Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 927 คน
อย่าตระหนกกับราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน
หนังสือ Money & Wealth (Property) ปีที่ 1 ฉบับที่ 10 กุมภาพันธ์ 2547

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) **

        เมื่อวันที่ 24 ธันวาคม 2546 ทางกรมธนารักษ์ ได้จัดแถลงข่าวเกี่ยวกับการประกาศใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน รอบปี 2547-2550 (รอบละ 4 ปี) แทบบัญชีราคาเก่ารอบปี 2543-2546
        การประกาศนี้อาจดูคล้ายกับว่า ราคาเพิ่มขึ้นสูงมาก อาจทำให้เราต้องเสียภาษีมาก ๆ ทำให้ราคาซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ขยับตัวไปมาก หรือแพงขึ้น ทำให้เราสามารถกู้ได้เพิ่มขึ้นเพราะทรัพย์สินมีราคาสูงขึ้น สิ่งเหล่านี้เป็นความเข้าใจผิด ซึ่งเราในฐานะนักลงทุนควรทำความเข้าใจกันใหม่

กรุงเทพมหานครเปลี่ยนไปอย่างไร
        เป็นที่น่าแปลกใจที่ราคาประเมินที่ดินในกรุงเทพเพิ่มขึ้นเพียง 5.6% เท่านั้น ตารางที่ 1 แสดงให้เห็นว่า ถึงความเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่สำรวจในพื้นที่รับผิดชอบของสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจำนวน 17 สาขา ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ทั้ง 50 เขตของกรุงเทพมหานคร

ตารางที่ 1: การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินกรุงเทพมหานคร

สำนักงาน*

จำนวนแปลงที่ดิน**

% แปลงที่ดิน

% มูลค่าที่ดิน

ที่ดินใน กทม.

ราคาเพิ่ม

ราคาคงที่

ราคาลด

รวม

ที่ราคาเพิ่ม

ที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย

1

ส.กทม.

1,561

105,698

1,184

123,443

1%

0.4%

2

ธนบุรี

2,027

103,111

461

105,599

2%

1.2%

3

ห้วยขวาง

2,226

68,824

1,273

72,323

3%

0.7%

4

หนองแขม

11,100

130,250

4,136

145,486

8%

1.9%

5

จตุจักร

3,894

40,423

868

45,185

9%

2.0%

6

มีนบุรี

9,037

77,131

4,158

90,326

10%

2.3%

7

ลาดกระบัง

6,534

52,112

1,641

60,287

11%

2.3%

8

บางเขน

16,092

91,898

4,292

112,282

14%

5.3%

9

บางขุนเทียน

15,515

85,522

570

101,607

15%

4.0%

10

หนองจอก

8,919

30,491

1,405

40,815

22%

9.4%

11

ดอนเมือง

8,703

26,275

1,391

36,369

24%

4.6%

12

บางกอกน้อย

43,735

93,105

2,650

139,490

31%

6.0%

13

บางกะปิ

25,245

45,687

1,349

72,281

35%

11.1%

14

ประเวศ

23,767

28,417

3,388

55,572

43%

15.1%

15

พระโขนง

38,589

34,135

4,585

77,309

50%

13.7%

16

บึงกุ่ม

47,905

40,094

2,522

90,521

53%

11.2%

17

ลาดพร้าว

23,774

16,724

780

41,278

58%

15.8%

รวมทั้งหมด

288,623

1,084,897

36,653

1,410,173

20%

5.6%

% แต่ละกลุ่ม

20%

77%

3%

100%

   

* สนง.ที่ดินในกรุงเทพมหานครมี 17 แห่ง ครอบคลุมพื้นที่ทั้ง 50 เขตของ กทม.

** แปลงที่ดินจริง เพราะในกรุงเทพมหานครได้ทำการประเมินเป็นรายแปลงแล้ว

        จะสังเกตได้ว่า ที่ดินส่วนใหญ่ไม่ได้เพิ่มราคาเลย มีที่ดินเพียง 288,623 แปลง หรือ 20% ของที่ดินทั้งหมด 1,410,173 แปลงในเขตกรุงเทพมหานครที่เพิ่มราคาขึ้น และยังมีอีกประมาณ 3% ที่ลดราคาลง แต่ส่วนใหญ่ 77% ยังมีราคาเท่าเดิม นอกจากนี้ยังมีสำนักงานที่ดิน 9 ใน 17 แห่งที่มีแปลงที่ดินที่ราคาเพิ่มขึ้นไม่เกิน 15% เท่านั้น ดังนั้นแสดงว่าการเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ได้กระทบคนส่วนใหญ่
        ข้อสังเกตอีกประการหนึ่งก็คือ ราคาที่ดินมีการลดลงเช่นกัน ประการหนึ่งอาจเป็นเพราะการถูกเวนคืน เช่น ตัดเป็นถนน ทำให้รูปร่างที่ดินเสียไป หรืออาจเป็นการประเมินผิดในคราวก่อน จึงได้กำหนดใหม่ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง เป็นต้น

ปริมณฑลกรุงเทพฯ เป็นเช่นใด
        สำหรับในเขตปริมณฑลนั้น ส่วนมากไม่ได้ประเมินรายแปลง แต่เป็นการประเมินรายบล็อค คือ กำหนดตามระยะจากถนน เช่น ห่างจากถนน 20-40 เมตรแรกราคาหนึ่ง ส่วนต่อไปอีกราคาหนึ่ง ที่ดินตามถนนซอยอีกราคาหนึ่งและที่ดินที่ไม่ติดถนนราคาก็ต่ำลงมา แต่เดิมทางราชการ ก็ใช้การประเมินแบบนี้ทั่วประเทศ แต่มาภายหลังในจังหวัดหลัก ๆ ของประเทศ เช่น กรุงเทพมหานคร เชียงใหม่ นครราชสีมา รวม 8 จังหวัด ก็แปลงมาเป็นการประเมินรายแปลง ซึ่งเป็นแนวโน้มใหม่ในอนาคต
        แต่การที่ในเขตปริมณฑลส่วนใหญ่ยังประเมินรายบล็อค จึงทำให้จำนวนบล็อกน้อยกว่าจำนวนแปลงมาก และจะเห็นได้ว่า ที่ดินเกือบทั้งหมด ถึง 95% มีราคาคงเดิม และลดลงมีอีก 1% ส่วนที่เพิ่มขึ้นมีเพียง 4% เท่านั้น

ตารางที่ 2: การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินจังหวัดปริมณฑล

จังหวัด

หน่วยราคา*

% หน่วยราคา

% มูลค่าที่ดิน

ในปริมณฑล

เพิ่ม

คงที่

ลด

ทั้งหมด

ที่มีราคาเพิ่ม

ที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย

ปทุมธานี

48

4,495

94

4,637

1%

9%

นนทบุรี

115

2,036

7

2,158

5%

16%

สมุทรปราการ

419

4,380

14

4,813

9%

15%

สมุทรสาคร

56

1,985

4

2,045

3%

4%

นครปฐม

151

3,735

2

3,888

4%

3%

รวมทั้งหมด

789

16,631

121

17,541

4%

9%

% แต่ละกลุ่ม

4%

95%

1%

100%

   

* = ส่วนมากเป็นการประเมินรายบล็อคจึงมีหน่วยราคาที่น้อยกว่าใน

กรุงเทพมหานคร (ซึ่งใช้การประเมินรายแปลง - เลิกใช้รายบล็อคไปนานแล้ว)

        อย่างไรก็ตามทั้งที่มีการเพิ่มขึ้นของแปลงที่ดินไม่มากนัก (เพียง 4%) แต่กลับปรากฏว่า ราคาที่ดินในจังหวัดปริมณฑลเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยถึง 9% ซึ่งสูงกว่าในเขตกรุงเทพมหานครที่เพิ่มขึ้นเพียง 5.6% เท่านั้น โดยจังหวัดที่มีการเพิ่มมากก็คือ นนทบุรีและสมุทรปราการ ซึ่งแม้จะมีแปลงที่เพิ่มขึ้นเพียง 5% และ 9% ตามลำดับ แต่กลับมีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 16% และ 15% ตามลำดับ
        การนี้แตกต่างจากพื้นที่ของสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาดอนเมืองและบางกอกน้อย ที่อยู่ติดกับนนทบุรี ที่กลับมาจำนวนแปลงเพิ่มขึ้นถึง 24% และ 31% ตามลำดับ แต่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 5 แ ละ 6% เท่านั้น ส่วนในเขตประเวศและพระโขนง แม้มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 15% และ 14% คล้ายกับกรณีของสมุทรปราการ แต่จำนวนแปลงที่ดินที่เพิ่มขึ้นกลับสูงถึงประมาณครึ่งหนึ่ง ต่างจากสมุทรปราการที่มีจำนวนแปลงที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 9% เท่านั้น
        การนี้ชี้ให้เห็นว่า การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินต่าง ๆ นั้นยังมีความลักลั่นกันอยู่พอสมควร

ข้อสังเกตจากการเปลี่ยนแปลงทั่วประเทศ
        ความลักลั่นของราคาจะยิ่งเห็นได้ชัดเจนมากขึ้นเมื่อพิจารณาถึงจังหวัดต่าง ๆ ในขอบเขตทั่วประเทศ ดังเช่น กระบี่และพังงา ซึ่งแม้เป็นจังหวัดท่องเที่ยวก็ตาม แต่พื้นที่ส่วนใหญ่ยังเป็นเกษตรกรรม การที่ราคาประเมินเพิ่มขึ้นถึง 66% และ 80% ตามลำดับนั้น คงมีบางอย่างคลาดเคลื่อน หรือแม้แต่สิงห์บุรีที่ราคาเพิ่มขึ้นถึง 54% แต่เมื่อดูอ่างทองซึ่งอยู่ติดกันราคาเพิ่มขึ้นเพียง 0.29% เท่านั้น

        ยังมีปรากฏการณ์ที่เข้าใจได้ยากในอีกหลายกรณีดังเช่นที่ได้โยงเป็นลูกศรไว้สำหรับจังหวัดใกล้เคียงต่าง ๆ ตามตารางที่ 3 ข้างต้น ได้แก่ กระบี่-ตรัง, พังงา-ภูเก็ต, สุราษฎร์ฯ-นครศรีฯ , มหาสารคาม-ขอนแก่น, ร้อยเอ็ด-ยโสธร-กาฬสินธุ์, อุทัยธานี-ชัยนาท, ประจวบฯ-เพชรบุรี, ปัตตานี-สงขลา, พะเยา-เชียงราย, อยุธยา-ปทุมธานี, ราชบุรี-กาญจนฯ พิจิตร-กำแพงเพชร ฯลฯ

เข้าใจให้ถูกต้อง
        โดยที่ราคาประเมินปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนักและมีจำนวนแปลงที่ปรับเพิ่มไม่มากเช่นกัน จึงเชื่อว่าจะไม่มีผลกระทบจากการนี้มากนัก นอกเสียจากความเข้าใจไขว้เขวบางประการ
        การที่ราคาที่ดินในแต่ละจังหวัดเพิ่มขึ้นมาก-น้อยอย่าง "ขัดสายตากรรมการ" นั้น คงมีสาเหตุหลาย ๆ ประการ แต่ข้อสังเกตสำคัญประการหนึ่งก็คือ การจัดทำบัญชีราคาประเมินนี้ ขึ้นอยู่คณะสำรวจที่แตกต่างกัน คณะอนุกรรมการพิจารณาแต่ละจังหวัดที่แตกต่างกัน ดังนั้นจึงไม่อาจถือเป็นบันทัดฐานได้ บางครั้งพื้นที่รอยต่อระหว่างจังหวัดอาจมีความลักลั่นกันมากก็ได้ เพราะคณะสำรวจที่แตกต่างกันนั่นเอง
        สิ่งสำคัญที่ต้องเข้าใจให้ชัดก็คือก็คือ ราคานี้ใช้เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเท่านั้น ไม่ใช่สามารถอ้างอิงเป็นราคาซื้อขายได้ ใครก็ตามนำราคานี้มาอ้างอิงเพื่อต้องการให้ทรัพย์สินดูมีราคาสูงกว่าความเป็นจริง (เพราะต้องการขาย) หรือต่ำกว่าความเป็นจริง (เพราะต้องการซื้อคืน-ไถ่ถอน) ย่อมเป็นการแสดงเจตนาไม่บริสุทธิ์
        โดยนัยนี้ ผู้ขายไม่ว่าจะเป็นเจ้าของโครงการหรือผู้ขายบ้านทั่ว ๆ ไป จะอ้างอิงราคาประเมินเพื่อขึ้นราคาคงไม่ได้ ส่วนผู้ซื้อจะอ้างเอาราคาทางราชการที่ต่ำในพื้นที่หนึ่ง ๆ เพื่อกดราคาขายให้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงก็คงไม่ได้เช่นกัน
        นอกจากนี้โดยทั่วไปราคานี้ก็จะต่ำจากราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด ดังนั้นถึงแม้มีการเพิ่มราคาบ้างแต่ก็น่าจะมีผลสะเทือนนัก แต่อย่างไรก็ตาม หากมีกรณีที่ราคาซื้อขายจริงกลับต่ำกว่าราคาประเมินทางราชการนี้แล้ว ผู้มีส่วนได้เสียก็สามารถไปติดต่อสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ โทร.0-2494-5113, 0-2424-6808 เพื่อขอให้ทบทวนได้ หรือแม้ไม่ได้เกี่ยวกับการทบทวน แต่อยากทราบราคาก็สามารถโทรศัพท์ไปสอบถามได้โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย
        และที่สำคัญขณะนี้ทุกท่านสามารถเข้าไปตรวจสอบราคาประเมินใหม่ผ่านระบบคอมพิวเตอร์โดยคลิ๊กไปที่: www.treasury.go.th/siamwebprod/landprice/index.php โดยเราต้องลงทะเบียนพร้อมเลขที่บัตรประชาชน และเมื่อได้รหัสผ่านแล้ว จึงจะสามารถใช้ได้ ซึ่งจะมีความรวดเร็ว สะดวกสบายทีเดียว
        เดี๋ยวนี้ราชการไทย ได้พัฒนาไปมากแล้ว!

* เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันยังเป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
** องค์กรที่ปรึกษาด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและศูนย์วิจัยอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกและแห่งเดียวที่ได้รับ ISO 9001-2000 ทุกระบบในประเทศไทย ซึ่งเก็บรวบรวมข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์จากภาคสนามทุกจังหวัดทั่วประเทศ

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่