Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 503 คน
พื้นที่จัดงานเวิร์ลเอ็กซ์โป กรุงเทพมหานคร 2020
หนังสือพิมพ์สยามรัฐ วันที่ 30-31 สิงหาคม 2553 หน้า 16

ดร.โสภณ พรโชคชัย

          ตามที่รัฐบาลไทยมีดำริที่จะเสนอตัวเป็นเจ้าภาพจัดงานเวิร์ลเอ็กซ์โปในปี พ.ศ.2563 (ค.ศ.2020) นั้น นับเป็นวิสัยทัศน์ที่ดีต่อประเทศไทย เพราะการจัดงานขนาดใหญ่ จะสามารถกระตุ้นการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจของประเทศโดยรวมได้เป็นอย่างดี
          อย่างไรก็ตาม ทางราชการได้พยายามศึกษาที่ตั้งของงานเวิร์ลเอ็กซ์โปเป็นในจังหวัดภูมิภาค เช่น อยุธยา ชลบุรี ภูเก็ต เพชรบุรี เชียงใหม่ และจันทบุรี ในฐานะที่ผมเกี่ยวข้องกับการสำรวจข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่อง ทั้งในเขตกรุงเทพมหานครและจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 และการศึกษาการวางแผนพัฒนาเมือง ผมจึงเสนอแนวคิดต่อที่ตั้งการจัดงาน
          ผมได้เดินทางไปดูงานเวิร์ลเอ็กซ์โป ณ นครเซี่ยงไฮ้ 3 หนในปี 2553 นี้ จึงได้แนวคิดบางประการ และขอเสนอให้จัดงานในเขตกรุงเทพมหานคร แทนที่จะเป็นในจังหวัดภูมิภาค ทั้งนี้เช่นเดียวกับนครเซี่ยงไฮ้ ที่จัดงานในเขตใจกลางเมือง ไม่ใช่ในเขตชานเมืองหรือในจังหวัดห่างไกล เพราะเมื่อหมดงานแล้ว พื้นที่เหล่านี้ก็คงปล่อยร้างไว้หรือใช้ประโยชน์ไม่ได้เต็มที่ นอกจากนี้ยังต้องลงทุนทางด้านสาธารณูปโภคภายนอกหรือ Off-site infrastructure เป็นการสิ้นเปลืองมหาศาล
          ในกรณีของจีนนั้น เขาใช้พื้นที่ซึ่งตั้งอยู่ไม่ห่างจากใจกลางเมืองมากนัก เพียง 9 กิโลเมตร ใช้ระยะเวลาเดินทางประมาณ 17 นาทีมาเป็นสถานที่จัดงาน โดยรื้อย้ายท่าเรือและครัวเรือนที่อยู่ในบริเวณนั้นออกไปนับหมื่นครัวเรือน และใช้เวลาเตรียมการประมาณ 8 ปี
          อย่างไรก็ตามในกรณีของประเทศไทยโดยเฉพาะกรุงเทพมหานครนั้น ผมขอ เสนอให้ใช้พื้นที่ท่าเรือคลองเตย รวมกับพื้นที่ถังเก็บน้ำมันเชลล์ ถนน ณ ระนอง พื้นที่ถนนพระราม 3 และพื้นที่ตลาดคลองเตย รวมกันเป็นพื้นที่ 4.72 ตารางกิโลเมตร หรือ 2,950 ไร่ ซึ่งใกล้เคียงกับพื้นที่ของเวิร์ลเอ็กซ์โป ของนครเซี่ยงไฮ้ที่มีขนาด 5.28 ตารางกิโลเมตร หากเรานำพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาของคุ้งบางกระเจ้ามาเป็นส่วนหนึ่งของเวิร์ลเอ็กซ์โป โดยเป็นการนำเสนอพื้นที่สีเขียวเพื่อโลกและสิ่งแวดล้อมตามโครงการพระราชดำริด้วยแล้ว ขนาดของพื้นที่เวิร์ลเอ็กซ์โปที่เสนอโดยรัฐบาลไทย น่าจะมีขนาดใหญ่กว่าของนครเซี่ยงไฮ้อีกมากเลยทีเดียว
          ท่าเรือคลองเตยก็มีโครงการย้ายออกไปสู่แหลมฉะบัง ส่วนพื้นที่เก็บน้ำมันและขนส่งน้ำมันของการรถไฟแห่งประเทศไทยก็มีโครงการรื้อย้ายทั้งหมดแล้ว ดังนั้นหากใช้พื้นที่ดังกล่าวนี้ ก็จะเกี่ยวข้องกับการเวนคืนจำนวนครัวเรือนไม่มากนัก เมื่อเทียบกับกรณีนครเซี่ยงไฮ้
          สำหรับที่อยู่อาศัยแบบแฟลตหรือชุมชนแออัดและอื่น ๆ ในบริเวณใกล้เคียง รัฐบาลควรจัดสร้างที่อยู่อาศัยให้ใหม่ให้มีคุณภาพดีขึ้น มีความหนาแน่นของประชากรมากขึ้น แต่เพิ่มความโปร่งสบายแบบสิงคโปร์ หรือบางส่วนที่ต้องรื้อย้ายออกไปก็อาจกำหนดให้ค่าทดแทนเทียบเท่าราคาตลาดที่สามารถซื้อขายได้จริง หรืออาจให้สูงกว่าราคาตลาดที่ 10-15% เป็นต้น
          หลังจากการจัดงานเวิร์ลเอ็กซ์โปแล้ว พื้นที่ส่วนนี้ยังสามารถนำมาสร้างศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมือง การจัดสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับคนที่ทำงานในใจกลางเมือง ทั้งระดับผู้มีรายได้น้อย รายได้ปานกลางและรายได้สูง โดยดำเนินการพัฒนาเป็นอาคารสูง เพื่อการประหยัดการใช้ที่ดินให้กับลูกหลานในอนาคต และการพัฒนาที่ดินใจกลางเมืองยังจะช่วยในการประหยัดต้นทุนการเดินทางขนส่งต่าง ๆ ยิ่งหากจัดสภาพแวดล้อมที่ดีด้วยแล้ว
          กรุงเทพมหานครสามารถเพิ่มความหนาแน่นของประชากรได้อีกมาก หากมีการวางแผนการใช้ที่ดินที่ดี ยิ่งจะทำให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกโปร่งสบายในการอยู่อาศัย เช่นเดียวกับกรณีของสิงคโปร์ ที่มีความหนาแน่นของประชากร 10,000 คนต่อตารางกิโลเมตร ยังรู้สึกไม่หนาแน่นเท่ากับกรุงเทพมหานครที่มีความหนาแน่นของประชากรเพียง 4,000 คนต่อตารางกิโลเมตร

          โดยสรุปแล้ว การจัดงานเอ็กซ์โปในกรุงเทพมหานครยังทำให้เกิดการจัดระบบขนส่งมวลชนที่ดีด้วย ทำให้กรุงเทพมหานครสามารถทำการหน้าที่ของการเป็นเมืองศูนย์กลางได้อย่างมีประสิทธิภาพ ส่งผลดีต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของทั่วประเทศอีกด้วย


* ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย Agency for Real Estate Affairs (www.area.co.th) และมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กรรมการที่ปรึกษา the Appraisal Foundation - USA, ผู้แทนประจำ UN ESCAP ของสมาพันธ์อสังหาริมทรัพย์นานาชาติ (FIABCI) วิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิต ที่ดินที่อยู่อาศัย สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเชีย  http://www.facebook.com/pornchokchai

 

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่