Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 966 คน
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบสวนกระแส
Make Money ฉบับเดือนสิงหาคม 2553 หน้า 84-85
Construction and Property ฉบับเดือนพฤษภาคม-มิถุนายน 2552 หน้า 28-30

ดร.โสภณ พรโชคชัย *

          พอพูดถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในภาวะตกต่ำ ผู้คนส่วนใหญ่คงได้แต่ส่ายหน้า และบอกว่า ในยามนี้เราควรจะขายมากกว่า หรือเราควร “ตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต” มากกว่าที่จะไปเที่ยวซื้ออสังหาริมทรัพย์ จนเกิดอาการ “ติดที่” คือซื้อแล้วขายไม่ออกนั่นเอง แล้วยามนี้เราควรซื้ออสังหาริมทรัพย์จริงหรือไม่
          โดยทั่วไปคนเรามักลงทุนในยามตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู เพราะเราอยู่ในภาวะที่ดีต่อทุกฝ่าย (Win Win) คือ คนซื้อก็ได้กำไร คนขายก็ได้กำไร ทุกคนมีแต่ได้ ไม่มีใครเสีย แต่ภาวะดังกล่าวใช่ว่าจะยั่งยืน ทุกอย่างมีขึ้นก็มีลง
          แต่บทความนี้มุ่งที่จะบอกว่าถ้าเราลงทุนอย่างชาญฉลาด เราก็จะมีแต่ขึ้นไปเรื่อย ๆ ไม่มีลง เติบโตสวนกระแสได้เช่นกัน เรามาลองมองความจริงของการลงทุนแบบสวนกระแสที่ใช้สำหรับนักลงทุนเป็นสำคัญ ไม่ใช่สำหรับคนที่คิดจะซื้อบ้านหลังแรก เรามาดูกันว่านักลงทุนควรมองและวิเคราะห์อย่างไร เรามาติดตามดูในบทความนี้ครับ

กุมความจริงเรื่องอสังหาริมทรัพย์
          ความเป็นจริงข้างต้นเป็นเครื่องยืนยันว่า โดยธรรมชาติแล้ว อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นตัวแปรตาม (Dependent Variable) ที่ขึ้นต่อตัวแปรอิสระ (Independent Variables) ต่าง ๆ มากหลาย เช่น ภาวะเศรษฐกิจ สังคม การเมือง ความนิยม ฯลฯ
          คนเราจะซื้อทรัพย์ ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นทรัพย์ประเภทหนึ่ง ก็ต่อเมื่อมีเงิน มีฐานะทางเศรษฐกิจดี เช่น ซื้อทองหยอง เพชรนิลจินดา รถ บ้าน บ้านตากอากาศ และอสังหาริมทรัพย์อื่นมาครอบครอง ในยามเศรษฐกิจไม่ดี ก็ไม่มีคนซื้อ และอาจมีคนขายมากขึ้น หลายคนอาจต้องเอาทรัพย์สินมาจำนอง จำนำกันให้วุ่นวาย เพื่อบรรเทาภาวะวิกฤติทางเศรษฐกิจที่มากระทบกับตนเอง

ทำไมจึงซื้อ
          เราจะทำบ้านจัดสรรให้ขายดี เราต้องเข้าใจในหลักการพื้นฐานว่า คนเราซื้อทรัพย์ไปทำไม แน่นอนว่า นอกจากซื้อไปเพื่อประดับบารมีแล้ว ยังซื้อโดยคาดหวังสองประการ กล่าวคือ
          * คาดว่าราคาจะเพิ่มขึ้นมีกำไร หรือเรียกว่ามี Capital Gain หรือ Return of Investment
          * คาดว่าจะได้ดอกผลจากการซื้อ เช่น สามารถปล่อยเช่าได้ หรือเรียกว่า Return on Investment
          ถ้าเราซื้อบ้านวันนี้ในราคา 1 ล้านบาท และขายได้ 2 ล้านบาทในอีก 5 ปีข้างหน้า อย่างนี้แสดงว่าเราได้กำไรหรือ Return of Investment ตั้งเท่าตัวในเวลา 5 ปี คนซื้อก็เกิดความรู้สึกว่าคุ้มค่าที่จะซื้อ แต่ในภาวะวิกฤติ ราคามันไม่ขึ้นเลยสักนิดในอีก 5 ปีข้างหน้า ซื้อไปก็ไม่ได้กำไร จึงไม่มีคนซื้อ เป็นต้น

ทำอย่างไรให้คนซื้อ
          ปัจจัยการเลือกซื้อบ้านมีมากมาย หากมานั่งจดจารกันเป็นข้อ ๆ ก็คงได้มากมาย แต่ยิ่งจดรายการมากเท่าไหร่ ก็อาจทำให้เกิดความสับสนมากขึ้นว่า อะไรเป็นปัจจัยสำคัญกันแน่ คิดไปคิดมา หากคิดไม่ออก ก็อาจยิ่งทำให้จับต้นชนปลายไม่ถูก แก้ไม่ถูกจุด และทำให้การขายบ้านกลับยิ่งอับเฉาลงไปตามภาวะวิกฤติเสียอีก
          บางคนอาจคิดถึงเรื่อง ราคา เรื่องทำเล หรือตัวสินค้า ตามหลัก 4 P คือ Product (สินค้า) Price (ราคา) Place (ทำเล) และ Promotion (การส่งเสริมการขาย) หรือบางคนอาจไล่ยาวไปจนถึง 6 P หรือ 8 P ไปโน่นเลยก็ได้ บางคนก็ไปมุ่งที่พนักงานขายหรือบริษัทบริหารการขาย บางคนอาจไปถึงเรื่อง “ฮวงจุ้ย” หรือหนักข้อเข้าไปในเรื่องไสยศาสตร์เสียเลย
          ประเด็นหัวใจที่ทำให้คนซื้อก็คือ ทำให้เขารู้สึกคุ้มที่จะซื้อ ในภาวะขณะนี้ เขาเห็นว่าราคามันไม่ขึ้น เราก็ไม่ซื้อ เพราะไม่คุ้ม เป็นต้น วิธีที่จะทำให้คนซื้อรู้สึกคุ้ม ทำได้ดังนี้
          * ราคาขาย โดยปกติราคาขายประมาณ 1 ล้านบาท หากในกรณีที่เราสามารถขายได้ในราคาถูกกว่าท้องตลาด เช่น เหลือเพียง 8 แสนบาท หากใน 3 ปีข้างหน้าราคายังคงเป็น 1 ล้านบาท คนซื้อก็ได้กำไรตั้งแต่วันแรก ณ อัตราผลตอบแทนที่ 8% แล้ว (คือถ้าซื้อทรัพย์ราคา 8 แสนบาท ณ อัตราผลตอบแทนที่ 8% ต่อปี ในเวลา 3 ปี ทรัพย์นั้นก็จะงอกเงยเป็นเงิน 1 ล้านบาทนั่นเอง
          * ค่าเช่า โดยชี้ให้เห็นว่า ถ้าเราซื้อทรัพย์สินราคา 1 ล้านบาทนั้น หากได้ผลตอบแทนจากการให้เช่าที่ 5% ต่อปี ก็ยังถือว่าดีกว่าการฝากเงินไว้ในธนาคารที่ให้ผลตอบแทนเพียงปีละ 1-2% เท่านั้น
          การชี้ให้เห็นถึงความคุ้มทุนนี้จึงเป็นหัวใจสำคัญที่ทำให้เกิดการซื้อ-ขายทรัพย์สิน

กำไรเห็น ๆ ในยุควิกฤติ
          ปกติแล้ว ราคาทรัพย์สินจะลดลงในห้วงวิกฤติ แต่ค่าเช่ามักจะไม่ลดลงมากนัก ทำให้อัตราผลตอบแทนสูงขึ้น ยิ่งเป็นการจูงใจให้คนซื้อ
          ตัวอย่างเช่น ในยามปกติ ทรัพย์ของเราขายราคา 1 ล้านบาท แต่ในยามวิกฤติ อาจเหลือ 8 แสนบาท หรือลดลง 20% แต่ในกรณีการเช่า ทรัพย์สินราคา 1 ล้านบาท อาจให้เช่าได้ 8 หมื่นบาทต่อปี หรือมีผลตอบแทน 8% ต่อปี แต่ในภาวะวิกฤติ ค่าเช่าอาจลดลงบ้าง แต่ลดลงในอัตราที่น้อยกว่าราคา คือค่าเช่าอาจลดลงเหลือ 7.2 หมื่นบาทต่อปี ซึ่งทำให้อัตราผลตอบแทนกลับเพิ่มขึ้นเป็น 9% ต่อปี ยิ่งถ้าเกิดวิกฤติมาก อัตราผลตอบแทนจะยิ่งเพิ่มขึ้น สวนทางกับราคาที่ตกต่ำลง
          ดังนั้นหากเราสามารถซื้อทรัพย์สินราคาถูก โดยได้กำไรต่อปีประมาณ 15% รวมกับเราอยู่เองในบ้านหรือห้องชุดหน่วยนั้น ซึ่งถือเป็นผลตอบแทนอีกประมาณ 5% เราก็จะได้ผลตอบแทนสูงถึง 20% ต่อปี สูงกว่าฝากเงินในธนาคารเป็นไหน ๆ ดังนั้นในยุควิกฤติ เราก็ยังสามารถทำกำไรได้ เจ้าของทรัพย์ก็ยังสามารถขายทรัพย์สินได้

สรุป
          ในห้วงวิกฤติ เราก็ยังมีโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อยู่ดี นักลงทุนต้องมองให้เห็นโอกาส รู้จักการ “ฉวยโอกาส” แบบ “น้ำขึ้นให้รีบตัก” ตามกำลัง “มือใครยาว สาวได้สาวเอา” ที่ไม่ใช่การประกอบอาชญากรรมทางเศรษฐกิจ แต่ตามกำลังความสามารถในการลงทุนของเรา และอย่าลืมว่า การลงทุนมีความเสี่ยง เราต้องรู้จักกระจายความเสี่ยง เผื่อว่าถ้าบางทรัพย์สินที่ซื้อ ไม่ประสบความสำเร็จดังหวัง ก็ยังไม่ฉุดลากให้เรา “เข้ารกเข้าพง” ไปเผชิญกับวิกฤติเสียเอง

* ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ที่บุกเบิกศูนย์ข้อมูลฯ ที่มีฐานข้อมูลที่กว้างขวางที่สุดในประเทศไทย และขณะนี้ยังขยายไปสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังต่างประเทศ ได้แก่ จาการ์ตา พนมเปญ มนิลา และโฮชิมินห์ซิตี้ ดร.โสภณ ยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ สาขาเศรษฐกิจพอเพียง และสาขาอสังหาริมทรัพย์  เป็นอุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ FIABCI เป็นที่ปรึกษา Appraisal Foundation ซึ่งเป็นองค์กรควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินซึ่งก่อตั้งโดยสภาคองเกรส สหรัฐอเมริกา (sopon@area.co.th)
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่