Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 564 คน
      สรุปสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ.2554

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ฟังบทสัมภาษณ์ออนไลน์..กรุณาคลิกที่ลิงค์:
http://www.housingyellow.com/streaming_media.php?dt=2554-01-26&fb=1

          ในทุกรอบครึ่งปีศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประมวลโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ทุกประเภทในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา และทำการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังเสนอขายอยู่ในท้องตลาดเพื่อประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมโดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

โครงการเปิดใหม่ พ.ศ.2553
          จากการประมวลผลภาพรวมโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ทั้งหมด ซึ่งสำรวจไว้ทุกเดือน และการเก็บข้อมูลเพิ่มเติมแบบ “ปูพรม” ทุก 6 เดือน พบโครงการเปิดใหม่ในปี 2553 ถึง 118,756 หน่วย รวมมูลค่า 304,533 ล้านบาท การนี้นับเป็นเรื่องน่าแปลกที่แม้ประเทศไทยจะประสบปัญหาทางการเมือง แต่อสังหาริมทรัพย์ก็ยังเติบโต ทั้งนี้เป็นผลมาจากการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจซึ่งขับเคลื่อนโดยการส่งออก
          มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ 304,533 ล้านบาท หรือเท่ากับ 3.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ ณ ปี 2553 ดังนั้นที่ว่าอสังหาริมทรัพย์จะเป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจคงไม่เป็นความจริง แต่เศรษฐกิจที่ดีต่างหากที่เป็นตัวกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโต
          ต่อปัญหาทางการเมือง เช่น รัฐประหาร พ.ศ. 2549 ก็ไม่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์ในส่วนเพื่อการพักผ่อน อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน และอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยราคาแพง กลับมีการเกิดใหม่น้อยมาก ทั้งนี้คงเป็นเพราะปัญหาเศรษฐกิจโลก และปัญหาทางการเมืองภายในประเทศไทยส่วนหนึ่ง ซึ่งรวมไปถึงปัญหา 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้
          ในรายละเอียดของการเปิดตัวพบว่า โครงการที่เปิดตัวสูงสุดก็คือ อาคารชุดพักอาศัย เปิดตัว 60,972 หน่วย หรือ52% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ในหากพิจารณาในด้านมูลค่าก็จะเป็น 49% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด

โครงการที่อยู่อาศัยที่ยังขายอยู่
          จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ยังขายอยู่ ณ สิ้นปี 2553 พบว่า มีอยู่ 1,382 โครการ โดยในจำนวนนี้มี 936 โครงการที่ยังมีหน่วยรอขายมากกว่า 20 หน่วยขึ้นไป ซึ่งถือเป็นโครงการที่ยัง Active หรือยังมีกิจกรรมทางการตลาดอย ที่เหลืออีกราว 446 โครงการคงเป็นโครงการที่ไม่มีกิจกรรมอะไรมากนัก เพราะเหลือจำนวนหน่วยรอขายน้อยเต็มที (ไม่เกิน 20 หน่วย)
          ในการสำรวจนี้ครอบคลุมหน่วยขาย 394,913 หน่วย รวมมูลค่า 1.11 ล้านล้านบาท หากพิจารณาเฉพาะจำนวนที่อยู่อาศัย 394,913 หน่วยนั้น 40% เป็นอาคารชุด รองลงมา 27% เป็นทาวน์เฮาส์ ต่อด้วย 25% เป็นบ้านเดี่ยว มีเพียง 5% เป็นบ้านแฝด 2% เป็นอาคารพาณิชย์ และมีเพียง 1% เป็นที่ดินจัดสรร แต่หากพิจารณาในแง่ของมูลค่ารวม 1.11 ล้านบาท จะพบว่า บ้านเดี่ยวมีมูลค่าสูงสุดถึง 39% รองลงมาจึงเป็นอาคารชุด 37% และทาวน์เฮาส์ 17% เท่านั้น
          ในจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 394,913 หน่วย ขายไปแล้ว 264,631 หน่วย ณ สิ้นปี 2553 ยังเหลือรอผู้ซื้ออีก 130,282 หน่วย จำนวนนี้เป็นราว 3% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด 4.4 ล้านหน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในครั้งเกิดวิกฤติ พ.ศ. 2540-2542 มีจำนวนที่อยู่อาศัยรอการขายอยู่ประมาณ 5% ของทั้งหมด แต่ปัจจุบันมีเพียง 3% ซึ่งแสดงว่าสถานการณ์ยังไม่ตกอยู่ในภาวะเลวร้ายเช่นที่เคยเกิดขึ้นก่อนหน้านี้ อย่างไรก็ตามสัดส่วนนี้เพิ่มสูงขึ้นตามลำดับเพราะเมื่อ 2 ปีก่อน ยังอยู่ที่ระดับ 2.5% เท่านั้น
          หน่วยรอขาย 130,282 หน่วยนี้ ไม่ใช่ว่าขายไม่ออก แต่ ณ วันที่สำรวจคือธันวาคม 2553 นั้น ยังไม่มีผู้ซื้อ บางส่วนอาจเป็นเพราะเพิ่งเปิดตัว รอผู้ซื้ออยู่ก็ได้ ในจำนวนนี้มีสัดส่วนประมาณ 3% ของที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีอยู่ 4.4 ล้านหน่วย  หากเทียบกับช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540-2542 สัดส่วนหน่วยรอขายขึ้นสูงถึง 5% ดังนั้นในกรณีนี้จึงถือว่ายังไม่ได้อยู่ในภาวะวิกฤติแต่อย่างใด อย่างไรก็ตามสัดส่วนนี้เพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ เพราะเมื่อ 2 ปีที่แล้วยังอยู่ในสัดส่วน 2.5% เท่านั้น
          หากพิจารณาถึงระยะเวลาที่ต้องเพื่อขายให้แล้วเสร็จทั้งหมด โดยตั้งสมมติฐานว่าจะไม่มีโครงการเกิดใหม่อีก ณ อัตราการขายได้ต่อเดือนในปัจจุบัน จะพบว่า ที่อยู่อาศัยทั้งระบบ 130,282 หน่วยนั้น จะต้องใช้เวลาขายอีก 16 เดือน อย่างไรก็ตามหากเป็นอาคารชุด จะใช้เวลาขายอีกเพียง 9 เดือนเท่านั้น แสดงว่าตลาดอาคารชุดยังขายดีอยู่ ในทางตรงกันข้าม บ้านเดี่ยวกลับต้องใช้เวลาขายอีก 41 เดือน

โครงการที่ล้มเหลว
          โครงการที่ประสบปัญหาหยุดการขายไปแล้ว มีอยู่เช่นกัน แต่มีไม่มากนัก รวมเพียง 66 โครงการเท่านั้น มีจำนวนหน่วยที่เกี่ยวข้อง 14,420 หน่วย รวมมูลค่า 34,442 ล้านบาท ซึ่งเทียบได้ประมาณ 9% ของหน่วยที่เหลือขายอยู่ ณ ปัจจุบัน สำหรับสาเหตุที่หยุดการขายไป มีเหตุผลดังนี้:
1. สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ 22 โครงการ 33%
2. ขายไม่ออก/ไม่มีคนซื้อ/รูปแบบสินค้าไม่เหมาะ 13 โครงการ 20%
3. ไม่ผ่าน EIA 9 โครงการ 14%
4. รอปรับราคาขายใหม่ 9 โครงการ 14%
5. เปลี่ยนรูปแบบโครงการ 7 โครงการ 11%
6. ทำเลที่ตั้ง (ห่างไกลสิ่งอำนวยความสะดวก) 6 โครงการ 9%

          การที่โครงการหยุดขายไป แสดงว่าประสบปัญหาที่แก้ไม่ตก จำนวนดังกล่าวนี้ยังน้อยอยู่ และแม้จะมีเพิ่มกว่าเมื่อกลางปี 2553 อยู่ระดับหนึ่ง แต่ก็ยังถือว่าไม่มากนักโดยเฉพาะเมื่อเทียบกับช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ ปี 2540-2542 ที่มีสัดส่วนโครงการที่ประสบปัญหาถึง 30-40% ของโครงการทั้งหมด อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะได้ติดตามสถานการณ์มานำเสนอในรายละเอียดต่อไป

แชมเปียนวงการ
          บริษัทพัฒนาที่ดินที่เปิดตัวสูงสุด 10 อันดับแรกในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ทั้งหมดเป็นบริษัทมหาชน มีรายละเอียดดังนี้
ตารางที่ 1: 10 อันดับบริษัทที่เปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดในปี 2553
อันดับ บริษัท (มหาชน) จำนวน
โครงการ
จำนวน
หน่วย
มูลค่า
ล้านบาท)
1 พฤกษา เรียลเอสเตท 71 28,381 49,899
2 แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์  6 7,744 13,561
3 เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ 18 5,990 30,406
4 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 14 5,912 20,189
5 แสนสิริ 16 5,447 16,967
6 ศุภาลัย 13 5,207 14,954
7 ปริญสิริ  5 1,964 3,171
8 พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค  5 1,553 6,794
9 อารียา พร็อพเพอร์ตี้  5 1,502 3,480
10 มั่นคงเคหะการ  5 896 2,189

          จะเห็นได้ว่า บจก. พฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด เปิดตัวโครงการมากที่สุดถึง 71 โครงการ รวมถึง 28,381 หน่วย รวมมูลค่า 49,899 ล้านบาท ซึ่งนับว่าสูงสุดเกินกว่าอันดับสองคือ บมจ. เอเซียนพร็อพเพอร์ตี้ในแง่มูลค่า (30,406 ล้านบาท) หรืออันดับสองในด้านจำนวนหน่วย บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ (7,744 หน่วย) อาจกล่าวได้ว่า บจก.พฤกษาเรียลเอสเตทคือ “การเคหะแห่งชาติ” ที่แท้จริง

โครงการขายดี
          ส่วนมากโครการของบริษัทมหาชนจะขายดี มีโครงการขายดีเป็นพิเศษที่พึงพิจารณาดังนี้:
1. บ้านราชพฤกษ์ ประตูน้ำพระอินทร์ 22.  บีคอนโด
2. พฤกษาวิลล์ 41 ติวานนท์-รังสิต 23. เดอะคัลเลอร์ส พรีเมี่ยม บางนา
3. อินนิซิโอ (Inizio รังสิต คลอง 3) 24. ภัสสร 25 บางนา
4. เดอะ เฟิร์ส โฮม (รังสิต-ลำลูกกา)  25. ศุภาลัยพรีเมียร์ แอท ราชเทวี
5. พฤกษาวิลล์ 36 (สรงประภา) 26. เวีย 49 (Via 49)
6. เดอะคีย์  แจ้งวัฒนะ 27. แอสปาย คอนโดมิเนียม พระราม 4 
7. เดอะพาร์คแลนด์ งามวงศ์วาน 28. เดอะ ซี๊ด มิงเกิ้ล (THE SEED MINGLE)
8. ไอ คอนโด งามวงศ์วาน  29. เดอะคอนเนค สุขสวัสดิ์ 26
9. THE TREE BANG PO 30. ทาวน์ อเวนิว พระราม 2
10. สราญสิริ พหลโยธิน-สายไหม 31. อินดี้ ประชาอุทิศ
11. รีเจ้นท์ โฮม 15  32 บ้านกลางเมือง เอซ-เซ้นส์ สาทร-ตากสิน 2
12. สมาร์ท คอนโด วัชรพล  33. ศุภาลัย ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม
13. พร้อมพัฒน์ ไพร์ม (Prompat PRIME) 34. เดอะ พารัซโช่ (The Palazzo)
14. ชัยพฤกษ์ รามอินทรา-วงแหวน 2 35. ทีล สาทร-ตากสิน
15. เดอะ คอนเนค 22 (รามอินทรา-มีนบุรี) 36. เดอะ ทรัสต์ เรสซิเด้นซ์ ปิ่นเกล้า
16. ยู คอนโด แอท แยกเกษตร 37. บ้านมณฑล 8 (คลองทวีวัฒนา)
17. เดอะ คีย์ พหลโยธิน  38. พฤกษาวิลล์ 34 (เพชรเกษม 110)
18. บ้านกลางเมือง เอส-เซนส์ พระราม 9-ลาดพร้าว 39. บ้านเปี่ยมสุข รัตนาธิเบศร์-วัดสวนแก้ว
19. ชีวาทัย รามคำแหง 40. เดอะ คลัสเตอร์ วิลล์ 2 ราชพฤกษ์-พระราม 5
20. ริทึ่ม สุขุมวิท (Rhythm Sukhumvit) 41. บ้านลภาวัน 19
21. เดอะเบส สุขุมวิท 77 42. พฤกษา 49/1 บางใหญ่ซิตี้

          อย่างไรก็ตามก็ยังมีโครงการขายดีในส่วนที่ไม่ใช่โครงการของบริษัทมหาชน ในที่นี้ขอยกตัวอย่างดังนี้:
          บ้านราชพฤกษ์ ประตูน้ำพระอินทร์ ถนนเลียบคลองระพีพัฒน์ ตำบลพะยอม อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ของบริษัท สมาร์ทแลนด์ แอสเสท จำกัด จำนวนรวมทั้งโครงการ 348 หน่วย ขายได้แล้ว 198 หน่วย (57%) แบ่งเป็นบ้านแฝดชั้นเดียว จำนวน 49 หน่วย(14%) จอง 33 หน่วย(67%) และทาวน์เฮ้าส์ชั้นเดียวจำนวน 299 หน่วย(86%) จอง 165 หน่วย (55%) ทาวน์เฮ้าส์ชั้นเดียว หน้ากว้าง 6 เมตร ขนาดที่ดิน 21 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 74 ตารางเมตร ขนาด 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 1 ที่จอดรถ ราคาเริ่มต้น 0.799 ล้านบาท บ้านแฝดชั้นเดียว ขนาดที่ดิน 40 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 105 ตารางเมตร ขนาด 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 1 ที่จอดรถ ราคาเริ่มต้น 1.278 ล้านบาท มีการส่งเสริมการตลาดคือแถมรถจักรยานยนต์ยี่ห้อยามาฮ่า รุ่นฟีโน่ 1 คัน โดยมีกลุ่มเป้าหมายคือพนักงานในนิคมอุตสาหกรรมนวนคร กลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางที่ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จุดเด่นสำคัญคือ บ้านราคาถูก โปรโมชั่นที่ใช้สามารถจูงใจลูกค้าให้มาซื้อบ้านในโครงการได้เป็นจำนวนมาก
          เดอะ เฟิร์ส โฮม (รังสิต-ลำลูกกา คลอง 2) ถนนเสมาฟ้าคราม ตำบลคูคต อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี ของบริษัท กานดา เดคคอร์ จำกัด จำนวนรวมทั้งโครงการ 272 หน่วย ขายทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ขนาดที่ดิน 20 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 120 ตารางเมตร ขนาด 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 1 คันราคาเริ่มต้น 1.310 ล้านบาท มีกิจกรรมการตลาดคือ ให้ส่วนลด 40,000 บาท จากราคาปกติ แถมเฟอร์นิเจอร์ทั้งหลัง มูลค่า 80,000 บาท ได้แก่ ชุดนอน ชุดครัว และชุดห้องรับแขก รวมทั้งหมด 24 รายการ กลุ่มเป้าหมาย : กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางขึ้นไปที่ต้องการขยายครอบครัวใหม่ จุดเด่นคือระดับราคาของโครงการ เมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่ง ถือว่าถูกกว่า เพราะทางโครงการลดต้นทุนด้วยการใช้โครงสร้างผนังสำเร็จ จึงสามารถก่อสร้างได้เร็วและถูกกว่า และการออกแบบพื้นที่ใช้สอยภายในมีความลงตัว สามารถใช้ประโยชน์ได้จริงทุกส่วนของบ้านเหมาะสำหรับรูปแบบการใช้ชีวิตสมัยใหม่
          รีเจ้นท์โฮม 15 ถนนแจ้งวัฒนะ แขวงอนุสาวรีย์ เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร ของบริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด จำนวนรวมทั้งโครงการ 1,219 หน่วย ราคาเริ่มต้นคิดตารางเมตรละ 32,500 บาท แบบสตูดิโอ จำนวน 1,122 หน่วย (92%) พื้นที่ใช้สอย 30 ตารางเมตร ขนาด 1 ห้องน้ำ ราคาเริ่มต้น 0.975 ล้านบาท ขนาด 1 ห้องนอน จำนวน 97 หน่วย (8%) พื้นที่ใช้สอย 60 ตารางเมตร ขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ราคาเริ่มต้น 1.950 ล้านบาท เปิดตัวโครงการ: พฤศจิกายน 2553  ยอดขายเฉลี่ยต่อเดือน 165 หน่วยต่อเดือน มีกิจกรรมการตลาดคือ แถมเคาน์เตอร์ครัว และกระจกกั้นอาบน้ำในห้องน้ำแบบบานสไลด์ กลุ่มเป้าหมายได้แก่กลุ่มลูกค้าที่อยู่อาศัยในย่านรามอินทรา พหลโยธิน และบางส่วนจากแจ้งวัฒนะ ซึ่งเป็นกลุ่มคนทำงาน และพนักงานห้างสรรพสินค้า บิ๊กซี เซ็นทรัล รามอินทรา และมีจุดเด่นคือทำเลดี ติดถนนแจ้งวัฒนะ ทำให้การเดินทางสะดวกสบาย ใกล้สถานที่สำคัญมากมาย เช่น ห้างสรรพสินค้าโลตัส ห้างสรรพสินค้าบิ๊กซี ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ตลาดยิ่งเจริญ
          บ้านเปี่ยมสุข รัตนาธิเบศร์-วัดสวนแก้ว ซอยวัดสวนแก้ว ถนนบางกรวย-ไทรน้อย ตำบลบางเลน อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี ผู้ประกอบการคือ บริษัท สุภัคภูมิ จำกัด มี 115 หน่วย เป็นบ้านแฝด 2 ชั้น จำนวน 30 หน่วย (26%) ขนาดที่ดิน 36.80 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 180 ตารางเมตร ขนาด 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คัน ราคา 2.990 ล้านบาท และทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น จำนวน 85 หน่วย (74%) หน้ากว้าง 6 เมตร ขนาดที่ดิน 18.80 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 120-130 ตารางเมตร ขนาด 3-4 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 1 คัน ราคา 1.840-2.040 ล้านบาท มีกิจกรรมการตลาดคือแถมเครื่องปรับอากาศ 13,000 บีทียู 1 เครื่อง ปั๊มน้ำ ถังสำรองน้ำ ปูหญ้ากลุ่มเป้าหมาย: กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง เป็นคนท้องที่ย่าน รัตนาธิเบศร์-วัดสวนแก้ว และมีจุดเด่นคือทำเลที่ตั้งโครงการตั้งอยู่บนถนนบางกรวย-ไทรน้อย เข้าซอยวัดสวนแก้วไปประมาณ 600 เมตร สามารถเชื่อมต่อกับถนนราชพฤกษ์ ถนนรัตนาธิเบศร์ และถนนบางใหญ่-บางคูลัด ที่สามารถเดินทางไปยังถนนกาญจนาภิเษกได้อย่างสะดวกรวดเร็ว

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่