Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 487 คน
ผังเมืองไทย: อย่าใช้อำนาจบาตรใหญ่
นิตยสาร Make Money ฉบับเดือนกันยายน 2552 หน้า78-79

ดร.โสภณ พรโชคชัย *

          ผังเมืองของไทยโดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานคร ได้สร้างปัญหาให้เกิดขึ้นกับการใช้ที่ดินโดยเฉพาะการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนทุกหย่อมหญ้า ทุกระดับก็ว่าได้ เราในฐานะพลเมืองจึงควรรู้เรื่องผังเมืองเพื่อพิทักษ์สิทธิของตนเอง

การรอนสิทธิประชาชน
          ที่ผ่านมาไม่ว่าจะเป็นในผังเมือง หรือตามประกาศของส่วนราชการต่าง ๆ มีการรอนสิทธิของประชาชนหลายประการ เช่น ห้ามก่อสร้างในระยะ 15 เมตรแรกจากริมถนนบางสาย การห้ามก่อสร้างหรือการจำกัดความสูงบริเวณรอบอนุสาวรีย์หรือสถานที่สำคัญต่าง ๆ เป็นต้น ผมได้เสนอในที่ประชุมว่า การกระทำอย่างนี้ ถือเป็นการรอนสิทธิของชาวบ้าน ไม่น่าจะสามารถทำได้และไม่ควรทำ
          ในสหรัฐอเมริกา ถ้าทางหลวงสร้างผ่านบริเวณใด และหากบริเวณนั้นบังเอิญมีภูมิทัศน์หรือวิวสวยงาม และเราต้องการสงวนวิวเหล่านั้นไว้ให้สาธารณชนได้ชื่นชม เราก็จะต้องห้ามการก่อสร้างบนแปลงที่ดินริมทางหลวงจนจรดภูเขาหรือแม่น้ำข้างทางไปเลย
          แต่การห้ามดังกล่าว จะต้องชดเชยเป็นค่าเวนคืนวิวหรือภูมิทัศน์ดังกล่าวโดยเฉพาะ โดยทางราชการจะต้องจ่ายเงินให้กับเจ้าของที่ดินที่ถูกรอนสิทธิ ห้ามก่อสร้างใด ๆ ไปบังวิวดังกล่าว จะไปห้ามเฉย ๆ โดยไม่จ่ายค่าทดแทนไม่ได้
          กรณีนี้ก็น่าจะนำมาปรับใช้ในประเทศไทยเช่นกัน ลองนึกถึงอกเขาอกเรา ถ้าเราเป็นเจ้าของที่ดินที่อยู่ติดถนนศรีนครินทร์ ทางราชการ (ผังเมืองสมุทรปราการ) สั่งห้ามก่อสร้างอาคารในระยะ 15 เมตรแรกจากถนน ที่ดินที่ควรมีราคาตารางวาละ 100,000 บาท ก็คงแทบไม่เหลือค่าเลยก็ได้ อย่างนี้ก็ออกจะไม่เป็นธรรมสำหรับประชาชน
          ดังนั้นในกรณีที่ทางราชการจะออกกฎหมายใด ๆ มารอนสิทธิประชาชน ราชการก็ต้องจ่ายค่าเวนคืน หรือค่ารอนสิทธิ เช่นเดียวกับที่การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย ได้ยึดถือมาโดยตลอด เป็นต้น และในวันหน้าหากยังไม่มีการจ่ายค่าทดแทนใด ๆ ผู้เสียหายอาจต้องพึ่งศาลปกครองก็เป็นได้

ปัญหาผังเมือง
          เราพยายามจะทำกรุงเทพมหานครให้ ‘หลวม’ หรือไม่หนาแน่นจนเกินไป นัยว่าเพื่อให้ลูกหลานได้มีที่เหลือไว้ใช้สอย แต่ในความเป็นจริง เราควรทำกรุงเทพมหานครให้หนาแน่นเข้าไว้ สาธารณูปโภคก็ไม่ต้องขยายตัวอย่างไม่มีที่สิ้นสุด การใช้ประสิทธิภาพในเมืองก็จะดีขึ้น เหมือนนครนิวยอร์ค หรือสิงคโปร์ เป้นต้น
          โดยนัยนี้เราจึงควรกำหนดสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดินหรือ FAR (Floor Area Ratio) ให้สูง ก่อนผังเมืองฉบับปัจจุบันจะประกาศใช้  FAR เท่ากับ 10: 1 เช่น ใครมีที่ดิน 10 ไร่ หรือ 16,000 ตารางเมตร ก็สามารถสร้างได้ 160,000 ตารางเมตร หรือ 10 เท่า แต่เดี๋ยวนี้ มีบริเวณเพียงส่วนน้อยที่ทำได้ บ้านแนวราบหลายแห่งก็ทำได้ยาก จึงทำให้นักพัฒนาที่ดินออกไปทำบ้านจัดสรรในจังหวัดปริมณฑล ทำให้การเดินทางยิ่งลำบาก เมืองยิ่งสับสน เราจึงควรแก้ไขปัญหานี้

การเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดิน
          คนทำผังเมืองของไทย ก็อยากให้บ้านเมืองดู “โล่ง” จึงไม่อนุญาตให้สร้างทาวน์เฮาส์ในบางพื้นที่หรือให้สร้างโดยต้องใช้ที่ดินขนาด “น้อง ๆ” บ้านเดี่ยว ข้างฝ่ายนักพัฒนาที่ดิน ก็ไม่ยอม เพราะกระทบต่อสัมมาอาชีพของพวกเขา มีการถกเถียงกันไปมามากมายในเรื่องนี้
          ผมจึงขอเสนอว่า ถ้าเรายึดหลักราคาที่ดิน เช่น วันนี้ที่ดินแถวซอยวัชรพล (เช่นมีขนาด 10 ไร่ ติดถนนหน้ากว้าง 40 เมตร) ราคาตลาดที่ซื้อขายกันทั่วไป สมมติเป็นเงินตารางวาละ 20,000 บาทหรือไร่ละ 8 ล้านบาท หรือรวมเป็นเงิน 80 ล้านบาท ถ้าผังเมืองใหม่รอนสิทธิ์ให้สามารถสร้างได้อย่างจำกัด ซึ่งทำให้ที่ดินลดลงเหลือเพียงครึ่งเดียว ส่วนต่างนั้น ชาวบ้านเจ้าของที่ดินก็ควรได้รับการชดเชย จึงจะเป็นธรรม
          ในทางตรงกันข้าม ถ้าที่ดินแปลงใด ที่แต่เดิมอยู่ในพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สร้างศูนย์การค้าไม่ได้ ถ้ามีการเปลี่ยนใหม่ให้สามารถสร้างได้ การที่มีศักยภาพสูงขึ้นเพราะผังเมืองเช่นนี้ อานิสงส์จากการนี้ ก็ควรต้องแบ่งกำไรคืนสังคมด้วยการเสียภาษีเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินเป็นศูนย์การค้าด้วย
          เช่นนี้จึงจะเป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย ดังนั้น เราจึงอาจพิจารณาตามความเปลี่ยนแปลงของศักยภาพที่ดินระหว่างผังเมืองปัจจุบัน และผังเมืองใหม่ในอนาคต โดยถือหลักว่า ถ้าทางราชการไม่อยากให้สร้าง ก็ต้องชดเชย และถ้าทางเอกชนได้ประโยชน์เพิ่ม ก็ต้องจ่ายเพิ่ม

ผังเมืองเชิงรุก
          เรามักจะท้อแท้ ปลงกับผังเมืองที่ขีดเส้น วาดสีไปตามสภาพการใช้ที่ดินปัจจุบันแทบไม่ผิดเพี้ยน จะมีต่างกันไปบ้างก็เพียงบางประการ เช่น ประการแรกใส่ถนนโครงการในผังเมืองเพิ่มขึ้น ซึ่งถนนเหล่านี้ก็อาจยังไม่ได้ศึกษาให้ถ้วนถี่ว่าควรทำจริงหรือไม่ หรือประการที่สองใส่สีพื้นที่สีเขียวหรือ green belt ในบริเวณที่เป็นนาไร่บ้าง นอกจากความต่างสองประการหลักนี้แล้ว ผังเมืองทั่วไปก็แทบเป็นแค่การล้อตามสภาพการใช้ที่ดินปัจจุบัน
          ผมเห็นว่า เราควรทำผังเมืองเชิงรุกบ้าง เช่นมีการกำหนดไว้ว่า จะ
          1. เวนคืนเขตทหารสนามเป้า (แถวช่อง 5 พหลโยธิน) ถึงสนามกีฬากองทัพบก (วิภาวดี) ซึ่งมีพื้นที่ 1.5 ตร.กม. หรือเกือบ 1,000 ไร่ นำมาสร้างเป็นศูนย์ธุรกิจกลางเมือง (CBD, central business district) แห่งใหม่ จัดสรรที่ดินเป็นแปลง ๆ ละ 3-5 ไร่ เพื่อให้หน่วยงานต่าง ๆ มาสร้างสำนักงานอยู่ร่วมกันนับร้อยตึก อาจจะมีศูนย์การค้า หอประชุมด้วยก็ได้ เพราะอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า นอกจากนี้ยังอาจเสนอสร้างรถไฟขนาดเบาเชื่อมต่อพื้นที่ต่าง ๆ ในบริเวณจัดสรรนี้ด้วย
          การก่อสร้าง CBD นี้จะช่วยให้เมืองมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น การหน้าที่ต่าง ๆ ดีขึ้น โอกาสที่ใครนึกจะสร้างสำนักงาน สร้างอนุสรณ์สถานประจำตระกูลของตนเองที่ไหนแบบไร้ขีดจำกัดก็ไม่ได้ เพราะมีที่ให้สร้างอุปทานที่แน่นอนที่นี่อยู่แล้ว
          2. เวนคืนที่ดินเอกชนแถวหนองจอก สัก 5,000 ไร่ เอามาก่อสร้างถนนให้รถเข้าถึง จัดสรรเป็นที่ดินที่มีสาธารณูปโภคครบ (serviced land) เพื่อขายให้กับผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน นำไปสร้างบ้านจัดสรรในรูปแบบและระดับราคาที่แตกต่างกันไป เช่นนี้ก็จะเป็นการวางผังเมืองตัวอย่าง สร้างเมืองในเมืองได้ และอย่าลืมสร้างระบบขนส่งมวลชนหรือทางด่วนไปรองรับด้วยนะครับ
          การทำผังเมืองเชิงรุกเช่นนี้ ประการแรก จะเป็นการสร้างแบบแผนเมืองแบบใหม่ที่แสดงให้สาธารณชนตระหนักได้ว่า นี่แหละประโยชน์ของผังเมืองที่แท้จริง ประการที่สองเป็นการขจัดการเติบโตของเมืองอย่างไร้ทิศทาง เพราะหากมีการจัดเตรียม serviced land plots ที่ดีมาทำการพัฒนาได้ พื้นที่ผังเมืองใหม่เหล่านี้ก็จะมีศักยภาพสูงกว่าที่อื่น ทำให้ที่อื่นแข่งขันด้วยได้ยาก โอกาสจะไปสร้างอาคารสำนักงาน สร้างบ้านจัดสรรส่งเดชไปตามอำเภอใจก็จะน้อยลง ในทางอ้อมเมืองก็จะมีระบบระเบียบขึ้น ลูกหลานในวันหน้าก็จะมีเมืองที่น่าอยู่จริง ๆ
          ท่านเห็นอย่างไรครับ เขียนมาแลกเปลี่ยนกันได้นะครับที่ sopon@thaiappraisal.org เราต้องช่วยกันคิด ช่วยกันทำครับ ชาติจึงจะเจริญ

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่