Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 607 คน
        บทเรียนที่ดินรัชดาฯ ของกองทุนฟื้นฟู
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ วันที่ 9-11 มิถุนายน 2554 หน้า 37

ดร.โสภณ พรโชคชัย*

          เป็นข่าวดังขึ้นมาอีกแล้ว ที่ดินข้างศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยซื้อคืนจากคุณหญิงพจมานนั้น เชื่อว่าหากขายคงขายได้ขาดทุน และนี่ยังเป็นบทเรียนของการเสพข้อมูลที่ไม่ครบถ้วน ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนเสียประโยชน์ได้!
          กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน กำลังจะเปิดจำหน่ายใบเสนอราคาเพื่อประมูลที่ดินข้างศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย เนื้อที่รวม 33-0-81.8 ไร่ ในระหว่างวันที่ 19 กรกฎาคม 2554 ถึงวันที่ 1 สิงหาคม 2554 และได้กำหนดวันยื่นซองและเปิดซองประกวดราคาในวันที่ 17 สิงหาคม 2554 <1>
          ที่ดินแปลงนี้กองทุนฯ ซื้อคืนมาจากคุณหญิงพจมาน ณ ป้อมเพชร ในราคา 772 ล้านบาท พร้อมด้วยค่าเสียหาย ค่าออกแบบอาคารที่จะก่อสร้างจำนวน 39 ล้านบาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันที่นัดชำระอีกประมาณ 40 ล้านบาท หรือรวมเป็นต้นทุนที่กองทุนฯ ได้จ่ายไปแล้วเป็นเงิน 851ล้านบาท นับถึงปลายปี 2552 <2> หากนับถึงปัจจุบันก็คงเป็นเงินเกือบ 1,000 ล้านบาทเข้าไปแล้ว
          ที่ดินแปลงนี้ซื้อขายตั้งแต่สิ้นปี 2546 ในราคา 772 ล้านบาท ซึ่งเป็นไปตามราคาตลาด แม้กองทุนฯ จะซื้อมาในราคา 2,000 ล้านบาทในอดีตก็ตาม ซึ่งแสดงว่าตีราคาเกินจริงในอดีตที่ผ่านมา ถ้าการซื้อขายไม่ได้ตามราคาตลาดจริง คตส. หรือ คมช. คงฟ้องเอาผิดในประเด็นนี้มากกว่าการเอาผิดในแง่กฎหมายเรื่องสามีในฐานะนายกรัฐมนตรีลงนามให้ภริยาซื้อที่ดิน จนศาลฎีกาแผนกคดีอาญาฯ มีมติ 5 ต่อ 4 ให้ลงโทษพ.ต.ท.ทักษิณ เป็นเวลา 2 ปี โดยไม่รอลงอาญา <3>
          เงินจำนวน 772 ล้านบาทที่รัฐบาลได้ไป ณ สิ้นปี 2546 ถ้าคิดจากดอกเบี้ย 7.5% ตามที่ศาลวินิจฉัยข้างต้น บัดนี้ก็เป็นเงินสูงถึง 1,738 ล้านบาทแล้ว การประมูลซื้อ ณ ปี 2554 จะได้เงินถึงจำนวนนี้หรือไม่ ในฐานะที่ผู้เขียนเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน เชื่อว่า จะไม่สามารถประมูลได้สูงถึง 1,738 ล้านบาท การนี้แสดงให้เห็นว่า การที่กองทุนฯ ซื้อที่ดินคืนมาและทั้งยังเพิ่มต้นทุนที่ดินเป็นเกือบพันล้านจากดอกเบี้ยที่จ่ายไปและค่าออกแบบอาคารของคุณหญิงพจมาน ทำให้กองทุนฯ กลับยิ่งขาดทุนกว่าการขายไปให้กับคุณหญิงพจมานเสียอีก<4>
          ทำไมคุณหญิงพจมานจึงซื้อในราคาตลาดและซื้อในราคาที่สูงกว่าผู้ประมูลรายอื่นในปี พ.ศ.2546 กรณีนี้คงเป็นข้อยกเว้น เนื่องจากผู้ซื้อต้องการซื้อไปสร้างเป็นที่อยู่อาศัย แบบที่จะสร้างคงเป็นคฤหาสน์เพื่อให้สมฐานะ กรณีที่อยู่เหนือกลไกตลาดเช่นนี้ก็คงคล้ายกับกรณีบ้านของคหบดีใหญ่ เช่น บ้านของ มรว.คึกฤทธิ์ ย่านสวนพลูที่ไม่รื้อไปทำอาคารชุดตามความต้องการตลาด เพราะทายาท คงมีฐานะดี ไม่จำเป็นต้องทำเช่นนั้น แต่กลับรักษาสภาพเดิมไว้เป็นอนุสรณ์สถาน เป็นต้น
          ในห้วงหนึ่งของการกล่าวโทษ พ.ต.ท.ทักษิณ มีข่าวร่ำลือหนาหูว่า หลังจากที่ครอบครัวนี้ซื้อที่ดินดังกล่าวไปแล้ว พ.ต.ท.ทักษิณ ก็ใช้อำนาจทางการเมืองแก้ไขข้อกฎหมาย อนุญาตให้ตนสามารถก่อสร้างสูงได้ ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น ข้อนี้ไม่เป็นความจริง อย่างไรก็ตามการชี้ถึงประเด็นนี้อาจมีความอ่อนไหวทางการเมือง แต่ผู้เขียนขอยืนยันในความเป็นกลาง และเขียนตามหลักวิชาการ ไม่ได้มีส่วนสนับสนุนหรือทำลายทางการเมืองแก่ฝ่ายใด
          ความจริงปรากฏว่าข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวยังอยู่จนถึงทุกวันนี้  หากยังจำข่าวเรื่อง “จีนทุ่มงบสร้างศูนย์วัฒนธรรมในไทย” <5> มูลค่า 1,200 ล้านหยวนหรือ 5,600 ล้านบาทข้างศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยนั้น ปรากฏว่าในตอนแรกไม่สามารถสร้างได้เพราะติดข้อกฎหมายนี้ที่ยังไม่เคยมีการยกเลิก  แต่ในที่สุดที่ประชุมคณะรัฐมนตรีก็มีมติให้แก้ไขศูนย์วัฒนธรรมจีน สามารถสร้างอาคารหอประชุม พื้นที่ 2,800 ตามรางเมตร สูง 12.55 เมตร 2 อาคาร  และอาคารอื่น ๆ <6>
          ล่าสุดข่าวเมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน 2553 ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ได้เสนอญัตติร่างข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท บริเวณโดยรอบศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ในท้องที่แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร (ฉบับที่...) พ.ศ... แก่สภากรุงเทพมหานคร  สภาฯ มีมติเห็นชอบแต่งตั้งคณะกรรมการวิสามัญพิจารณา โดยไม่กำหนดระยะเวลาในการพิจารณา <7>
          ดังนั้นข่าวเรื่อง พ.ต.ท.ทักษิณ สั่งแก้ข้อกฎหมายการควบคุมการใช้ที่ดินเพื่อเอื้อประโยชน์ให้กับครอบครัว จึงไม่เป็นความจริง  กรณีนี้ไม่ได้แก้ต่างแทน พ.ต.ท.ทักษิณ แต่เป็นข้ออุทาหรณ์ให้ผู้เกี่ยวข้องในแวดวงวิชาการอสังหาริมทรัพย์ได้ทราบไว้ เพราะในช่วงที่ผ่านมา มีครูบาอาจารย์หลายท่านพูดไปในทำนองเดียวกันนี้ ผู้ที่ไม่ได้ตรวจสอบก็เชื่อตาม ๆ กันไป การขาดการตรวจสอบข้อมูลเป็นจุดอ่อนสำคัญ หากใครไปหลงซื้อที่ดินที่มีข้อจำกัดในการก่อสร้างและมีศักยภาพจำกัดในราคาสูง ก็อาจได้รับความเสียหายในการลงทุน
          อย่างไรก็ตาม ในความเห็นของผู้เขียน การที่ทางราชการจะจำกัดการก่อสร้างใด ๆ ไม่ว่าจะโดยรอบสถานที่สำคัญ หรือริมถนนระยะ 15 เมตรแรกจากเขตทาง หรืออื่นใดในภายหลัง รัฐบาลสมควรชดเชยการด้อยสิทธิ์ที่เกิดขึ้นจากการบังคับใช้กฎหมายด้วย หาไม่ก็จะเป็นการใช้อำนาจบาตรใหญ่ในการกำหนดการใช้ที่ดิน และทำให้เกิดความไม่เป็นธรรมในหมู่ประชาชนนั่นเอง


http://pics.manager.co.th/Images/554000007076201.JPEG

อ้างอิง
<1> จากข่าว “กองทุนฟื้นฟูฯ กำหนดเปิดขายซองประมูลที่ดินรัชดาฯ 19 ก.ค.-1 ส.ค.นี้” ASTVผู้จัดการออนไลน์ 31 พฤษภาคม 2554 ณ www.manager.co.th/stockmarket/viewnews.aspx?NewsID=9540000066335
<2> จากข่าว “ศาลสั่งกองทุนฟื้นฟูฯคืนเงิน ‘คุณหญิงพจมาน’” กรุงเทพธุรกิจ 24 กันยายน 2553 ณ www.bangkokbiznews.com/home/detail/finance/finance/20100924/354546/ศาลสั่งกองทุนฟื้นฟูฯคืนเงินคุณหญิงพจมาน.html
<3> ข่าว “ศาลฏีกาสั่งจำคุก ‘ทักษิณ’ 2 ปี - ‘พจมาน’ รอด” กรุงเทพธุรกิจ 21 ตุลาคม 2551 ณ www.rssthai.com/reader.php?t=local&r=12594
<4> ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทบริเวณโดยรอบศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ในท้องที่แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2532 โปรดดู ณ http://cpd.bangkok.go.th:90/bma/bmalaw/Reg1.24.htm
<5> ข่าว “จีนทุ่มงบสร้างศูนย์วัฒนธรรมในไทย” ณ หนังสือพิมพ์เดลินิวส์ 11 พฤศจิกายน 2553 ณ http://thairecent.com/Education/2010/750324
<6> ข่าว “กทม.เว้นข้อบัญญัติ ครม.ให้ตั้งศ.วัฒนธรรมจีน” ไทยรัฐ 26 พฤษภาคม 2552 ณ www.thairath.co.th/content/edu/8579
<7> ข่าว “ขอความเห็นชอบออกข้อบัญญัติก่อสร้างรอบศูนย์วัฒนธรรม” ไทยรัฐ 27 พฤศจิกายน 2553 www.thairath.co.th/content/region/129940

 

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่