Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 762 คน
วิพากษ์ “บ้านมั่นคง” ข้อคิดสำหรับ อปท.
อปท.นิวส์ ฉบับวันที่ 16-31 ธันวาคม 2552
อปท.นิวส์ ฉบับวันที่ 1-15 มกราคม 2553

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

          ผู้บริหารองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นควรศึกษาให้ถ่องแท้เกี่ยวกับ “บ้านมั่นคง” โดยในที่นี้มีกรณีศึกษาเป็นชุมชนแออัดบุกรุกบนที่ดินริมคลองชลประทานในกรุงเทพมหานครแห่งหนึ่ง อยู่กันมานานหลายสิบปี วันหนึ่งก็มีหน่วยงานบางแห่งเข้าไปช่วยสร้างบ้านให้ใหม่ ให้เงินกู้ แถมด้วยสัญญาเช่าที่ดินในราคาถูกระยะยาวเพื่อให้ได้อยู่อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จากนั้นก็มีการอัดฉีดงบประมาณเข้าไปในดำเนินการอีกหลายโครงการ  จนกลายเป็นชุมชนต้นแบบที่มีคนมาดูงานจากทั่วโลก
          แต่หากฉุกคิดมองต่างมุมเลยครับ! ชุมชนแห่งนี้อาจเป็น:
          1. การแก้ปัญหาที่ปลายเหตุและไม่คุ้มค่างบประมาณแผ่นดิน
          2. การเล่นปาหี่ เพราะความสำเร็จเกิดขึ้นจากเงินสนับสนุนต่าง ๆ ที่เขียนขึ้นมาขอกัน
          3. การใช้งบประมาณแผ่นดินเอื้อประโยชน์ต่อประชาชนเฉพาะกลุ่ม โดยกลุ่มผู้มีรายได้น้อยอื่นเสียโอกาส และกลุ่มประชาชนทั่วไปเสียหาย อันนำไปสู่การสร้างความไม่เท่าเทียมกันให้เกิดขึ้นในหมู่ประชาชน
          ชุมชนลักษณะนี้ไม่อาจเป็นต้นแบบที่จะประสบความสำเร็จในองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นอื่นอื่น  การเข้าใจผิดจะทำให้การพัฒนาชุมชนแออัดและมหานครหลงทิศผิดทางไปใหญ่

การใช้ที่ดินที่ขาดประสิทธิภาพ
          ชุมชนแห่งนี้มีประชากรประมาณ 250 หลังคาเรือนบนพื้นที่ประมาณ 10 ไร่ ที่ดินนี้หากนำมาพัฒนาตามมาตรฐานทั่วไป จะสามารถใช้สอยสุทธิได้ราว 80% หรือ 8 ไร่ ที่เหลือก็คือถนนหรือสาธารณูปโภค สาธารณูปการต่าง ๆ
          ที่ดิน 8 ไร่ หากนำมาสร้างอาคารแบบแฟลต 5 ชั้น ก็จะสามารถสร้างได้ประมาณ 64,000 ตารางเมตร โดยคิดจากที่ดิน 8 ไร่ หรือ 12,800 ตารางเมตร คูณด้วย 5 ชั้น พื้นที่ก่อสร้าง 64,000 ตารางเมตรนี้ สามารถใช้สอยสุทธิเพียง 80% หรือ 51,200 ตารางเมตร โดยที่เหลือก็คือทางเดิน บันได และอื่น ๆ หากคิดจากแฟลตเอื้ออาทร 32 ตารางเมตรก็จะสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยได้ถึง 1,600 หน่วย หรือประมาณ 6.4 เท่าของจำนวนบ้านเดิมในชุมชน
          กรณีนี้รัฐสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยอื่นในละแวกนั้น เข้ามาอยู่อาศัยได้อีก 1,350 ครัวเรือน หรือหากรัฐใจดีแจกให้ชาวบ้าน 250 ครัวเรือนนี้คนละ 2 ห้องไปเลย ก็ยังเหลือห้องให้ผู้มีรายได้น้อยแถวนั้นได้เข้ามาอยู่อีก 1,100 ครัวเรือน แต่รัฐกลับเอาที่ดินทั้งผืนไปแบ่งเช่าให้เฉพาะกับผู้อยู่อาศัยเดิม ถ้าเป็นที่ดินของพวกเขาเอง ก็ว่าไปอย่าง แต่นี่เป็นที่หลวง ประชาชนที่ด้อยโอกาสอื่น โดยเฉพาะผู้ที่ไม่มีกระทั่งบ้านในที่ดินบุกรุกเป็นของตนเอง ก็ไม่สามารถกระทั่งเข้ามาเช่าบ้านแบบแฟลตได้เลย

ความไม่คุ้มค่าทางเศรษฐกิจ
          ถ้าสร้างเป็นแฟลต แล้วให้คนอีก 1,350 ครัวเรือนเข้ามาอยู่ หากคิดค่าเช่าหน่วยละ 2,000 บาท ก็จะได้เงินถึงปีละ 32.4 ล้านบาท แต่ในกรณีนี้ นอกจากรัฐจะไม่ได้เงินแล้ว ยังต้องเจียดงบประมาณแผ่นดินไปช่วยชุมชนนี้อีกต่างหาก
          แต่บางคนก็อาจบอกว่า ชาวบ้านไม่ชอบอยู่แฟลต อยากอยู่ติดดินมากกว่า บางคนคิดไปไกลถึงขนาดว่า แฟลตไม่เหมาะกับการอยู่อาศัยตามวิถีไทย แนวคิดนี้คงใช้ได้ในแง่ที่เรามีความสามารถในการหาซื้อบ้านเองในตลาดเปิด แต่นี่เป็นกรณีกึ่งให้เปล่า การจะมาเลือกอย่างนั้นอย่างนี้คงไม่ได้ และจากประวัติศาสตร์ที่ผ่านมา ผู้ที่รายได้น้อยนับล้านก็ยินดีซื้อห้องชุดในโครงการเมืองทองธานี ปลาทองกะรัต ช้างทองรังสิต ฯลฯ นี่แสดงว่าผู้มีรายได้น้อยเขาปรับตัวได้ในการอยู่อาศัยแบบแฟลต
          ความไม่คุ้มค่าทางเศรษฐกิจอีกแง่หนึ่งก็คือ นอกจากรัฐจะไม่ได้เงินสักบาทจากการใช้ที่หลวงแล้ว ยังต้องจ่ายให้กับผู้อยู่อาศัยในชุมชนนี้ถึงครัวเรือนละประมาณ 80,000 บาท (แรกเริ่ม 65,000 บาท) นัยเพื่อเป็นทุนประเดิมสำหรับครัวเรือนในการสร้างชุมชนใหม่ นี่เป็นเงินประมาณ 20 ล้านบาท ที่มาจากภาษีอากรของประชาชนทั่วประเทศ
          นอกจากนี้รัฐยังให้กู้เงินดอกเบี้ยต่ำอีกจำนวนหนึ่งเพื่อให้ชาวบ้านสร้างบ้านของตนเอง เช่น ประมาณ 100,000 บาท โดยในขณะนี้ ชาวบ้านก็ยังผ่อนใช้คืนอยู่ตามปกติ รวมทั้งอัดฉีดโครงการพัฒนาอีกสารพัด แต่จากประสบการณ์โครงการแบ่งปันที่ดิน (Land Sharing) ในอดีตที่ผ่านมา ปรากฏว่าชาวบ้าน ‘ชักดาบ’ กันแทบทั้งชุมชน จนทางราชการต้องยกหนี้ให้ไปเลย บางแห่งผ่อนเพียงตารางวาละ 1 บาทต่อเดือน ก็ยัง ‘เบี้ยว’ หนี้ คงเพราะถือว่าเป็นเงินหลวง แต่ถ้าเป็นหนี้นอกระบบ คงไม่มีใครกล้า ‘เบี้ยว’ เพราะนั่นหมายถึงชีวิต! ชุมชน Land Sharing ที่เคยได้ชื่อว่าสำเร็จเหล่านี้ เมื่อก่อนก็เคยต้อนรับคณะดูงานจากทั่วโลกเหมือนกัน แต่เดี๋ยวนี้เปลี่ยนไปแล้ว

ค่าเช่าที่ดินแสนถูก
          ที่ดิน 10 ไร่ติดคลองชลประทานใหญ่ดังกล่าว เมื่อก่อนคงแทบไม่มีราคา แต่ตามสภาพที่เป็นชุมชนแออัดในปัจจุบัน หากขายได้คงเป็นเงินตารางวาละไม่เกิน 15,000 บาท  หากรัฐขอ ‘ไถ่’ คืนจากชาวบ้าน ณ ราคาข้างต้น  รัฐก็ควรจ่ายเงินแก่ชาวบ้านรวม 60 ล้านบาท  หรือหลังละ 240,000 บาท  แล้วต่างคนก็ต่างแยกย้ายกันไป  ซึ่งในแง่หนึ่งชาวบ้านก็น่าจะดีใจที่ได้อยู่ฟรีกันมา 40-80 ปี (2-4 ชั่วรุ่น) แล้ว  อยู่ ๆ ก็ยังได้เงิน ‘ค่าทำขวัญ’ หรือ ‘โบนัส’ อีกต่างหาก
          เมื่อที่ดินแปลงนี้สามารถนำมาพัฒนาในทางอื่นที่เป็นประโยชน์มากขึ้น ราคาที่ดินก็อาจสูงขึ้นถึงตารางวาละ 50,000 บาท หรือไร่ละ 20 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 200 ล้านบาท  หากให้เอกชนเช่า ณ 4% ของราคาตลาด รัฐก็จะได้เงินถึง 8 ล้านบาทต่อปี รัฐสามารถนำเงินส่วนนี้ไปพัฒนาประเทศหรือช่วยเหลือชุมชนแออัดอื่นได้อีก โดยรัฐไม่ต้องเอาภาษีอากรของประชาชนมาใช้แต่อย่างใดเลย
          ถ้าคิดว่าอย่างน้อยครอบครัวหนึ่งได้ที่ดินเกือบฟรีข้างต้นเป็นเงิน 240,000 ต่อหลังคาเรือน แล้วยังได้บ้านในราคาอีก 200,000 บาท ที่ผ่อนเงินกู้ถูกกว่าเช่า! แถมยังมีโครงการอัดฉีดเข้ามาพัฒนาชุมชนอีกสมมติให้หลังละ 60,000 บาท  ก็เท่ากับว่าครอบครัวเหล่านี้ได้เงินจากรัฐประมาณ 500,000 บาทต่อหลังคาเรือน หรือรวมเป็นเงินถึง 125 ล้านบาท เพียงเพื่อพัฒนาชุมชนแออัดแห่งนี้ที่มีอยู่ 250 หลังคาเรือน  ทำอย่างนี้ไม่เกรงใจคนยากจนจริง ๆ หรืออย่างไร

ผิดหลักนิติธรรม
          บางท่านอาจมีความคิดว่า การที่ชาวบ้านบุกรุกกันอยู่อย่างผิดกฎหมายนั้นไม่ดี จึงพยายามทำให้ถูกกฎหมายด้วยการให้เช่า จะได้อยู่เย็นเป็นสุขเสียที แต่ในความเป็นจริง ชาวบ้านเหล่านี้อยู่ฟรีโดยไม่เสียเงินซื้อหรือไม่เสียค่าเช่ามานาน หากรายใดอยู่มานานถึง 50 ปี และมีต้นทุนการอยู่อาศัย 2,000 บาทต่อเดือนตามมาตรฐานห้องเช่าเล็ก ๆ ก็เท่ากับได้อยู่ฟรีมาเป็นเงินถึง 1.2 ล้านบาทแล้ว เรายังจะทุ่มเทงบประมาณลงไปอีกหรือ
          หากเราถือว่าคนที่อยู่ในชุมชนแออัดต้องอยู่กันที่เดิม ย้ายไปไหนไม่ได้ บ้านเมืองของเราก็คงจะย่ำแย่ และส่งผลกระทบเชิงลบอย่างรุนแรงต่อประชาชนทั่วประเทศในอนาคต ดูอย่างประเทศเพื่อนบ้านของเรา ถ้าสิงคโปร์ ฮ่องกง หรือจีน ยอม ‘อนุรักษ์’ ชุมชนแออัดเอาไว้ ไม่เพิ่มความหนาแน่น ไม่สร้างเป็นตึกสูง  ป่านนี้ก็คงไม่มีที่ทางเหลือพอจะพัฒนาอะไรแล้ว ป่านนี้ก็คงเป็นประเทศยากจนที่รอแต่ความช่วยเหลือจากนานาชาติแล้ว
          ในทางตรงกันข้าม ประเทศเหล่านี้ กลับจัดหาที่อยู่อาศัยให้ใหม่ พื้นที่ชุมชนแออัดใจกลางเมือง ก็นำมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์ในทางอื่นแก่ประเทศชาติให้มากขึ้น ประเทศไทยก็เคยทำเหมือนกัน แต่ทำไม่ตลอดรอดฝั่ง ท่านทราบหรือไม่ พื้นที่บริเวณกระทรวงการต่างประเทศ มหาวิทยาลัยมหิดล โรงพยาบาลรามาธิบดี และสถาบันมะเร็งแห่งชาติในปัจจุบัน เมื่อ 50 ปีก่อนเป็นชุมชนแออัดขนาด 1,500 หลังคาเรือน ซึ่งใหญ่กว่าชุมชนคลองเตยที่ในวันนั้นยังมีขนาดเล็กอยู่  ถ้าวันนี้ชุมชนดังกล่าวยังอยู่ ทุกคนคงตอบได้ว่าจะเป็นผลดีหรือผลเสียต่อประเทศชาติและประชาชนกันแน่
          ปัจจุบันนี้ อย่าว่าแต่จีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ที่ไม่ได้เห็นชุมชนแออัดเป็นสิ่งที่แตะต้องไม่ได้  แม้แต่เขมร เวียดนาม เขาก็พัฒนากันใหญ่  ที่เวียดนาม เขารื้อย้ายชุมชนนับหมื่นหลังคาเรือน อพยพประชาชนนับแสน ออกจากพื้นที่ ‘ถูเทียม’ เพื่อสร้างศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่เหมือนพื้นที่ ‘ผู่ท่ง’ ของเซี่ยงไฮ้ หากเราไม่รักษากฎหมาย แปลงสิ่งผิดกฎหมาย เป็นสิ่งถูกกฎหมายในราคาถูก สักวันประเทศชาติเราจะต้องล่มสลายก็เป็นได้

หลักคิดแบบเล่น ‘ปาหี่’
          มีความพยายามในการประชาสัมพันธ์ว่า สาเหตุที่ทำโครงการนี้สำเร็จ ก็เพราะชาวบ้านช่วยกันออมทรัพย์ (ไมใช่เพราะรัฐทุ่มงบประมาณลงมา ‘บันดาล’ ให้สิ่งเหล่านี้ได้เกิดขึ้น) ลองตรองดูให้ดี ครัวเรือนหนึ่งออมวันละ 5 บาท ปีละ 1,825 บาท ถ้าเป็นเช่นนี้จริง ก็คงต้องออมถึง 22 ปีกระมัง จึงจะพอมีเงินสัก 40,000 บาท เพียงเพื่อมาตบแต่งต่อเติมแบบสุดประหยัดสำหรับบ้านที่สร้างขึ้นใหม่ แต่ในทางปฏิบัติ ชุมชนดังกล่าว ออมอยู่ไม่นาน ก็บอกว่ามีสิทธิที่จะกู้เงินมาสร้างบ้านได้แล้ว
          การจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ประชาชนนั้น ไม่จำเป็นต้องให้สิทธิเป็นเจ้าของบ้าน ถ้าเขาไม่ได้อาบเหงื่อต่างน้ำมาจนมีเงินพอหาซื้อได้เอง เขาก็อาจไม่มีภูมิคุ้มกัน ไม่มี Sense of Belonging ไม่มีความตั้งใจและความสามารถในการรักษาบ้านนั้นไว้ วันหนึ่งก็อาจขายไป เซ้งไป หรือปล่อยให้คนอื่นมาเช่าต่อ ความจริงประการหนึ่งก็คือ คนในชุมชนมีฐานะไม่เท่ากัน บางคนที่มีฐานะดี ก็มีบ้านดี ๆ อยู่นอกชุมชนอยู่แล้ว  บ้านตามโครงการที่ได้มาก็คงปล่อยให้เช่าต่อ  ผู้ที่มีฐานะย่ำแย่มาก ๆ แม้รัฐแทบให้เปล่า ก็ยังรักษาบ้านไว้ไม่ได้อยู่ดี การมีแนวคิด (กึ่ง) ให้ที่ดินและบ้านแก่ชาวบ้านทั้งชุมชนแบบ ‘มาด้วยกัน ไปด้วยกัน เลือดสุพรรณ’ จึงเป็นสิ่งที่ควรทบทวนอย่างยิ่ง

ข้อคิดส่งท้าย
          การช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยเป็นหน้าที่ของรัฐ แต่การจะอำนวยประโยชน์เฉพาะกลุ่มเป็นการสร้างความไม่เท่าเทียมที่ผู้มีรายได้น้อยอื่นเข้าร่วมด้วยไม่ได้ แทนที่รัฐจะช่วยเหลือเช่นนี้ ควรที่จะจัดหาที่อยู่ให้ใหม่ นำพื้นที่มาพัฒนาให้เกิดประโยชน์ต่อส่วนรวม หาไม่แล้ว งบประมาณแผ่นดินก็ถูกใช้ไปอย่างไม่มีประสิทธิภาพ ความสำเร็จของโครงการนี้ก็เป็นแค่ข้อยกเว้นที่ไม่ใช้บรรทัดฐาน เข้าทำนอง “Exception cannot be made norm”
          เพื่อการใช้ทิ่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อประโยชน์สุขต่อประชาชนในมหานครและแก่ประเทศชาติโดยรวม เราต้องพัฒนาที่ดินเพื่อส่วนรวมเชิงรุก ไม่ใช่ปล่อยให้ชุมชนแออัดอยู่อย่างไรก็อยู่อย่างนั้น แค่พัฒนา ปรับปรุงต้วบ้านและชุมชนเป็นสำคัญ โดยไม่นำพาต่อการพัฒนาเมืองโดยรวม
          สำหรับคนจนจริง ๆ สังคมต้องไม่ทอดทิ้ง และให้การช่วยเหลือกันตามอัตภาพ แต่ไม่ใช่ว่าคนจนเป็นคนที่วิจารณ์ไม่ได้ แตะต้องไม่ได้ ทำผิดไม่ได้ เข้าทำนอง Untouchable หรือ Can Do No Wrong!

หมายเหตุ:
ดร.โสภณ พรโชคชัย เคยทำการสำรวจพบจำนวนชุมชนแออัดจำนวนมากที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เมื่อ พ.ศ.2528 และยังสำรวจชุมชนแออัดทั่วประเทศเมื่อปี 2539 นอกจากนี้ยังเป็นที่ปรึกษาหน่วยงานต่าง ๆ ในองค์การสหประชาชาติด้านที่อยู่อาศัย รวมทั้งเขียนหนังสือเกี่ยวกับชุมชนแออัดทั้งภาษาไทยและต่างประเทศ  Email: sopon@thaiappraisal.org

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่