Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 619 คน
ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ถ้าใช่ของจริงจะบูมทำเลทอง
ฐานเศรษฐกิจ บ้าน - ที่ดิน ปีที่ 24(2) ฉบับที่ 1,902(10) เดือนพฤษภาคม 2547 หน้า 37

ดร.โสภณ พรโชคชัย
กรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA)

         อ่านข่าวศูนย์ราชการในอาคารที่ดินวันนี้ (11-18 เมษา 47) และในประชาชาติธุรกิจ (19 - 21 เมษายน) แล้วน่าสนใจมาก เพราะถ้าสามารถเกิดได้จริง ที่ดินใกล้เคียงจะกลายเป็นทำเลทองอย่างไม่ต้องสงสัย และเป็นทองแท้ 100%

รายละเอียดโครงการ
        สำหรับท่านที่ยังไม่รู้จักว่าศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะนี้ตั้งอยู่ที่ไหน ก็อยู่บนถนนแจ้งวัฒนะฝั่งใต้ ติดกับการสื่อสารแห่งประเทศไทย ปัจจุบันมีกรมการกงศุล กระทรวงการต่างประเทศตั้งอยู่แล้ว โดยอาคารส่วนใหญ่ที่จะสร้างใหม่จะอยู่ด้านหลังกรมการกงศุลอีกทีหนึ่ง
        โครงการนี้หมายจะสร้างศูนย์ราชการให้หน่วยงานระดับกระทรวง ทบวง กรมถึง 29 แห่งไปใช้พื้นที่ร่วมกันอย่างไม่เคยมีมาก่อน โดยมีรายละเอียดดังนี้

1. พื้นที่สำนักงาน หน่วยงานที่ขอใช้พื้นที่ 29 หน่วย มีบุคลากรทั้งหมด (เผื่อการขยายอัตรา) 25,540 คน จัดสรรเป็นพื้นที่สำนักงาน 394,632 ตร.ม. และเผื่ออัตรากำลังสำหรับหน่วยงานอิสระและหน่วยงานราชการที่ตั้งใหม่แล้ว จึงได้จัดสรรพื้นที่เป็น 452,190 ตร.ม. (ประมาณการพื้นที่สำนักงานรวม 460,000 ตร.ม.)
2. พื้นที่ส่วนกลางที่สามารถใช้ได้ร่วมกัน ได้จัดสรรเป็นห้องสมุด 7,000 ตร.ม.ห้องประชุม 18,000 ตร.ม. ห้องรับประทานอาหาร 17,000 ตร.ม. และห้องเก็บพัสดุ 7,000 ตร.ม. รวมเป็นพื้นที่ประมาณ 49,000 ตร.ม.
3. พื้นที่ธุรกิจ ได้จัดสรรพื้นที่ร้านค้า 16,000 ตร.ม. ห้องพัก 200 ห้อง พื้นที่ 10,000 ตร.ม. และศูนย์นันทนาการ 1,500 ตร.ม. รวมเป็นพื้นที่ประมาณ 27,5000 ตร.ม.
4. พื้นที่จอดรถ ได้จัดสรรพื้นที่จอดรถบนอาคารจำนวน 7,000 คัน พื้นที่ประมาณ 224,000 ตร.ม. และจอดบนพื้นดิน 3,000 คัน

         รวมพื้นที่ใช้งาน 760,500 ตร.ม. และพื้นที่ทางสัญจรอีก 169,333 ตร.ม. รวมเป็นพื้นที่ก่อสร้างอาคารตามโครงการ 929,833 ตร.ม. ในขนาดที่ดิน 250 ไร่ และจะมีมูลค่าการลงทุนสูงถึง 19,016 ล้านบาท ประกอบด้วยค่าก่อสร้างอาคาร 15,701 ล้านบาท ค่าก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคภายนอกอาคาร 1,229 ล้านบาท ค่างานภูมิสถาปัตยกรรม 105 ล้านบาท ค่างานตกแต่งภายใน/ครุภัณฑ์ 1,237 ล้านบาท ค่าจ้างที่ปรึกษา 729 ล้านบาท และทั้งนี้ยังไม่รวมค่าที่ดิน

จินตนาการสุดเพริดแพร้ว
        ท่านลองนึกดู ในแต่ละบริเวณที่มีกระทรวง ทบวง กรมขนาดใหญ่ทั้งหลายตั้งอยู่ มีการค้าขายมากมาย โดยเฉพาะในกิจการที่ให้บริการแก่ข้าราชการ ไม่ว่าจะเป็นการจับจ่ายซื้อสินค้าอุปโภค บริโภค แหล่งบันเทิง ร้านอาหาร รวมทั้งที่พักอาศัย ดังนั้นถ้าโครงการนี้เป็นจริง ราคาบ้านและที่ดินย่านนี้คงทะยานสูงขึ้นอย่างไม่เชื่อสายตาตัวเองเลย ท่านลองนึกดูว่า ย่านเทเวศน์ ย่านบางลำพู คลองหลอด ฯลฯ ที่คึกคักอย่างมากในใจกลางเมืองนั้น ก็เพราะมีข้าราชการเดินขวักไขว่ จับจ่ายใช้สอยกันทั้งนั้น ดังนั้นยิ่งเมื่อหน่วยราชการต่าง ๆ มารวมตัวกัน ณ ที่เดียวนี้ อะไรจะเกิดขึ้น

ฉุกคิดด้วย
        อย่างไรก็ตาม "ไม่เห็นกระรอก อย่าเพิ่งโก่งหน้าไม้" เพราะประการแรก โครงการนี้อาจสวนทางกับเมืองใหม่ ท่านนายกของเราพยายามจะสร้างเมืองใหม่ แต่ถ้าสำนักงานใหญ่ของกระทรวง ทบวง กรมทั้งหลายกลับมาตั้งอยู่ที่นี่ในเวลาไล่เลี่ยกัน มันก็เป็นเรื่องแปลก ดังนั้นหากไม่เป็นจริงขึ้นมา ใครที่รีบไปเก็งกำไรไว้ ก็อาจจะกิน "แห้ว" และประเด็นที่สำคัญมากประการหนึ่งก็คือ โครงการนี้มีความเป็นไปได้ทางการเงินจริงหรือไม่ ท่านลองตรองดู

1. โครงการนี้มีมูลค่าสูงถึง 19,016 ล้านบาท ทำให้ได้พื้นที่สำนักงาน 460,000 ตร.ม., พื้นที่ส่วนกลาง 49,000 ตร.ม. พื้นที่ธุรกิจ-ห้องพัก-นันทนาการ 27,5000 ตร.ม. หรือรวมทั้งหมด 536,500 ตรม. (ไม่คิดที่จอดรถ) หรือตกตารางเมตรละ 35,445 บาท
2. นี่ยังไม่รวมที่ดินเพื่อโครงการนี้อีก 250 ไร่ จากที่ดินดังกล่าว หากประมาณการมูลค่าตารางวาละ 50,000 บาท ก็จะเป็นเงินถึง 5,000 ล้านบาท ดังนั้นมูลค่าโครงการจริงอาจสูงถึง 24,016 ล้าน (19,016 ล้านบาทจากค่าก่อสร้างและอื่น ๆ บวกด้วยค่าที่ดิน 5,000 ล้านบาท) ทำให้ราคาต่อตารางเมตรของพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด (460,000 ตาราเมตร) เป็นเงินสูงถึง 52,209 บาท
3.. ราคานี้สูงกว่าราคาอาคารสำนักงานใจกลางเมืองเสียอีก

         แล้วอย่างนี้ถ้าให้เอกชนเช่า ก็คงไม่มีความเป็นไปได้ทางการเงิน แต่กรณีนี้รัฐบาลใช้เอง ซึ่งถ้าเป็นเช่นนั้น เกิดรัฐบาล "ตาสว่าง" ขึ้นมาว่า สร้างแล้วได้ไม่คุ้มเสีย ทุกวันนี้พื้นที่สำนักงานในเมืองในทำเลดี ๆ ยังเหลืออยู่บานเบอะ สามารถต่อรองเช่าได้ในราคาถูกกว่าสร้างเองเป็นไหน ๆ เมื่อนั้น โครงการนี้ก็อาจไม่เป็นจริงก็ได้
         ดังนั้น นักลงทุนจึงต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ การเก็งกำไรโดยไม่ได้ใช้ประโยชน์นาน ๆ ไม่ใช่จะสูญเสียเฉพาะกับตัวนักลงทุนเอง แต่ยังถือเป็นความสูญเสียของประเทศชาติที่มีการใช้สอยทรัพยากรอย่างไม่เต็มกำลังอีกด้วย

        ส่งท้าย
        สำหรับภาครัฐ ผมก็ได้แต่หวังว่า ทางราชการจะพิจารณาโครงการนี้ให้ถ้วนถี่ เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติของเรา เพื่อเห็นแก่หยาดเหงื่อแรงงานของพี่น้องประชาชนที่เสียภาษีมาให้ทางราชการได้ใช้ ซึ่งก็ควรใช้อย่างมีประสิทธิภาพ และโปร่งใสสูงสุด

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่