Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 470 คน
ผังเมืองที่แท้ ประสบการณ์จากเซี่ยงไฮ้
สยามรัฐ วันที่ 21-22 มิถุนายน 2553 หน้า 16

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA)

          ผังเมืองเซี่ยงไฮ้นั้นน่าพิศวงเป็นอย่างยิ่ง ประเทศไทยควรไปเรียนรู้การวางผังเมืองจากจีนมากกว่าจากประเทศตะวันตก เพื่อที่จะสามารถวางผังเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพเพื่อประโยชน์ของประชาชนส่วนรวมได้มากกว่าในปัจจุบัน
          ที่ว่าผังเมืองเซี่ยงไฮ้น่าพิศวงนั้น ไม่ใช่ว่าเป็นผังเมืองที่มีความวิเศษสลับซับซ้อนอะไร แต่เป็นผังเมืองที่วางแผนการใช้ที่ดินตามแนวคิดการผังเมืองจริง ๆ ไม่ใช่ลักษณะการขีดสีวาดเส้นไปตามสภาพที่เป็นอยู่หรือการขีดเขียนผังไว้โดยไม่อาจเป็นจริง หรือเข้าข่าย “แพลน (แล้ว) นิ่ง (เฉย)” แทนที่จะเป็น “Planning” จริง ๆ
          ผังเมืองเซี่ยงไฮ้นั้นวางไว้ในปี 2543 แล้วจะให้แล้วเสร็จในปี 2563 หรือภายในระยะเวลา 20 ปี เป็นการวางผังโดยกำหนดการใช้ที่ดินในเขตต่าง ๆ ไว้อย่างชัดเจนและถือปฏิบัติโดยเคร่งครัด ต่างจากของไทยที่เปลี่ยนแปลงใหม่ได้ในทุก 5 ปี ซึ่งในแง่หนึ่งอาจดูคล้ายกับว่าดี ตรงที่หากการวางแผนใดไม่เหมาะสม ก็สามารถแก้ไขได้ใน 5 ปีต่อมา แต่ในอีกแง่หนึ่งก็แสดงว่าไม่ได้วางแผนให้ดีเพียงพอ เพียงห้วงเวลาสั้น ๆ แค่ 5 ปีก็เปลี่ยนใหม่อีกแล้ว
          การวางแผนที่เปลี่ยนใหม่ในห้วงเวลาสั้น ๆ แสดงให้เห็นถึงการวางแผนที่ไม่ครอบคลุมหรือมีลักษณะบูรณาการเพียงพอ จึงทำให้ต้องแก้ไขเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ๆ อย่างไรก็ตามการวางแผนระยะยาวของจีน ก็ใช่ว่าจะตายตัว แต่สามารถปรับปรุงให้ทันสมัยขึ้นเรื่อย ๆ อยู่ตลอดเวลา ไม่ใช่เถรตรงหรือขาดความยืดหยุ่น
          จุดต่างของการวางแผนระยะสั้นแบบแก้ไขไปเรื่อย ๆ ตามผังเมืองไทยกับการวางแผนระยะยาวตามผังเมืองจีนที่ปรับปรุงอยู่เสมอ ๆ ก็คือ การวางแผนระยะยาวตามผังเมืองจีนนั้น มีจุดหมาย เป้าประสงค์ที่แน่ชัดว่าจะพัฒนาเมืองไปทางไหนอย่างไร ซึ่งก็สามารถแก้ไขได้เสมอเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ที่ตั้งไว้แต่แรก
          ที่ว่ามีจุดหมายและเป้าประสงค์ที่แน่ชัดนั้น เขาคงไม่ได้ใช้แต่นักผังเมืองในการดำเนินงาน ผังเมืองเกิดจากความพยายามของนักวิชาชีพหลายหลายที่เกี่ยวข้อง โดยวาดภาพไว้ชัดเจนว่า ต่อไป ณ พ.ศ.ไหน นครเซี่ยงไฮ้จะไปทางไหน บรรลุถึงจุดใด จะต้องมีการพัฒนาอะไรใหม่ ๆ ที่ไหนมาแสดงถึงการบรรลุ ต้องพัฒนาสาธารณูปโภคอะไรบ้างที่จะอำนวยความสะดวก และจะมีการกำหนดการใช้ที่ดินในรายละเอียดอย่างไร
          ผังเมืองเซี่ยงไฮ้นั้นกำหนดไว้เลยว่า บริเวณไหนจะกำหนดให้มีการพัฒนาอะไรในอนาคต ของไทยเราคงนึกไม่ออกเลย หากจะมีการวางผังเมืองว่า ต่อไปภายใน 8 ปี เราจะ “ขอคืนพื้นที่” ของแขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร มาพัฒนาเป็นอาคารชุดพักอากาศใจกลางเมืองในแนวสูงมากขึ้น รวมทั้งพัฒนาเป็นพื้นที่พักอาศัยราคาแพงใจกลางเมืองเพื่อนำเงินที่ได้มาพัฒนาเมืองในบริเวณอื่นต่อไป
          อีกตัวอย่างหนึ่งก็คือ เราก็คงไม่นึกไม่ออกว่าเราจะ “ขอคืนพื้นที่” ในบริเวณแขวงดุสิต เขตดุสิต ซึ่งส่วนใหญ่เป็นเขตทหาร มาพัฒนาเป็นศูนย์ธุรกิจใหม่และสร้างรถไฟฟ้าเบา (Light Rail) เช่นในสิงคโปร์เพื่อทำเมืองให้หนาแน่น ลดปัญหาการเดินทาง และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน รวมทั้งการสร้างศูนย์วัฒนธรรมริมแม่น้ำเพื่อคงเอกลักษณ์ของเมืองหลวง
          ที่เซี่ยงไฮ้ เขาเวนคืนที่ดินมาทำการพัฒนาเมืองในเชิงพาณิชย์ โดยต่างจากไทยโดยสิ้นเชิงที่ว่าเวนคืนมาเพื่อการพัฒนาเพื่อประโยชน์สาธารณะเท่านั้น อีกทั้งหากรัฐไมได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินก็ยังต้องคืนแก่ประชาชนเสียอีก ที่เซี่ยงไฮ้ อะไรก็ตามที่จะเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม แม้จะให้เอกชนทำ ก็สามารถทำได้ การเวนคืนก็ใช้ราคาตลาด ไม่ใช่ราคาประเมินของทางราชการที่ต่ำ ๆ ประชาชนมีสิทธิที่จะอุทธรณ์ค่าทดแทนจากการเวนคืน แต่ไม่มีสิทธิที่จะคัดค้านโครงการที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมได้
          ดังนั้นจึงจะเห็นได้ว่าที่เซี่ยงไฮ้ มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ อยู่ตลอดเวลา มีการรื้อบ้านเก่ามาสร้างใหม่ให้ดีขึ้น สวยงามและเป็นประโยชน์ต่อผู้อยู่อาศัยมากขึ้น สามารถใส่ผู้มีรายได้น้อยเข้าไปในพื้นที่ให้หนาแน่นขึ้น ไม่เปิดโอกาสให้ใครใช้ความเป็นชุมชน การอนุรักษ์ที่ขาดแก่นสารเท่าที่ควรมากีดขวางความเจริญของประเทศชาติได้
          การรื้อบ้านเก่ามาสร้างใหม่ในพื้นที่ต่าง ๆ จึงทำให้เกิดการพูดติดตลกอย่างหนึ่งว่า คนเซี่ยงไฮ้ไปเที่ยวเมืองไทยสัปดาห์หนึ่ง กลับมาจำบ้านของตัวเองไม่ได้ เพราะมีการตัดถนน รื้อถอน ก่อสร้างใหม่อยู่มากมาย และการก่อสร้างใหม่ปริมาณมหาศาลนี้ ในแง่หนึ่งก็อาจทำให้นักวิเคราะห์ทั่วโลกมองว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยน่าจะล้นเกินเช่นในกรณีกรุงเทพมหานครได้ แต่ในความเป็นจริง การล้นตลาดอาจไม่ได้มากมายเช่นที่คิด เพราะเป็นการก่อสร้างเพื่อทดแทนที่อยู่อาศัยเดิมอีกด้วย
          พื้นที่หนึ่งของเซี่ยงไฮ้ที่น่าสนใจก็คือพื้นที่งานเอ็กซโป ซึ่งมีขนาดหลายพันไร่ ตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมืองเพียงราว 10 กิโลเมตร ปรากฏว่าเซี่ยงไฮ้ไม่ได้สร้างพื้นที่นี้ขึ้นนอกเมืองแต่อย่างใด เขาใช้พื้นที่ในเมืองบริเวณท่าเรือเก่าและมีชุมชนอยู่อาศัยหลายพันครอบครัว เขาย้ายออกหมดเพื่อมาสร้างพื้นที่งานเอ็กโปนี้ เรื่องก้าวหน้าเพื่อประโยชน์ของสาธารณะเช่นนี้คงเกิดขึ้นได้ยากสำหรับประเทศไทย
          ยิ่งกว่านั้นในประเทศจีน การขออนุญาตก่อสร้างดำเนินการอย่างรัดกุม ต้องผ่านคณะกรรมการหลายชุด และต้อง “หยอดน้ำมัน” เช่นกัน แต่ใช้เวลารวดเร็ว รัฐบาลยังว่าจ้างบริษัทเอกชนมาตรวจสอบแบบว่าถูกต้องไหม ไม่ใช่รับเหมาทำเอง “ชงเอง กินเอง” นอกจากนั้นยังมีการว่าจ้างบริษัทเอกชนมาตรวจสอบดูว่าการก่อสร้างได้ดำเนินการตามที่ได้รับอนุญาตหรือไม่อีกต่างหาก
          สำหรับอาคารที่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง แม้แต่บ้านพักอาศัย ก็ยังไม่สามารถต่อเดิมอาคารใด ๆ โดยเฉพาะในส่วนภายนอกอาคารได้ ไม่สามารถทำแบบไทย ๆ ที่ต่อเติมด้านหน้า ด้านหลังจนรกรุงรังเพราะจะทำให้ชุมชนโดยรวมและเพื่อนบ้านได้รับความเดือดร้อน หากใครฝ่าฝืนย่อมมีโอกาสได้รับโทษหนัก
          ประเทศไทยจำเป็นต้องมีผังเมืองที่แท้เช่นนี้ หาไม่ประเทศชาติคงจะไม่ก้าวหน้า ประชาชนส่วนใหญ่จะสูญเสียประโยชน์ที่พึงได้จากการวางผังเมืองที่ดี

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เคยเป็นที่ปรึกษาในโครงการของกระทรวงการคลังรัฐบาลอินโดนีเซีย และรัฐบาลเวียดนาม และเคยได้รับเชิญจากรัฐบาลและภาคเอกชนไนกัมพูชา บรูไน พม่า ฟิลิปปินส์ และมาเลเซียให้ไปบรรยายและสำรวจวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ และยังเป็นที่ปรึกษาและผู้เชี่ยวชาญของธนาคารโลก และองค์การระหว่างประเทศอื่นในด้านนี้และในภูมิภาคนี้ FB: www.facebook.com/sopon.pornchokchai  Email: sopon@area.co.th

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่