Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 755 คน
แก้อสังหาริมทรัพย์ให้ถูกจุด
วารสาร The Property Report ไทยแลนด์ ฉบับเดือนมีนาคม 2552 หน้า 19

ดร.โสภณ พรโชคชัย *

            เมื่อวันที่ 19 มกราคม 2552 ผมทำจดหมายเปิดผนึกถึงนายกฯ อภิสิทธิ์ เรื่อง “โปรดอย่ากระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภาวะวิกฤติเศรษฐกิจ” ทาง Thailand Property Report ฉบับภาษาไทยนี้จึงให้ผม “ร่ายยาว” ให้เห็นว่า แล้วเราจะแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ให้ถูกจุดได้อย่างไร

อย่าสร้างภาวะเสี่ยงให้กับชาวบ้าน
            ผมได้บอกไว้ในหนังสือถึงนายกฯ ว่า “ในภาวะเศรษฐกิจถดถอย ประชาชนมักมีความกังวลต่ออนาคตที่ยังไม่ทิศทางที่แน่ชัด ประชาชนย่อมชะลอการลงทุนต่าง ๆ รวมทั้งการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพราะในภาวะเช่นนี้ ไม่อาจคาดหวังถึงการเพิ่มขึ้นของมูลค่าหรือการได้รับผลตอบแทนที่ดีในการลงทุน ทั้งนี้อาจมีข้อยกเว้นในกรณีที่สามารถซื้อทรัพย์สินได้ในราคาต่ำกว่าท้องตลาด ดังนั้นการที่รัฐบาลจะเร่งผลักดันให้ประชาชนซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดขายในตลาดปัจจุบัน อาจเป็นการเพิ่มความเสี่ยงทางการเงินให้กับประชาชน  หากเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านมีรายได้ลดลง ก็อาจไม่สามารถผ่อนชำระค่าบ้านได้ ทำให้เกิดปัญหาต่อเนื่องในระยะยาว”
            ผมขออธิบายเพิ่มเติมว่า การส่งเสริมให้ชาวบ้านซื้อ และซื้อเฉพาะบ้านมือหนึ่งเท่ากับเป็นการช่วยผู้ประกอบการเป็นสำคัญ โดยอาศัยข้ออ้างพื้น ๆ ที่ว่า ถ้ามีการสร้างบ้าน ก็จะเกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจในทางอื่นเป็นห่วงโซ่ตาม ๆ กันไป แต่ในความเป็นจริงแล้ว หากซื้อบ้านมือสอง กิจการซื้อปูน อิฐ หิน ดิน ทราย ก็เกิด กิจการเฟอร์นิเจอร์ ตบแต่งภายใน จัดสวน ต่อเติมบ้าน ฯลฯ ก็เกิดเช่นกัน ดังนั้นการอ้างเรื่องนี้จึงเป็นการอ้างเพื่อเน้นช่วยผู้ประกอบการเป็นสำคัญ
            ที่สำคัญที่สุดก็คือ ในภาวะวิกฤติเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้น ทุกคนต้องรัดเข็มขัด จะเห็นได้ว่าในช่วงปี 2540 คนที่จะซื้อบ้านเพราะเก็งกำไรก็หมดไป คนที่จะซื้อบ้านเพื่อให้อยู่ใกล้ที่ทำงาน ก็เลิกซื้อแล้ว เพราะที่ทำงานก็ไม่มีแล้ว ถูกไล่ออกจากงาน หรือแม้กระทั่งที่จะซื้อบ้านเพราะแต่งงานหรือแยกครอบครัว ก็ยังชลอไปเลย แต่นี่เราพยายามผลักไสให้ชาวบ้านซื้อบ้าน (โดยเฉพาะบ้านมือหนึ่ง) อย่างนี้ เราเห็นหัวประชาชนหรือไม่

เศรษฐกิจ-อสังหาริมทรัพย์: ไก่กับไข่
            ในหนังสือถึงนายกฯ ผมยังได้ตอกย้ำให้เห็นชัดว่า นโยบายหรือมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ผล ผมนำเสนอท่านนายกฯ ไปว่า “มาตรการต่าง ๆ ที่มีการนำเสนอออกมานั้น กระผมเห็นว่าแม้จะมีจำนวนรายการมาตรการอยู่เป็นจำนวนมาก แต่ก็อาจไม่สามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมีนัยสำคัญ มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดูคล้ายได้ผลในช่วงปี พ.ศ.2546-2548 สมัย ฯพณฯ พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร นั้น ความจริงแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตเพราะการขยายตัวทางเศรษฐกิจในสมัยนั้นเป็นสำคัญ จึงกระตุ้นให้เกิดกำลังซื้อ ไม่ใช่เป็นเพราะมาตรการต่าง ๆ แต่อย่างไร
            ในความเป็นจริงแล้ว เศรษฐกิจดีทำให้อสังหาริมทรัพย์กระเตื้อง  ไม่ใช่เอาอสังหาริมทรัพย์ไปกระตุ้นเศรษฐกิจ อย่างในอินเดีย เมื่อก่อนมีแต่สลัม เดี๋ยวนี้ค่อย ๆ ลดลงไป ก็เพราะเศรษฐกิจดี รัฐบาลสร้างแฟลตให้คนจนอยู่แล้ว การกลับหัวกลับหาง อ้างเอาการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ไปกระตุ้นเศรษฐกิจนั้น จึงเป็นการ “ตบตา” เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการมากกว่า
            นอกจากนี้ ในการพยายาม “หาเสียง” ด้วยการลดภาษีในรูปแบบต่าง ๆ นั้น อาจลดได้เพียงส่วนน้อย ประชาชนอาจได้ประโยชน์บ้าง แต่ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ประเด็นสำคัญคงไม่ได้อยู่ที่ภาษีเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ของมูลค่า แต่อยู่ที่ราคาที่เหมาะสมมากกว่า ยิ่งกว่านั้นการลดหย่อนภาษีในรูปแบบต่าง ๆ อาจเป็นผลเสียต่อสถานะทางการคลัง ซึ่งรัฐบาลจำเป็นต้องมีรายได้จากภาษีเพื่อการบริหารประเทศโดยเฉพาะในยามเศรษฐกิจตกต่ำ

อย่าลงเหวด้วยการประกันสินเชื่อ
            โดยปกติแล้ว สถาบันการเงินก็ต่างมีระบบป้องกันความเสี่ยงในการอำนวยสินเชื่อจากบทเรียนวิกฤติปี พ.ศ.2540 อยู่แล้ว การประกันสินเชื่ออาจทำให้ลดหย่อนวินัยในการอำนวยสินเชื่อ โดยหลักการแล้ว ผู้ซื้อบ้านก็ควรมีเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 20% หากไม่มีความสามารถตามนี้ ก็ไม่ควรเสี่ยงซื้อบ้านให้เป็นภัยต่อตนเอง ผู้ประกอบการหรือสถาบันการเงิน ดังนั้นการพยายามผลักดันให้ผู้ที่ยังไม่มั่นคงทางการเงินเพียงพอ มาซื้อบ้าน อาจเป็นการสร้างปัญหาในระยะยาว
            เอาแค่เรื่องเงินฝาก เดี่ยวนี้รัฐบาลยังจะไม่ประกันให้กับผู้ฝากเงินเลย แต่นี่จะไปประกันให้กับผู้ให้กู้เงินเช่นสถาบันการเงินทั้งหลาย อย่างนี้มันเป็นการเอาเงินภาษีประชาชนไปอุ้มทั้งผู้ประกอบการและอุ้มสถาบันการเงินอย่างไม่ลืมหูลืมตาหรือไม่ครับ ลองตรองดูกันหน่อยครับ พี่น้องฝ่ายพันธมิตรฯ และฝ่าย นปก. (เขียนไปเขียนมาชัก “ของขึ้น” ไปเรื่องการเมืองเสียนี่!!!)

ผ่องถ่ายขายทรัพย์สินให้คล่อง
            เคยดูหนังฝรั่งหลายเรื่องบ้านของคุณลุง คุณป้า ต้องถูกทางสรรพากรยึดไปขายทอดตลาดกันมากมาย เพราะค้างภาษีบ้าง หรือเป็นหนี้เป็นสินบ้าง นี่ถือเป็นเรื่องธรรมดาที่ต้องใช้หนี้กันตามกฎหมาย ถ้าใครไม่มีบ้านจริง ๆ ก็คงต้องเข้าสถานสงเคราะห์หรือไปอยู่กับญาติ ไปเช่าบ้านเขาอยู่ แต่ที่เมืองไทยของเรานี้แปลกมาก การประมูลบ้านจากทางราชการแต่ละทีมีขั้นตอนมากมาย ประมูลเสร็จก็ยังไม่รู้จะได้บ้านหรือไม่  บางครั้งเจ้าของเดิมก็ยังดื้อแพ่งอยู่อาศัย  จนคนประมูลบ้านได้ต้องไปเจรจากันเอง อย่างนี้เท่ากับไม่ส่งเสริมบ้านมือสอง และเปิดช่องให้มีการซื้อขายกันเฉพาะบ้านมือหนึ่ง ช่วยผู้ประกอบการโดยแท้
            ผมจึงเสนอให้กับรัฐบาลว่า รัฐบาลควรช่วยกระตุ้นการขายบ้านที่เป็นทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของสถาบันการเงิน หรือนำบ้านขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีมาขายอย่างมีประสิทธิภาพ รวมทั้งการสนับสนุนการจัดการซื้อขายแลกเปลี่ยนบ้านมือสองของประชาชนทั่วไปอย่างเป็นระบบ เพราะการนี้ ย่อมจะทำให้ประชาชนสามารถซื้อบ้านได้ในราคาต่ำกว่าท้องตลาดได้ถึง 10-30% เป็นประโยชน์อย่างมีนัยสำคัญยิ่งกว่ามาตรการด้านภาษีหรือดอกเบี้ยเสียอีก และประชาชนก็ยิ่งยินดีที่จะเสียภาษีเพื่อนำไปพัฒนาประเทศ  ที่สำคัญเงินที่ผู้ซื้อบ้านสามารถประหยัดได้ ก็จะนำไปใช้จ่ายเพื่อการตบแต่งต่อเติมบ้าน ทำให้เกิดผลดีต่อเนื่องต่อเศรษฐกิจไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าการซื้อบ้านมือหนึ่งในท้องตลาดแต่อย่างใด

เอาประชาชนเป็นที่ตั้งหรือเป็นศูนย์กลาง
            ไม่ใช่คิดเอาผู้ประกอบการหรือสถาบันการเงินเป็นที่ตั้ง ซึ่งถือเป็นการพัฒนาความมั่นคงของตลาดในระยะยาว ซึ่งเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อบ้าน ทำให้ตลาดเติบโตอย่างยั่งยืน เช่น
            รัฐบาลควรบังคับใช้พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านอย่างทั่วหน้า แทนที่จะให้เป็นแบบอาสาสมัครเช่นในปัจจุบัน การคุ้มครองเช่นนี้ อาจมีภาระการประกันความเสี่ยงของผู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้นบ้าง แต่ก็สมควรดำเนินการ เพราะที่ผ่านมา มีข้อร้องเรียนเกี่ยวกับการซื้อบ้านแล้วไม่ได้ตามสัญญาและผู้ซื้อสูญเสียเงินไปจนสร้างความไม่มั่นใจแก่ผู้บริโภค บางท่านอาจเห็นว่าการบังคับใช้ พรบ.นี้จะทำให้ผู้ประกอบการที่ไม่แข็งแรง ไม่อาจประกอบการได้ ซึ่งอาจเป็นผลดีต่อทุกฝ่ายในการควบคุมความเสี่ยง
            การควบคุมวิชาชีพโดยการขึ้นทะเบียนนักวิชาชีพ เช่น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สิน ตัวแทนนายหน้า ซึ่งเป็นผู้ให้บริการ ถือเป็นการช่วยลดความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของประชาชน การมีบริการวิชาชีพที่ดีมีมาตรฐานย่อมช่วยป้องกันการทุจริตและประพฤติมิชอบต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นจนเป็นผลเสียต่อประชาชน
            ควรมีการดูแลให้เป็นไปตามสัญญาเพื่อสร้างความมั่นใจแก่ระบบตลาดโดยเคร่งครัด เช่น หากผู้ประกอบการสร้างบ้านช้ากว่ากำหนด สมควรเสียค่าปรับ หรือในกรณีที่ผู้ซื้อบ้านไม่อาจผ่อนต่อได้ เงินดาวน์ย่อมถูกยึด หรือหากบริการวิชาชีพ เช่น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินหรือนายหน้ากระทำผิดจรรยาบรรณหรือดำเนินการผิดพลาดโดยประมาทหรือทุจริต ย่อมต้องเสียค่าปรับตามจำนวนเท่าของค่าจ้างหรือถูกพักใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ เป็นต้น
            นอกจากนี้ รัฐบาลควรสร้างความโปร่งใสในระบบข้อมูล เช่น ข้อมูลการซื้อขาย ณ สำนักงานที่ดินทั่วประเทศ ควรเปิดเผยทั่วไป เพราะส่วนใหญ่แจ้งตามราคาซื้อขายจริง (ต่างจากที่เข้าใจว่าแจ้งต่ำกว่าความเป็นจริง) เพื่อให้ประชาชนมีความรู้เกี่ยวกับราคาตลาด และได้ใช้ข้อมูลให้เป็นประโยชน์ต่อการซื้อ ขาย เช่า หรือประเมินราคา และยังเป็นการแสดงความโปร่งใส สร้างระบบข้อมูลที่ดี เป็นต้นจำไว้สิ่งเหล่านี้อย่าทำ
            ผมได้เสนอรัฐบาลไปว่า สิ่งต่อไปนี้ ไม่ควรดำเนินการ ประการแรกก็คือ การดำเนินกิจการแข่งขันกับผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เช่น โครงการบ้านเอื้ออาทร ซึ่งผมเคยทำหนังสือแสดงความเห็นแย้ง ฯพณฯ ดร.ทักษิณ ชินวัตร ตั้งแต่ตอนคิดสร้างบ้านเอื้ออาทรตั้งแต่ปี 2546 แล้ว เพราะผมเห็นว่าเป็นการส่งเสริมอุปทานเพิ่มทั้งที่อุปทานบ้านมือสองยังมีอยู่มากมาย และสุดท้ายก็พิสูจน์ให้เห็นจริงตามที่ผมเสนอไป
            ประการที่สองที่ไม่ควรดำเนินการก็คือ การดำเนินโครงการที่เอื้อประโยชน์เฉพาะกลุ่ม เช่น โครงการบ้านมั่นคง ซึ่งเป็นการส่งเสริมการบุกรุกที่อยู่อาศัยและเอื้อประโยชน์ให้เฉพาะผู้ที่ได้ประโยชน์จากการบุกรุกเดิม โดยผู้มีรายได้น้อยอื่นและสังคมโดยรวม ไม่มีโอกาสได้รับประโยชน์ ถือเป็นการ “ปล้น” เอาสมบัติของชาติไปแบ่งกันกับผู้ที่ทำผิดกฎหมายมาโดยตลอด

            อย่าลืมนะครับ รัฐบาลที่เป็นของประชาชน รักประชาชน ต้องไม่ “ปล้น” หรือ “หลอก” ประชาชน ไปติดกับเพื่อประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสียอื่น รัฐบาลต้องถือประโยชน์ของประชาชนเป็นที่ตั้ง ยึดถือประชาชนเป็นศูนย์กลางเท่านั้น ทั้งนี้เพื่อความเป็นมงคลของผู้มาทำหน้าที่ในฐานะรัฐบาลเอง

* ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยและภูมิภาคอาเซียน ขณะนี้เป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) และยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ สาขาเศรษฐกิจพอเพียง ที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: sopon@thaiappraisal.org

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่