Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 833 คน
Indepth Analysis for Shanghai Housing Markets
เจาะลึกตลาดที่อยู่อาศัยเซี่ยงไฮ้

วารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ เดือนตุลาคม-ธันวาคม 2553 หน้า 85-90

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1> ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส <2>

          เซี่ยงไฮ้เป็นมหานครที่มหัศจรรย์ มีการพัฒนาอย่างยิ่งยวด ทั้งนี้เป็นเพราะการบริหารจัดการนครที่ดีเยี่ยม ผู้เขียนได้เป็นหัวหน้าคณะพานักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยไปศึกษาแบบอย่างและอสังหาริมทรัพย์เซี่ยงไฮ้ พร้อมกับพาไปดูงาน World Expo 3 หนในช่วงเดือนพฤษภาคม กรกฎาคม และกันยายนที่ผ่านมา จึงได้รับมอบหมายจาก อ.พัลลภ กฤตยานวัช บรรณาธิการบริหาร คุณวิชิต ว่อง บรรณาธิการ ของวารสาร “ธนาคารอาคารสงเคราะห์” นี้ให้แบ่งปันประสบการณ์ไว้ ณ ที่นี้

สถานการณ์ที่อยู่อาศัยล่าสุด
          จากการประมวลข้อมูลของบริษัทนายหน้าข้ามชาติในนครเซี่ยงไฮ้ <3> พบว่า ที่อยู่อาศัยในนครเซี่ยงไฮ้สร้างขึ้นใหม่ประมาณ 21 ล้านตารางเมตรต่อปี แต่ในปี 2552 สร้างเพียง 14 ล้านตารางเมตร และคาดว่าในปี 2553 น่าจะมีเพียง 10 ล้านตารางเมตร ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยเป็นเงินประมาณ 22,000 หยวน (98,600 บาท) ต่อตารางเมตร โดยในช่วงล่าสุดราคาลดลงบ้างเล็กน้อย
          ตลาดในส่วนที่เป็นห้องชุดหรูที่มีราคาประมาณ 300,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป มีไม่มากนัก และเป็นตลาดที่มีลักษณะคล้ายเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบในลักษณะที่เป็นทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวนั้น มีไม่มากนัก และในบริเวณหลายแห่งรัฐบาลไม่อนุญาตให้สร้างบ้านแนวราบเนื่องจากสิ้นเปลืองพื้นที่ดิน ทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับนี้มีจำนวนน้อยมาก
          รัฐบาลจีนได้ออกมาตรการที่เกี่ยวเนื่องกับการลดความร้อนแรงและกอบกู้ตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งประเทศไทยสมควรศึกษาได้แก่
          21 เมษายน 2552 รัฐบาลประกาศว่าผู้ที่จะซื้อบ้านเป็นหลังที่สอง ต้องมีเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 40% ของราคาบ้าน ที่ประเทศจีนคงยากที่ใครจะแกล้งตั้งราคาสูง ๆ เพื่อให้กู้กันโดยไม่ต้องดาวน์ และคงมีฐานข้อมูลที่ดี ว่าใครซื้อบ้านมือหนึ่งหรือมือสอง
          30 มิถุนายน 2552 การขายต่าง ๆ ต้องรายงานกับท้องถิ่นให้ถูกต้องตรงกับที่ขายได้จริง ณ สำนักงานขาย
          20 กรกฎาคม 2552 สถาบันการเงินต้องควบคุมการอำนวยสินเชื่อแก่ผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง ไม่ใช่ปล่อยกู้กันตามใช้ชอบโดยขาดหลักทรัพย์ค้ำประกัน
          10 พฤศจิกายน 2552 จำกัดขนาดของโครงการขนาดใหญ่ไม่เกิน 20 เฮคตาร์ (125 ไร่) เพื่อจะได้ไม่มีการพัฒนากันมากมายจนล้นเกิน
          22 ธันวาคม 2552 ผู้ขายบ้านที่ถือครองต่ำกว่า 5 ปีต้องเสียภาษีธุรกิจ ส่วนผู้ที่ถือครองต่ำกว่านั้นก็ยังเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในส่วนที่เพิ่มขึ้นของราคา
          22 มกราคม 2553 นักพัฒนาที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาที่ดินที่ประมูลมาได้ จะไม่มีสิทธิประมูลที่ดินแปลงใหม่
          14 เมษายน 2553 ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองต้องวางเงินดาวน์ 50%
          17 เมษายน 2553 ผู้ซื้อบ้านหลังที่สามอาจไมได้รับสินเชื่อใด ๆ ผู้ซื้อบ้านที่มาจากที่อื่นอาจไมได้รับสินเชื่อเช่นกัน
          6 พฤษภาคม 2553 รัฐบาลหยุดให้ต่างชาติซื้อห้องชุดเพื่อหยุดการเก็งกำไร
          22 มิถุนายน 2553 รัฐบาลส่งเสริมการลงทุนในที่ดินเพื่อการสาธารณูปโภค มากว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป เพื่อจำกัดอุปทานที่อาจล้นเกิน
          จะสังเกตได้ว่าในประเทศจีนมาตรการต่าง ๆ ออกมาอย่างต่อเนื่องและทันการณ์เพื่อการแก้ไขปัญหาต่าง ๆ ซึ่งอาจแตกต่างจากประเทศไทยที่ค่อนข้างล่าช้ากว่าสถานการณ์

โครงการ Colorful Harvest Metropolis
          บทความนี้มุ่งแสดงให้เห็นถึงโครงการตัวอย่าง โดยโครงการนี้เป็นอาคารชุดพักอาศัย 17 ตึก สูง 14-18 ชั้น จำนวน 1,288 หน่วย มีขนาดที่ดิน 49 เฮคตาร์หรือ 306.25 ไร่ แบ่งการพัฒนาเป็น 4 ระยะตั้งแต่ปี 2552-2555 โดยในระยะที่ 3 จะเปิดขายในเดือนพฤศจิกายน 2553  ห้องชุดเป็นแบบ 2 และ 3 ห้องนอนเป็นสำคัญ มีขนาด 92 และ 120 ตารางเมตร ตามลำดับ
          สำหรับราคาขายคือ 20,000 หยวน ต่อตารางเมตร หรือตารางเมตรละ 89,600 บาท หรืออาจกล่าวได้ว่าหน่วยหนึ่งมีราคาประมาณ  8.243 ล้านบาท สำหรับห้องชุด 2 ห้องนอนขนาด 92 ตารางเมตร จนถึง 10.752 ล้านบาท สำหรับห้องชุด 3 ห้องนอน ขนาด 120 ตารางเมตร ราคาข้างต้นนี้ มีความแตกต่างไปตามแต่ละชั้น โดยชั้นที่สูงกว่าจะมีราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 100 หยวน (448 บาท) ต่อชั้น
          ราคาที่ขายตารางเมตรละ 89,600 บาทนี้ เมื่อปีก่อนครั้งที่เปิดระยะที่ 2 ขายเพียงตารางเมตรละ 80,600 บาท หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 10% อย่างไรก็ตามอัตราการเพิ่มขึ้นของราคานี้ถือว่าต่ำ เพราะในช่วงที่ผ่านมา รัฐบาลพยายามควบคุมการเก็งกำไร ทำให้ความร้อนแรงของราคาลดน้อยลง กว่าแต่ก่อน โดยเฉพาะในช่วงปี 2550-2552 ที่ราคาเพิ่มขึ้นสูงกว่านี้มาก โดยอาจเพิ่มขึ้นถึงปีละ 30%
          ในกระบวนการทางการเงินนั้น เมื่อผู้ซื้อสนใจ ก็จะวางเงินมัดจำ 50,000 หยวน (224,000 บาท) จากนั้นก็วางเงินดาวน์ โดยผู้ซื้อบ้านหลังแรกต้องมีเงินดาวน์ 30% (จะจับเสือมือเปล่าไม่ได้) ผู้ที่ซื้อบ้านเป็นหลังที่ 2 แล้ว ต้องวางเงินดาวน์ 50% ส่วนผู้ที่ซื้อเป็นหลังที่ 3 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ 70% หรือสถาบันการเงินบางแห่งก็ไม่อำนวยสินเชื่อ จากนั้นภายในระยะเวลาที่กำหนด ไม่เกิน 2 เดือน ก็จะได้รับสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการก็จะก่อสร้างจนแล้วเสร็จภายในกำหนด 2 ปี  โอกาสที่ผู้ประกอบการจะโกงคงไม่มี เพราะมีระบบคุ้มครองเงินดาวน์ และมีการติดตามการก่อสร้างโดยใกล้ชิด นอกจากนี้กฎหมายในประเทศจีนค่อนข้างแรง โอกาสที่ใครจะกล้าโกงจึงมีน้อยมาก
          จะสังเกตได้ว่า ห้องชุดที่เสนอขายนี้เป็นห้องชุดสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง ซึ่งสามารถใช้เป็นตัวแทนสำหรับโครงการระดับทั่วไป แต่สำหรับราคานี้ในเขตกรุงเทพมหานครถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยระดับหรูใจกลางกรุงเทพมหานครแล้ว นอกจากนี้ทำเลที่ตั้งก็ยังตั้งอยู่ในเขตต่อเมือง (Intermediate Area) ของนครเซี่ยงไฮ้ ซึ่งต้องใช้เวลาเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองเป็นเวลาประมาณ 50 นาที กลุ่มผู้ซื้อบ้านในระดับราคานี้นั้น ส่วนมากก็คือชาวจีนเอง โดยมีทั้งที่เป็นชาวนครเซี่ยงไฮ้ และจากเมืองอื่น ๆ ชาวต่างประเทศที่มาซื้อห้องชุดมีน้อยมาก การที่ห้องชุดระดับราคาเกือบ 90,000 บาทต่อตารางเมตร ยังไม่เน้นชาวต่างชาติเป็นกลุ่มเป้าหมาย แสดงถึงฐานะทางเศรษฐกิจที่ขยับขึ้นเป็นอย่างมากของชาวจีน
          ยังมีข้อสังเกตอีกประการหนึ่งคือ ห้องชุดในระดับปานกลางนี้มีขนาดใหญ่พอสมควร คือ 90 - 120 ตารางเมตร ในขณะที่ “City Condominium” ที่เสนอขายแก่คนระดับเดียวกันในเขตกรุงเทพมหานครนั้น มีขนาดเล็กกว่ามาก  อาจกล่าวได้ว่าห้องชุดที่มีขนาดเล็กสุดในนครเซี่ยงไฮ้ มีขนาดประมาณ 50 ตารางเมตร ในขณะที่ของไทยอาจมีขนาดเล็กกว่าถึงครึ่งหนึ่ง ทำให้ความเหมาะสมในการอยู่อาศัยน้อยกว่ามาก และเมื่อซื่อไปแล้ว ความเป็นไปได้ในการอยู่อาศัยก็จะต่ำ และขณะเดียวกันก็ไม่สามารถจะรวมห้อง แม้ในขณะซื้อมือแรก ๆ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอาจจะทำกำไรได้ แต่ในระยะยาว อาจเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจเพราะมีขนาดเล็กเกินการอยู่อาศัยอย่างเหมาะสมจริง
          ในการพัฒนาโครงการนี้ เจ้าของโครงการซึ่งเป็นผู้ประกอบการท้องถิ่น (และเกือบทั้งหมดของผู้ประกอบการก็เป็นคนท้องถิ่นนั้น) เช่าที่ดินจากรัฐบาลเป็นระยะเวลา 70 ปีมาพัฒนาโครงการดังกล่าวนี้ โดยแต่เดิมที่ดินนี้มีบางส่วนเป็นหมู่บ้านดั้งเดิม รัฐบาลก็ทำการเวนคืนมาประมูลให้เช่าแก่ผู้ประกอบการอีกต่อหนึ่ง
          สำหรับการดูแลชุมชนนั้น คิดเป็นเงิน 2.5 หยวน (11.2 บาท) ต่อตารางเมตร ซึ่งก็ยังถูกกว่าไทยถึงราวครึ่งต่อครึ่ง แต่จากประสบการณ์ของผู้เขียนซึ่งยังได้ไปดูงานที่ดูไบ ปรากฏว่าค่าดูแลชุมชนบางแห่งสูงถึง 200 บาทต่อตารางเมตร สำหรับค่าที่จอดรถ คิดเป็นเงิน 1,100 บาทต่อเดือน (บนดิน/ตากแดด) หรือ 1,600 บาทต่อเดือน (จอดใต้ดิน)

ข้อสังเกตการพัฒนาที่อยู่อาศัย
          พัฒนาการที่อยู่อาศัยของจีนรวดเร็วมาก แต่เดิมเมื่อ 30 ปีก่อน (ราว พ.ศ.2523) ที่อยู่อาศัยของคนเซี่ยงไฮ้ ปักกิ่งหรือเมืองอื่น ๆ นั้น รัฐบาลเป็นผู้สร้าง โดยมีขนาดเล็ก ๆ ราว 30 ตารางเมตร ไม่มีห้องน้ำในตัว ไม่มีเครื่องทำความร้อน สูง 9 ชั้น ไม่มีลิฟท์ แต่ปัจจุบัน มีที่อยู่อาศัยคุณภาพมากขึ้น ห้องชุดขนาดเล็กสุดไม่ต่ำกว่า 50 ตารางเมตร ในขณะที่กรณีประเทศไทย ยังมีห้องชุดขนาดเล็ก ๆ ประมาณ 20 กว่าตารางเมตร ทั้งที่เป็นสินค้าราคาปานกลางและราคาถูก ซึ่งถือว่าเป็นขนาดห้องชุดที่ไม่เพียงพอในการอยู่อาศัยจริง
          ปรากฏการณ์ที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยมหาศาลในเซี่ยงไฮ้จนดูเหมือนจะล้นตลาดนั้นในความเป็นจริงไม่ได้มีการผลิตล้นเกินนัก เพราะนครเซี่ยงไฮ้จัดทำทำผังเมืองเชิงรุก รื้อย้ายเขตเมืองเก่าที่สร้างอาคารเตี้ย ๆ ออกเพื่อเพิ่มความหนาแน่น (ยกเว้นพื้นที่อนุรักษ์ของโบราณสถาน) โดยรื้อทิ้งเป็นรายหมู่บ้านหรือตำบลเพื่อการก่อสร้างใหม่อยู่เสมอ ๆ ดังนั้นความต้องการจริงส่วนหนึ่งก็คือการสร้างทดแทนอาคารเดิมที่ถูกรื้อถอนไป
          กระบวนการพัฒนาที่ดิน ในประเทศจีน มีการควบคุมอาชีพนักพัฒนาที่ดิน การขออนุญาตจัดสรรและก่อสร้างต่าง ๆ ก็มีการควบคุมอย่างเข้มงวด มีการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาอีกด้วย เมื่อผู้ซื้อบ้านต้องการจะซื้อ จะต้องวางเงินดาวน์ภายในเวลา 1-2 เดือน ประมาณ 30% และผ่อนส่วนที่เหลือกับสถาบันการเงิน โดยสถาบันการเงินยินดีที่จะให้กู้แม้การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จ เพราะโอกาสที่นักพัฒนาที่ดินจะ 'ตีหัวเข้าบ้าน' คงเป็นไปได้ยาก เนื่องจากการคุ้มครองผู้บริโภคโดยการมีเงินค้ำประกัน เป็นต้น
          ในอีกแง่หนึ่ง การที่ผู้ซื้อบ้านต้องมีเงินดาวน์บ้านสูงถึง 30% ที่จะต้องจ่ายบางส่วนในวันทำสัญญาและจ่ายให้หมดภายในเวลา 1-2 เดือน แสดงว่า ผู้ซื้อบ้านมีกำลังซื้ออยู่พอสมควร จึงมีเงินดาวน์เป็นเงินสดเพียงพอ และในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากยังสามารถซื้อบ้านด้วยเงินสดอีกต่างหาก

การถือครองอสังหาริมทรัพย์
          การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของจีนนั้น กำหนดให้ถือครอง 70 ปี หลังจาก 70 ปีแล้ว รัฐบาล 'อาจ' ต่ออายุให้อยู่ต่อไป แต่คงต้องตกลงเรื่องการต่อสัญญาต่อไป และที่แน่นอนก็คือคงไม่ใช่ให้โดยไม่เสียค่าใช้จ่ายแต่อย่างใด อย่างไรก็ตามรัฐบาลจีนมีสิทธิเอาที่ดินคืนหลังระยะเวลา 70 ปี และมีความเป็นไปได้สูงเพราะเมื่อถึงเวลา 70 ปี ที่ดินบริเวณนั้นอาจมีศักยภาพที่ดีกว่าเพื่อการพัฒนาเป็นอื่น ประกอบกับความเสื่อมถอยของทรัพย์สินที่สร้างมานาน รัฐบาลจึงน่าจะเอาที่ดินคืนไปทำอย่างอื่นมากกว่า
          สำหรับในระหว่างที่ถือครอง รัฐบาลก็อาจเวนคืนทรัพย์สินได้ โดยรัฐบาลมักจะจ่ายค่าทดแทนสูงกว่าราคาตลาดเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยออกจากพื้นที่ ตัวอย่างเช่นกรณีพื้นที่ก่อสร้างงานเอ็กซ์โป รัฐบาลจีนโยกย้ายชาวบ้านออกไปถึง 60,000 ครอบครัว การที่รัฐบาลเวนคืนได้โดยไม่ต้อง 'เกรงใจ' ผู้อยู่อาศัยเพราะการจ่ายค่าทดแทนที่เหมาะสม และทุกคนยึดถือผลประโยชน์ส่วนรวมเป็นสำคัญ ไม่ใช่ผลประโยชน์ส่วนตัวหรือของชุมชน ซึ่งก็ยังประโยชน์เฉพาะกลุ่มหรือเฉพาะหมู่
          ชาวต่างชาติสามารถซื้อ หรือในความเป็นจริงก็คือ 'เช่าระยะยาว' เป็นเวลา 70 ปี ได้ แต่ต้องเป็นผู้ที่ได้รับอนุญาตให้ทำงานในประเทศจีน กรณีนี้ต่างจากไทยที่มีผู้พยายามให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยแบบ 'แร้งลง' คือมาซื้อเก็งกำไร โดยไม่ต้องอยู่อาศัยหรือมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย
          อย่างไรก็ตามจากการศึกษาในภาคสนามรวมทั้งการสัมภาษณ์บุคคลที่เกี่ยวข้อง ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจีนไม่มากนัก ลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดคือคนจีนเอง ซึ่งในปัจจุบันมีฐานะดีขึ้นกว่าแต่ก่อนมาก ดูเหมือนจีนไม่ได้หวังพึ่งกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์จากต่างประเทศ และนโยบายเศรษฐกิจของจีนก็ไม่ได้มุ่งเน้นการพึ่งการส่งออกเป็น 'โรงงานของโลก' เช่นที่ผ่านมา แต่ปัจจุบันกลับมุ่งเน้นการบริโภคภายในประเทศเพื่อการกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นสำคัญ

มาตรการร่วมสมัย
          ในการแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยนั้น รัฐบาลแก้ไขโดยการสร้างอาคารสงเคราะห์หรือแฟลตให้เช่า ไม่ได้สร้างเพื่อขาย เพราะการขายแก่ผู้มีรายได้น้อยนั้นเป็นการสร้างความไม่เท่าเทียมกัน เป็นการช่วยเหลือเฉพาะกลุ่ม และยังมีโอกาสที่ผู้มีรายได้น้อยที่ซื้อที่อยู่อาศัยไป กลับนำไปขายต่อทำกำไร เช่นที่เคยเกิดขึ้นในประเทศไทย ในเร็ว ๆ นี้รัฐบาลจีนจึงจะออกมาตรการใหม่ด้วยการสร้างบ้านเช่าให้ผู้มีรายได้น้อยที่ยังไม่สามารถซื้อบ้านในตลาดเปิดได้ โดยอาจเช่าตารางเมตรละ 15 บาท ให้เช่าจนกว่าจะสามารถไปซื้อบ้านในตลาดเปิดได้ด้วยตนเอง
          รัฐบาลจีนมีการควบคุมดูแลทรัพย์สมบัติของแผ่นดินด้วยดี ดังนั้นโอกาสที่จะมีผู้มีรายได้น้อยกลุ่มใดคิดจะยึดหรือถือเอาแฟลตเช่าไปเป็นสมบัติส่วนตัว โดยไม่ยอมย้ายออกหรือไม่ยอมให้รัฐบาลเพิ่มค่าเช่า คงไม่มีโอกาสเกิดขึ้นในประเทศจีน แต่เกิดขึ้นแล้วในกรณีประเทศไทย
          ในการป้องกันการเก็งกำไรนั้น รัฐบาลกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองต้องวางเงินดาวน์ 50% ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป จะไม่สามารถกู้เงินสถาบันการเงินได้ ทั้งนี้เพื่อบั่นทอนโอกาสการซื้อบ้านเก็งกำไร แต่สำหรับผู้ซื้อบางส่วนที่ยังมีเงินออมจำนวนมาก เงื่อนไขเหล่านี้อาจไม่ได้ช่วยป้องกันการซื้อเก็งกำไรได้ ในเขตนครเซี่ยงไฮ้และนครขนาดใหญ่หลายแห่ง มักไม่อนุญาตให้สร้างบ้านเดี่ยวขาย เพราะสิ้นเปลืองที่ดินที่มีอยู่อย่างจำกัด บางโครงการที่เปิดขายได้ รัฐบาลก็กำหนดให้ผู้ซื้อจ่ายเงินดาวน์ถึง 50% เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

สร้างสาธารณูปโภคกระตุ้นกำลังซื้อ
          นครเซี่ยงไฮ้มีการก่อสร้างรถไฟฟ้าถึง 13 เส้นทางแล้ว (ยังไม่รวมรถไฟฟ้าหัวจรวดไปสนามบินนานาชาติผู่ตง) ค่าโดยสารรถไฟฟ้าก็ถูกมาก ประมาณ 35 บาท รถไฟฟ้านี้เริ่มให้บริการในปี 2538 มีระยะทางรวม 420 กิโลเมตร 268 สถานี ในขณะที่กรุงเทพมหานครเริ่มปี 2539 ระยะทางเพียง 44 กิโลเมตร และมีค่าโดยสารที่แพงกว่าเซี่ยงไฮ้เสียอีก
          ที่สำคัญทางยกระดับในเซี่ยงไฮ้ทั้งหมด 6 เส้น (รอบใน รอบนอก เหนือ-ใต้ ฯลฯ) ประชาชนสามารถใช้ได้โดยไม่เสียค่าผ่านทางแต่อย่างใด และมีการก่อสร้างทั่วนครเซี่ยงไฮ้ การพัฒนาระบบถนนและขนส่งมวลชนอย่างขนานใหญ่เช่นนี้ เท่ากับเป็นการเปิดทำเลอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น ซึ่งต่างจากในกรุงเทพมหานคร ที่มีทำเลอยู่อาศัยที่มีระบบขนส่งมวลชนไม่มากนัก

บทสรุป
          ที่อยู่อาศัยในเซี่ยงไฮ้ ลดขนาดตลาดลงเหลือเพียง 10 ล้านตารางเมตร คาดว่าจะทำให้มีความสมดุลย์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานเพราะลดไปมากกว่าครึ่ง ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยเป็นเงินประมาณ 22,000 หยวน (98,600 บาท) ต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าสูงกว่าไทยสองเท่าตัว ตลาดส่วนใหญ่เป็นของผู้มีรายได้ปานกลาง ชาวต่างชาติไปลงทุนซื้อมีเพียงส่วนน้อยมาก และต้องเป็นผู้ที่มีงานทำในประเทศจีนเป็นสำคัญ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถครอบครองได้ 70 ปี
          รัฐบาลจีนมีประสิทธิภาพสูง ออกมาตรการต่าง ๆ อย่างทันการเพื่อชะลอความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัย และกระทำอย่างได้ผล เช่น มีฐานข้อมูลที่ดี มีการกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองได้สินเชื่อเพียงครึ่งหนึ่งของราคาซื้อขาย และผู้ซื้อหลังที่สามอาจไมได้รับสินเชื่อ และให้กิจกรรมการขายต่าง ๆ ต้องรายงานกับท้องถิ่นให้ถูกต้องตรงกับที่ขายได้จริง ณ สำนักงานขาย รวมทั้งมาตรการภาษี ซึ่งจะเห็นได้ว่ารัฐบาลเห็นใจและเอื้อประโยชน์ต่อประชาชนผู้ซื้อมากกว่าผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน มีการจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยด้วยการสร้างบ้านเช่าแทนการให้กรรมสิทธิ์ เพื่อจะได้ไม่นำไปขายต่อเช่นในกรณีประเทศไทย
          อาจกล่าวได้ว่า พัฒนาการที่อยู่อาศัยของจีนรวดเร็วมาก จากเมื่อ 30 ปีก่อนเป็นที่อยู่อาศัยมาตรฐานต่ำจนกลายมาเป็นที่อยู่อาศัยที่มีมาตรฐานสูงกว่าประเทศไทยในขณะนี้ ปรากฏการณ์ที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยมหาศาลในเซี่ยงไฮ้จนดูเหมือนจะล้นตลาดนั้นในความเป็นจริงไม่ได้มีการผลิตล้นเกินนัก เพราะเป็นการก่อสร้างทดแทนอาคารเก่าที่มีการรื้อถอนออกไป
          อาจกล่าวได้ว่าความสำเร็จในการพัฒนาที่อยู่อาศํยในนครเซี่ยงไฮ้เป็นผลจากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคที่ดี เช่น มีรถไฟฟ้าถึง 13 เส้นทาง และค่าโดยสารถูก นอกจากนี้ยังมีทางยกระดับในเซี่ยงไฮ้ทั้งหมด 6 เส้น โดยประชาชนสามารถใช้ได้โดยไม่เสียค่าผ่านทางแต่อย่างใด เท่ากับเป็นการเปิดทำเลอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น นอกจากนั้นยังมีมาตรการรื้ออาคารเก่าเพื่อพัฒนาเมืองใหม่ให้มีประสิทธิภาพอีกด้วย

   อ้างอิง
<1>

ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ ที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: sopon@area.co.th

<2> Agency for Real Estate Affairs (AREA) เป็นวิสาหกิจของคนไทยที่เป็นศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่ให้บริการทั่วราชอาณาจักรและเอเซียอาคเนย์ สำหรับในด้านข้อมูลถือเป็นศูนย์ข้อมูลที่มีข้อมูลภาคสนามที่ใหญ่และปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.area.co.th
<3>

โปรดดูข้อมูลได้ที่
Colliers International: Shanghai High-end Residential Market - 3Q 2010 at  http://www.colliersinternational.com/Content/Repositories/Base/Markets/China/English/Market_Report/PDFs/SHA-Res-Q310.pdf
CBRE: Market View 2010 (Quarter 3) at  http://www.cbre.com.cn/china/eng/document/MarketReports/prc%20market%20overview_q3_2010%20en.pdf
JLL: China Property Market Monitor - Sep 2010 at http://www.joneslanglasalle.com.cn/China/EN-GB/Pages/Research.aspx

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่