Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 486 คน
ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2547: สดใสแล้วไง?
รายงานสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย ปี 2546 และแนวโน้ม ปี 2547
ประจำปี 2546 วารสารบ้านและเงิน สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (หน้า 36-40)

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ Agency for Real Estate Affairs

        ทุกปี ผมได้รับความกรุณาจากทางสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้เขียนบทวิเคราะห์เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัย ปีนี้ก็เช่นกัน ผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่า ข้อมูลที่ผมได้รวบรวมขึ้นและเขียนเป็นบทความเฉพาะสำหรับทางสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยนี้ จะเป็นประโยชน์ต่อทุกท่านที่ตระหนักถึงคุณค่าของข้อมูลเพื่อการวางแผน

ข้อมูลที่แท้และจากภาคสนามโดยตรง
        ข้อมูลที่ผมใคร่ขอนำเสนอนี้ เป็นข้อมูลที่มีเพียงแห่งเดียวในประเทศไทย จาก บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท (Agency for Real Estate Affairs - www.area.co.th) ซึ่งได้ทำการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ในภาคสนามอย่างต่อเนื่องทุกเดือน
        โดยเริ่มตั้งแต่ พ.ศ. 2537 ทาง AREA ได้สำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ทุกประเภท (ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม อุตสาหกรรมและอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศทั้งหลาย) ทั่วประเทศ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ได้มีคณะนักวิจัย ออกสำรวจข้อมูลทุกวัน เป็นเวลารวมถึง 10 ปีแล้ว
        และการสำรวจข้อมูลอย่างต่อเนื่องนี้ ทำให้สามารถทราบได้แน่ชัดว่า มีโครงการเกิดใหม่ที่ไหนบ้าง เพราะไม่ได้อ้างอิงเฉพาะจากการลงโฆษณา และทราบจำนวนที่เปิดตัวแน่นอน โดยไม่ยึดถือตัวเลขการขออนุญาตจัดสรร เพราะบางครั้งที่ได้รับอนุญาตจัดสรรก็ไม่ได้สร้างจริง หรือสร้างขายโดยไม่ได้รับอนุญาตจัดสรร เป็นต้น
        ยิ่งกว่านั้น การเปิดตัวโครงการใหม่ดูจากการเปิดขายจริง ณ ที่ตั้งโครงการ เพราะบางโครงการลงโฆษณาว่าเปิดขายแล้ว แต่ความจริงยังไม่ได้เปิดจริง สำนักงานขายก็ยังไม่เสร็จ นอกจากนั้นบางโครงการอาจให้ข่าวว่าเปิดตัวหลายตึก แต่เมื่อสำรวจจริงเปิดขายเพื่อ "ชิมลาง" เพียง 2 ตัว ทาง AREA ก็สำรวจเฉพาะที่เปิดขายจริงในแต่ละครั้งที่สำรวจ ดังนั้นข้อมูลของทาง AREA นี้จึงเป็นเครื่องชี้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ทันสมัยและชัดเจนที่สุดในไทย

การเปิดตัวโครงการใหม่จาก 11 เดือนของปี 2546
        อาจกล่าวได้ว่าปี 2546 เป็นปีแห่งการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัย (91% จากโครงการใหม่ทั้งหมด) และส่วนมาก เป็นโครงการบ้านเดี่ยว โดยผลการสำรวจทั้งหมด (ตามตารางที่ 1) พบว่า มีโครงการเกิดใหม่ถึง 41,590 หน่วย รวมมูลค่า 113,547 ล้านบาท อาจกล่าวได้ว่า กว่า 58% ของมูลค่าของโครงการใหม่ทั้งหมดเป็นบ้านเดี่ยว (65,817 ล้านบาท) รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์และห้องชุด และยังมีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอื่น ๆ อีก 9% (9,726 ล้านบาท)
        ข้อสังเกตสำคัญอีกประการหนึ่งก็คือ โครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่มีราคาค่อนข้างสูง คือเฉลี่ย 2.730 ล้านบาท และยิ่งเมื่อพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ ราคาต่อหน่วยสูงถึง 2.744 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของบ้านใหม่ในปี 2540 ซึ่งมีราคาเพียง 1.5 ล้านบาทเท่านั้น การนี้แสดงว่า ตลาดเน้นไปยังกลุ่มลูกค้าผู้มีรายได้ค่อนข้างสูง ส่วนบ้านราคาถูก ๆ มีสร้างน้อยกว่าเดิมมาก

ตารางที่ 1: โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวในตั้งแต่เดือนมกราคม-พฤศจิกายน 2546

จำนวนหน่วยทั้งหมด

ระดับราคา

บ้านเดี่ยว

บ้านแฝด

ทาวน์เฮ้าส์

ตึกแถว

อาคารชุด

ที่ดินจัดสรร

อสังหาฯ อื่น

รวม

<0.501 ล้าน บ.

   

766

 

1,205

   

1,971

0.501-1.000

494

498

7,190

12

1,278

69

 

9,541

1.001-2.000

2,796

571

2,298

432

2,054

274

603

9,028

2.001-3.000

5,010

177

923

335

598

4

650

7,697

3.001-5.000

4,101

118

666

205

691

-

-

5,781

>5.000

3,524

12

668

69

795

4

2,500

7,572

รวม

15,925

1,376

12,511

1,053

6,621

351

3,753

41,590

มูลค่าโครงการทั้งหมด (ล้านบาท)

<0.501

   

325

 

398

   

723

0.501-1.000

437

457

5,502

12

740

45

 

7,193

1.001-2.000

4,602

895

3,163

701

3,029

426

1,508

14,323

2.001-3.000

12,751

407

2,457

720

1,472

11

3,718

21,537

3.001-5.000

16,303

452

2,301

767

2,557

-

-

22,380

>5.000

31,723

114

5,035

1,078

4,918

23

4,500

47,391

รวม

65,817

2,325

18,783

3,277

13,114

506

9,726

113,547

ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย

<0.501

-

-

0.424

-

0.330

-

-

0.367

0.501-1.000

0.885

0.917

0.765

0.999

0.579

0.650

-

0.754

1.001-2.000

1.646

1.567

1.376

1.622

1.475

1.555

2.500

1.586

2.001-3.000

2.545

2.300

2.663

2.148

2.461

2.867

5.720

2.798

3.001-5.000

3.975

3.833

3.455

3.741

3.701

-

-

3.871

>5.000

9.002

9.500

7.537

15.624

6.186

5.789

1.800

6.259

เฉลี่ยทั้งหมด

4.133

1.689

1.501

3.112

1.981

1.440

2.591

2.730

ที่มา: Agency for Real Estate Affairs (www.area.co.th)

การกระจายตัวของโครงการเกิดใหม่
        ประเด็นที่น่าสนใจก็คือ โครงการเกิดใหม่ส่วนมากมักตั้งอยู่ไม่ห่างจากใจกลางเมืองมากนัก โดยแทบจะไมมีโครงการใหม่เลยในบริเวณ เช่น นับตั้งแต่เลยคลองรังสิตขึ้นไปทางทิศเหนือ นับตั้งแต่เลยถนนกิ่งแก้วออกไปทางตะวันออก หรือนับตั้งแต่แยกถนนสาย 345 ทางตะวันตกเฉียงเหนือ เป็นต้น
        การนี้อาจเนื่องมาจากหลายสาเหตุ เช่น ในเขตรอบในที่มีสาธารณูปโภคดีกว่า มีศักยภาพสูงกว่า ในอดีตโครงการที่อยู่รอบนอกมักมีปัญหาในการขาย เป็นต้น
        นอกจากนี้ยังอาจสังเกตได้ว่า โครงการในเขตใจกลางเมืองมีเกิดมากขึ้น ทั้งนี้คงเป็นเพราะอิทธิพลของระบบขนส่งมวลชน เป็นต้น

แผนที่1: ที่ตั้งโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวใหม่ในช่วง 11 เดือนของปี 2546

ที่มา: Agency for Real Estate Affairs (www.area.co.th)

เดือนล่าสุด (พฤศจิกายน 2546) เป็นเช่นใด
        หากพิจารณาเฉพาะเดือนพฤศจิกายน ซึ่งเป็นข้อมูลล่าสุดที่นำมารายงานท่าน ณ ที่นี้ จะพบว่า ราคาต่อหน่วยที่เปิดตัวใหม่ กลับยิ่งสูงถึง 4.266 ล้านบาท โดยเฉพาะในเดือนดังกล่าวมีหน่วยขายเปิดใหม่เพียง 3,988 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมกันถึง 17,013 ล้านบาท (โปรดดูตารางที่ 2) ยิ่งกว่านั้นเกือบสองในสามของมูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่ในเดือนพฤศจิกายน ก็เป็นบ้านเดี่ยว โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคาเกินกว่า 5.0 ล้านบาทขึ้นไป

ตารางที่ 2: โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวเฉพาะในเดือนพฤศจิกายน 2546

จำนวนหน่วยทั้งหมด

ระดับราคา

บ้านเดี่ยว

บ้านแฝด

ทาวน์เฮ้าส์

ตึกแถว

อาคารชุด

ที่ดินจัดสรร

อสังหาฯ อื่น

รวม

0.501-1.000

   

28

 

240

   

268

1.001-2.000

168

     

294

   

462

2.001-3.000

331

 

140

 

96

 

603

1,170

3.001-5.000

527

70

116

 

394

   

1,107

>5.000

819

 

41

 

121

   

981

รวม

1,845

70

325

 

1,145

 

603

3,988

มูลค่าโครงการทั้งหมด (ล้านบาท)

0.501-1.000

   

24

 

168

   

191

1.001-2.000

284

     

429

   

713

2.001-3.000

801

 

413

 

258

 

1,508

2,980

3.001-5.000

1981

276

364

 

1,330

   

3,951

>5.000

7,866

 

615

 

698

   

9,178

รวม

10,932

276

1,415

 

2,882

 

1,508

17,013

ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย

0.501-1.000

   

0.840

 

0.699

   

0.714

1.001-2.000

1.688

     

1.459

   

1.543

2.001-3.000

2.421

 

2.950

 

2.688

 

2.500

2.547

3.001-5.000

3.759

3.947

3.134

 

3.375

   

3.569

>5.000

9.604

 

15.000

 

5.765

   

9.356

เฉลี่ยทั้งหมด

5.925

3.947

4.354

 

2.517

 

2.500

4.266

ที่มา: Agency for Real Estate Affairs (www.area.co.th)

รุปสถานการณ์ปี 2546: เปิดตัวทะลุแสนล้าน
        หากใช้ตัวเลข 11 เดือนของปี 2546 มาประมาณการทั้งปี อาจอนุมานได้ว่า มูลค่าโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ จะสูงถึง 113,259 ล้านบาท จากจำนวนทั้งหมด 41,277 หน่วย ซึ่งถือว่าสูงมาก โดยเทียบแล้วกลับสูงกว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงปี 2540 ที่เกิดวิกฤติการณ์อสังหาริมทรัพย์เสียอีก (โปรดดูแผนภูมิที่ 1) และหากเทียบกับปี 2539 ก็ถือว่าใกล้เคียงเป็นอย่างยิ่ง เพราะในปีดังกล่าว เปิดตัวประมาณ 187,442 ล้านบาท แสดงว่าปี 2546 เปิดตัวเป็นมูลค่าสูงถึงเกือบสองในสามของปีที่ยัง "บูม" อยู่เสียอีก
        ดังนั้นจึงสรุปได้ว่า สถานการณ์ในปี 2546 ร้อนแรงเป็นอย่างยิ่ง และยิ่งเมื่อเทียบตั้งแต่ปี 2543 จะพบว่า โครงการเกิดใหม่มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นหนึ่งเท่าตัวทุกปี โดยเป็นเงินประมาณ 13,178, 25,267, 52,849 และ 113,259 ล้านบาทในปี 2543 - 2546 ตามลำดับ        

ดังนั้นความเป็นห่วงถึงภาวะ "ฟองสบู่" จึงไม่ใช่ความปริวิตกจนเกินเหตุ หรือหาใช่อาการ "กระต่ายตื่นตูม" ไม่

สรุปสถานการณ์ปี 2546: เปิดตัวทะลุแสนล้าน
        การเติบโตของปี 2547 อาจเติบโตสูงต่อเนื่อง เป็นเพราะขณะนี้ดอกเบี้ยเงินฝากต่ำมากเพียง 1% ในขณะที่เงินเฟ้อสูงถึงเกือบ 1% เช่นกัน ทำให้ประชาชนขาดช่องทางการออม จึงทุ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะประเภทที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก หากสถานการณ์ดอกเบี้ยและเงินเฟ้อยังไม่เปลี่ยน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง
        ในทางตรงกันข้ามการที่เกิดมีโครงการใหม่มากมายในปีนี้ ส่วนหนึ่งก็เป็นเพราะมาตรการลดหย่อนภาษีจะสิ้นสุดลง จึงต้องเร่งเปิดและปิดตัวโครงการโดยเร็ว ในปีหน้าสถานการณ์จึงอาจไม่ร้อนแรงเช่นนี้ ประกอบกับผังเมืองที่จะออกมาใหม่ อาจทำให้เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาที่ดินในระดับหนึ่ง ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจชะลอตัวลงบ้าง ดังนั้นจึงคาดว่า การเติบโตในปี 2547 อาจไม่สูงเป็นเท่าตัวเช่นหลาย ๆ ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามหากเพิ่มสูงขึ้นอีกเพียง 30% หรือมีโครงการเปิดตัวใหม่ประมาณ 147,237 ล้านบาท ก็คงจะถือเป็นภาวะล้นตลาดเสียแล้ว
        แม้อนาคตจะไม่แน่ชัด แต่หลักประกันความเสี่ยงของเราก็คือ ความระวังระวัง เตรียมพร้อม เตรียม "แผนสอง" เตรียม "ก๊อกสอง" ไว้ให้ดี เข้าทำนอง "อุบัติภัยป้องกันได้ด้วยความไม่ประมาท"

* ดร. โสภณ พรโชคชัย เป็นนักวิจัยด้านที่อยู่อาศัยมาตั้งแต่ พ.ศ. 2523 ผลงานชิ้นสำคัญคือ การค้นพบชุมชนแออัด 1,020 แห่งทั่ว กทม. (ขณะนั้นเชื่อว่ามีเพียง 500 แห่ง) ในปี 2528 เป็นผู้พบ "บ้านว่าง" (สร้างเสร็จ 100% แต่ไม่มีคนอยู่) จำนวน 300,000 หน่วยในปี 2538 และ 350,000 หนว่ยในปี 2541 และเคยเป็นผู้เชี่ยวชาญในโครงการศึกษาการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2543
** Agency for Real Estate Affairs ก่อตั้งในปี 2525 เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน และสำรวจวิจัยอสังหาริมทรัพย์ในไทยที่ได้รับการรับรอง ISO 9001-2000 ทั้งระบบแห่งแรกและแห่งเดียวในประเทศไทย AREA ถือเป็นศูนย์วิชาการที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่กว้างขวางและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และเพื่อเป็นการรักษาจรรยาบรรณาทางวิชาชีพที่เป็นกลางโดยไม่ให้มีผลประโยชน์ขัดแย้ง AREA จึงเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน-นักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ประกอบกิจการนายหน้าหรือร่วมพัฒนาที่ดินเองทั้งทางตรงและทางอ้อม

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่