Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 446 คน
      อสังหาริมทรัพย์ชายแดน
หนังสือพิมพ์สยามรัฐ วันที่ 17-18 มกราคม 2554 หน้า 16
นิตยสาร Make Money ฉบับเดือนมกราคม 2554 หน้า 84-85

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@area.co.th
wwww.facebook.com/pornchokchai

          มีอสังหาริมทรัพย์อยู่ทำเลหนึ่งที่ราคาไม่ตกแม้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ เหนือกว่าอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร นั่นก็คืออสังหาริมทรัพย์ตามเมืองชายแดน ซึ่งจะเกิดปัญหาก็ต่อเมื่อมีปัญหาระหว่างประเทศเท่านั้น ซึ่งโอกาสการรบพุ่งกันในสมัยนี้คงยาก
          ผมจึงขอกำนัลท่านผู้อ่าน Make Money ฉบับล่าสุดนี้ ว่าด้วยเรื่องอสังหาริมทรัพย์ชายแดน เผื่อใครจะไปลงทุนพัฒนาที่ดินอะไรแถวนั้น โอกาสดีมีให้เห็นแน่นอนครับ
          จากการสำรวจเบื้องต้นของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งผมเป็นประธานกรรมการเมื่อเร็ว ๆ นี้ พบว่าการค้าขายชายแดนคึกคัก อย่างไรก็ตามแม้ไทยได้ดุลการค้ามหาศาล แต่ก็เสียไปกับการเล่นการพนันจำนวนมหาศาลเช่นกัน เรามาลองดูกันนะครับว่าเป็นอย่างไรบ้าง
          เมืองชายแดนตามจุดผ่านแดนถาวรต่าง ๆ ตามตะเข็บกับประเทศเพื่อนบ้านทั้งพม่า ลาว เขมร และมาเลเซีย มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยไม่เกี่ยวข้องกับภาวะทางการเมืองหรือภาวะเศรษฐกิจโดยรวมมากนัก เพราะความจำเป็นในการค้าขายชายแดนนั่นเอง อย่างไรก็ตามภาวการณ์ค้าขายชายแดนอาจได้รับผลกระทบทางการเมืองบ้างในระยะสั้น ๆ เช่น มูลค่าการค้าชายแดนไทย-กัมพูชา ลดลงจาก 51,060.5 ล้านบาทในปี 2551 เป็น 46,201.1 บาทในปี 2552 <1> เป็นต้น  อย่างไรก็ตามในปี 2553 สถานการณ์โดยรวมน่าจะดีขึ้น
          การค้าขายชายแดนโดยเฉพาะพม่า ลาวและกัมพูชาที่มีการพัฒนาน้อยกว่าไทย ทำให้ตลาดการค้าโดยเฉพาะในฝั่งไทยที่พ่อค้าจากประเทศเพื่อนบ้านข้ามมาซื้อสินค้า มีการเจริญเติบโตเป็นอย่างมาก ถือเป็นข้อได้เปรียบสำคัญ ส่วนตลาดในฝั่งประเทศเพื่อนบ้านก็เติบโตเช่นกัน ตัวอย่างเช่น ที่ดินชายแดนที่แต่เดิมเป็นที่ดินเกษตรกรรมก็สามารถแปรเป็นตลาดการค้าที่ให้เช่าได้วันละไม่ต่ำกว่า 100 บาทต่อตารางเมตร เป็นต้น หากมีพื้นที่ให้เช่า 10,000 ตารางเมตร ก็จะเป็นเงินวันละ 1 ล้านบาท หรือปีละ 365 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าประมาณถึงราว 4,000 ล้านบาท
          ในพื้นที่ชายแดนพม่า ลาวและกัมพูชา ยังน่าจะสามารถสร้างนิคมอุตสาหกรรม เพื่อใช้แรงงานราคาถูกของประเทศเพื่อนบ้าน โดยอาจตั้งนิคมอุตสาหกรรมในฝั่งไทยและให้เดินทางกลับบ้านผ่านแดนได้ตลอด โดยไม่ต้องให้ตั้งรกรากในไทย ทำให้ไทยไม่เสียค่าใช้จ่ายในการดูแลประชากรเพื่อนบ้าน หรืออาจตั้งอยู่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษหรือนิคมอุตสาหกรรมชายแดนของประเทศเพื่อนบ้านที่ไทยอาจร่วมมือสร้างขึ้นเพื่อสร้างให้เป็นแหล่งผลิตสินค้าราคาถูกส่งเข้ามาขายในฝั่งไทยและส่งออก
          จากการสังเกตพบว่า ในบริเวณชายแดนบ้านหาดเล็ก ในเขตเมืองเกาะกงของกัมพูชา มีเขตเศรษฐกิจพิเศษเหมือนกัน แต่โดยที่มีการจ่ายกระแสไฟฟ้าที่จำกัด ทำให้โรงงานไม่สามารถเกิดขึ้นได้จริง ดังนั้นหากมีการตั้งนิคมอุตสาหกรรมจริง ก็คงต้องจัดหาสาธารณูปโภคที่ดีเพียงพอ และใช้ท่าเรือแหลมฉะบังหรือมาบตาพุดของไทยเป็นจุดส่งออก เป็นการเพิ่มพูนศักยภาพของไทยให้เป็นศูนย์กลางในภูมิภาคนี้
          นอกจากนี้ในพื้นที่ชายแดนยังอาจเสริมด้วยสถานที่ตากอากาศ เช่น ในบริเวณชายแดนบ้านหาดเล็ก ในเขตเมืองเกาะกงของกัมพูชา มีสถานตากอากาศ มีซาฟารีเวิร์ล มีการแสดงโชว์ปลาโลมา จระเข้ สวนนก เป็นต้น <2> การพัฒนาต่าง ๆ ควรดำเนินการบนพื้นฐานความร่วมมือกันเพื่อการเติบโตร่วมกัน ไม่เช่นนั้นก็จะทำให้ประเทศเพื่อนบ้านได้เปรียบฝ่ายเดียว
          ประเด็นสำคัญที่ไม่อาจมองข้ามก็คือบ่อนการพนัน จากรายงานที่ผ่านมา “คาดว่ามีนักการพนันขนเงินออกไปเล่นการพนัน ในบ่อนตรงข้ามอำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว อย่างต่ำวันละประมาณ 20 ล้านบาท” <3> หากเป็นเช่นนั้นจริง ก็เท่ากับปีละ 7,300 ล้านบาท หากนับรวมบ่อนการพนันทั้งหมดริมชายแดนกัมพูชาทั้งหมดนับสิบแห่ง ก็คงเป็นเงินมากกว่าดุลการค้าที่ไทยได้จากเขมรปีละ 40,000 ล้านบาท <4>
          ดังนั้นรัฐบาลควรห้ามการเข้าไปเล่นการพนัน เนื่องจากในกัมพูชาก็ห้ามคนของตนเข้าบ่อน แต่ต้อนรับเฉพาะคนไทย และมีเฉพาะคนไทยที่เข้าไปเล่นการพนันเป็นสำคัญ แต่หากไม่สามารถห้ามได้ ก็สมควรที่จะให้มีบ่อนการพนันที่ถูกกฎหมายภายในประเทศไทยเอง หรือจัดตั้งรัฐวิสาหกิจไทยไปร่วมกับรัฐบาลประเทศเพื่อนบ้านตั้งบ่อนการพนันในประเทศเพื่อนบ้าน เพื่อจัดเก็บรายได้เข้ารัฐ
          ถ้าเราจะไปลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ชายแดน ควรเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น พื้นที่ค้าปลีก หรืออาจเป็นโรงแรมที่พัก หรือรีสอร์ตต่าง ๆ ก็เป็นไปได้ โดยเฉพาะในบริเวณใกล้ชายทะเลหรือบริเวณใกล้ป่าเขาสวยงาม
          การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พื้นที่ชายแดนจะเป็นประโยชน์ต่อความมั่นคงทั้งทางเศรษฐกิจและสังคมและความมั่นคงของประเทศ ถ้ารัฐบาลจึงมีนโยบายและแผนที่ชัดเจนกับประเทศเพื่อนบ้านโดยรอบ ไทยจะได้ประโยชน์ นักลงทุนไทยก็จะได้ดีไปด้วยครับ

อ้างอิง
<1> สรุปภาวะการค้าชายแดนไทย - กัมพูชาในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ปี 2552 http://www.bot.or.th/Thai/EconomicConditions/AsianEconomies/cambodia/EcoData_Cambodia/DocLib_bordertrade/ปี%202553--สรุปภาวะการค้าชายแดนไทย%20-%20กัมพูชาในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ%20ปี%202552.pdf
<2> โปรดดูรายละเอียดที่ http://www.kohkongresort.com
<3> โปรดดู http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:K25S7YZ-IAwJ:www.pine-tech.com/%3Fp%3D71+%E0%B8%9A%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%99+%E0%B8%8A%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B9%81%E0%B8%94%E0%B8%99+%E0%B8%81%E0%B8%B1%E0%B8%A1%E0%B8%9E%E0%B8%B9%E0%B8%8A%E0%B8%B2&cd=1&hl=th&ct=clnk&gl=th
<4> ดูอ้างอิง 1

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่