Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 644 คน
แก้ปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ผิดจุด
สยามรัฐ วันที่ 22-23 พฤศจิกายน 2553 หน้า 16

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน มีข่าวว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย “ไล่ผู้ประกอบการ-แบงก์พาณิชย์หันไปบริหารความเสี่ยง เลิกตอบโต้ทางการว่าไม่มีปัญหา”
          วันที่ 10 พฤศจิกายน ก็มีข่าว “ธุรกิจอสังหาฯหวั่นแบงก์ชาติสกัดฟองสบู่ คุมเข้มปล่อยกู้ซื้อบ้าน วอนให้พุ่งเป้าเฉพาะคอนโดฯที่ซื้อขายร้อนแรง”
          วันที่ 12 พฤศจิกายน ก็มีข่าว “ธปท.คลอดเกณฑ์ LTV คุมอสังหาฯ แล้ว! คอนโด 90% บ้าน 95%” และส่งผลให้ราคาหุ้นตกรูดกันใหญ่
          อย่าลืมนะครับ ผมขอย้ำว่า ที่ปรากฏเป็นข่าวว่าอาคารชุดพักอาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะล้นตลาดนั้น โดยว่าจะมีโครงการเปิดใหม่จำนวน 70,000 – 75,000 หน่วย ผมในนามของประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ขอบอกว่าไม่จริง จากผลการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทมาตั้งแต่เดือนมกราคม พ.ศ.2537 ได้พบว่า ในปี 2553 ทั้งปีคาดว่าจะเกิดอาคารชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมกันประมาณ 38,769 หน่วย อย่างไรก็ตามอาคารชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จะมีจำนวนทั้งปี 12,288 หน่วย รวมมูลค่าเพียง 10,649 ล้านบาท และถือว่าเพิ่มขึ้นจากปี 2552 ที่มีเพียง 3,379 หน่วยถึง 3.6 เท่าตัว ทั้งนี้เป็นเพราะการกระตุ้นโดยการส่งเสริมการลงทุนของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
          สำหรับในปี 2551 โครงการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดในระดับราคา 1 ล้านบาทนี้ ก็มีเพียง 4,094 หน่วย ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า การส่งเสริมการลงทุนดังกล่าวเป็นการสร้างอุปสงค์ที่แต่เดิมไม่มีขึ้นมาจำนวนหนึ่ง อย่างไรก็ตามจำนวน 12,288 หน่วยที่คาดว่าจะเปิดในปี 2553 ทั้งปี ก็ยังถือว่าไม่มากนักเมื่อเทียบกับจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด
          สำหรับห้องชุดราคาระหว่าง 1-3 ล้านบาทนั้น คาดว่าจะเปิดทั้งหมด 26,481 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2552 ที่มีเพียง 12,768 หน่วย และปี 2551 ที่มี 19,040 หน่วย อาคารชุดกลุ่มนี้มีมูลค่ารวม 48,405 ล้านบาท ค่าเฉลี่ยของอาคารชุดระดับราคานี้ เป็นเงิน 1.803 ล้านบาท 1.920 ล้านบาท  1.685 ล้านบาท และ 1.819 ล้านบาท ในช่วงปี 2550-2553
          หากการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัย ในปี 2554 ยังพุ่งแรงเช่นในปี 2553 นี้ อาจทำให้เกิดภาวะฟองสบู่แตกฉับพลันได้ในปี 2555-2556 ที่โครงการต่าง ๆ เสร็จขึ้นมาพร้อมกันเป็นจำนวนมาก จนทำให้เกิดภาวะล้นตลาด ราคาขายต่อและค่าเช่าอาจตกต่ำลง สร้างความปั่นป่วนแก่สถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อในอัตราสูง ๆ ในขณะนี้ และส่งผลต่อผู้ถือหุ้นรายย่อยของสถาบันการเงิน และเศรษฐกิจไทยโดยรวม
          หากเกิดภาวะฟองสบู่แตกฉับพลัน สินค้าอสังหาริมทรัพย์อื่น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ก็อาจได้รับผลกระทบทางอ้อมไปด้วย เพราะหากราคาห้องชุดตกต่ำลง ก็อาจเป็นคู่แข่งของที่อยู่อาศัยประเภทอื่นได้เช่นกัน อย่างไรก็ตามหากผู้ประกอบการไม่พัฒนาโครงการจนมากเกินไป หรือสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่ออย่างประมาทโดยมีสัดส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่สูงเกินจริง ปัญหาฟองสบู่แตกฉับพลัน ก็คงไม่เกิดขึ้น
          ผมขอให้ข้อเสนอแนะว่า รัฐบาลจำเป็นที่จะต้องสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อบ้านด้วยการ “บังคับใช้” พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) แทนที่จะเป็นแบบ “อาสาสมัคร” เช่นปัจจุบัน
          การบังคับทำ Escrow Account อาจมีต้นทุนสูงขึ้นเล็กน้อย แต่ให้ความคุ้มครองที่ดีแก่ผู้ซื้อบ้าน ซึ่งเมื่อผู้ซื้อบ้านมีความมั่นใจ ก็จะซื้อบ้านมากยิ่งขึ้น เป็นการสร้างความมั่นคงแก่ผู้ประกอบการและตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม ให้มีการพัฒนาอย่างยั่งยืนต่อไป
          ส่วนที่รัฐบาลไปกำหนดให้กู้ได้ไม่เกิน 90-95% นั้น จริง ๆ เป็นการรับรองการให้สินเชื่อที่สูงเกินสมควร คนเราควรกู้ได้เพียง 80% ของมูลค่าบ้าน เผื่อเกิดอะไรขึ้น ตัวผู้กู้จะได้ไม่ทิ้งดาวน์ สถาบันการเงินจะได้ไม่เจ๊ง ผู้ถือหุ้นรายย่อยจะได้ไม่เดือดร้อนและเศรษฐกิจของชาติจะได้ไม่พัง
          นับว่าแบงค์ชาติเกาไม่ถูกที่คันจริง ๆ

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่