Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 862 คน
เหลียวหลังแลหน้า: สรุปบทเรียนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540
การประเมินค่าทรัพย์สินที่ไม่ได้มาตรฐาน
ทำให้สถาบันการเงิน "เจ๊ง" จริงหรือ?
รายงานสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย ปี 2546 และแนวโน้ม ปี 2547
ประจำปี 2546 วารสารบ้านและเงิน สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (หน้า 88-91)

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

        วิกฤติเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปี 2540 ได้ผ่านมาจนขึ้นปีที่ 7 แล้ว และวันนี้สถานการณ์ดู "เฟื่องฟู" ขึ้นอีกหน จนกระทั่งหลายคนกลัวว่าจะเกิด "ฟองสบู่" ขึ้นอีก ความกลัวนี้อาจเป็นจริงในไม่ช้า หากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังร้อนแรงเช่นนี้ไปอีกระยะ
        แต่ก่อนที่ "ฟองสบู่" ยุคใหม่จะ "แตก" อีกหน เราก็ควรมาทบทวนวิกฤติคราวที่แล้วเสียก่อน เพื่อว่าบทเรียนที่ชาติและประชาชนต้องจ่ายไปด้วยราคาอันแสนแพงนี้ จะไม่ "จ่ายฟรี" โดยขาดคนสนใจศึกษาเพื่อนำมาป้องกันปัญหาในอนาคต

วิชาชีพประเมินคือตัวปัญหาจริงหรือ
        ประเด็นสำคัญอันหนึ่งในการทบทวนบทเรียนก็คือ "การประเมินค่าทรัพย์สินที่ไม่ได้มาตรฐาน ทำให้สถาบันการเงิน 'เจ๊ง' จริงหรือ?"
        บางท่านอาจว่าจริง โดยดูจากกรณี ธนาคารกรุงเทพฯ พาณิชยการ (BBC) แต่โดยข้อเท็จจริงแล้วคงไม่ใช่ ผู้รู้ต่างเห็นว่าในกรณีประเทศไทยนั้นปัญหาหลักอยู่ที่สถาบันการเงิน
        "..fundamental weakness in the banking system operating under outdated regulatory rules and supervision - undercapitalization, insider lender, lack of disclosure, unsound practices... led to over-investment in real estate" (Mera and Renaud, 2000: 195). "Close relationship were not limited to private companies and commercial banks. There were many links between banks, finance companies, real estate developers and politicians" (Yap and Kirinpanu, 1999: 12)
        ลำพังการปล่อยสินเชื่อเงินกู้รายย่อยโดยเฉพาะด้านที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่น คงไม่ทำให้สถาบันการเงิน "เจ๊ง" ได้ง่าย ๆ เพราะทรัพย์สินเหล่านี้มักจะประเมินง่าย โอกาสผิดพลาดน้อย มูลหนี้โดยเฉลี่ยก็ต่ำ และที่สำคัญสถาบันการเงินก็จะให้สินเชื่อเพียง 70-80% ของราคาทรัพย์สินในแทบทุกกรณีอยู่แล้ว
        กรณีที่ทำให้สถาบันการเงิน "เจ๊ง" คงเป็นในกรณีสินเชื่อรายใหญ่ที่ประการแรก ให้สินเชื่อโดยไม่ได้ประเมิน ประการที่สองให้สินเชื่อก่อนแล้วจึงค่อยประเมิน (ซึ่งสายไปแล้ว) ประการที่สามประเมินโดยคนภายในโดยไม่ยึดหลักบรรษัทภิบาล ประการที่สี่ร่วมกับกับผู้ประเมินภายนอกที่ทุจริตและใช้จำนวนผู้ประเมินน้อยราย และประการที่ห้า ประเมินไปโดยไม่รู้จริง (โดยเฉพาะโครงการไฮเทคต่างที่มีมูลหนี้มหาศาล)
        จากข้อมูลการโอนทรัพย์สินให้กับ บสท.ในช่วงปี 2544-2545 พบว่า มูลหนี้ 400,000 ล้านแรก เป็นของลูกหนี้เพียง 300 ราย และมูลหนี้ทั้งหมด 900,000 ล้านบาท เป็นของลูกหนี้เพียง 2,000 รายเท่านั้น แสดงว่าความเสียหายสำคัญ ๆ เกิดจากลูกหนี้รายใหญ่
        ลองคิดดู หากทรัพย์สินเหล่านี้มีการประเมินค่ากันอย่างถูกต้องเป็นธรรมกันตั้งแต่แรก โอกาสแห่งความเสียหายย่อมแทบไม่มี ประเทศชาติก็คงไม่ต้องเสีย "ค่าโง่" ไปมากมายเช่นนี้

ทางแก้ "ปลอม" ที่ 1 - ว่าจ้างตามราคาค่าจ้าง
        ภายหลังเกิดวิกฤติการณ์ ในวงการประเมินค่าทรัพย์สินของเราได้แก้ไขอะไรไปบ้าง ทางแก้เหล่านี้ เป็นทางแก้ไขปัญหาหรือเป็น "ช่องทางทุจริต" อันแยบยลกันแน่
        ทางแก้ประการแรกก็คือ การกำหนดให้มีการเปิดซองสอบ/ประกวดราคาว่าจ้างประเมินกันอย่างกว้างขวาง กรณีนี้ดูเหมือนเป็นการสร้างความโปร่งใส ให้เกิดการแข่งขันอย่างเสรี
        แต่ในบางกรณี ที่มีผู้มุ่งหวังฉ้อฉล การเปิดซองเช่นนี้ก็เป็นการเปิดช่องให้เกิดทุจริตได้อย่างแยบยล เพราะมักจะพิจารณาจากราคาค่าจ้างขั้นต่ำเป็นเกณฑ์
        ความจริง ในงานที่มีโอกาสทุจริตมูลค่ามโหฬาร ผู้ชนะการประมูลงานบางส่วนอาจไม่ประสงค์จะได้ "ค่า fee" (หรือประสงค์จะเสนอค่าจ้างต่ำ ๆ เพื่อให้ได้งาน) แต่หวัง "ค่าฟัน" (จากการประเมิน "ตามใจฉัน" มากกว่า)
        การประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นบริการทางวิชาชีพที่คำนวณค่าจ้างตามค่าแรงขั้นต่ำไม่ได้ แต่เราก็คงเห็นว่า บางครั้งค่าจ้างต่ำมาก ต่ำจนไม่น่าจะสามารถทำงานได้ครบถ้วนตามหลักวิชา นี่จึงเป็นเหตุให้ต้องสงสัย
        สิ่งที่พึงระวังก็คือ การเห็นปัญหาแต่ไม่ทักท้วง อาจถูกมองว่าเป็นการสมคบกันทุจริต!!

ทางแก้ "ปลอม" ที่สองคือการกำหนดมาตรฐานขั้นต่ำ
        ในช่วงที่ผ่านมา ทาง กลต. ได้มีคุณูปการสำคัญแก่วงการประเมินค่าทรัพย์สินประการหนึ่งก็คือ การจัดทำบัญชีรายชื่อบริษัทประเมิน "ที่ได้มาตรฐาน" เพื่อให้บริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ได้ได้เลือกใช้บริการ
         การนี้ก็อาจดู "โปร่งใส" แต่ทำไมเราไม่คิดว่า คนที่จะทุจริตก็คงต้องมีความสามารถเหนือ "มาตรฐานขั้นต่ำ" ได้อยู่แล้ว
        ความจริงแล้ว การสร้างพื้นฐานที่ดีและมั่นคง ไม่ว่าจะเป็นการกำหนดมาตฐานขั้นต่ำ การจัดการสอบผู้ประเมิน การจัดการศึกษา ล้วนเป็นสิ่งดีต่อวงการ แต่ไม่ใช่ทางแก้ทุจริตโดยตรง
        ถ้าเรามุ่งเน้นประเด็นรองเหล่านี้ เราก็อาจหลงประเด็นไปในการแก้ปัญหาทุจริตอย่างจริงจัง

คิดใหม่ ทำใหม่
        การทุจริตไม่ได้เกิดขึ้นทุกรายเพราะคนส่วนใหญ่ในสังคมเป็นคนดี และการทุจริตที่สะเทือนฐานะของสถาบันการเงินก็มักเกี่ยวข้องกับสินทรัพย์ขนาดใหญ่ นี่จึงนำเรามาสู่ประเด็นที่มุ่ง "จับตา" เฉพาะกรณีมากกว่าการ "เหวี่ยงแห"
        1. เราควรมี "คณะกรรมการจัดจ้างงานประเมินค่าทรัพย์สินรายใหญ่" โดยกำหนดให้ การเปลี่ยนมือของทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง (เช่น 500 ล้านบาทขึ้นไป) ของกิจการทั้งหลายในตลาดหลักทรัพย์ หรือสำหรับการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินใด ๆ จะต้องมีการว่าจ้างประเมิน โดยประการแรก ให้มีผู้ประเมินมากกว่า 1 ราย ประการที่สองให้คณะกรรมการเป็นผู้คัดเลือกบริษัทประเมิน โดยจับฉลากเลือกจากบัญชีรายชื่อบริษัทที่ได้มาตรฐาน ประการที่สาม ให้ผู้ประเมินไปปฏิบัติงานโดยห้ามระบุบริษัทในช่วงแรก เพื่อป้องกันการ lobby
        จะเห็นได้ว่าที่ผ่านมา ผู้มีส่วนได้เสียเป็นผู้คัดเลือกและจัดจ้างบริษัทประเมินเอง โอกาสที่จะร่วม "ทุจริต" จึงย่อมมี แต่ถ้ามีคณะกรรมการจัดจ้างข้างต้น โอกาสดังกล่าวก็จะลดทอนลง
        บางท่านอาจโต้แย้งว่า การว่าจ้างบริษัทประเมินมากกว่า 1 แห่งจะสิ้นเปลืองงบประมาณ ข้อนี้คงต้องขอชี้แจงว่า ค่าจ้างประเมินทรัพย์สินมูลค่า 500 ล้านบาท ค่าจ้างคงไม่เกิน 100,000 บาท หรือ 0.02% ของมูลค่า ซึ่งถ้าเทียบกับค่านายหน้าในการขาย 3% แล้วถือว่าเป็นเพียง 1 ใน 150 เท่าเลยทีเดียว

ตั้งสภาผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
        ในประเทศไทยมีสมาคมผู้ประเมินอยู่ 3 แห่ง แต่สมาคมก็ยังเป็นสมาคม ไม่ว่าจะเป็นสมาคมวิชาชีพ สมาคมการค้า ก็ต้องเอื้อประโยชน์สมาชิกเป็นหลัก นี่เองในวงการที่มีการพัฒนาที่ดี จึงต้องมีสภาเพื่อดูแลประโยชน์ของผู้บริโภคและสังคม
        ในวงการวิศวกรและสถาปนิก แม้มีวิศวกรรมสถานฯ และสมาคมสถาปนิกฯ หรือสถาปิก ซึ่งเป็นถึงสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ ก็ยังต้องมีสภาวิศวกร สภาสถาปนิกไว้เพื่อดูแลประโยชน์ของมหาชน
        ความจริงเราควรมีสภาผู้ประเมินมานานแล้ว การที่ไม่มีเสียทีแสดงถึงความไม่เอาจริงเอาจัง การขาดนโยบายที่แน่ชัด ที่รู้แท้ ที่จริงใจของรัฐหรือไม

การเผยแพร่ข้อมูลซื้อขายของกรมที่ดิน
        ความเข้าใจผิดประการหนึ่งของวงการอสังหาริมทรัพย์ก็คือ ราคาที่แจ้งจดทะเบียนซื้อขาย ณ สำนักงานที่ดินนั้น เป็นราคาที่แจ้งเท็จต่ำกว่าความเป็นจริง แต่การณ์กลับเป็นดังตรงกันข้าม ดังนั้นราคาซื้อขายทรัพย์สินเหล่านี้จึงมีประโยชน์อย่างยิ่งในฐานะ "แปลงเปรียบเทียบ"
        สมควรอย่างยิ่ง ที่จะเผยแพร่ข้อมูลเหล่านี้ เพื่อผู้ซื้อจะได้มีข้อมูลประกอบการตัดสินใจ ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน จะได้เห็นความนิยมของผู้ซื้อบ้าน รัฐบาลจะได้เห็นภาวะตลาดที่ทันสมัยเพื่อการกำหนดนโยบายที่สอดคล้องกับความเป็นจริง
        บางท่านอาจแย้งอีกว่า ติดปัญหาเรื่องที่เป็นข้อมูลส่วนตัว อันนี้อาจต้องแก้กฎหมายให้ถือเป็นข้อมูลที่ควรเปิดเผยได้ เพื่อป้องกันการฟอกเงิน แต่ถึงแม้ขณะนี้ยังไม่ได้แก้กฎหมาย เราก็เผยแพร่ข้อมูลได้ โดยเพียงไม่เปิดเผยชื่อผู้ซื้อ ผู้ขาย บอกเพียงที่ตั้ง ทำเล ประเภทบ้าน เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการวิเคราะห์ของผู้เกี่ยวข้อง ก็เป็นประโยชน์มหาศาลแล้ว
        การทำอย่างนี้ แทบไม่ต้องเสียงบประมาณมากมายอะไรเลยและสมควรทำมานานแล้ว แต่ก็ไม่ได้ทำเสียที

สรุป
        ทำ 3 อย่างนี้คือ "ตั้งคณะกรรมการจัดจ้างงานประเมินค่าทรัพย์สินรายใหญ่", "ตั้งสภาผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน" และ "เผยแพร่ข้อมูลซื้อขายของกรมที่ดิน" ก็จะทำให้วงการประเมินค่าทรัพย์สินมีมาตรฐานยิ่งขึ้น ช่วยเกื้อหนุนการอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้เกิดความโปร่งใสในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยิ่งขึ้น ทำให้ประเทศชาติและประชาชนได้รับการคุ้มครองและได้ประโยชน์มากขึ้น และทำให้แผ่นดินไทยสูงขึ้น อ้างอิง
        Mera and Renaud (ed.) (2000). Asia's Financia Crisis and the Role of Real Estate. New York: M.E. Sharp, p.195.
Yap and Kirinpanu. Crisis in Thailand: Only the Sky Was the Limit. AIT: UEM-Asia Occassional Paper No.43., p.12.
        * ดร. โสภณ พรโชคชัย มีบทบาทในด้านการสอนและการทำงานด้านอสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอดในช่วงเกือบ 20 ปีที่ผ่านมา โดยเป็นบุคคลแรกที่สร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินในปี 2533 ที่ผ่านมายังเคยเป็นกรรมการสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และกรรมการสมาคมมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียน
        ** มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมความรู้การประเมินค่าทรัพย์สินและอสังหาริมทรัพย์ตามแนวคิด "Knowledge is not private property". มูลนิธินับเป็นองค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมต่อเนื่องและมากที่สุดในประเทศไทยในปี 2546 โดยได้จัดงานเสวนาวิชาการ 12 ครั้ง งานสัมมนา 5 ครั้ง การดูงานจากต่างประเทศ 5 ครั้ง วารสาร 4 ฉบับ (จัดส่งไปทั่วโลก) มูลนิธิยังเป็นตัวแทนประจำประเทศไทยของ FIABCI หรือสมาพันธ์อสังหาริมทรัพย์โลก

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่