Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 468 คน
CSR กับผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นอิสระ
สยามธุรกิจ วันที่ 17-20 เมษายน 2553 หน้า 24

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

          ถ้าผู้ประเมินค่าทรัพย์สินไม่ถูกใครจูงจมูกเอาง่าย ๆ เพราะการติดสินบน ผลประโยชน์ของชาติ ของประชาชนก็จะไม่สูญหาย ความรับผิดชอบต่อสังคม หรือ CSR ของนักวิชาชีพก็เสียหายไปด้วย ผมเขียนบทความนี้ไว้และตีพิมพ์ในวารสาร VAT News เมื่อปี 2544 ขอเอากลับมาใหม่เพื่อเรียกร้องความเป็นอิสระทางวิชาชีพของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินครับ
          ในปัจจุบัน รัฐวิสาหกิจ กิจการขนาดใหญ่ บริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ต้องจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินในฐานะผู้เชี่ยวชาญภายนอกเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินให้ บางกรณีก็อาจต้องใช้ถึง 2 แห่งเพื่อการเปรียบเทียบ กรณีนี้ดูคล้ายเห็นความเป็นอิสระของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอยู่ “รำไร” แต่ที่ควรสงสัยก็คือ ความเป็นอิสระนี้ เป็นเพียงความเป็นอิสระในเชิงรูปแบบเท่านั้นหรือไม่ 
          หากผู้ว่าจ้างเกิดสามารถ “ตกลง” กับผู้ประเมิน 2-3 รายที่ “รู้ใจกัน” แล้วหมุนเวียนจ้างบริษัทเหล่านี้ร่ำไป เพื่อให้ได้มูลค่าที่ประเมินตามที่ประสงค์จะทำอย่างไร พูดง่าย ๆ ก็คือ ในกรณีสำคัญ ๆ จะให้ผู้ว่าจ้างติดต่อกับผู้ถูกจ้างโดยตรงอาจจะไม่เหมาะสมก็ได้
          ความเป็นอิสระสามารถปกป้องไว้โดยมีมาตรการต่อไปนี้:
          1. ให้มี “องค์กรกลาง” ที่สั่งงานประเมินชิ้นสำคัญ เช่น ทรัพย์สินที่มีมูลค่าประมาณ 500 ล้านขึ้นไป สำหรับสถาบันการเงิน รัฐวิสาหกิจ บริษัทมหาชนหรือกิจการที่มีสาธารณชนมีส่วนได้เสีย เพื่อว่าผู้รับจ้างจะได้ไม่ต้อง “เกรงใจ” ผู้ว่าจ้าง เพราะคนสั่งทำงานคือ “องค์กรกลาง”
          2. “องค์กรกลาง” เป็นผู้จ่ายค่าจ้างแก่ผู้ประเมินโดยเก็บจากบริษัทมหาชน สถาบันการเงินหรือบรรษัทบริหารสินทรัพย์ ฯลฯ เพื่อไม่ให้ผู้ว่าจ้างมีอิทธิพลเหนือผู้รับจ้าง
          3. ผู้ประเมินซึ่งหมายถึงบริษัทประเมินในงานแต่ละชิ้น ได้จากการ “จับสลาก” จากรายชื่อรวมของบริษัทที่ได้รับการอนุมัติ เพราะถือว่าบริษัทแต่ละแห่งมีมาตรฐานที่ทำงานสำคัญ ๆ เช่นนี้ได้ (แต่ถ้าไม่แน่ใจ ก็ จัดทำบัญชีรายชื่อใหม่) บริษัทใดที่ได้รับการจับสลากหากไม่พร้อม ก็สามารถสละสิทธิ์ได้ ถ้ามีการสละสิทธิ์ ก็ “จับสลาก” ใหม่  บริษัทใดที่สละสิทธิ์ตั้งแต่ 3 ครั้งขึ้นไปใน 1 ปี ต้องถูกคัดชื่อออก ถือว่า ไม่มีความพร้อมหรือความสามารถเพียงพอ
          4. ผู้สำรวจประเมินค่าทรัพย์สิน ณ สถานที่ตั้ง ต้องไม่เปิดเผยว่ามาจากบริษัทใด เพื่อป้องกันการถูก “ล็อบบี้” จากผู้มีส่วนได้เสีย ต่อเมื่อจัดส่งรายงานไปแล้ว และทาง “องค์กรกลาง” เปิดเผยรายงานที่ได้ตรวจสอบแล้ว จึงสามารถเปิดเผยชื่อได้จากรายงานนั้น
          5. ให้มีการกำหนดอัตราค่าประเมินที่แน่ชัด เพื่อป้องกันการ “ฮั้ว” และแน่นอนว่าค่าจ้างย่อมต่ำมากอยู่แล้ว คงไม่เกิน 0.1% ของมูลค่า เช่น ถ้าทรัพย์สินราคา 500 ล้านบาท ก็จะเป็นเงิน 500,000 บาท ในขณะที่ค่านายหน้าในตลาดเป็นประมาณ 3%
          6. ในกรณีที่มีค่าจ้าง 500,000 บาท ให้แบ่งดังนี้ ดังนี้:
          • 300,000 บาท ให้จ้างบริษัทประเมิน 3 แห่ง ซึ่งจะได้เงินแห่งละประมาณ 100,000 บาท ซึ่ง ถือเป็นค่าจ้างที่เหมาะสมในตลาดผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
          • 100,000 บาท หรือ 0.02% จ้างผู้ทรงคุณวุฒิในวงการ เป็นรายบุคคล กลั่นกรองให้ความเห็นต่อรายงานประเมินทั้ง 3 ชิ้นอีก 4 ท่าน ๆ ละ 25,000 บาท
          • ที่เหลืออีก 100,000 บาท หรือ 0.02% เป็นค่าใช้จ่าย-ดำเนินการของ “องค์กรกลาง” ในการนี้
          7. การจ้างบริษัทประเมิน 3 แห่งก็เพื่อให้สามารถมีการสอบทานกัน รวมทั้งการจ้างผู้ทรงคุณวุฒิด้วย จะได้เกิดความโปร่งใสในการประเมินค่าทรัพย์สิน และค่าจ้างที่กำหนดให้ชัดเจนนี้ ทำให้ไม่เกิดการแข่งขันกันด้านราคา การแข่งขันด้านราคานั้น ในแง่หนึ่งอาจดูเป็นการเสรี แต่ความจริงไม่ใช่ เพราะบางคนอาจยอมรับค่าจ้างต่ำเพียงเพื่อให้มีผลงานในช่วงแรก หรืออาจเป็นบริษัทในเครือสถาบันการเงินที่ไม่จำเป็นต้องทำกำไรก็ได้ ยิ่งกว่านั้นการเปิดเสรีในด้านการแข่งราคาอาจเป็นการเปิดช่องเสรีในการโกง!! เพราะอาจยอมรับค่าจ้างต่ำ แต่มีค่า “โกง” แพงก็ได้
          8. ผู้ทรงคุณวุฒิเหล่านี้คือผู้บริหารบริษัทประเมิน ผู้ประเมินอาวุโสของสถาบันการเงิน หรือหน่วยราชการ ตลอดจนอาจารย์มหาวิทยาลัยที่ขึ้นทะเบียนไว้ ว่าเป็นผู้ทรงคุณวุฒิด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน ถ้าเป็นอาจารย์ผู้สอน ต้องมีประสบการณ์การประเมินค่าทรัพย์สินจริงด้วย นอกจากนี้ยังหมายถึงผู้รู้ในวงการที่เกี่ยวข้อง เช่น นักพัฒนาที่ดิน supplier หรือช่างซ่อมเครื่องจักร ผู้รับเหมาก่อสร้าง ผู้เรื่องในกิจการเฉพาะ เช่น โรงแรม สถานบันเทิง (ในยามที่ต้องประเมินทรัพย์สินแต่ละประเภท) ผู้ทรงคุณวุฒิเหล่านี้ “องค์กรกลาง” จะเชิญมานั่งทบทวนรายงานผลการประเมินค่าทรัพย์สินของบริษัทประเมิน 3 แห่งที่จ้างให้ดำเนินการ
          9. กรณีประเมินไม่ตรงกัน ให้เชิญบริษัทประเมินมาชี้แจง แนวทางการวัดความถูกผิดทำได้ง่ายเช่น
          • โดยให้ออกหาข้อมูลใหม่พร้อมกันทุกบริษัท เพื่อให้ได้ข้อมูลที่สอดคล้องกัน แล้วนำข้อมูลร่วมกันนี้ให้แต่ละบริษัทนำไปวิเคราะห์ อีกครั้งหนึ่ง ซึ่งจะสามารถทำให้ผลการประเมินออกมาสอดคล้องกัน
          • สร้างแบบจำลองในการวิเคราะห์มูลค่าร่วมกันแล้วหาดูว่า สมมติฐานตรงไหนที่แตกต่างกัน อะไรที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ เช่น capitalization rate, ต้นทุนค่าดำเนินการต่าง ๆ ก็จะสามารถตรวจสอบได้ชัดเจนว่า มันต่างกันได้อย่างไร ตรงไหนผิด เพราะสามารถหาผู้ทรงคุณวุฒิมาช่วยพิจารณาได้ง่าย
          ในกรณีที่บริษัทใดประเมินแตกต่างจากบริษัทอื่นอย่างชัดเจนรวมทั้งต่างจากความเห็นของผู้ทรงคุณวุฒิด้วย ให้บริษัทนั้น ๆ พักการจับสลากบริษัทประเมินในงานใหม่ 3 รายติดต่อกัน และหากมีการผิดซ้ำ 3 ครั้งติดต่อกันใน 1 ปี ให้ลบชื่อบริษัทประเมินนั้นออกจากบัญชีรายชื่อ 1 ปี
          10. การนี้การประเมินอาจจะใช้เวลาในการดำเนินการนานนับเดือน ก็คงไม่นานเกินไป เพื่อให้เกิดความรอบคอบถูกต้อง  เวลาสักเดือนคงไม่นานเกินไป มีแต่กรณีการทุจริตเท่านั้นที่ต้องรีบทำรีบกลบเกลื่อนให้แล้วเสร็จโดยเร็ว ถ้าไม่ใช่การทุจริตแล้ว ทุกอย่างยังพอรอได้
          นี่เป็นตัวอย่างหนึ่งของการทำอะไรให้โปร่งใส การโปร่งใสในเชิงรูปแบบแต่แท้จริงคือการโกงมีมากมายในทุกวงการ ถ้าเราไม่ทำการให้โปร่งใสอาจเป็นเพราะเรารู้เท่าไม่ถึงการณ์ประการหนึ่ง แต่ถ้ามองในแง่ร้ายก็คือ เราก็กำลังพยายามเปิดช่องไว้สำหรับการทุจริตของเราในวันหน้า
          การไม่โกง สุจริต เป็นองค์ประกอบสำคัญของ CSR ตามที่กำหนดไว้ใน United Nation Global Compact.

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่