Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 639 คน
คุณรู้ค่าของข้อมูลเพียงใด
Make Money, April 2010 p.78-79

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA)

          ธุรกิจไม่ว่าใหญ่หรือเล็กก็ต้องบริหารด้วยข้อมูลจะใช้ลางสังหรณ์การเสี่ยงเซียมซี หมอดู-หมอเดา หรือขึ้นอยู่กับ “ฟ้าลิขิต” คงไม่ได้
          ใคร ๆ ก็บอกว่าเราต้องรู้ข้อมูล นอกจากต้องมีทักษะเชี่ยวชาญในการงานที่เราทำแล้ว เรายังต้องมีอีกภาคหนึ่งของความรู้-ข้อมูล-วิชาการ แต่จะมีผู้บริหารจำนวนเท่าไหร่ที่ตระหนักถึงความสำคัญของข้อมูล หรือตระหนักแต่ปากให้ตนมีภาพพจน์ดูดีเท่านั้น

เพื่อการตัดสินใจที่ไม่พลาด
          อย่างที่เขาว่า “รู้เขารู้เรา รบร้อยครั้งชนะร้อยครั้ง” การมีข้อมูลที่ดี จะช่วยให้การติดสินใจไม่ผิดพลาด ทุกคนต้องหาข้อมูลถ้าเราเป็นเจ้าของโครงการแล้วไม่หาข้อมูล ตั้งราคาส่งเดช ก็คง “ประสบเภทภัยมากกว่าวาสนา”
          ข้อนี้ถึงแม้ใคร ๆ ก็รู้ ใคร ๆ ก็พูดให้ดูเท่ ๆ ได้ แต่ความจริงหลายคนก็ไม่ยอมจ่ายเพื่อการได้ข้อมูล ใช้ความจัดเจน คาดเดาส่วนตัว หรือตระหนี่ เข้าทำนอง “ฆ่าควายเสียดายเกลือ” เป็นต้น
          ที่ว่า “ความรู้ท่วมหัว เอาตัวไม่รอด” นั้นถือเป็นประโยคที่ไม่จริง เพราะถ้ามีความรู้จริง เอาตัวรอดแน่ แต่ที่ผ่าน ๆ มา เราไม่รู้จริง แต่แสร้งว่ารู้ ตัดสินใจไปตามการคาดเดา ทำโครงการโดยอาศัยลางสังหรณ์ จึง “เจ๊ง” ต่างหาก

จ่ายเพื่อข้อมูล
          ขอยกตัวอย่างที่ชัดเจนตัวอย่างหนึ่ง สมมติเราจะซื้อบ้านในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลสักหลังหนึ่ง ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ว่ามีค่าเป็นเงินหลังละ 3.0 ล้านบาท
          ถ้าเราในฐานะคนซื้อบ้าน เกิดซื้อผิดราคาไปสัก 10% ก็น่าเสียดายไหม เพราะนั่นหมายถึงเงิน 300,000 บาท
          สมมติว่าเรามีรายได้เดือนละ 100,000 บาท หรือวันละ 3,333 บาท หากเราเสียเวลาสัก 3 วันไปเดินสำรวจราคาให้แน่ชัด มันก็เสียเวลาและเงินของเราไปเพียง 10,000 บาทเท่านั้น หรือเพียง 10% ของรายได้ของเรา หรืออีกนัยหนึ่งเพียง 0.33% ของมูลค่าบ้านของเรา
          ถ้าเราเป็นคนซื้อ ซื้อเกินราคาไปเพียง 10% หรือ 300,000 บาท ก็น่าเสียดาย ยอมจ่ายเงินอีกเพียง 10,000 บาท ได้ข้อมูลที่ดี ก็เอาไว้ต่อรองกับคนขายได้แล้ว
          ถ้าเราเป็นคนขาย ขายต่ำกว่าราคาไปเพียง 10% ก็ขาดทุนไป 300,000 บาท ก็น่าเสียดายเช่นกัน ถ้าเรารู้จักไปประเมินบ้านให้ถ้วนถี่เสียก่อนด้วยเวลา 3 วัน 10,000 บาทของเรา เราก็ไม่ต้อง “เสียค่าโง่” เป็นต้น
          ที่สำคัญ เราอาจไม่ต้องไปเดินดุ่ม ๆ หาข้อมูลเอง จ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินดำเนินการก็ได้ บ้านราคา 3.0 ล้านบาท เสียค่าประเมินไม่เกิน 5,000 บาท ถูกกว่าไปเดินเองถึงครึ่งหนึ่ง
          ถ้าเราเป็นคน “ฆ่าควาย เสียดายเกลือ” เราก็จะเป็นคน “เสียน้อย เสียยาก เสียมาก เสียง่าย” ไปในที่สุด

ข้อมูลที่ดี.. มาจากการทำซ้ำ
          การไปหาข้อมูลเช่น ยอดขายในโครงการหนึ่งเพียงครั้งเดียวนั้น อาจผิดพลาดได้ ข้อมูลอาจไม่จริง แต่ถ้าเราไปซ้ำ ๆ บ่อย ๆ ก็จะได้ความจริง บางทีอาจรู้ข้อมูลมากกว่าเจ้าของโครงการที่เป็นมือสมัครเล่น รู้มากกว่าหัวหน้าเซลล์ ที่ไม่ค่อยเข้าไซต์งาน หรือมากกว่าพนักงานขายที่เพิ่งเข้าใหม่เสียอีก
          การได้ความจริงนั้น จึงไม่ใช่การประกอบอาชญากรรม เช่น ไปพ่วงแฟกซ์ ไปเจาะเว็บไซต์คู่แข่ง หรือส่งสายลับไปหาข้อมูลที่ไม่เปิดเผยเราเพียงต้องการข้อมูลในระดับที่ผู้ซื้อบ้านพึงมีสิทธิรู้เท่านั้น แล้วนำข้อมูลมาประมวลเพื่อวิเคราะห์สถานการณ์ที่ถูกต้องประกอบการตัดสินใจที่สอดคล้องกับความเป็นจริง

เหนือข้อมูลคือการวินิจฉัย
          ถ้าเรามีข้อมูลแล้ว ยังตัดสินใจไม่ได้ เราต้องมีสมมติฐานไว้ก่อนเลยว่า เรายังมีข้อมูลไม่เพียงพอ ยังพิสูจน์ทราบอะไรบางอย่างไม่ชัดเจน เพราะสัจธรรมก็คือถ้ามีข้อมูลที่ดีและเพียงพอแล้วเราใช้ตัดสินใจได้แน่นอน
          ดังนั้นในระหว่างขั้นตอนการหาข้อมูลจนถึงจะนำไปใช้นั้น เราต้อง “วินิจฉัย” ข้อมูลเสียก่อนดูว่าข้อมูลไหนจริงหรือเท็จ ข้อมูลไหนยังขาดหรือเกินบ้าง
          วงจรแห่งความสำเร็จจึงเริ่มต้นที่ข้อมูลและจบลงที่การประเมินผลตามหลักวิชาที่ว่าด้วย
          ขั้นที่ 1 การหาข้อมูล
          ขั้นที่ 2 การกลั่นกรอง วินิจฉัยข้อมูล ข้อมูลที่ไม่เหมาะสมก็ต้องคัดออก
          ขั้นที่ 3 การวิเคราะห์ ซึ่งก็คือการเอาข้อมูลที่กลั่นกรองแล้วมาใช้
          ขั้นที่ 4 การดำเนินการ เช่น ตัดสินใจซื้อบ้าน ลงทุนพัฒนาที่ดิน ฯลฯ
          ขั้นที่ 5 การติดตามผล เพื่อดูว่าเราวิเคราะห์ถูกไหม ต้องเพิ่มเติมอะไรไหม และ
          ขั้นที่ 6 การประเมินผลทั้งกระบวนการ และนำไปสู่ขั้นตอนที่ 1 ในอีกรอบต่อไป

ข้อมูลแสดงความมีอารยธรรม
          ถ้าหากทุกฝ่ายตระหนักถึงความสำคัญของข้อมูล ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีวุฒิภาวะมากขึ้น โดย:
          1. นักพัฒนาที่ดินก็ลงทุนศึกษาตลาดจริง เพื่อสร้างบ้านให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค
          2. ผู้บริโภคก็รู้จักใช้ข้อมูลลงทุนประเมินค่าทรัพย์สินที่จะซื้อออกแรงสำรวจโครงการต่างๆ ให้ได้ข้อมูลเพียงพอก่อนการตัดสินใจซื้อ
          3. สถาบันการเงิน ก็ใช้ข้อมูลประกอบการตัดสินใจปล่อยสินเชื่อมากกว่าใช้ “เส้นสาย” หรือ “ใต้โต๊ะ และ
          4. หน่วยราชการก็ใช้ข้อมูลเพื่อการเตือนภัยทางเศรษฐกิจและกำหนดมาตรการที่เหมาะสมทันการณ์
          การลงทุนจัดทำข้อมูลและใช้ข้อมูลอย่างเหมาะสมนี้ จึงเป็นการแสดงออกซึ่งความมีอารยะธรรมที่เพียงพอในสังคม ที่การตัดสินใจในเรื่องต่าง ๆ นั้น ไม่ได้ใช้เฉพาะความเชื่อในตนเองหรือความเชื่อทางไสยศาสตร์เท่านั้น
          ความมีอารยะยังแสดงออกจากความโปร่งใสของการเปิดเผยและใช้ข้อมูลต่าง ๆ อย่างเพียงพอด้วย นอกจากนี้ยังรวมถึงการมีธรรมาภิบาลที่ดีในการบริหารและการจัดการยุคใหม่มีข้อมูลเป็นสิ่งสำคัญประการหนึ่ง และถึงแม้ไม่ใช่อันดับหนึ่งแต่ก็เป็นอันดับแรก

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่