Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 830 คน
ค้าขายอสังหาริมทรัพย์ในภาวะฝืดเคือง
สำหรับ Hi-class ฉบับที่ 275 เดือนมกราคม 2552 หน้า 60-61

ดร.โสภณ พรโชคชัย *

          ปีนี้ดูท่าเราจะต้อนรับปีใหม่ด้วยความสดชื่นน้อยกว่าหลายปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ก็เพราะเราคาดหวังกันว่า สถานการณ์เศรษฐกิจปี 2552 น่าจะตกต่ำลง ตอนนี้อาจดูเหมือนเราอยู่บนรถไฟเหาะตีลังกาที่ขึ้นเลยจุดสุดยอดมาแล้ว กำลังหันหัวลงช้า ๆ และอาจวูบลงมาอย่างรวดเร็วในปี 2552 นี้ นี่แหละครับ เรากำลัง ‘เสียว’ กันในเรื่องนี้!

อสังหาริมทรัพย์กับเศรษฐกิจ
          อสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจ พอเศรษฐกิจดี ใคร ๆ ก็สนใจจับจองซื้อทรัพย์ไว้ ไม่ว่าจะเป็นแก้ว แหวน เงินทอง เพชร นิล จินดา รวมทั้งอาคารและที่ดินในฐานะที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพย์ที่เคลื่อนย้ายไม่ได้นั่นเอง
          แต่พอเศรษฐกิจไม่ดี คนเราก็จะชะลอการซื้อ หยุดซื้อ หรือถ้าหนักข้อเข้า ก็อาจนำออกมาขายเพื่อต่อทุน เพื่อใช้หนี้ เพื่อตัดอวัยวะ-รักษาชีวิต เป็นต้น การขายทรัพย์ทั้งหลายในยามฝืดเคือง ก็ย่อมเป็นที่รู้กันอยู่ว่าขายยาก และขายไม่ได้ราคาเสียด้วย
          ถ้าปี 2552 เศรษฐกิจไทยยังเติบโตที่ระดับ 1-3% อสังหาริมทรัพย์ก็ยังพอมีคนซื้อคนขายอยู่บ้าง แต่ถ้าเติบโตที่ 0% ก็แสดงว่า การค้าขายอสังหาริมทรัพย์จะฝืดเคืองอย่างหนัก จนต้องงัดกลยุทธ์การลด แลก แจก แถมมาใช้กันอย่างขนานใหญ่
          แล้วถ้าเศรษฐกิจปี 2552 เกิดติดลบสัก 1-3% จะเกิดอะไรขึ้น? ข้อนี้คงต้องบอกว่า ‘วิบัติ’ แน่นอน  ราคาอสังหาริมทรัพย์จะถึงขั้นตกต่ำลงอย่างที่เคยเกิดขึ้นในช่วงปี 2540 อย่างแน่นอน แต่ก็หวังว่า การติดลบของความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ จะไม่เกิดขึ้น
          ที่เป็นดังข้างต้นนี้ ก็เพราะอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นตัวแปรที่ผันแปรไปตามภาวะเศรษฐกิจ สังคม โดยรวมเป็นสำคัญ

แต่อย่ากลัวเกินเหตุ
          แม้วิกฤติเศรษฐกิจจะส่อเค้ามากมาย ซึ่งเราพึงระวัง แต่หลายครั้งเราก็ควรต้องสังวร อย่าให้ใครมาหลอกได้  เหมือนกรณี Y2K หรือการที่เวลาจะเข้าสู่ยุคปี ค.ศ. 2000 ว่าจะเกิดความปั่นป่วนขนานใหญ่ แต่ก็ไม่มีอะไรมาก หรือการที่ราคาน้ำมันขึ้นสูงจาก 60 เหรียญสหรัฐอเมริกา เป็น 140 เหรียญ และขณะนี้ได้ลดลงต่ำกว่า 50 เหรียญอีกแล้ว ภายในเวลาไม่นาน ซึ่งเป็นผลจากการปั่น การ ‘แหกตา’ ของคนบางกลุ่ม แต่ไม่มีใครว่าอะไรเลยเป็นต้น
          แม้ประเทศเราเป็นประเทศเล็ก ประเทศมหาอำนาจมีผลต่อเรามาก แต่ไทยเราก็ไม่ได้ปล่อยปละละเลยมาตรการทางการเงินเช่นสหรัฐอเมริกาและยุโรป ความเสียหายจึงอาจน้อยกว่า แม้เราจะค้าขายกับประเทศตะวันตกได้น้อยลงเพราะคาดว่ากำลังซื้อเขาจะน้อยลง แต่ก็ใช่ว่าจะไม่มีการซื้อขายเลย นอกจากนี้เรายังต้องพยายามหาช่องทางตลาดใหม่ ๆ คาดว่าเศรษฐกิจไทยอาจไม่ถึงทางตันก็ได้
          แต่บ้านเราก็ยังมีข้ออื่นพิเศษที่ประเทศอื่นไม่มี นั่นก็คือ ความเปราะบางทางการเมือง ซึ่งอาจซ้ำร้ายขนาดเกิดสงครามกลางเมืองได้ ภาวะเช่นนี้ต่างหากที่จะบั่นทอนความเจริญเติบโตของประเทศและตลาดอสังหาริมทรัพย์ยิ่งกว่าพายุเศรษฐกิจจากภายนอกประเทศเสียอีก

ทำไมอสังหาริมทรัพย์ขายยาก
          ในช่วงที่เขียนต้นฉบับ ณ ต้นเดือนธันวาคม 2552 นี้ปรากฏว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องชุดในเมืองที่เกิดมากเป็นพิเศษในช่วงที่ผ่านมา กลับขายได้ยากขึ้น ยอดจองน้อยลงอย่างเด่นชัด ทำไมจึงเป็นอย่างนี้ ผมเห็นว่าสถานการณ์ที่โครงการเปิดตัวใหม่ขายไม่ค่อยออกคงเป็นเพราะภาวะเศรษฐกิจในขณะนี้ ผู้ที่คิดจะลงทุนคงชลอการตัดสินใจซื้อออกไป เพราะไม่แน่ชัดว่าเศรษฐกิจจะตกต่ำหรือไม่ ซึ่งหากตกต่ำจริงตามที่มีการคาดการณ์ไว้ ราคาทรัพย์สินอาจหยุดเพิ่มหรือลดลง ทำให้การซื้อในวันนี้ไม่คุ้มค่า
          อย่างไรก็ตาม ยังมีโครงการอาคารชุดบางแห่ง เอาห้องชุดที่ ‘กั๊ก’ เอาไว้แต่เดิม ออกมาขายใหม่อีก กลับปรากฏว่าขายได้ดีมาก ทำไมจึงมีภาพที่สวนทางกันเช่นนี้ คำตอบก็คือ ห้องชุดเหล่านี้เป็นสินค้าที่จับต้องได้แล้ว ไม่ได้ซื้อกระดาษเช่นโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปัจจุบัน
          ยิ่งกว่านั้น ปรากฏการณ์ดังกล่าวยังชี้ให้เห็นว่า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ แม้ทำเลติดรถไฟฟ้าจะเป็นทำเลสำคัญ แต่ด้วยสถานการณ์ที่ไม่เอื้ออำนวย การมีทำเลดีก็ยังอาจไม่มีคนซื้อ หรือซื้อขายน้อยลงกว่าเดิมมาก
          ถ้าหากเรายังจำได้ ในสมัยก่อน เราซื้อบ้านใกล้โรงเรียนลูก ใกล้ที่ทำงาน หรือซื้อบ้านเพื่อแต่งงานแยกครอบครัว แต่พอเศรษฐกิจไม่ดีในช่วงปี 2541-2543 กลับไม่มีใครซื้อทั้งที่เป็นความจำเป็น หลาย ๆ คนเลือกที่จะชะลอการซื้อขายออกไป
          และอีกข้อสังเกตหนึ่งก็คือ ปรากฏการณ์ขายฝืดนี้ยังแสดงให้เห็นว่า ‘แบรนด์’ ไม่ได้มีตัวตนอะไรที่ชัดเจน แบรนด์ใด ๆ ก็ไม่อาจรับประกันได้ หากภาวะตลาดมีแนวโน้มที่ผู้ซื้อคาดว่าจะดิ่งลง ยี่ห้อไหนก็ไม่มีข้อยกเว้น

ค้าขายอย่างไรดี
          ในยามฝืดเคือง เราอาจต้องเลือกคือ หยุดขาย หยุดกิจการไปเลย แต่ถ้าหยุดไม่ได้ เพราะหากไม่ทำอาชีพพัฒนาที่ดินที่ถนัด ก็ไม่รู้จะไปเริ่มอาชีพใหม่ ก็ต้องหาทางแก้อย่างอื่น
          การลดแลกแจกแถม เพื่อล่อใจให้ลูกค้าซื้อเพื่อระบายสินค้า จึงเป็นกลยุทธที่ใช้กันทั่วไป เราอาจเลือกใช้ Hard Marketing หรือ Soft Marketing บ้าง เช่น การคืนกำไรสู่สังคม การบอกต่อ การสร้างความน่าเชื่อถือและวางใจเป็นต้น
          นอกจากเราจะขายแบบ ‘ขาดทุนกำไร’ แล้ว บางทีเรายังอาจต้องขายแบบ ‘ตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต’ อีกด้วย โดยถือคติ ‘กำขี้ดีกว่ากำตด’ เป็นต้น 
          อาจกล่าวได้ว่า แนวทางแก้ไขการขายที่ฝืดนั้น เราควรจะปิดจุดอ่อนของเราให้แตกต่างไปจากรายอื่น โดยใช้มาตรการประกัน-คุ้มครองเงินดาวน์ให้กับผู้จองซื้อบ้าน (Escrow Accout) การนี้จะเป็นการเพิ่มความมั่นใจแก่ผู้ซื้อว่า แม้จะซื้อกระดาษในวันนี้ แต่ซื้อแล้วได้บ้านแน่นอน หรือมีหลักประกันว่า หากเกิดอะไรขึ้น ผู้ซื้อจะสามารถได้เงินดาวน์คืน ไม่ใช่ซื้อบ้านแล้วได้แต่เสาบ้าน หรือสัญญาซื้อขายบ้านเท่านั้น
          การใช้มาตรการนี้ จะทำให้นักพัฒนาที่ดินสามารถสู้กับรายอื่นที่นำห้องชุดที่เสร็จเรียบร้อยแล้วมาขายในขณะนี้เพราะการมีหลักประกันแก่ผู้ซื้อนั่นเอง การรับประกันนั้นยังอาจขยายไปถึงการรับประกันรายได้จากการให้เช่าในระยะเวลาที่แน่นอนเช่น 3 ปี เป็นต้น
          ดีไม่ดี หากมีการวางแผนการตลาดที่ดี ในขณะที่ธุรกิจอื่นง่อนแง่น ธุรกิจพัฒนาที่ดินของผู้ประกอบการบางราย ยังอาจเติบโตสวนกระแส เพราะคนอื่นไม่กล้าลุย แต่ ‘เสี่ยสั่งลุย’ ทำให้คู่แข่งในตลาดขณะเกิดวิกฤติน้อยลง โอกาสที่จะประสบความสำเร็จอาจมีมากขึ้นก็ได้

          และสุดท้ายในการที่เราจะค้าขายทรัพย์สินใด ๆ ในยุคฝืดเคิองนั้น เราต้องศึกษาตลาดของสินค้าที่เราขายอย่างต่อเนื่อง อย่าจริงจังโดยไม่ลดละ จะทำให้เราสามารถพลิกวิกฤติเป็นโอกาส มองเห็นทางหนีทีไล่ได้เสมอ หรือมองเห็น ‘แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์’ ก่อนใคร
          ในยามวิกฤติ มักมีความเสี่ยงสำคัญอย่างหนึ่งก็คือ ความเสี่ยงที่จะไม่ใช่ความคิดที่เป็นวิทยาศาสตร์มาศึกษาถึงสาเหตุและแนวทางการแก้ไข เรามักจบลงที่วิธีการหรือความคิดที่เป็นไสยศาสตร์แทน

          ในโอกาสปีใหม่นี้ ในฐานะที่ผมเขียนให้แฟนหนังสือ Hi-class มาหลายฉบับแล้ว ก็ขอให้คุณความดีที่ทุกท่านได้ประกอบบันดาลให้ท่านพบแต่ความสุข สว่าง สงบ สร้างสรรค์เพื่อตนเอง ครอบครัว ชุมชน สังคมและประเทศไทยอันเป็นที่รักยิ่งของเราตลอดไปครับ

          * ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA (Agency for Real Estate Affairs: www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกที่มีฐานข้อมูลที่กว้างขวางที่สุดในประเทศไทย โดยดำเนินการต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 ดร.โสภณ ยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาเศรษฐกิจพอเพียง สาขาจรรยาบรรณและสาขาอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ยังเป็นที่ปรึกษาของ the Appraisal Foundation ซึ่งเป็นองค์กรควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินที่จัดตั้งโดยรัฐสภาสหรัฐอเมริกา และผู้แทนสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติประจำประเทศไทย  Email: sopon@area.co.th

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่