Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 775 คน
ข้อคิดในการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์วันนี้
(2: กรณีการซื้อห้องชุดสุดหรูใจกลางเมืองที่กำลัง "ฮอต")
หนังสือ Money & Wealth (property) ปีที่ 1 ฉบับที่ 9 มกราคม 2547

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) **

         เราทราบกันดีว่า ขณะนี้อสังหาริมทรัพย์กำลังกลับมา “ฮอต” อีกครั้งหนึ่ง และสินค้าที่น่าจับตามากเป็นพิเศษก็คือ อาคารชุดพักอาศัยราคาแพง ๆ ใจกลางเมือง เช่น สุขุมวิท สาธร พระรามสี่ ฯลฯ
        ในฉบับนี้เราจึงมาคุยกันในเรื่องอาคารชุดราคาแพงดู เพราะวันนี้ภาพออกมาว่าซื้อแล้ว "แสนคุ้ม" ราคาจะขึ้น แถมยังปล่อยเช่าได้กำไรกว่าดอกเบี้ยเสียอีก การซื้อห้องชุดราคาแพงใจกลางเมืองจะมีอนาคตจะสดใสหรือชะตากรรมจะลำเค็ญ เป็นประเด็นในฉบับนี้

สถานการณ์ที่แท้เป็นเช่นใด
        ในฐานะที่ AREA เป็นศูนย์วิจัยอสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่สำรวจข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ในที่นี้จึงขอเสนอถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามตารางต่อไปนี้:

ตารางที่ 1: โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวในตั้งแต่เดือนมกราคม-พฤศจิกายน 2546

จำนวนหน่วยทั้งหมด

ระดับราคา

บ้านเดี่ยว

บ้านแฝด

ทาวน์เฮ้าส์

ตึกแถว

อาคารชุด

ที่ดินจัดสรร

อสังหาฯ อื่น

รวม

<0.501 ล้าน บ.

   

766

 

1,205

   

1,971

0.501-1.000

494

498

7,190

12

1,278

69

 

9,541

1.001-2.000

2,796

571

2,298

432

2,054

274

603

9,028

2.001-3.000

5,010

177

923

335

598

4

650

7,697

3.001-5.000

4,101

118

666

205

691

-

-

5,781

>5.000

3,524

12

668

69

795

4

2,500

7,572

รวม

15,925

1,376

12,511

1,053

6,621

351

3,753

41,590

มูลค่าโครงการทั้งหมด (ล้านบาท)

<0.501

   

325

 

398

   

723

0.501-1.000

437

457

5,502

12

740

45

 

7,193

1.001-2.000

4,602

895

3,163

701

3,029

426

1,508

14,323

2.001-3.000

12,751

407

2,457

720

1,472

11

3,718

21,537

3.001-5.000

16,303

452

2,301

767

2,557

-

-

22,380

>5.000

31,723

114

5,035

1,078

4,918

23

4,500

47,391

รวม

65,817

2,325

18,783

3,277

13,114

506

9,726

113,547

        จากตารางข้างต้น จะเห็นได้ว่าในช่วง 11 เดือนของ ปี 2546 นั้น มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่รวมกันถึง 41,590 หน่วย รวมมูลค่าถึง 113,547 ล้านบาท โดยแทบทั้งหมดถึง 91% เป็นที่อยู่อาศํย ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทพาณิชยกรรมอุตสาาหกรรมมีเพียงน้อยนิด หรือและแน่นอนว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีการสร้างโดยมูลค่ารวมสูงสุดก็คือ บ้านเดี่ยว โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป
        สำหรับอาคารชุดที่เรากำลังจะพิจารณากันนั้น หากนับเฉพาะที่มีราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป จะมีจำนวนเพียง 1,486 หน่วย ซึ่งไม่มากนัก แต่มีมูลค่ารวมกันถึง 7,475 ล้านบาท หรือตกเฉลี่ยหน่วยละ 5.03 ล้านบาททีเดียว

ห้องชุดหรูคือสินค้าเก็งกำไร้
        ประเด็นสำคัญของเราก็คือ ทำไมจึงมีคนสนใจซื้อสินค้าประเภทนี้ ทั้งที่เมื่อช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 สินค้านี้มีเหลือขายและเหลืออยู่อาศัย (unoccupied) อยู่มากที่สุดกลุ่มหนึ่ง คำตอบก็คือ ประการแรก สินค้านี้สำเร็จรูป โครงการมีการดูแลทรัพย์สินและชุมชนที่ดี ทำให้สามารถปล่อยเช่าได้ โดยได้กำไรสุทธิประมาณ 5-8% ซึ่งเมื่อก่อนถือว่าไม่จูงใจนัก แต่พออัตราดอกเบี้ยลดลงต่ำติดดิน สินค้านี้จึงเป็นทางเลือกหนึ่งในการลงทุน ประการที่สอง ผู้ซื้อก็หวังว่าจะได้กำไรจากการขายต่อในวันหน้า โดยมีสมมติฐานว่าวันหน้าราคาจะขึ้นสูงกว่าอัตราดอกเบี้ย ดังนั้นจึงมีการซื้อทรัพย์สินนี้เพื่อการเก็งกำไรกันมากเป็นพิเศษ
        หากพิจารณาในพัฒนาการช่วงประวัติศาสตร์ที่ผ่านมาจะพบความจริงว่า สินค้าประเภทนี้แต่เดิมก็มีการซื้อเก็งกำไร โดยเก็งไว้ขายต่อชาวต่างชาติ แต่พอเกิดวิกฤติอ่าวเปอร์เซียในปี 2533-4 ก็ปรากฏว่า สินค้านี้แทบจะไม่มีการปรับราคาขึ้นเลย โดยเฉพาะในช่วงปี 2534-2540) และในช่วงนั้นก็ว่างหรือร้างกันเป็นจำนวนมาก จนภายหลังบางส่วนก็ให้คนอื่นเช่า เข้าทำนอง "กำ ข. ดีกว่ากำ ต." แต่ยังมีอีกจำนวนมากที่ยังเก็บไว้เพราะกลัวทรัพย์สินจะ "เปื้อน" หรือ "ช้ำ" (หากให้เช่า) และมุ่งไว้ขายต่อมากกว่า

กรณีศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคา
        ในบางครั้งห้องชุดก็อาจเป็นความต้องการจริง ๆ ก็ได้ อย่างเพื่อนผมมีบ้านอยู่หมู่บ้านลัดดาวัลย์ศรีนครินทร์ ก็ยังเคยมาอยู่ห้องชุดใจกลางเมืองในช่วงวันธรรมดา เพราะทนรถติดไม่ไหว แต่ถ้าเราอยู่ในทิศทางที่รถไม่ติดนักหรือต่อไปเรามีโครงการสร้างทางด่วนบางนาคร่อมบนเส้นเดิม (คาดว่าอีกไม่เกิน 5 ปี) เราก็อาจย้ายกลับไปอยู่ชานเมืองได้อีก แต่การที่ห้องชุดมีลักษณะที่เป็นทั้งอุปสงค์แท้และเทียมในเวลาเดียวกันนี้ อาจทำให้เราสับสนบ้าง

        ดังนั้นถ้าเรามุ่งหวังจะซื้อห้องชุดหรูในใจกลางเมือง เราคงต้องถามตัวเองก่อนว่าเราซื้อไปอยู่เองหรือเปล่า ถ้าใช่ อย่างน้อยก็ยังได้รับดอกผลจากการ "เช่า" อยู่เอง แต่ถ้าเพื่อการเก็งกำไรด้วยการรอขายหรือหวังใจให้คนมาเช่า ก็คงต้องคิดให้รอบคอบ
        แผนภูมิข้างต้นแสดงให้เห็นว่า ห้องชุดสุดหรูในใจกลางสุขุมวิทนั้น ในระยะยาวราคาเป็นอย่างไร ข้อสรุปสำคัญประการหนึ่งก็คือ ถ้าระยะยาวก็คงได้ผลตอบแทนพอ ๆ หรือใกล้เคียงกับเงินฝากเฉลี่ยที่ 5% ดังนั้นถ้าเราอยู่เองก็คงคุ้ม เพราะถ้าถึงเวลาขาย ได้เงินคืนมาทั้งต้นและดอกแถมยังเท่ากับอยู่ฟรีเสียอีก แต่การปล่อยเช่านั้นก็ต้องมีภาษี มีค่าเสื่อม มีโอกาสที่คนเช่าขาดมือเหมือนกัน
        อีกสิ่งหนึ่งที่เราควรตระหนักในฐานะนักลงทุนก็คือ ราคามีขึ้น มีลง ไม่ใช่มีแต่ขึ้น ดังนั้นอย่ามองโลกในแง่ดีจนเกินไป อาจทำให้เราผิดหวังได

จะซื้อจากไหนดี
        ทุกวันนี้นักพัฒนาที่ดินแอบยิ้มกันใหญ่ เพราะขายบ้านโดยเฉพาะห้องชุดหรู ๆ ได้อย่างรวดเร็ว เพราะใคร ๆ ก็คิดเหมือน ๆ กันในการเก็งกำไรห้องชุดเหล่านี้
        แต่ที่น่าสังเกตก็คือ ห้องชุดที่ขายกัน 40,000 - 50,000 บาทต่อตารางเมตรสำหรับของใหม่แกะกล่องนั้น ถ้าเป็นห้องชุดมือสองในโครงการเดิม (บางห้องยังไม่เคยมีคนอยู่ด้วยซ้ำ) ราคากลับต่ำกว่าเหลือเพียง 65-75% เท่านั้น
        แต่เรื่องเหล่านี้เราไม่ค่อยรู้ ส่วนหนึ่งเพราะคนเราเคยชินกับการซื้อบ้านใหม่ ทั้งที่บ้านมือสองดี ๆ มีอยู่ดกดื่น อีกส่วนหนึ่งที่สำคัญก็คือ อาจมีสถาบันการเงินที่ "กั๊ก" ทรัพย์สินไว้เผื่อขายได้กำไรในวันหน้า จึงไม่ค่อยมีทรัพย์ดี ๆ ออกมาขาย หรืออาจซื้อขายกันเอง นอกจากนั้นยังมีประเด็นว่า การประมูลบ้านของกรมบังคับคดีก็ขาดหลักประกัน มีปัญหาจุกจิก คนซื้ออาจไม่ได้บ้าน ต้องไปไล่เจ้าของเดิมเองให้เพลียใจเล่น
        ด้วยเหตุเหล่านี้เอง ในขณะที่นักพัฒนาที่ดิน "ฟัน" กำไรมหาศาลจาก "บ้านใหม่" ก็คือขณะที่คนซื้อบ้าน (ที่หวังเก็งกำไร) ต้องซื้อบ้านราคาแพงเกินเหตุ ซึ่งวันหลังอาจลงราคาเหมือนที่เคยเกิดขึ้นอีก
        ดังนั้นถ้าเราจะซื้อห้องชุดใจกลางเมืองจริง ๆ อย่าลืมดูของมือสอง ดูทรัพย์จากธนาคารบ้าง หรือไปดูที่กรมบังคับคดีบ้าง (แต่ต้องทำการบ้านให้ดี ถ้าอยากได้ของดีจริง) และที่สำคัญโปรดชั่งใจว่า การแห่ตามคนอื่นนั้นอาจปลอดภัยที่ "ไม่ตกกระแส" แต่อาจอันตรายที่ "ไม่ลืมหูลืมตา" เช่นกัน        

* เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันยังเป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
** องค์กรที่ปรึกษาด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและศูนย์วิจัยอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกและแห่งเดียวที่ได้รับ ISO 9001-2000 ทุกระบบในประเทศไทย ซึ่งเก็บรวบรวมข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์จากภาคสนามทุกจังหวัดทั่วประเทศ
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่