Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 545 คน
จัดรูปที่ดินกับโครงการอสังหาริมทรัพย์
สยามรัฐ วันที่ 19-20 กรกฎาคม 2553 หน้า 16

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA)

          การจัดรูปที่ดินนั้นอาจดูเป็นเรื่องไกลตัวนักพัฒนาที่ดิน แต่นี่เป็นความเข้าใจผิด ในอนาคต นักพัฒนาที่ดินอาจกลายร่างเป็นนักจัดรูปที่ดิน เนื่องจากกลไกการจัดรูปที่ดินนั้น นักพัฒนาที่ดินสามารถใช้ประโยชน์ได้  มีบทพิสูจน์ให้เห็นมาแล้วในญี่ปุ่น
          ผมในฐานะที่เคยจัดทำแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินเป็นรายแรกในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2533 (20 ปีมาแล้ว) และได้ดำเนินการศึกษาการจัดรูปที่ดินให้กับกรุงเทพมหานคร กรมโยธาธิการและผังเมือง สภาพัฒน์ฯ และ JICA (หน่วยงานที่ปรึกษาของญี่ปุ่น) เชื่อว่า การจัดรูปที่ดินจะเป็นอาวุธที่ทรงพลังของนักพัฒนาที่ดินในอนาคต
          ตามคำจำกัดความใน พรบ. ข้างต้น การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ หมายถึง “การดำเนินการพัฒนาที่ดินหลายแปลงโดยการวางผังจัดรูปที่ดินใหม่ ปรับปรุงหรือจัดสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และการร่วมรับภาระและกระจายผลตอบแทนอย่างเป็นธรรม ทั้งนี้ โดยความร่วมมือระหว่างเอกชนกับเอกชนหรือเอกชนกับรัฐ เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เหมาะสมยิ่งขึ้นในด้านการคมนาคม เศรษฐกิจ สังคม สิ่งแวดล้อมและชุมชน และเป็นการสอดคล้องกับการผังเมือง”
          โดยนัยนี้ก็คือการนำแปลงที่ดินของชาวบ้านหลายแปลงมารวมกัน แล้วแบ่งแปลงใหม่ สร้างสาธารณูปโภคโดยเฉพาะถนน ท่อระบายน้ำ ไฟฟ้า ประปาเข้าไปในพื้นที่ การนี้จะทำให้แปลงที่ดินที่แบ่งใหม่มีขนาดเล็กลงกว่าเดิม และยังไม่จำเป็นต้องตั้งอยู่บริเวณจุดเดิม เพราะจุดเดิมอาจถูกตัดเป็นถนนใหม่ในพื้นที่โครงการ แต่การแบ่งนั้นต้องให้เกิดผลตอบแทนอย่างเป็นธรรมเท่าเทียมกันนั่นเอง
          วิธีนี้ก็คล้ายกับการพัฒนาที่ดินตามปกติของผู้ประกอบการภาคเอกชน ที่ซื้อที่ดินจากชาวบ้านแล้วรวมเป็นแปลงเดียวกัน สร้างสาธารณูปโภคแล้วจัดสรรใหม่ ต่างกันแต่ว่ากรณีนี้ชาวบ้านรวมตัวกันเอง หรืออาจมีผู้ช่วยสนับสนุนให้เกิดการรวมตัว เช่น ภาครัฐหรือภาคเอกชนก็ได้ การจัดรูปที่ดินนี้มีข้อดีคือเป็นการปลดล็อกที่ดินที่แต่เดิมเจ้าของที่ดินอาจไม่ยอมทำอะไรเป็นการกีดขวางการพัฒนา แต่การจัดรูปที่ดินในบริเวณใด ถ้าเจ้าของที่ดินส่วนน้อยไม่เห็นด้วย ก็ยังสามารถดำเนินการได้
          ตาม พรบ.จัดรูปที่ดินนี้ รัฐบาลยังให้การสนับสนุนอีกหลายอย่าง เช่น การสนับสนุนในการสร้างสาธารณูปโภค การสนับสนุนในด้านภาษี การมีเงินกองทุนจัดรูปที่ดิน เป็นต้น ดังนั้นหากนักพัฒนาที่ดินสามารถใช้กลไกนี้ได้อย่างเหมาะสม ก็จะสามารถได้ที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการในราคาที่สมเหตุผลและพัฒนาที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
          จุดเด่นสำคัญก็คือ ในการโอนที่ดินมารวมแปลงแล้วแบ่งแยกโฉนดใหม่นั้น ไม่ต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอน ไม่เหมือนกับการที่นักพัฒนาที่ดินไปซื้อที่มา แล้วต้องเสียค่าโอนทอดหนึ่ง และเมื่อแบ่งแยกโฉนดให้ลุกค้าแล้ว ก็ต้องเสียค่าโอนอีกทอดหนึ่ง
          นักพัฒนาที่ดินสามารถทำการรวมแปลงที่ดินได้ เป็นผู้เจรจาต่อรอง และพยายามทำให้การจัดรูปที่ดินสำเร็จลงได้ รวมทั้งการเป็นตัวกลางในการจัดการด้านการเงินของโครงการ กล่าวคือใครไม่ต้องการที่ดินแล้ว แต่ต้องการเงิน ก็สามารถขายที่ดินให้กับโครงการจัดรูปที่ดินได้ และยังสามารถได้รับการสนับสนุนจากทางราชการได้อีกด้วย การพัฒนาที่ดินโดยอาศัยการจัดรูปที่ดินจึงมีความเป็นไปได้ในทางปฏิบัติในเชิงธุรกิจทั้งนี้ขึ้นอยู่กับวิสัยทัศน์ของนักพัฒนาที่ดินและทางราชการในอนาคต

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่