Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,415 คน
     รายงานสรุปผลการดูงานอสังหาริมทรัพย์ ณ กรุงโตเกียว
5-9 มีนาคม 2554
จัดโดย มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

          คณะผู้ไปดูงานมีทั้งหมด 72 ท่าน โดยออกเดินทางจากท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ ตั้งแต่เช้าวันที่ 5 มีนาคม 2554 เวลา 08:10 น. และเดินทาง ถึงกรุงโตเกียวในเวลา 16:00 น.

ภาพที่ 1: ภาพหมู่ของผู้เข้าร่วมการดูงานอสังหาริมทรัพย์โตเกียว ณ โรงงาน Seikisui (8 มีนาคม 2554)

ภาพรวมญี่ปุ่นและอสังหาริมทรัพย์
          จากการรวบรวมข้อมูลของ CIA ญี่ปุ่นมีขนาดประเทศ 364,485 ตร.กม. หรือเท่ากับ 71% ของประเทศไทยเท่านั้น แต่มีประชากรถึง 126.804 ล้านคน หรือ มากกว่าประชากรไทยถึง 89% ดังนั้นจึงมีความหนาแน่นของประชากรมากกว่าคือ 348 คนต่อตารางกิโลเมตร เมื่อเทียบกับไทยที่มีความหนาแน่นเพียง 131 คนต่อตารางกิโลเมตร ญี่ปุ่นมีการหดตัวของประชากร คือ -0.2% ต่อปี ในขณะที่ประชากรไทยยังเพิ่ม ณ อัตราที่ค่อนข้างต่ำ คือ 0.7% ต่อปี สำหรับประชากรเมืองญี่ปุ่นมี 68% ของประชากรทั้งหมด ในขณะที่ของไทยมีเพียง 33% เท่านั้น
          ขนาดเศรษฐกิจญี่ปุ่นซึ่งวัดจากผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP: Gross Domestic Products)เป็นอันดับ 3 ของโลกรองจากสหรัฐอเมริกาและจีน มีรายได้ประชาชาติเป็นเงิน 4,338 พันล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งถือว่าเท่ากับ 7.48 เท่าของขนาดเศรษฐกิจไทย หากพิจารณาจากรายได้ต่อห้วของประชากร จะพบว่า ญี่ปุ่นรวยกว่าไทย คือมีรายได้ต่อหัวเท่ากับ 3.96 เท่าของรายได้ต่อหัวของไทย ญี่ปุ่นมีรายได้ประชาชาติจากภาคการเกษตรเพียง 1.5% ในขณะที่ไทยเป็น 10.4% 
          เศรษฐกิจญี่ปุ่นขยายตัว 3% ในปี 2553 ในขณะที่เมื่อ 2 ปีก่อน เศรษฐกิจติดลบมาโดยตลอด ในขณะที่ไทยมีอัตราการขยายตัว 7.8% และก็มีรายได้ติดลบในช่วงปีก่อนหน้า สำหรับในกรณีความยากจนนั้น อัตราคนจนตามมาตรฐานไทย มี 10% ในขณะที่ของญี่ปุ่น ซึ่งมีเส้นความยากจนที่สูงกว่าไทยมาก ประมาณการว่ามีคนจนอยู่ราว 16%

ภาพที่ 2: การเปรียบเทียบประเทศต่าง ๆ จากข้อมูลของ CIA

          สำหรับภาคมหานครโตเกียวมีประชากร 32 ล้านคนเมื่อรวมเมืองเล็กๆ ที่เป็นเมืองพักอาศัย (bed city) รวมทั้งเกาะแก่งห่างไกลนับพันกิโลเมตรแต่อยู่ภายใต้การดูแลของกรุงโตเกียว แต่ถ้าคิดเฉพาะกรุงโตเกียว เหมือนกันกรุงเทพมหานคร ก็จะมีประชากร 9 ล้านคนใน 23 เขต (Ward) แต่ถ้ารวมเขตมหานครด้วย ก็จะมีประชากร 13 ล้านคน โดยในตอนกลางวันมี 15 ล้าน คน
          มหานครโตเกียวมีขนาด 2,188 ตารางกิโลเมตร มี 6.247 ล้านครัวเรือน หรือเฉลี่ยเท่ากับ 2.08คนต่อครัวเรือน มีชาวต่างชาติ 417,000 คน  ประชากรโตเกียวมีอายุ ระหว่าง 0-14 ปีอยู่ 14%, อายุ 15-65 ปี มี 65% ส่วนอีก 21% อายุเกินกว่า 65 ปี มหานครแห่งนี้เป็นมหานครที่มีค่าครองชีพที่แพงที่สุดแห่งหนึ่งสำหรับต่างฃาติ ใกล้เคียงกับกรุงมอสโก นครโอซากา กรุงเจนีวา และ ฮ่องกง ทำให้คนที่จะมาอยู่โตเกียวได้ ต้องมีฐานะดีพอสมควร
          ถ้าเทียบกับมหานครอื่น นครเซี่ยงไฮ้ นครมุมไบ มีประชากรมากที่สุดในโลกคือ 14 ล้านคน นครการาจี กรุงนิวเดลี นครอิสตันบูล มีประชากร 13 ล้านคน นครเซาเปาโล และกรุงมอสโก มีประชากร 11 ล้านคน แต่ถ้าเทียบความหนาแน่น นครโกลกัตตา มีความหนาแน่นสูงสุดคือ 28,000 คนต่อ ตารางกิโลเมตร ส่วน กรุงเทพมหานครมี 4,500 คน และสิงคโปร์ 7,500 คน
          การที่ญี่ปุ่นไม่มีข้อจำกัดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ เช่น ประเทศออสเตรเลียหรือที่อื่นที่คอยตรวจตราดูการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับความมั่นคงของชาติ ทำให้มีปรากฏการณ์ที่จีนไปซื้อที่ป่าต้นน้ำในเกาะฮอนชู เกาหลีซื้อที่ดินของคนเกาหลีบนเกาะพิพาท หรือแม้แต่ Ski Resort ซึ่งญี่ปุ่นมีอยู่หลายแห่งทรี่ดีที่สุดในโลกก็ถูกต่างชาตืซื้อไป

          ราคาที่ดินของญี่ปุ่นน่าสนใจมาก กล่าวคือ มีราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก และลดต่ำลงเป็นอย่างมาก โดยในปี 2532 ราคาที่ดินในย่านที่แพงที่สุด คือ Ginza นั้น มีมูลค่าสูงถึง 60 ล้านบาทต่อตารางวา ณ เวลานั้น แต่ภายใน 15 ปีต่อมา ราคาลดลงเหลือเพียงหนึ่งในสิบ แต่ก็เพิ่มขึ้นมาระยะหนึ่งก่อนที่จะตกต่ำอีกครั้งในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2551 ขณะนี้มีแนวโน้มดีขึ้นตามลำดับ
          กฎหมายญี่ปุ่นอนุญาตให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ 2 ปี แต่หากเป็นระยะยาวก็ไม่เกิน 10 ปี แต่ในกรณีผู้เช่ารายใหญ่ก็อาจตกลงกันได้นานกว่านั้น
          สำหรับกระบวนการขออนุญาตก่อสร้างอาคารของญี่ปุ่น มีขั้นตอนดังนี้:
              1. ขอรับคำปรึกษา consultation กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น 24 วัน
              2. รับคำเห็นชอบจากเพื่อนบ้าน 30 วัน
              3. ขอใบอนุญาตก่อสร้าง 70 วัน ค่าธรรมเนียม 144,000 เยน
              4. ขอใบประกันการจ้างงาน 60 วัน
              5. ปิดป้ายจะก่อสร้าง 1 วัน ค่าธรรมเนียม 50,000 เยน
              6. ยื่นแผนการก่อสร้าง 7 วัน
              7. ยื่นแผนความปลอดภัยระหว่างการก่อสร้าง 7 วัน
              8. ตรวจสอบเบื้องต้น (Interim Inspection) 24 วัน ค่าธรรมเนียม 135,000 เยน
              9. ขอไฟฟ้า 21 วัน
              10. ขอน้ำและระบบบำบัดน้ำเสีย 21 วัน
              11. ขอโทรศัพท์ 14 วัน
              12. ขอรับตรวจสอบสุดท้าย 1 วัน ค่าธรรมเนียม 9,900 เยน
              13. ขอให้ตรวจสอบสุดท้าย 1 วัน
              14. ได้รับใบประกาศว่าก่อสร้างเสร็จ 18 วัน
              15. จดทะเบียนอาคาร 12 วัน ค่าธรรมเนียม 455,200 เยน

เสาร์ 5 มีนาคม 2554 ศูนย์การค้า Odaiba Seaside Mall
          การชมโครงการศูนย์การค้านี้ก็เพื่อให้เห็นภาพการจัดการศูนย์การค้า ซึ่งในโครงการนี้มีห้างสรรพสินค้ารวมกันราว 5 แห่ง เป็นศูนย์การค้าสำหรับลูกค้าระดับกลาง ไม่ใช่ศูนย์การค้าแบบหรู ตั้งอยู่บนที่ดินที่แต่เดิมเป็นทะเล แต่ถมทะเลมาสร้างเป็นเมืองใหม่ โดยในบริเวณใกล้เคียงนี้มีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและอื่น ๆ อยู่เป็นจำนวนมาก

ภาพที่ 3: แผนที่แสดงที่ตั้งของ Odaiba Seaside Mall

ภาพที่ 4: แผนที่แสดงเส้นทางจาก Odaiba Seaside Mall ไปสู่ใจกลางเมือง (ย่าน Ginza)

การพบปะกับผู้นำวงการอสังหาริมทรัพย์
          หลังจากการดูงาน คณะของเราได้พบปะกับผู้นำวงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งนำโดย Mr.Misubata and Mr.Tanaka โดยได้นำคณะผู้เกี่ยวข้องในวงการหลายคนมาร่วมรู้จักกับคณะดูงานด้วย
          จากการนำเสนอของคณะผู้รู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น สรุปได้ว่า ผลจากวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์มีการควบรวมกันมากขึ้น และมีนักลงทุนต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นมากขึ้น ทั้งจากจีน เกาหลี สิงคโปร์และอื่น ๆ แต่ส่วนมากจากเป็นอสังหาริมทรัพย์ราคาแพงเป็นสำคัญ
          ต่างชาติสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัยในญี่ปุ่นมากเพราะมีสิทธิซื้อได้ เป็นประเทศที่ปลอดภัยทางอาชญากรรม และมีอัตราผลตอบแทนที่น่าสนใจ นอกจากนั้นในด้านประชากร จำนวนครัวเรือนเพิ่มขึ้นมาก แม้ประชากรไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก เพราะการแยกกันอยู่ ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นกว่าปกติ
          สำหรับการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในญี่ปุ่น ปรากฏว่า เสียเป็นเงินประมาณ 1.8% ของราคาประเมินทางราชการ ซึ่งราคาประเมินนี้มีค่าประมาณ 70% ของราคาตลาด ดังนั้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของญี่ปุ่นจึงมากกว่า 1% ของราคาตลาดโดยประมาณนั่นเอง

ภาพที่ 5: การนำเสนอของวิทยากรจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น

อาทิตย์ 6 มีนาคม 2554 โครงการอาคารชุด Green Green
          โครงการนี้มีขนาดที่ดิน 41 ไร่ ตั้งอยู่ห่างจากกรุงโตเกียวประมาณ 40 กิโลเมตร ก่อสร้างเสร็จมา 2 ปีแล้ว กำลังเปิดขายอาคารใหม่อีก 3 อาคาร ประกอบด้วยอาคาร 5 อาคาร มีราคาขายแบบมาตรฐานคือ 100 ตารางเมตร ในราคา 36 ล้านเยน หรือ 13.4 ล้านบาท ในแต่ละชั้นมีราคาเพิ่มขึ้น 500,000 เยน หรือ 1,858 บาทต่อตารางเมตรต่อชิ้น มีจำนวน 1,500 หน่วย และมีที่จอดรถ 1,500 คันเช่นกัน แต่ที่จอดรถต้องเสียค่าดูแลเป็นเงิน 5,000 เยน (1,858 บาท) ต่อเดือน มีค่าดูแลอาคาร 20,000 เยนต่อหน่วยต่อเดือน หรือ 74 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ภาพที่ 6: โครงการอาคารชุด Green Green

          โครงการนี้มีจุดขายคือมีพื้นที่สีเขียวมาก ราคาค่อนข้างถูก และมีพื้นที่ส่วนกลางมาก โครงการนี้อนุญาตให้เลี้ยงสุนัขและแมวได้ แต่ต้องมีขนาดไม่ใหญ่นัก สำหรับชั้นล่างสุดมีที่ดินเป็นทรัพย์ที่ขายด้วย โดยต้องเสียเงินเพิ่มประมาณ 3 - 5 ล้านเยน สังเกตดูโครงการนี้ มีร้านขายกาแฟ แต่สังเกตมีความเงียบสงบเพราะญี่ปุ่นมักจะอยู่ในลักษณะเช่นนี้ หากเป็นในไทย ขนาด 1,500 ครัวเรือนก็อาจมีร้านสะดวกซื้อได้แล้ว โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.mmm1453.jp โดยเว็บไซต์นี้เป็นภาษาญี่ปุ่น แต่สามารถวางใน Google เพื่อให้แปลภาษาเป็นไทยได้

ภาพที่ 7: ภาพการดูงานโครงการอาคารชุด Green Green

โครงการบ้านเดี่ยวโคนันได
          โครงการนี้มีขนาดเล็ก จำนวนประมาณ 51 หน่วย มีขนาดอาคาร 100 ตารางเมตร ส่วนขนาดที่ดินคือ 120 ตารางเมตร (30 ตารางวา) ราคาขายอยู่ที่ 27-33 ล้านเยนต่อหน่วย หรือ 10-12.3 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่ห่างจากใจกลางกรุงโตเกียวประมาณ 70 นาทีโดยทางรถไฟ

ภาพที่ 8: สภาพชุมชนที่ก่อสร้างบ้านเดี่ยวในย่านโคนันได
โครงการบ้านตัวอย่าง Makuhari Housing Park
          โครงการนี้จัดทำโดยมูลนิธิ Machinami ซึ่งมีที่ตั้งโครงการประเภทนี้อยู่ 3 แห่ง ซึ่งในแห่งนี้มีบ้านอยู่ 20 กว่าหน่วย สร้างโดยบริษัทรับสร้างบ้านเอกชนหลาย ๆ บริษัท มาสร้างให้ชมเป็นแบบนิทรรศการ ผู้สนใจสามารถเข้าชมได้แล้วแต่ความสนใจ นับเป็นแนวคิดที่ดีที่สร้างบ้านในลักษณะนี้ เป็นเสมือน Market Place สำหรับผู้สนใจสร้างบ้าน

ภาพที่ 9: รายละเอียดโครงการบ้านตัวอย่าง Makuhari Housing Park

ปล. เป็นภาพตัวอย่างแสดงถึงการแปลภาษาโดย Google ซึ่งแม้จะไม่ได้ดี 100% แต่ก็นับว่าช่วยให้เข้าใจเว็บไซต์ภาษาญี่ปุ่นได้มากขึ้น หรือดูเพิ่มเติมที่ http://www.machinami.or.jp/contents/english/machinami_english.pdf

ภาพที่ 10: คณะผู้เข้าร่วมดูงาน ณ โครงการบ้านตัวอย่าง Makuhari Housing Park

จันทร์ 7 มีนาคม 2554 โครงการอาคารสำนักงาน TMG Building
          TMG คือ Tokyo Metropolitan Government Office หรืออาคารสำนักงานของมหานครโตเกียว เป็นอาคารแฝดสูง 243 เมตร คณะดูงานได้ไปเยี่ยมชมเพื่อชมภาพทัศนียภาพของเมือง แต่บังเอิญฝน และหิมะตก จึงไม่สามารถมองเห็นได้ ยกเว้นภาพถ่ายในวันที่แจ่มใส ที่ตั้งแสดงไว้ แต่ก็นับว่าเป็นโชคดีที่พบเห็นหิมะในช่วงเดือนนี้

ภาพที่ 11: แผนที่อาคาร TMG ซึ่งตั้งอยู่ใกล้ย่านชินจูกุ

ภาพที่ 12: ภาพอาคาร TMG ซึ่งตั้งอยู่ใกล้ย่านชินจูกุ

ที่มา: http://en.wikipedia.org/wiki/File:TokyoMetropolitanGovernmentOffice.jpg

โรงแรม Capsule Hotel ชินจูกุ
          โรงแรมนี้มีชื่อเสียงเพราะเป็นโรงแรมแบบนี้แห่งแรก โดยตั้งมา 28 ปีแล้ว มีคู่แข่ง 6 แห่งที่อยู่ในย่านชินจูกุนี้ โดยที่นี่มี 630 ห้อง จากทั้งหมดในย่านนี้มี 1500 ห้อง โรงแรมนี้มีพนักงาน 200 คน สำหรับห้องมีขนาด 1x 2 x 1 เมตร ปรากฏว่ามีอัตราการเข้าพักสูงถึง 90% ราคาค่าห้องเป็นเงิน 1,600 - 1,800 บาท ซึ่งนับว่าไม่ถูกนัก คนที่มาพักก็คือคนที่ดื่มมาก อาจจะมีอาการเมาหรือรถไฟหมด จึงไม่สามารถหารถกลับบ้านได้ หรือเป็นนักธุรกิจชาวญี่ปุ่นจากต่างเมือง มาพักและอาบน้ำ นอกจากนี้ยังมีบริการนวดแผนโบราณอีกด้วย โดยผู้ให้บริการเป็นหญิงสาวจากประเทศจีน

ภาพที่ 13: สภาพทางเดินร่วมของโรงแรม Capsule Hotel

ภาพที่ 14: Lobby ของโรงแรม Capsule Hotel

ภาพที่ 15: การลองนอนในโรงแรม Capsule Hotel

ภาพที่ 16: ด้านหน้าของอาคารโรงแรม Capsule Hotel ในย่านชินจูกุ

การนำเสนอขายบ้านผ่าน Internet
          ในค่ำวันนี้ ยังมีการนำเสนอเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยMr.Ionue และคณะจาก บมจ. Next ซึ่งเป็นบริษัทมหาชน เจ้าของเว็บไซต์ Homes ซึ่งเป็นเว็บไซต์ขายบ้านที่ใหญ่ที่สุดในญี่ปุ่น ได้มานำเสนอนวตกรรมการขายบ้านผ่านอินเตอร์เน็ต โดยได้ดำเนินการมา 27 ปีแล้ว ปัจจุบันมีบ้านในระบบของบริษัทนี้อยู่ 2.8 ล้านหน่วย ในแต่ละเดือนมีคนเข้าใช้ถึง 1.8 ล้าน Clicks และสามารถช่วยในการขายบ้านได้ประมาณ 30,000 หน่วย
          บริษัทนี้จะขยายกิจการไปจีน ไทย สิงคโปร์ มาเลเซีย และอินโดนีเซีย โดยในประเทศไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นพันธมิตรทางธุรกิจในการดำเนินการ นวัตกรรมการขายบ้านในลักษณะนี้น่าสนใจมาก ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.next-group.jp

ภาพที่ 17: คณะผู้บริหารของ NEXT มานำเสนอขายบ้านผ่านอินเตอร์เน็ต

ภาพที่ 18: โครงการ Roppongi Hills: http://www.roppongihills.com/en

อังคาร 8 มีนาคม 2554 โครงการคอมเพล็กซ์ Roppingi Hills
          Mr. Imai ผู้ที่ให้ข้อมูลเกี่ยวกับอาคารนี้ กล่าวว่า โครงการนี้มีขนาด 759, 000 ตารางเมตร พื้นที่รวม 72.5 ไร่ มีอาคารหลักสูง 230 เมตร มีอาคารรวม 12 อาคาร มีโรงภาพยนตร์ โรงแรม ร้านค้าอีก 200 ร้าน รวมพื้นที่นับหมื่นตารางเมตร โครงการนี้ใช้ระบบการฟื้นฟูเมือง Land Redevelopment และการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง (Land Readjustment) ซึ่งเกี่ยวข้องกับเจ้าของที่ดินเดิมราว 400 ราย กำเนิดโครงการในช่วง 17 ปีก่อน มีการก่อสร้างถนนในโครงการเอง สำหรับอาคารจอดรถมี 10 ชั้น สูง 45 ม โดยชั้นดาดฟ้ามีความหนัก 3,600ตัน เป็นพื้นที่สีเขียส สามารถปลูกข้าวได้ด้วย โครงการนี้มีอายุ 13 ปี โดยใช้เวลาก่อสร้าง 3 - 4 ปี
          ในอาคารชุดขนาดใหญ่ 2 อาคาร มีห้องชุด 400 หน่วยต่ออาคาร มีขนาด 50 ตารางเมตรต่อหน่วย ราคาหน่วยละ 56 ล้านเยน หรือ 20.8 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 416,000 บาท สำหรับผู้ที่มาอยู่อาศัยก่อนหน้าโครงการจัดรูปที่ดินนี้ เจ้าของบ้านและที่ดินเดิมเหล่านี้ ไม่ต้องเสียค่าเช่า เสียแต่ค่าส่วนกลาง ผู้อยู่อาศัยเป็นนักธุรกิจ ดารานักแสดง มีการขายต่อในขณะนี้ประมาณ 10-20% นอกจากนี้ในอาคารยังมีบ้านพักผู้สูงอายุ ซึ่งแต่เดิมอยู่ในที่ตั้งโครงการนี้ สำหรับผู้ซื้อต่างชาติมาจากจีนและเกาหลี

          นอกจากนี้ในโครงการยังมีเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ในโครงการโดยคิดค่าเช่า 500,000 เยนหรือ 186,000 บาท หรือ ตกเป็นเงินค่าเช่าตารางเมตรละ 3,715 บาท เจ้าของโครงการยังมีแผนที่จะก่อสร้างอาคารสำนักงาน 50 ชั้น และอาคารชุด ในบริเวณสถานีรถไฟฟ้าใกล้เคียง นอกจากนี้ยังมีแผนการพัฒนาที่ดินที่เซี่ยงไฮ้อีกด้วยดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่ http://www.roppongihills.com/en

ภาพที่ 19: ณ ดาดฟ้าตึกจอดรถ Roppongi Hills ที่จัดทำเป็นพื้นที่สีเขียวและพื้นที่ปลูกข้าว

โรงงาน Sekisui Heim Tokyo
          โรงงานแห่งนี้เกิดขึ้นเมื่อปี ค.ศ. 1972 หรือ พ.ศ. 2515 สร้างเป็นแบบบ้านสำเร็จรูป เป็นกล่อง ๆ โดยคาดว่าบ้านแต่ละหลังจะมีอายุ 60 ปี โดยเป็นบ้านที่สามารถทนแผ่นดินไหวได้ถึง 6.5 ริกเตอร์ สร้างมาแล้ว 140,000 หลัง บนหลังคาบ้านยังมีระบบเก็บกักพลังแสงอาทิตย์ด้วย การผลิตมีกระบวนการป้องกันมลพิษเป็นอย่างดี จึงเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชน มีโรงงานในเครือถึง 8 แห่ง เฉพาะแห่งที่ไปดูงานมีพนักงาน 450 คน
          กำลังการผลิตวันละประมาณ 10 หลัง สำหรับโรงงานทั้งหมดรวมกันสามารถผลิตได้ปีละ 10,000 หลัง อาคารเหล่านี้ยังสามารถใช้ในกรณีเป็นห้องพักคนไข้ในโรงพยาบาลอีกด้วย  อาคารมีขนาดกว้างสุดโดยไม่มีเสากลางประมาณ 5.4 เมตร แต่ขยายได้ถึง 10.8 เมตร ความสูงในแต่ละชั้นคือ 2.4 และ 2.6 ม. ในการประกอบ บางส่วนใช้หุ่นยนต์ดำเนินการเพื่อความเที่ยงตรง แม้อาคารจะเป็นโครงสร้างเหล็กแต่มีส่วนระกอบเป็นไม้อยู่มาก เพราะไม้สนที่ญี่ปุ่นมีราคาถูกกว่าโลหะ
          อาคารบ้านหลังหนึ่งจะมีจำนวน 13 ชิ้น ใช้เวลาประกอบ 4 ชั่วโมง หลังจากนั้นเป็นการตกแต่งภายในอีก 1 เดือน และก่อนหน้าการประกอบจะใช้เวลาในการเตรียมที่ตั้งอีก 7-10 วัน ค่าก่อสร้าง เป็นเงินตารางเมตรละ 200,000 เยน หรือ 74,300 บาท สำหรับหลังตัวอย่างที่ทางโรงงานพาไปชมนั้น มีขนาด 420 ตารางเมตร มีราคา 130 ล้านเยน หรือ 48 ล้านบาท (เฉพาะตัวบ้าน) 
          คู่แข่งของบริษัทนี้คือ บจก.โตโยต้าโฮม บริษัท Sekisui นอกจากสร้างบ้านขายแล้ว ยังสร้างหมู่บ้านจัดสรรขายด้วย
          ข้อคิด: ในการนำมาใช้ในประเทศไทยอาจมีข้อจำกัดเรื่องต้นทุน เพราะประเทศไทยอาจไม่มีแผ่นดินไหวเช่นในกรณีของญี่ปุ่น

ภาพที่ 20: การฟังบรรยายสรุปในห้องขนาดใหญ่ของ โรงงานบ้านสำเร็จรูป Sekisui

พุธ 9 มีนาคม 2554 โครงการเมืองใหม่ Yamaman
          โครงการนี้เกิดขึ้นในยุคทศวรรษ 1970 (2513-2523) ซึ่งในยุคนั้นเศรษฐกิจดี รัฐบาลและบริษัทพัฒนาที่ดินหลายแห่งร่วมกันสร้างเมืองใหม่มาขาย และขายดีเป็นเทน้ำเทท่า แต่ปัจจุบันเมืองใหม่เหล่านี้มีสภาพเก่าลง แต่เมืองใหม่แห่งนี้ปรับตัวทัน โดยมีแนวคิดว่า “We develop the town that everyone every generation want to live in” (เขาตั้งใจจะพัฒนาเมืองสำหรับทุกคนและทุกเพศทุกวัย) โครงการนี้ได้พัฒนาประสบความสำเร็จเพราะ
          1. มีระบบขนส่งมวลชนแบบรถไฟรางเบา 5.1 กิโลเมตร ซึ่งใช้เงินสร้างถึง 2.1 พันล้านเยน (780 ล้านบาทในสมัยนั้น) และเชื่อมต่อจากรถไฟเข้ากรุงโตเกียวด้วย รถไฟฟ้ารางเบานรี้เสียค่าเดินทาง 200 เยน (74 บาทต่อเที่ยว) แต่ปัจจุบันมีผู้ใช้บริการไม่ถึง 2,000 รายต่อวัน เพราะใช้รถยนต์เป็นหลัก
          2. สร้างโรงเรียน 3 แห่งเป็นเงิน 3 พันล้านเยน (1,115 ล้านบาท)
          3. ตั้งบริษัทดูแลความปลอดภัยเฉพาะในโครงการอย่างเข้มแข็ง
          4. สร้างที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ
          โครงการนี้มีขนาด 2.4 ล้านตารางเมตร (1,500 ไร่) มีประชากร 16,000 คน มีบ้านอยู่ 6,100 หน่วย และในอนาคตจะมีคนเพิ่มเป็น 30,000 คน ประมาณ 60% ทำงานในกรุงโตเกียว โดยใช้เวลาเดินทาง 1 ชั่วโมง ใช้เงินเที่ยวละ 700 เยน (260 บาท) มีแผนที่จะสร้างบ้านใหม่ขายปีละ 250 หน่วย คาดว่าจะขยายได้อีก 10-15 ปี
          ในโครงการยังมีศูนย์การค้า โรงแรม และยังมีการปลูกข้าวแบ่งประโยชน์ระหว่างฃาวนากับโครงการด้วย มีพื้นที่ให้ชาวบ้านเช่าทำสวนครัวขนาด 33 ตารางเมตรต่อแปลง เป็นเงิน 10,00 เยน (3,700 บาท) ต่อปีอีกด้วย
          บ้านเดี่ยวขนาด 200-260 ตรม. ขายราคา 40-70 ล้านเยน หรือ 15-26 ล้านบาท ราคาบ้านในปีที่ผ่านมา หยุดนิ่ง แต่เมื่อ 2 ปีก่อน ราคาเพิ่มขึ้นเล็กน้อย บ้านหลังหนึ่งมีอายุประมาณ 50 ปี ค่าก่อสร้างเป็นเงินตารางเมตรละ 70,000 บาท ส่วนที่ดิน เป็นเงิน 160,000 บาทต่อตารางวา นอกจากนี้ยังมีห้องชุดจำนวน 876 หน่วย 
          ประชาชนสามารถกู้เงินซื้อบ้านได้ 80% ของราคาบ้าน ผ่อนได้นาน 20-30 ปี นอกจากนี้ยังมีบ้านพักผู้สูงอายุ ซึ่งเป็นประชากรจำนวนมากยิ่งขึ้น โดยมีผู้สูงอายุอยู่ราว 200 คน เสียค่าใช้จ่ายคนละ 100,000 เยน (37,000 บาท) ต่อปี 
          สำหรับสาธารณูปการโรงเรียนประถมมี 600 คน ส่วนโรงเรียนมัธยมในที่นี้มีนักเรียน 400 คน นอกจากนี้ยังมีสถาบันอุดมศึกษาด้านดาวเทียม มีนักศึกษา 100 คนเท่านั้น

ภาพที่ 21: ผังโครงการ Yamaman

ภาพที่ 22: เส้นทางรถไฟจากโครงการ Yamaman ไป Ginza ซึ่งใช้เวลาเดินทาง 1 ชม 9 นาทีโดยประมาณ

การบรรยายสรุปอสังหาริมทรัพย์ Sanyu
          Mr.Ryosuke Fukusako, Chief Information Officer ของ บจก. Sanyu Appraisal ได้ให้เกียรติมาบรรยายสรุปเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงโตเกียว บริษัทแห่งนึ้เป็นบริษัทพันธมิตรกับ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในประเทศไทย
          ภาพโดยรวมของญี่ปุ่นก็คือประชากรจะลดลง ในอนาคต ผู้สูงอายุจะมีมากขึ้น เศรษฐกิจญี่ปุ่นฟื้นตัวขึ้นในปัจจุบันหลังจากวิกฤติ ปี 2551 แต่ก็เป็นการเติบโตอย่างช้า ๆ
          ในแง่อสังหาริมทรัพย์ พบว่า อาคารสำนักงานยังว่างอยู่ 6-10% ขณะนี้มี 24 ล้านตารางเมตร และจะเพิ่มขึ้นในอนาคตปี 2555 และ 2556 อีก 1.6 และ 2.4 ล้านตารางเมตร ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นมาก และมีอัตราผลตอบแทนประมาณ 5% ต่อปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประเภทศูนย์การค้า มีค่าเช่าตารางเมตรละ 28,000 บาท มีอัตราผลตอบแทน 4.5 - 6% ต่อปีในเขตในกลางเมือง และ 7% ต่อปีในเขตนอกเมือง ส่วนค่าเช่าโกดังตกเป็นเงิน 700 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในปัจจุบันอุปสงค์ด้านห้องพักโรงแรมมีมากขึ้นตามการท่องเที่ยว
          สำหรับเอกสารในรายละเอียดของวิทยากรท่านนี้ ซึ่งเป็น Powerpoint จะได้อยู่ในเอกสารแนบต่อไป

ภาพที่ 23: เว็บไซต์ของ บจก. Sanyu Appraisal ซื่งเป็นบริษัทประเมินขนาดใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งในญี่ปุ่น

ที่มา: www.sanyu-appraisal.co.jp ซึ่งสามารถใช้ Google แปลภาษาของเว็บเพื่อความเข้าใจได้

การดูงานวัสดุก่อสร้าง
          งานนี้เป็นแหล่งรวมวัสดุก่อสร้างและงานสถาปัตยกรรม ซึ่งจัดขึ้น ณ TOKYO BIG SIGHT หรือชื่อเป็นทางการว่า Tokyo International Exhibition Center (http://www.bigsight.jp/english) ซึ่งตั้งอยู่ที่ Tokyo Big Sight Inc. 3-11-1 Ariake, Koto-ku, Tokyo 135-0063 ใกล้ ๆ เขตใจกลางกรุงโตเกียว บริเวณที่ดินถมทะเล
          งานนี้มีผู้แสดงงานมากมาย และที่สำคัญยังการแสดงที่เกี่ยวเนื่องใน Hall อื่น ๆ ได้แก่ นิทรรศการ Retail Tech ซึ่งประกอบด้วยเครื่องมือที่ใช้ในศูนย์การค้าและกิจการค้าต่าง ๆ นิทรรศการระบบรักษาความปลอดภัยอาคาร และนิทรรศการ Japan Shop ซึ่งเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

ภาพที่ 24: นิทรรศการสถาปัตยกรรมและวัสดุก่อสร้าง ณ Tokyo Big Sight

สรุปประโยชน์ที่ได้รับ
          จากการดูงานอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ได้ประโยชน์หลายประการ เพื่อการศึกษาและนำไปใช้ในการวางแผนในอนาคตสำหรับประเทศไทยดังนี้:
          1. ภาพรวม
          1.1 ได้เห็นภาพรวมญี่ปุ่นและอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำให้เห็นการเปรียบเทียบและพัฒนาการของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายและแตกต่าง ทำให้เห็นภาพรวม และทำให้สามารถใช้เป็นกรณีศึกษาเพื่อการวินิจฉัยข้อมูลต่าง ๆ ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
          1.2 ได้เห็นภาพการพัฒนามหานครและนโยบาย เช่น การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ซึ่งช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจได้ระดับหนึ่ง แต่ก็อาจมีปัญหาต่อความมั่นคงของประเทศ เป็นต้น
          1.3 ทำให้เข้าใจกระบวนการขออนุญาตก่อสร้างอาคารของญี่ปุ่น ซึ่งมีถึง 15 ขั้นตอน และที่ญี่ปุ่นให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม เพื่อนบ้านและการปฏิบัติตามกฎหมายโดยเคร่งครัดเป็นการสร้างความน่าเชื่อถือ

          2. ศูนย์การค้า Odaiba Seaside Mall
          ทำให้ได้เห็นภาพการสร้างเมืองศูนย์การค้าที่รวมศูนย์การค้าถึง 5 แห่งในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งเป็นพื้นที่ถมทะเลใหม่เพื่อการขยายตัวของเศรษฐกิจ ซึ่งหากภาครัฐของไทยสามารถร่วมมือกับภาคเอกชนกระทำเช่นนี้ได้ น่าจะเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจได้ทางหนึ้ง

          3. การพบปะกับผู้นำวงการอสังหาริมทรัพย์
          นอกจากได้ข้อมูลความรู้ที่หลากหลายจากวิทยากรหลายท่านที่มาบรรายในช่วงอาหารค่ำแล้ว ยังถือเป็นโอกาสในการสร้างเครือข่ายเพื่อการติดต่อกับนักลงทุนในญี่ปุ่น เพราะผู้นำอสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้ เกี่ยวข้องกับนักลงทุนรายใหญ่โดยเฉพาะ

          4. โครงการอาคารชุด Green Green
          โครงการนี้ให้ความกรุณาให้ดูได้อย่างเจาะลึก และทำให้เห็นถึงแบบอย่างการพัฒนาอาคารชุดที่ได้มาตรฐานที่ดี เป็น State of the Art สำหรับการสร้างอาคารชุดที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม ซึ่งจะทำให้ขายได้สำหรับผู้ที่มีความสามารถในการซื้อ โดยเฉพาะหากนึกถึงการสร้างอาคารชุดสำหรับผู้มีรายได้สูงและชาวต่างชาติ มาตรฐานที่ดีเช่นนี้น่าจะเป็นประโยชน์สำหรับประเทศไทย

          5. โครงการบ้านเดี่ยวโคนันได
          โครงการนี้ก็คล้ายบ้านเดี่ยวทั่วไป แม้จะได้ดูในระยะเวลาที่จำกัดเนื่องจากกำหนดการค่อนข้างจำกัด อย่างไรก็ตาม ในระหว่างการเดินชม ก็สามารถเห็นสภาพและบรรยากาศชุมชนบ้านเดี่ยวของกรุงโตเกียวได้อย่างชัดเจน ที่เน้นการประหยัดพื้นที่ ความสะดวก ความสะอาด และความสวยงาม

          6. โครงการบ้านตัวอย่าง Makuhari Housing Park
          สำหรับผู้เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นในส่วนของการรับสร้างบ้าน การมาดูโครงการนี้โครงการเดียวก็นับว่าคุ้มค่ามาก แต่สำหรับผู้เข้าร่วมในภาคส่วนอื่น ๆ ก็ได้ประโยชน์มาก หากสามารถจัดหาพื้นที่เป็น Market Place เช่นนี้ในประเทศไทย สถาบันการเงินที่เกี่ยวข้องก็สามารถอำนวยสินเชื่อกับผู้สนใจกู้ปลูกสร้างได้ง่ายขึ้นหากเลือกบ้านมาตรฐานที่กำหนดไว้นี้ เป็นต้น

          7. โครงการอาคารสำนักงาน TMG Building
          ประโยชน์ทื่คาดหวังสำหรับการดูอาคารสำนักงานแห่งนี้ก็คือ การไปดูทัศนียภาพของกรุงโตเกียว แต่เสียดายที่ไม่ได้ดู เนื่องจากอากาศปิด แต่ก็ได้เห็นนิทรรศการภาพต่าง ๆ รวมทั้งการสังเกตการการทำงาน และในส่วนที่ไม่ได้คาดหวังก็คือ การที่ผู้เข้าร่วมจำนวนมากยินดีที่ได้ถ่ายภาพกับหิมะ ในเช้าวันดูงานนี้

          8. โรงแรม Capsule Hotel ชินจูกุ
          โอกาสที่จะนำโรงแรมแบบนี้มาใช้ในประเทศไทยคงจำกัด เพราะประเทศไทย โดยเฉพาะกรุงเทพมหานครยังมีพื้นที่ว่างอีกมาก อย่างไรก็ตาม ก็นับว่าเป็นแนวคิดที่ดีที่จะทำโรงแรมขนาดเล็ก สำหรับผู้ที่ใช้สถานบริการต่าง ๆ ในเวลาค่ำคืน ซึ่งในปัจจุบันก็เริ่มมีการดำเนินการบ้างแล้ว เช่น ถนนข้าวสาร หรือย่านนานา เป็นต้น

          9. การนำเสนอขายบ้านผ่าน Internet
          Mr.Ionue และคณะจาก บมจ. Next ซึ่งเป็นบริษัทมหาชน เจ้าของเว็บไซต์ Homes ได้มานำเสนอให้เห็นถึงความเป็นไปได้ที่จะขายบ้านและห้องชุดหรืออสังหาริมทรัพย์ผ่านอินเตอร์เน็ท หากประเทศไทยมี 3G หรือ 4G เช่นญี่ปุ่น โอกาสทางธุรกิจนี้จะมีมากขึ้น สถาบันการเงิน บริษัทบริหารสินทรัพย์ บริษัทพัฒนาที่ดินก็สามารถใช้ประโยชน์ผ่าน Portal นี้ได้

          10. โครงการคอมเพล็กซ์ Roppingi Hills
          การฟื้นฟูเมืองผ่านแนวคิดการจัดรูปที่ดินเป็นสิ่งที่นักพัฒนาที่ดินไทยควรพิจารณา เพราะเพียงแค่เจ้าของที่ดินเกิน 2 ใน 3 เห็นด้วย เจ้าของที่ดินที่เหลือก็ต้องร่วมโครงการ และการพัฒนาใหม่อาจทำให้ขนาดที่ดินเล็กลง แต่ราคาเพิ่มขึ้นนับเท่าตัว นอกจากนั้นในช่วงการรวมและแยกแปลงที่ดินใหม่ก็ไม่ต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอน รัฐบาลก็มีกองทุนจัดรูปที่ดินให้การสนับสนุนอีกด้วย

          11. โรงงาน Sekisui Heim Tokyo
          การดูงานโครงการนี้ชี้ให้เห็นว่า การผลิตที่อยู่อาศัยจะเป็นในเชิงอุตสาหกรรมมากขึ้น โรงงานนี้ไม่ใช่เพียงประกอบบ้านเป็นส่วน ๆ แต่ประกอบเป็นกล่อง ซึ่งถือเป็นนวัตกรรมสำคัญ อย่างไรก็ตาม การนำมาใช้ในประเทศไทยยังต้องมีการปรับตัวในเรื่องการลดต้นทุน เนื่องจาก (แทบ) ไม่มีแผ่นดินไหวที่รุนแรงในประเทศไทย หากการก่อสร้างมีมาตรฐานมากขึ้น การเงินเคหะการ การบริหารทรัพย์สินชุมชน และการจัดการต่าง ๆ ก็ง่ายขึ้น และทำให้มีความผาสุกในการอยู่อาศัย และมูลค่าทรัพย์สินไม่ตกต่ำ

          12. โครงการเมืองใหม่ Yamaman
          การดูโครงการเมืองใหม่ เช่นนี้ ยังประโยชน์ต่อการเปิดวิสัยทัศน์ในการวางแผนพัฒนาเมืองเพื่อประโยชน์ต่อทั้งภาครัฐและภาคเอกชน ซึ่งจะสำเร็จได้ก็ด้วยการอาศัยระบบขนส่งมวลชนคือรถไฟฟ้านั่นเอง

          13. การบรรยายสรุปอสังหาริมทรัพย์ Sanyu
          สิ่งสำคัญที่ได้จากการฟังการบรรยายนี้พร้อมการซักถามสรุปก็คือ การได้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น ทำให้ภาพต่าง ๆ ที่ได้เห็นมาในแต่ละวันที่ผ่านมาชัดเจนยิ่งขึ้น เป็นการเปิดวิสัยทัศน์แก่ผู้เขร่วมดูงานได้เป็นอย่างดี

          14. การดูงานวัสดุก่อสร้าง
          งานนี้เป็นการเห็นถึงความก้าวหน้าของอุตสหกรรมก่อสร้างซึ่งทันสมัยมากในประเทศไทย วัสดุต่าง ๆ หลายอย่างสามารถนำมาใช้ในประเทศไทยได้เป็นอย่างดี และยังมีนิทรรศการที่เกี่ยวเนื่องอื่นให้ได้ชมอีกด้วย

          15. การสร้างเครือข่าย
          ที่สำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่ากันก็คือ การได้สร้างเครือข่ายในระหว่างผู้เข้าร่วมดูงานในครั้งนี้ ซึ่งในแง่หนึ่งมีจำนวนมากถึง 72 ท่าน ซึ่งบางครั้งอาจทำให้การเคลื่อนย้ายต่าง ๆ ช้าลง แต่ก็ไม่มีอะไรต้องรีบร้อนมากนัก แต่สิ่งสำคัญที่สุดก็คือ การที่ได้แลกเปลี่ยนประสบการณ์กับผู้ร่วมเดินทางมากถึง 72 คนเช่นนี้ถือเป็นโอกาสที่ยากยิ่ง จึงถือว่าเป็นประโยชน์สำคัญอย่างหนึ่งในการไปร่วมดูงานในครั้งนี้

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่