ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

          สินค้าอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศไทยจะขายได้ในสากลหรือไม่ สินค้าอสังหาริมทรัพย์ไทยควรไปขายใครดี คู่แข่งของเราเป็นใคร เราจะขายสินค้าอสังหาริมทรัพย์ให้ชาวต่างประเทศอย่างเป็นธรรมได้อย่างไร มาหาคำตอบในบทความนี้

          ผมได้รับเชิญจากกรมส่งเสริมการส่งออกให้ไปให้ข้อมูลแก่ผู้สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศสวีเดนซึ่งผมเป็นผู้เสนอให้กรมฯ ไปแสดงสินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่ประเทศนี้พร้อมกับช่วยเชิญชวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศของไทยไปช่วยกันขายให้กับผู้สนใจซื้อจากประเทศสวีเดนและอื่น ๆ  และพร้อมกันนี้ผมได้ทำการสำรวจโครงการที่ขายกันอยู่ในพื้นที่จัดแสดงสินค้า และสำรวจความเห็นของผู้สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ตากอากาศมาเป็นข้อมูลประกอบการวางแผนการลงทุนของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในประเทศไทย

          ในงานแสดงสินค้าอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศในสวีเดนในช่วงกลางเดือนกุมภาพันธ์ 2552 มีโครงการไปเสนอขายราว 60โครงการ และยังมีอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศ “มือสอง” อีกจำนวนมากที่นำมาขายเป็นหลัง ๆ ไม่ได้เสนอขายเป็นโครงการ ผมได้ไปสอบถามโครงการที่น่าสนใจตามตารางข้างต้น
          จะสังเกตได้อย่างหนึ่งว่า สินค้าที่นำเสนอขายในประเทศต่าง ๆ นั้น มีราคาที่ไม่แพงเพราะมีขนาดไม่ใหญ่นัก อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเป็นราคาต่อตารางเมตร อาจกล่าวได้ว่า สินค้าของประเทศไทย ยังมีโอกาสดีในการขาย เพราะราคาต่อตารางเมตรไม่สูงเกินไปนัก คือโดยมากราคาคงไม่เกิน ตารางเมตรละ 100,000 บาท

          1. ประเทศที่เป็นที่นิยมสูงสุด ได้แก่ สเปน โดยมีผู้สนใจซื้อ 25% รองลงมาคือประเทศไทย 20% อิตาลี 16% และฝรั่งเศษ 14% ที่เหลือเป็นประเทศอื่น ๆ ทั้งโครเอเทีย โปรตุเกส สหรัฐอเมริกา เม็กซิโก ออสเตรเลีย เป็นต้น
          2. โดยทั่วไปจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ตากอากาศในต้นปี 2554 แต่สำหรับผู้ซื้อในประเทศไทย สนใจจะซื้อเร็วกว่านั้นเล็กน้อยคือกลางปี 2553 อย่างไรก็ตามก็ไม่พบว่ามีคนสนใจซื้ออสังหาทรัพย์ตากอากาศในประเทศไทยเร็วกว่าประเทศอื่นอย่างมีนัยสำคัญแต่อย่างใด
          3. ราคาเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศที่มีผู้สนใจซื้อนั้น ประสงค์จะซื้อ ณ ราคา 7.561 ล้านบาท โดยในกรณีประเทศไทย ราคาที่มีผู้สนใจซื้อนั้นต่ำสุด คือประมาณ 6.167 ล้านบาทโดยเฉลี่ย และสูงสุดในกรณีฝรั่งเศส 12.4 ล้านบาท
          4. อาจกล่าวได้ว่าผู้ซื้อนั้นโดยเฉลี่ยเป็นผู้ที่มีอายุใกล้เคียงเกษียณอายุ คือประมาณ 53.5 ปี อย่างไรก็ตามจากการสำรวจในรายละเอียดไม่พบว่าผู้ซื้อในแต่ละประเทศมีอายุที่มีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ

กรณีอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศไทย
          สำหรับอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศของไทยนั้น ผู้สนใจซื้อ มีความเห็นดังนี้;
          1. ประมาณ 1 ใน 5 ของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ตากอากาศ สนใจประเทศไทย
          2. ผู้สนใจซื้อสินค้าอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศประสงค์จะซื้อในราคาเฉลี่ย 6.556 ล้านบาท และในรายละเอียดพบว่า มีผู้สนใจซื้อ 45% ประสงค์จะซื้อในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท อีก 33% สนใจซื้อในระดับราคา 5-8 ล้านบาท และมีผู้สนใจซื้อในราคาเกิน 8 ล้านบาท ประมาณ 22%
          3. ผู้สนใจซื้อสินค้าอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศนั้น 21% ประสงค์จะซื้อภายในปี 2552 แต่กลุ่มใหญ่ที่สุด (43%) ประสงค์จะซื้อในปี 2553 ประมาณ 21% ประสงค์จะซื้อในปี 2554 และที่ประสงค์จะซื้อในปี 2555 เป็นต้นไปมีอีก 15%

คำฝากถึงผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน
          ในความเห็นของผม ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจะประสบความสำเร็จได้ควรจะสร้างความน่าเชื่อถือให้กับผู้สนใจซื้อ โดยดำเนินการดังนี้:
          1. มีนักวิชาชีพที่ให้การรับรองตรวจสอบเช่น ราคาที่เปิดขายนั้นเหมาะสม อาคารมีการตรวจสอบถูกต้อง แบบอาคารที่ขออนุญาตถูกต้อง เอกสารสิทธิ์มีความถูกต้อง เป็นต้น
          2. มีการจัดทำสัญญาที่ถูกต้อง สามารถตรวจสอบได้ และเป็นสัญญาที่เป็นธรรม
          3. มีการปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) โดยเคร่งครัด เพื่อความไว้วางใจของผู้ซื้อ
          ในประเทศไทยแม้ยังไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถอสังหาริมทรัพย์ยกเว้นอาคารชุดพักอาศัย แต่ก็ยังอนุญาตให้ชาวต่างชาติเช่าอสังหาริมทรัพย์ 30 ปี ซึ่งการนี้ย่อมทำให้ค่าเช่าระยะยาว (Leasehold Value) ของอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศของไทยถูกลงกว่าราคาตลาดเป็นอย่างมาก และหากมีการจัดทำสัญญาที่เป็นธรรม ก็เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศไทย น่าจะขายได้ในตลาดโลกอย่างรวดเร็ว

          โดยสรุปแล้ว หากพิจารณาจากพื้นฐานของประเทศ ประเทศไทยยังมีเสน่ห์เป็นอย่างมากในสายตาชาวต่างประเทศ หากการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ไทยมีกรอบความโปร่งใส ก็ย่อมจะขายได้ในตลาดโลกในระยะยาว