Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 590 คน
ซื้ออสังหาริมทรัพย์: ต้องไม่ฟุ้งเฟ้อ จึงจะรวย
Make Money, July 2010 p.80-81

ดร.โสภณ พรโชคชัย

          พระราชดำรัสของในหลวงของเราเป็นสิ่งดี ๆ ที่เราควรได้ศึกษาอย่างจริงจังและนำมาใช้เป็นแนวทางการดำเนินชีวิต และยังมีพระราชดำรัสหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับเราในแง่เศรษฐกิจ ที่ขอเสนอไว้ดังนี้:

          “การจะเป็นเสือนั้นมันไม่สำคัญ สำคัญอยู่ที่เราพออยู่พอกิน และมีเศรษฐกิจการเป็นอยู่แบบพอมีพอกิน... หมายความว่าอุ้มชูตัวเองได้ให้มีพอเพียงกับตัวเอง”
ที่มา: http://kamphaengphet.doae.go.th/king/101_king(1).htm

          ข้างต้นนี้เป็นพระราชดำรัสเกี่ยวกับเศรษฐกิจพอเพียง พระราชทานแก่พสกนิกรเมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2540 ซึ่งผมยกขึ้นมาเพื่อ เพื่อให้ทุกคนได้หวนคิดว่า ในการบริโภคใด ๆ ก็ตาม เราควรประหยัด ไม่ควรฟุ่มเฟือย ฟุ้งเฟ้อ ใช่ว่ามีเงินก็จะใช้สอยตามอำเภอใจ เพราะทรัพยากรทั้งหลายเป็นของทุกคนโดยเฉพาะลูกหลานของเราในอนาคต จึงเอามาใช้โดยไม่ยั้งคิดไม่ได้
          ในปัจจุบันเราส่งเสริมให้เกิดการฟุ้งเฟ้อ นิยมวัตถุในภาคอสังหาริมทรัพย์ก็มีสินค้าฟุ่มเฟือยและการส่งเสริมให้นำเงินอนาคตมาใช้  ถ้าคนเรามุ่ง “เสพสุข” เกินไป วันหน้าอาจมีหนี้สินล้นพ้นตัวก็ได้

เราใช้ทรัพยากรมากไปไหม
          ทุกวันนี้ถ้าเราดูโฆษณาทางจอทีวี ก็มักพบการจูงใจให้ใช้ทรัพยากรอย่างไม่ยั้งคิด เช่น การส่งเสริมให้กู้เงิน (ด่วน) ซึ่งผมก็ไม่เข้าใจว่าคนเรามีความจำเป็นอะไรในการใช้เงินด่วนกันนักหนา (ถ้าไม่ใช่ในทางหมิ่นเหม่ต่อกฎหมาย) จึงต้องโฆษณาให้กู้เงินกันมากมายและดูเป็นอาจิณเช่นนี้
          ในแง่การเงินเคหะการหรือการเงินเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น เรามีข้อคิดสำหรับการเป็นหนี้ คือ:
          1. ไม่มีความจำเป็นอย่ากู้ (โดยเฉพาะอย่ากู้มาเสพสุข ต้องเพื่อการลงทุนเป็นสำคัญ)
          2. ถ้าต้องกู้ ก็อย่าสร้างหนี้หลายทาง (ตามความอยาก)
          3. กู้ให้กู้แต่น้อย (อย่าเชื่อมั่นตัวเองจนเกินไป)
          4. ผ่อนให้เสร็จเร็วที่สุด (เพราะการผ่อนช่วงแรกคือดอกเบี้ยทั้งนั้น)
          แต่ทุกวันนี้เรากลับยุยงส่งเสริมให้กู้หนี้ยืมสินโดยไม่สนใจว่า เป็นการลงทุนหรือเพื่อการบริโภคกันแน่ บางคนมีบัตรเครดิตนับสิบใบ
          การยินดีเป็นหนี้เพื่อซื้อความสบายเฉพาะหน้านั้น ไม่น่าจะมีบั้นปลายที่ดีงาม ผู้ชมชอบการเสพสุขมาก ๆ อาจยอมเสียศักดิ์ศรี-เกียรติภูมิ หรือกระทั่งยอม ทรยศต่อชาติเพื่อตนเองในวันหน้าได้
          การโฆษณา “ยุยง” ให้ใช้โทรศัพท์มือถือนาน ๆ ถือ เป็นการสร้างนิสัยฟุ่มเฟือยให้กับประชาชนอีกเช่นกัน ถ้ามักง่าย-ฟุ่มเฟือยในเรื่องหนึ่งได้ เรื่องอื่นก็จะตามมา

สินค้าฟุ่มเฟือยในภาคอสังหาริมทรัพย์
          สำหรับสินค้า “ฟุ่มเฟือย” ในเชิงอสังหาริมทรัพย์ก็คืออาคารชุดราคาปานกลางค่อนข้างถูก ที่ในปี 2553 นี้มีผลิตขึ้นมามากเป็นพิเศษ โดยในปี 2553 คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่รวมกันถึง 70,000 หน่วย และส่วนมากจะเป็นสินค้าประเภทอาคารชุดราคาถูก (ไม่เกิน 1 ล้านบาท) ทั้งนี้เป็นผลจากการสำรวจวิจัยของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (http://www.area.co.th)
          สินค้าประเภทนี้สร้างขึ้นมาก็เพราะผู้ประกอบการจะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้เพราะ เป็นสินค้าที่ทางสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน พยายามส่งเสริมการลงทุนอยู่ ผู้ประกอบการจึงพยายามนำเสนอออกขายเพื่อสร้างได้ และต้องพยายามสร้างความต้องการมาซื้อ
          อย่างไรก็ตามในช่วงปี 2550-2552 ไม่มีความต้องการสินค้านี้นัก ราคาเฉลี่ยของบ้านที่เสนอขายก็เพิ่มขึ้นตามลำดับ ไม่ค่อยมีบ้านราคาต่ำออกสู่ตลาด แสดงว่าไม่มีความต้องการ แต่พอผู้ประกอบการพยายามกระตุ้นกำลังซื้อจึงมีเกิดมากขึ้น
          บางท่านอาจซื้อเพื่อการอยู่อาศัย และก็มีจำนวนมากที่คิดจะซื้อเพื่อการลงทุน โดยขายต่อในภายหลัง หรือหวังปล่อยเช่าสร้างรายได้  แต่หากในปี 2553-2554 มีการสร้างกันมากและต่างซื้อเพื่อการลงทุนหรือการเก็งกำไร ก็จะเกิดภาวะฟองสบู่ และพอสร้างเกินความต้องการไปมาก ก็จะทำให้ราคาตกต่ำได้ กลายเป็นฟองสบู่แตกออกมา

ยิ่งคุ้มครองผู้ซื้อ ยิ่งทำให้คนเชื่อมั่นและซื้อ
          เจ็ดปีผ่านแล้วนับแต่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ในกลางปี 2540 เราจึงได้มีศูนย์ข้อมูลของทางราชการเพื่อเผยแพร่ความรู้ที่เชื่อถือได้สู่ประชาชน เราเพิ่งมีระบบคุ้มครองเงินดาวน์ผู้ซื้อบ้าน แต่เจ้ากรรม เป็นระบบที่ผู้ประกอบการจะทำหรือไม่ทำก็ได้ ซึ่งไม่รู้ว่าเราจะมีกฎหมายแบบอาสาสมัครนี้ไว้ทำไม เรายังไม่มีสัญญามาตรฐานที่บังคับใช้อย่างจริงจัง
          จะสังเกตได้ว่า ประเทศไทยยังไม่ได้ให้ความสำคัญกับผู้ซื้อบ้านหรือผู้บริโภคเท่าที่ควร ผู้บริโภคจำเป็นต้องเสี่ยงเอาเอง ว่าผู้ประกอบการรายใหญ่คงไม่ (ด้านหน้า) โกง คงรักษาชื่อเสียงมากกว่ารายเล็ก ทำให้ตลาดขาดความมั่นคง
          ความจริงการคุ้มครองผู้บริโภคก็คือการคุ้มครองผู้ประกอบการ เพราะเมื่อผู้บริโภคไว้ใจ ก็จะแห่กันมาซื้อ ไม่ต้องกลัวถูกเอาเปรียบ แต่การคุ้มครองผู้ประกอบการ ไม่ใช่การคุ้มครองประชาชนผู้บริโภค เพราะประชาชนจะเสียเปรียบ
          การคุ้มครองผู้บริโภคนี้ ทางหนึ่งจะช่วยยับยั้งความร้อนแรงของการเก็งกำไร หรือการสิ้นเปลืองทรัพยากรจากการเก็งกำไร แต่ในอีกทางหนึ่งก็จะช่วยส่งเสริมให้มีการซื้อขายทรัพย์สินมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถขายได้ดียิ่งขึ้น เพราะผู้ซื้อที่แท้จริงเกิดความมั่นใจในตลาด นอกจากนี้ยังจะช่วยคัดสรรผู้ซื้อที่มีคุณภาพให้กับผู้ประกอบการอีกด้วย
          ในภาวะที่เรายังไม่มีการคุ้มครองเท่าที่ควร ผู้บริโภคจะลงทุนซื้อบ้านจึงต้องคิดให้ดี คิดแบบฟุ้งเพ้อหวังจะซื้อเพื่อเก็งกำไร อาจจะเจ๊ง แต่หากลงทุนอย่างรอบคอบ ไม่ฟุ้งเฟ้อ จึงจะรวยได้

          สุดท้ายนี้ ผมขอยกคำสอนของท่านพุทธทาสมาฝากไว้บทหนึ่งว่า
          “อันบุคคล กตัญญู รู้คุณโลก
          อุปโภค บริโภค มิให้หลาย
          ข้าวหรือเกลือ ผักหรือหญ้า ปลาหรือไม้ ฯลฯ
          รู้จักใช้ อย่าทำลาย ให้หายไป”
          (http://watpanya.net/2009/10/29/2sri)

          อย่าลืมว่า ความฟุ้งเฟ้อเห่อเหิม ย่อมไม่มีปัจจุบันที่สงบสุข และไม่มีบั้นปลายที่ดีงาม

* ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย Agency for Real Estate Affairs* เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยและภูมิภาคอาเซียน  ขณะนี้ยังเป็นผู้แทน FIABCI ใน UN ESCAP  ผู้แทน IAAO ประจำประเทศไทย  กรรมการหอการค้าสาขาอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส  Email: sopon@area.co.th

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่