอยู่
          ในการจะขายสินค้าอสังหาริมทรัพย์ให้กับประเทศในกลุ่มนี้ ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจะประสบความสำเร็จได้ควรจะสร้างความน่าเชื่อถือให้กับผู้สนใจซื้อ โดยดำเนินการดังนี้
          1. มีนักวิชาชีพที่ให้การรับรองตรวจสอบเช่น ราคาที่เปิดขายนั้นเหมาะสม อาคารมีการตรวจสอบถูกต้อง แบบอาคารที่ขออนุญาตถูกต้อง เอกสารสิทธิ์มีความถูกต้อง เป็นต้น
          2. มีการจัดทำสัญญาที่ถูกต้อง สามารถตรวจสอบได้ และเป็นสัญญาที่เป็นธรรม
          3. มีการปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) โดยเคร่งครัด เพื่อความไว้วางใจของผู้ซื้อ
          4. ในกรณีที่ประเทศไทยยังไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถอสังหาริมทรัพย์ยกเว้นอาคารชุดพักอาศัย แต่ก็ยังอนุญาตให้ชาวต่างชาติเช่าอสังหาริมทรัพย์ 30 ปี ซึ่งการนี้ย่อมทำให้ค่าเช่าระยะยาว (Leasehold Value) ของอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศของไทยถูกลงกว่าราคาตลาดเป็นอย่างมาก และหากมีการจัดทำสัญญาที่เป็นธรรม ก็เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศไทย น่าจะขายได้ในตลาดโลกอย่างรวดเร็ว
          โดยสรุปแล้ว หากพิจารณาจากพื้นฐานของประเทศ ประเทศไทยยังมีเสน่ห์เป็นอย่างมากในสายตาชาวต่างประเทศ หากการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ไทยมีกรอบความโปร่งใส ก็ย่อมจะขายได้ในตลาดโลกในระยะยาว

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่