Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 768 คน
     สึนามิไม่เคยทำให้ที่ดินภูเก็ตราคาตก
หนังสือพิมพ์ไทยโพสต์ วันที่ 29 มิถุนายน 2549
Make Money, April 2011 p.86-87

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส http://www.facebook.com/pornchokchai

          ทุกวันนี้ที่มีข่าววาตภัย อุทกภัย หรือภัยธรรมชาติต่าง ๆ กระทั่งสึนามิ อาจทำให้ประชาชนหวาดวิตกถึงอนาคต ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงได้ทำกรณีศึกษาให้เห็นว่า แม้แต่กรณีสึนามิเมื่อเดือนธันวาคม 2547 ที่พัดเข้าภูเก็ตอย่างรุนแรง ก็ไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินตก ดังนั้นจึงไม่ควรตกใจจนเกินไป
          แม้แต่หิมะตกที่เมืองตากอากาศซาปาของเวียดนาม บางคนก็หลงเข้าใจผิดว่าตกเป็นครั้งแรกหรือตกหนักที่สุด บางคนเข้าใจว่านี่คือสัญญาณเตือนว่าโลกใกล้แตก มีการโหมกระแสกลัวโลกแตกกันใหญ่ จนบางคนอาจตกเป็นเหยื่อของพวกอวิชชา หรือนักลัทธิอุบาทว์ซึ่งอาจทำลายชีวิตผู้คนไปมากกว่าภัยธรรมชาติก็เป็นได้
          ภัยพิบัติข้างต้นได้คร่าชีวิตผู้เป็นที่รัก และก่อให้เกิดการสูญเสียมากมายก็จริง แต่ยังไม่อาจเทียบกับภัยธรรมชาติในอดีตที่หากเกิดขึ้นในวันนี้ บางคนอาจถึงขั้นช็อคตาย หรือฆ่าตัวตายไปเลย ยกตัวอย่างเช่นภูเขาไฟกรากะตัว ซึ่งระเบิดเมื่อวันที่ 27 สิงหาคม พ.ศ.2426 หรือ 128 ปีก่อนหน้านี้ในสมัยรัชกาลที่ 5 พื้นที่สองในสามของเกาะหายไปจากแรงระเบิด เถ้าธุลีลอยสูงขึ้นไปถึง 80 กิโลเมตร (ปกติเครื่องบิน ๆ สูงราว 10 กิโลเมตร) ในรัศมี 240 กิโลเมตร ปกคลุมจนมองไม่เห็นแสงอาทิตย์จนคล้ายยามค่ำคืนเป็นเวลาถึง 3 เดือน
          แรงสั่นสะเทือนสามารถตรวจจับได้ถึงอังกฤษ เสียงระเบิดดังกึกก้องมากจนคนในกรุงจาการ์ตาที่อยู่ห่างไป 150 กิโลเมตรยังต้องเอามืออุดหู คนในกรุงเทพมหานครยังนึกว่าเป็นเสียงปืนใหญ่ แม้แต่คนบนเกาะโรดริเกซในหมู่เกาะมอริเชียส ซึ่งตั้งอยู่ห่างไปถึง 4,776 กิโลเมตรก็ได้ยินเช่นกัน ที่สำคัญการระเบิดยังทำให้เกิดคลื่นสึนามิสูง 30 เมตร ทำให้มีผู้เสียชีวิตถึง 36,000 คน หากเป็นในสมัยปัจจุบันที่มีประชากรหนาแน่น คงสูญเสียชีวิตนับสิบ ๆ ล้านคน
          อย่างไรก็ตามยังมีเหตุการณ์ที่ร้ายแรงกว่านี้ จนกรากะตัวกลายเป็นเรื่องเล็ก นั่นก็คือการระเบิดของภูเขาไฟแทมโบร่าซึ่งตั้งอยู่บนเกาะซุมบาวาใกล้เกาะบาหลี เมื่อวันที่ 10 เมษายน 2358  หรือเมื่อ 196 ปีที่แล้วในสมัยรัชกาลที่ 2 ความรุนแรงนั้นเท่ากับการระเบิดของปรมาณู 60,000 ลูก หลังระเบิด เกิดฝุ่นละอองมากกว่าการระเบิดของภูเขาไฟกรากะตัวถึง 7 เท่า ว่ากันว่าต้นไม้ล้มระเนระนาดคล้ายกับโลกทั้งโลกจะพังทลายลงในพริบตา
          พื้นผิวโลกได้รับพลังงานจากแสงอาทิตย์น้อยลงถึง 20 เปอร์เซ็นต์เพราะ ชั้นบรรยากาศของโลกเต็มไปด้วยฝุ่นละอองจนอุณหภูมิของโลกลดลงอย่างมาก นักวิทยาศาสตร์เคยพบว่าน้ำแข็งชั้นล่างบนเกาะกรีนแลนด์ในซีกโลกเหนือยังมีฝุ่นละอองจากภูเขาไฟนี้อยู่มากมาย ในทวีปยุโรปและอเมริกาเหนือไม่มีเวลากลางวันเป็นเวลาหลายสัปดาห์ เพราะถูกฝุ่นละอองภูเขาไฟบดบังแสงอาทิตย์ไว้ และทำให้ไม่มีฤดูร้อนในปีนั้น
          ในโลกนี้ยังมีการระเบิดของสุดยอดภูเขาไฟ (Super Volcano) เช่นที่อุทยานแห่งชาติเยลโลสโตนในสหรัฐอเมริกา แต่ครั้งล่าสุดเกิดขี้นที่ภูเขาไฟโทบา ทางตอนเหนือของเกาะสุมาตราใกล้กับประเทศไทย เมื่อประมาณ 75,000 ปีที่ผ่านมา โดยลาวาพุ่งไปไกลกว่า 3,000 กิโลเมตรถึงภาคใต้ของอินเดีย อุณหภูมิเฉลี่ยทั่วโลกลดต่ำลงกว่า 5 องศา เหตุการณ์นี้ทำให้โลกเข้าสู่ยุคน้ำแข็ง หลังจากการปล่อยเถ้าถ่าน 2,800 ลูกบาศก์กิโลเมตร พื้นที่ของภูเขาไฟโทบาได้กลายเป็นทะเลสาบที่ใหญ่และสวยงามมากที่สุดในเอเชียอาคเนย์ แต่การระเบิดระดับสุดยอดภูเขาไฟนี้ก็ไม่ได้ทำให้มนุษยชาติถึงขนาดสูญพันธุ์ แม้มีความเสี่ยงอยู่
          ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในทุกวันนี้ยังไม่ใช่สัญญาณล้างโลกหรือจะทำให้โลกแตกอย่างที่เล่าลือเมื่อเทียบกับเหตุการณ์ในอดีต คนเราจึงไม่พึงหวาดกลัวจนเกินไป แต่พึงมีสติ คาดว่าเหตุการณ์มหาประลัยจริง ๆ คงไม่เกิดในชั่วชีวิตนี้ แต่ถึงแม้เกิดเหตุร้าย จนต้องสิ้นชีวิต เราก็ไม่พึงเสียเวลากลัว เพราะไม่มีใครหนีพ้นความตายดังกล่าว
          ที่นี้มาพิจารณาถึงราคาที่ดิน ที่ว่าไม่ตกแม้เกิดสึนามินั้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ทำการสำรวจราคาที่ดินในช่วงเดือนกรกฎาคม 2547 ซึ่งเป็นช่วงก่อนสึนามิ 5 เดือน และได้สำรวจราคาที่ดินอีกครั้งในเดือนพฤษภาคม 2548 หลังจากเกิดสึนามิ 5 เดือนเช่นกัน ผลปรากฏว่า ราคาที่ดินที่หาดฝั่งตะวันตกของเกาะภูเก็ต ซึ่งได้รับผลกระทบจากคลื่นสึนามิเต็มที่นั้น ราคาไม่เปลี่ยนแปลง ส่วนราคาที่ดินฝั่งตะวันออก ซึ่งไม่มีสึนามินั้น ราคากลับเพิ่มขึ้น
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้พบว่า ราคาที่ดินฝั่งตะวันตกบริเวณหาดไม้ขาว ราคาไร่ละ 5 ล้านบาท หาดไนยาง ไร่ละ6 ล้านบาท หาดในทอน ไร่ละ7 ล้านบาท หาดบางเทา ไร่ละ 7.5 ล้านบาท หาดสุรินทร์และหาดกมลา ไร่ละ 9 ล้านบาท หาดป่าตอง ไร่ละ 40 ล้านบาท หาดกระรน ไร่ละ 20 ล้านบาท และหาดกะตะ ไร่ละ 10 ล้านบาท ทั้งนี้ราคาดังกล่าว ณ เดือนกรกฎาคม 2547 และเดือนพฤษภาคม 2548 ไม่เปลี่ยนแปลงแต่ประการใด
          ส่วนราคาที่ดินฝั่งตะวันออก ตรงบริเวณ อ่าวมะพร้าว ไร่ละ 2.0 ล้านบาท ขยับเป็น 2.2 ล้านบาท ในช่วงเดือนกรกฎาคม 2547 และเดือนพฤษภาคม 2548  อ่าวปอ ขยับจากไร่ละ 3.0 ล้านบาท เป็น 3.5 ล้านบาท อ่าวสะปัม จาก 3.0 ล้านบาท เป็น 3.3 ล้านบาท อ่าวฉลอง และหาดราไว เพิ่มจากไร่ละ 5.0 ล้านบาท เป็น 5.5 ล้านบาท การที่ราคาที่ดินในซีกตะวันออกของเกาะขยับขึ้น ก็เพราะความเชื่อว่า จะไม่เกิดสึนามิทางด้านตะวันออกนั่นเอง
          หลังจากนั้นเป็นต้นมา ในการสำรวจราคาที่ดินในเดือนมีนาคม 2550 เดือนมีนาคม 2551 เดือนสิงหาคม 2552 เรื่อยมา ราคาก็ขยับขึ้นเป็นอย่างมาก ณ ปัจจุบัน เชื่อว่า ราคาที่ดิน ณ ปี 2554 ขยับมากกว่าเดือนพฤษภาคม 2548 เป็นอย่างมาก โดยเชื่อว่า หาดไม้ขาว ขยับขึ้นถึง 60% หาดบางเทา ขยับขึ้น 50% หาดกมลา ขยับขึ้น 70% หาดป่าตองขยับขึ้น 100% โดยราคาที่ดินเปล่าริมหาดน่าจะเพิ่มขึ้นสูงเกินกว่าไร่ละ 80 ล้านบาทแล้ว
          ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ราคาที่ดินไม่ได้ลดลงเพราะสึนามิครั้งร้ายแรงที่สุดที่บันทึกไว้ในประวัติศาสตร์ไทยแต่อย่างใด อย่างไรก็ตามหากกรณีอาคารพังเสียหาย ย่อมส่งผลต่อราคาที่ดินพอสมควร หรือไม้ยืนต้นตายเพราะน้ำท่วม เป็นต้น แต่กรณีราคาที่ดินเปล่า แม้ในคราวนั้นมีผู้เสียชีวิตจำนวนมาก ก็ไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินมี ‘ตำหนิ’ ลดราคาลงแต่อย่างใด กรณีนี้อาจต่างจากราคาบ้านซึ่งเป็นที่รโหฐาน หากมีผู้เสียชีวิตอย่างอนาถ อาจทำให้ราคาตกต่ำลงไปบ้าง แต่ก็เป็นเพียงความเชื่อเท่านั้น
          ด้วยเหตุนี้ ประชาชนจึงไม่ควรตกใจจนเกินไปกับภัยธรรมชาติต่าง ๆ ซึ่งอาจทำให้ราคาที่ดิน ‘ช็อค’ หรือหยุดไปบ้าง แต่ไม่อาจหยุดยั้งการเจริญเติบโตของราคาที่ดินได้โดยเฉพาะเมื่อหาย ‘ช็อค’ ในระยะสั้น ๆ แล้ว

ปล. ขอประชาสัมพันธ์สักเล็กน้อยนะครับ ท่านใดสนใจศึกษาหาความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ โปรดติดต่อโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) สถาบันจัดการศึกษาอสังหาริมทรัพย์สำหรับนานาชาติ มีหลายหลักสูตรให้เรียน ผู้เรียนมีตั้งแต่จบปริญญาตรีถึงปริญญาเอก ตั้งแต่คนหนุ่มสาวถึงผู้ที่เกษียณอายุแล้ว เพื่อหวังเป็นนักลงทุน นักพัฒนาที่ดินหรือนักวิชาชีพที่เกี่ยวข้องนะครับ หรือโทร. 02.295.2294 ผมเป็นผู้อำนวยการโรงเรียนเองครับ

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่