Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,085 คน
วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์: ประสบการณ์จากต่างประเทศ
วารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ ฉบับเดือนตุลาคม-ธันวาคม 2551 หน้า 54-59
Construction and Property, March-April 2009, Issue 14 หน้า 36-39

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA
<2>

            ในโอกาสที่ปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจดูเหมือนจะเกิดขึ้นในประเทศตะวันตก ซึ่งเป็นศูนย์รวมเศรษฐกิจโลกในเวลานี้ กำลังแผ่ขยายผลลบมาสู่ประเทศที่อ่อนด้อยกว่าอย่างประเทศไทย การศึกษาถึงวงวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ในอดีต อาจข่วยให้ประเทศไทยสามารถพิจารณาหาแนวทางการป้องกันปัญหาในอนาคต
            วงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์ที่มีขึ้น ๆ ลง ๆ เกิดขึ้นและหายไปได้อย่างไรในแต่ละประเทศนั้น ผู้เขียนได้รวบรวมจากประสบการณ์จากหลายประเทศ เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนและเป็นประโยชน์ในการวิเคราะห์เปรียบเทียบ

ประสบการณ์วัฏจักรโลก
            ประสบการณ์ของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์โลกนี้ แสดงให้เห็นถึงในกรณีประเทศชั้นนำต่าง ๆ โดยเฉพาะประเทศตะวันตก ซึ่งเป็นประเทศหลักของระบบทุนนิยมโลก อันได้แก่ สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย อังกฤษ รวมทั้งประเทศญี่ปุ่น ซึ่งมีขนาดเศรษฐกิจที่ใหญ่และส่งผลกระทบต่อประเทศไทยโดยตรง
            ออสเตรเลีย มีประสบการณ์ของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์มาหลายครั้ง โดยในช่วงระหว่างปี 2511-2517 โดยเกิดการระบาดขนานใหญ่ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (คงเนื่องมาจากการเติบโตขนานใหญ่ของเศรษฐกิจของประเทศและการลงทุนจากต่างประเทศ) การเติบโตในครั้งนั้นเป็นปรากฏการณ์ที่คึกคักที่สุด แต่ก็อยู่ได้มาจนถึงการตกต่ำสุดขีดในปี 2523 (Daly, 1982: 1) และในอีกครั้งหนึ่งในห้วงปี 2533 การเติบโตทางเศรษฐกิจเกิดขึ้นอย่างสูงทั้งนี้สังเกตได้จากการขยายตัวของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ ทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นอย่างขนานใหญ่ มีการซื้ออสังหาริมทรัพย์กับอย่างบ้าคลั่ง และสถานการณ์ก็กลับตกต่ำลงอีกใม่กี่ปีต่อมา (Australian Property Institute, 1994-: 1-4)
            ญี่ปุ่น ในช่วงต้นทศวรรษที่ 1960 (พ.ศ.2503) อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นเติบโตอย่างโดดเด่น โดยในบางปีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 20% ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจอื่น ๆ ต่างหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันขนานใหญ่ การเก็งกำไรในที่ดินแพร่หลายเป็นอย่างมาก (Hanayama, 1986: 33). แต่อสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำลงในระยะหนึ่ง และกลับทมาเติบโตอีกครั้งในช่วงปี 2515-2516 ซึ่งมีการลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในญี่ปุ่นเป็นอย่างมาก การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นมาสิ้นสุดในช่วงปี 2533 ช่วงหลังสงครามอ่าวเปอร์เซีย ทำให้อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น “ซึม” ยาวไปอีกราว 15 ปี (เริ่มตื่นตัวอีกครั้งก่อน พ.ศ.2550)
            สิงคโปร์ ได้เกิดปรากฏการณ์เติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน 2 ช่วงสำคัญคือ ช่วง พ.ศ.2523-2526 ซึ่งในช่วงนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัวในระยะเวลา 3 ปี และช่วงปี 2536-2539 ซึ่งมีการขยายตัวครั้งใหญ่ (Zhang, 2002: 24) ดูเหมือนว่าอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมของสิงคโปร์ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจของประเทศเพื่อนบ้าน เช่น อินโดนีเซีย มาเลเซีย ไทย และอื่น ๆ ด้วย และแม้สิงคโปร์จะเป็นประเทศเล็ก ๆ แต่ก็มีบทบาทสำคัญในภูมิภาคนี้เช่นกัน โดยในระยะหลังวิกฤติ ตั้งแต่ปี 2544 เป็นต้นมา สิงคโปร์เริ่มออกไปลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศเพื่อนบ้านและในภูมิภาคอื่น
            สวีเดน ประเทศนี้ตั้งอยู่ห่างไกลออกไป แต่ก็มีปรากฏการณ์วัฏจักรที่คล้าย ๆ กัน คือ มีห้วงของการ “บูม” ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในช่วงหลังของทศวรรษ 1980 หรือ ช่วง พ.ศ.2523-2532 (Jonung and Stymne, 1997: 22) ปรากฏการณ์เติบโตของสวีเดนนี้เกิดขึ้นเนื่องจากตลาดการเงินได้รับการผ่อนผันให้สามารถนำเงินมาลงทุนในภาคธุรกิจอื่น นอกจากนี้ยังมีการผ่อนปรนมาตรการด้านดอกเบี้ย  และมาตรการจูงใจด้านภาษี ทำให้เกิดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่
            และด้วยการเติบโตของตลาดอย่างขนานใหญ่ ทำให้ตลาดเกิดอาการร้อนแรงเกินไป ค่าของเงินสกุลโครนาของสวีเดนจึงอ่อนตัวลงอย่างรวดเร็ว ทำให้ตลาดหลักทรัพย์เกิดอาการ “ช็อค” ตามมาด้วยความเสียหายต่าง ๆ ซึ่งเกิดขึ้นในช่วง พ.ศ.2532-2534 ภาวะการลงทุนที่ขยายตัวอย่างขนานใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงกลายเป็นการลงทุนเกินตัว และราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มตกต่ำลง (Pornchokchai, 2004: 50-51) ผลกระทบที่ตามมาลามไปถึงภาคธุรกิจเกี่ยวเนื่องอื่น อันได้แก่ ผู้รับเหมาก่อสร้าง กิจการเฟอร์นิเจอร์ การตกแต่ง ฯลฯ และเมื่อเกิดการ “ช็อค” อัตราดอกเบี้ยที่เคยต่ำก็ถีบตัวสูงขึ้น ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขาดความน่าสนใจอีกต่อไป
            อังกฤษ  ประเทศนี้มีประสบการณ์อันยาวนานโดยเฉพาะช่วงปี 2464 – 2540 (Key, 1999: 2, 51) จากปรากฏการณ์เกือบร้อยปีชี้ให้เห็นว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ “ราบรื่น” อย่างเสมอต้นเสมอปลาย บางห้วงเวลาอาจสั้น บางห้วงก็อาจยาวนานมากพอสมควร แต่มีข้อสรุปสำคัญก็คือ มีปรากฏการณ์ของวัฏจักรอย่างแน่ชัดและจริง ระยะเวลาในแต่ละห้วงของวัฏจักร อาจกินเวลา 4 – 12 ปี โดยมีค่าเฉลี่ยที่ 8 ปี การ “บูม” จะเป็นในช่วง 2-7 ปี และการตกต่ำจะเป็นในช่วง 2-9 ปี  ประสบการณ์ของอังกฤษ ได้ข้อสรุปว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ และวัฏจักรเศรษฐกิจนั้นมีความสัมพันธ์กัน โดยวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์จะตามหลังวัฏจักรเศรษฐกิจ เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตาม ขณะที่เศรษฐกิจเป็นตัวแปรอิสระ
            สหรัฐอเมริกา อาจกล่าวได้ว่าประวัติศาสตร์สหรัฐอเมริกาชี้ว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์เกิดทุกรอบ 18 ปี (Foldvary, 2002: 9) แต่ประสบการณ์ในระยะ 20-30 ปีหลังควรจะได้รับการศึกษาเป็นพิเศษ อาจกล่าวได้ว่า ในช่วงปี 2525 สหรัฐอเมริกาได้ผ่านพ้นวิกฤติเศรษฐกิจมาได้เพราะการที่มีมาตรการทางการเงินที่เข้มงวด อย่างไรก็ตามวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ในช่วงปี 2531-2534 เกิดขึ้นเนื่องจากการผ่อนปรนมาตรการทางการเงิน ทำให้เกิดการกู้เงินกันอย่างมหาศาลแต่ขาดวินัยทางการเงิน บริษัทอำนวยสินเชื่อ(Saving and Loan Companies) จำนวนมากล้มละลายกลายเป็น Saving and Loan Crisis  อย่างไรก็ตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์กระเตื้องขึ้นในภายหลังเนื่องจากการใช้เทคโนโลยีใหม่ ๆ ทางด้านสารสนเทศ ทำให้การรับรู้ปัญหาต่าง ๆ เท่าทันกันมากขึ้น (Baier, 2001: 11) อสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาเติบโตอย่างขนานใหญ่อีกครั้งตั้งแต่ ปี 2535 จนตกต่ำอีกครั้งในปี 2550 อันเนื่องการขาดวินัยทางการเงินอีกครั้งหนึ่ง

ตลาดสหรัฐอเมริกาล่าสุด
            การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกานับเป็นปรากฏการณ์ที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่งในขณะนี้ เนื่องจากเป็นเครื่องชี้ภาวะสำคัญของสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจของประเทศมหาอำนาจนี้ ซึ่งหากเกิดปัญหา อาจส่งผลกระทบไปทั่วโลกได้ และเมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2551 ทางสหรัฐอเมริกาได้นำเสนอผลการสำรวจล่าสุด (AREA: 2551-1)
            จากข้อมูลของสำนักงานติดตามวิสาหกิจที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางสหรัฐอเมริกา พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยในเดือนสิงหาคม ตกต่ำกว่าเดือนกรกฎาคมประมาณ 0.6% ถ้าตกต่ำลงในอัตรานี้ตลอดไป ในอีก 12 เดือนข้างหน้า ราคาที่อยู่อาศัยอาจตกลงไปถึงราว 7% อย่างไรก็ตามในช่วง 12 เดือนก่อนหน้านี้ (สิงหาคม 2550 – สิงหาคม 2551) ราคาที่อยู่อาศัยลดลงไปประมาณ 5.9%
            ราคาที่อยู่อาศัยทั่วสหรัฐอเมริกาวันนี้ ตกต่ำลงไปถึงระดับเดือนกันยายน 2548 หรือเท่ากับรอบ 35 เดือนก่อนหน้านี้ ราคาที่อยู่อาศัยสหรัฐอเมริกาเริ่มตกต่ำลงเมื่อเดือนเมษายน 2550 และตกต่ำลงมาโดยตลอด ยกเว้นช่วงเดือนกุมภาพันธ์ 2551 ที่มีปรากฏการณ์ตีดตัวขึ้นเล็กน้อย แต่หลังจากนั้น ก็กลับตกต่ำมาลงโดยตลอดอีกจนถึงปัจจุบัน
            หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าการตกต่ำของที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกานั้น บางที่ไม่ได้ลดลงนัก และบางที่ลดลงมากจนน่าตกใจ
            ภูมิภาคแปซิฟิค ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา ราคาลดต่ำลงอย่างน่าตกใจถึงประมาณ 19.4% และเดือนกรกฎาคม-สิงหาคมที่ผ่านมา ก็ลดลงถึง 1.8% แสดงว่าในภูมิภาคนี้มีปัญหาหนักมาก ภูมิภาคนี้ได้แก่มลรัฐฮาวาย อลาสก้า วอชิงตัน อารีกอนและโดยเฉพาะแคลิฟอร์เนีย ซึ่งถือว่ามีการตกต่ำหนักมาก
            ภูมิภาคอื่น ๆ มีการตกต่ำไม่มากนัก ที่ตกต่ำรองลงมากได้แก่มลรัฐแถบเทือกเขา ตกต่ำลง 6.7% ในรอบ 12 เดือน และเดือนกรกฎาคม-สิงหาคม ตกต่ำลง 0.8% ภูมิภาคนี้ประกอบด้วยมลรัฐมอนทานา ไอดาโฮ ไวโอมิง เนวาดา ยูทาห์ โคโรราโด อริโซนาและนิวเม็กซิโก
            อีกภูมิภาคหนึ่งที่ตกต่ำลงพอ ๆ กันคือ ภูมิภาคแอตแลนติกใต้ อันประกอบไปด้วย มลรัฐเดลาแวร์ มารีแลนด์ ดิสตริกออฟโคลัมเบีย เวอร์จิเนีย คาโลไลนา จอร์เจียและโดยเฉพาะฟลอริดา ที่มีการตกต่ำมากเป็นพิเศษ๋
            ในรอบ 12 เดือนที่ผ่านมา ภูมิภาคที่มีการตกต่ำน้อยเป็นพิเศษ ได้แก่ ภูมิภาคกลาง-ตะวันตกเฉียงใต้ ซึ่งตกต่ำลงเพียง 0.2% เท่านั้น และเพิ่งรับรู้การตกต่ำลงเมื่อไม่นานมานี้เอง แต่เดือนล่าสุด (กรกฎาคม-สิงหาคม 2551) ราคาบ้านตกต่ำลง 0.7%  ภูมิภาคนี้ประกอบด้วยมลรัฐโอกลาโฮมา อาคันซอส์ เท็กซัส และหลุยเซียนา
            ส่วนภูมิภาคที่เมื่อเดือนก่อนหน้า (กรกฎาคม-สิงหาคม 2551) ตกต่ำไปเพียง 0.1% เท่านั้น ได้แก่ภูมิภาคกลางตะวันออกเฉียงเหนือ อันได้แก่มลรัฐมิชิแกน วิสคอนซิน อิลลินอยส์ อินเดียนาและโอไฮโอ ซึ่งอยู่แถวทะเลสาบเกรทเลค อย่างไรก็ตามในรอบ 12 เดือน (สิงหาคม 2550-2551) ราคาลดต่ำลงไปราว 3.5% ซึ่งถือว่าน้อยมาก
            โดยสรุปแล้วมลรัฐที่มีปัญหาหนักหนาที่ควรจับตาเป็นพิเศษก็คือแคลิฟอร์เนียและฟลอริดา เพราะมีการซื้อขายและการเก็งกำไรมากเป็นพิเศษ อาจกล่าวได้ว่าราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาคงจะตกต่ำลงอย่างต่อเนื่องอีกในอนาคตอันใกล้ และหากคาดการณ์จากปรากฏการณ์ที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2552 อาจตกต่ำลงประมาณ 7%

ปรากฏการณ์บ้านว่างในอังกฤษ
            สิ่งที่น่าสนใจล่าสุดของอังกฤษ ก็คือ มีปรากฏการณ์บ้านว่าง หรือบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ไม่มีใครเข้าอยู่อาศัย โดยมหาวิทยาลัยนอตติงแฮม ในพื้นที่องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น 10 แห่งในเขตอีสท์มิดแลนด์ของประเทศอังกฤษ ในประเทศไทย (AREA, 2008-2)
            ผลการศึกษาในอังกฤษพบว่า บ้านว่างในพื้นที่ศึกษาส่วนมากเป็นทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด ซึ่ง 58% สร้างมาตั้งแต่ปี 2483 และ 88% อยู่ในเขตเมือง ผู้ที่ซื้อหรือสร้างเพื่ออยู่อาศัยมีเพียง 35% มีอีก 31% ที่ซื้อเพื่อการลงทุนในรูปแบบต่าง ๆ 18% ได้รับมรดกตกทอดมา นอกนั้นเป็นเหตุผลอื่น
            มีเจ้าของบ้านเพียง 19% ที่คิดจะย้ายเข้าไปอยู่เองในอนาคต ที่เหลือต้องการขายหรือให้เช่าเป็นหลัก (61%) แสดงให้เห็นว่า การครอบครองบ้านว่างนั้น ไม่ได้เพื่อการใช้สอย แต่เพื่อการลงทุเป็นสำคัญในปัจจุบัน
            เจ้าของบ้านราวครึ่งหนึ่ง (48%) เชื่อว่าบ้านของตนยังจะว่างต่อไปอีกไม่เกิน 6 เดือน ที่เหลือคิดว่าคงจะนานกว่านั้นหรือไม่อาจทราบได้แน่ชัด และขณะนี้มีบ้านว่างประมาณสองในสาม (63%) กำลังติดประกาศขายหรือให้เช่าอยู่ แต่ยังไม่สำเร็จ และหลายรายเห็นว่าภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ตกต่ำลงในขณะนี้ ทำให้การขายบ้านเก่ายิ่งยากเข้าไปใหญ่
            การที่บ้านว่างยังไม่สามารถขายได้ก็เพราะมีสภาพทรุดโทรม จำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงก่อน (27%) นอกนั้นเป็นเพราะเหตุผลอื่น อย่างไรก็ตามทรัพย์สินประมาณ 63% กำลังอยู่ในระหว่างการปรับปรุงให้มีสภาพดีขึ้น
            การที่มีบ้านว่างอยู่ในพื้นที่อาจเป็นปัญหาต่อตัวทรัพย์สินเองในแง่ที่ทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลง การบุกรุก อัคคีภัย และสภาพความเสื่อมโทรม เป็นต้น และส่งผลกระทบต่อชุมชนในแง่การเป็นที่ส้องสุมของคนจรจัด ทำให้มูลค่าของทรัพย์สินโดยรอบลดลง และทำให้เกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจที่ปล่อยให้บ้านว่างไว้โดยไม่ได้ช่วยตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัย เป็นต้น
            เจ้าของบ้านว่างราวสองในสามเคยติดต่อองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นเกี่ยวกับบ้านว่างของตน โดยส่วนมากติดต่อในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา เจ้าของทรัพย์สินอยากให้องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นช่วยเหลือในการสนับสนุนเงินทุน (กู้ยืม) เพื่อการปรับปรุงที่อยู่อาศัยเพื่อให้สามารถขายหรือให้เช่าต่อไป
            ในเชิงนโยบายรัฐบาลอาจซื้อทรัพย์สินเหล่านี้ ซึ่งน่าจะมีราคาถูกมา “ใส่ตะกร้าล้างน้ำ” ขายใหม่ เพื่อไม่ให้เกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจ รัฐบาลยังควรทำการสำรวจบ้านว่างให้มีข้อมูลที่ชัดเจนประกอบการวางแผนเพื่อประโยชน์ของทุกฝ่าย และถ้าปัญหาเศรษฐกิจในอังกฤษและยุโรปขยายตัวออกไป ปรากฏการณ์บ้านว่างก็จะเป็นปัญหาใหญ่ในอนาคต เช่นเดียวกับที่เคยเกิดขึ้นในประเทศไทย

การวิเคราะห์เปรียบเทียบ พ.ศ.2542-2551
            จากการนำราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินของประเทศไทย สหรัฐอเมริกา อังกฤษและญี่ปุ่นมาเปรียบเทียบกันในช่วง10 ปีล่าสุดเพื่อพิจารณาถึงวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ ได้ข้อสรุปที่สำคัญดังนี้

            1. ราคาทรัพย์สินในอังกฤษและสหรัฐอเมริกาในช่วงปี 2542-2550 เพิ่มขึ้น สวนทางกับการปรับลดราคาลงของราคาที่ดินในญี่ปุ่น
            2. อาจกล่าวได้ว่าในช่วงที่ญี่ปุ่นกำลังรุ่งโรจน์ในยุคก่อนปี 2534 นั้น สถานการณ์ในสหรัฐอเมริกาและอังกฤษกลับย่ำแย่ และนับแต่ปี 2534 เป็นต้นมา ราคาที่ดินในญี่ปุ่นก็ตกต่ำต่อเนื่องมา ในขณะที่ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกากลับเพิ่มขึ้นนับแต่ช่วงดังกล่าว ส่วนในอังกฤษ ราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดนับแต่ปี 2540 เป็นต้นมา
            3. และจนกระทั่งเมื่อเร็ว ๆ นี้สถานการณ์จึงเริ่มเปลี่ยนแปลงในขั้นรากฐาน กล่าวคือ การกลับไปลงทุนใหม่ในญี่ปุ่นเองมีมากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินขยับตัวขึ้นนับแต่ปี 2549 เป็นต้นมา ในขณะที่ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาเริ่มตกตั้งแต่เดือนเมษายน 2550 และราคาบ้านในอังกฤษเริ่มเห็นการตกต่ำในไตรมาสที่ 4 ของปี 2550
            4. การตกต่ำของทรัพย์สินในอังกฤษโดยเฉพาะสหรัฐอเมริกาเห็นได้ชัดเจนจากการขาดวินัยทางการเงิน ที่ปล่อยให้มีการอำนวยสินเชื่อ 100% ของหลักประกัน เรื่อยไปจนถึง 120% และสุดท้ายคือการอำนวยสินเชื่อที่ให้ผ่อนชำระเพียงเฉพาะดอกเบี้ย ทรัพย์สินจึงถูกนำไปอำนวยสินเชื่อซ้ำตามความคาดหวังว่ามูลค่าจะเพิ่มขึ้นตลอดเวลาโดยไม่นำพาต่อความจริงที่ว่า อสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติเป็นวงวัฏจักร
            5. ตัวอย่างวิกฤติที่เคยเกิดขึ้นในช่วงปี 2531-2534 ในสหรัฐอเมริกาก็คือ Saving and Loans Crisis ซึ่งก็คล้ายกับในกรณีนี้ แต่ผู้บริหารภาคการเงินในสหรัฐอเมริกาก็แสร้งลืมวิกฤติครั้งสำคัญที่เคยเกิดขึ้นนี้
            6. มาตรการ 700,000 ล้านเหรียญสหรัฐที่ทางรัฐบาลสหรัฐอเมริกาจะนำมาใช้นั้น อาจทำให้ความวิบัติของสหรัฐอเมริกาหนักหนาสาหัสยิ่งขึ้น เพราะหากนำเงินไปช่วยให้ผู้เกี่ยวข้อง ได้มีโอกาส “ล้มบนฟูก” เช่นที่เคยทำในประเทศไทยยุคหลังวิกฤติเศรษฐกิจ 2540 แล้ว ก็เท่ากับเป็นการปล้นประชาชนอเมริกันเอง
            7. สำหรับประเทศไทย จะเห็นได้ว่า นับแต่ปี 2542 เป็นต้นมา สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ก็ฟื้นขึ้น ราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ในปีหลัง ๆ มานี้อัตราการเพิ่มจะลดต่ำลง โดยคาดว่าปี 2551 นี้ จะมีอัตราการเพิ่มเพียง 3.5% ก็ตาม แต่ก็ยังไม่ติดลบ ภาวะในประเทศไทย น่าจะแตกต่างโดยสิ้นเชิงกับอังกฤษและสหรัฐอเมริกา เพราะไทยได้รับการควบคุมให้มีวินัยทางการเงินมากกว่า
            8. กรณีการตกต่ำของตลาดหลักทรัพย์ในภูมิภาคต่าง ๆ ไม่พึงนำมาพิจารณาถึงกรณี “อารมณ์ความรู้สึก” กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติที่เปลี่ยนแปลงช้า และไม่ได้หวือหวาตามตลาดหลักทรัพย์ ในยามที่อสังหาริมทรัพย์ตกต่ำสุดขีด ก็ตกต่ำเพียงประมาณ 25% ในช่วงปี 2540-2542 เท่านั้น ไม่ได้หายไปครึ่งต่อครึ่ง และสถานการณ์ในปัจจุบันนี้ก็ไม่น่าจะหนักหนาเท่ากับในอดีต
            9. สิ่งที่รัฐบาลพึงทำก็คือ การติดตามธุรกรรมทางการเงินของบริษัทในประเทศไทยที่มีบริษัทขนาดใหญ่ของสหรัฐอเมริกาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ เพราะไม่ให้ก่ออาชญากรรมผ่องถ่ายทรัพย์สินที่เกิดจากธุรกิจในประเทศไทยไปช่วยบริษัทแม่ จนขาดความรับผิดชอบต่อผู้บริโภคในไทย การนี้ย่อมไม่ใช่การควบคุมการปริวรรตเงินตรา แต่เป็นการคุ้มครองผู้บริโภค และหวังว่าผู้เกี่ยวข้องคงไม่รอให้ “ล้อมคอกเมื่อวัวหาย”
            10. ในปัจจุบันการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยก็ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง จากการสำรวจโครงการเปิดตัวใหม่ รายเดือนของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ก็ยังพบการเปิดที่สม่ำเสมอ อย่างไรก็ตามการติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดย่อมไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ แต่ทั้งนี้เชื่อว่า การเสื่อมทรุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นที่เคยเกิดขึ้นในอดีต จะไม่เกิดขึ้นอีก ยกเว้นการเสื่อมทรุดลงของอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศที่อาจเกิดขึ้นได้บ้าง

ข้อพึงสังวรสำหรับประเทศไทย
            จากการศึกษาเรื่องวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น อาจกล่าวได้ว่า ในแง่หนึ่ง ประเทศไทยพึงระวังถึงภาวะวิกฤติที่อาจได้รับผลกระทบจากประเทศอุตสาหกรรมชั้นนำของโลก ซึ่งอาจทำให้เศรษฐกิจประเทศไทยตกต่ำไปด้วย โดยอาจไม่สามารถส่งสินค้าทั้งภาคเกษตรกรรมและภาคอุตสาหกรรมไปขายได้มากเช่นเดิม และยังส่งผลต่อกำลังการท่องเที่ยวของประเทศเหล่านี้ ซึ่งอาจส่งผลกระทบร้ายแรงต่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนในประเทศไทย
            อย่างไรก็ตาม การมองในแง่ร้ายนี้ก็ย่อมหมายถึงว่าโลกของเรากำลังจะเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจตกต่ำสุดขีดเช่นที่เคยเกิดขึ้นเมื่อ 70-80 ปีก่อน อย่างไรก็ตาม ปัญหาอาจไม่ได้เลวร้ายถึงขนาดนั้น ดังนั้นผู้เกี่ยวข้องจึงไม่ควรตระหนกเกินเหตุ เพราะอาจทำให้เกิดการตัดสินใจที่ผิดพลาดในการลงทุนได้
            ข้อพึงสังวรก็คือ ในภาวะขณะนี้ จำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด จึงจะสามารถตัดสินใจลงทุนหรือหยุดการลงทุนได้ทันการ

หมายเหตุ
<1>

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ อดีตที่ปรึกษารัฐบาลเวียดนาม รัฐบาลอินโดนีเซียด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน และได้รับเชิญจากรัฐบาลบรูไนด้านการจัดรูปที่ดิน จบวิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิต ที่ดินที่อยู่อาศัย สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย ประกาศนียบัตรการประเมินค่าทรัพย์สิน LRTI-สถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น ประกาศนียบัตรการพัฒนาที่อยู่อาศัย มหาวิทยาลัยคาธอลิกลูแวง เบลเยียม

<2>

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ของ บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกที่ดำเนินการมาตั้งแต่ปี 2537 โดยเป็นศูนย์ข้อมูลเดียวที่รวบรวมข้อมูลโครงการเปิดใหม่ภาคสนามรายเดือน และการประเมินสถานการณ์การขายของโครงการต่าง ๆ โดยสำรวจถึงที่ตั้งโครงการในภาคสนามทุกแห่ง  AREA เป็นวิสาหกิจที่ให้บริการประเมินค่าทรัพย์สิน และสำรวจวิจัยอสังหาริมทรัพย์โดยไม่เป็นนายหน้าหรือไม่พัฒนาที่ดินเอง ทั้งนี้เพื่อความเป็นกลางทางวิชาชีพโดยเคร่งครัด

บรรณานุกรม
AREA, 2008-1. AREA แถลง ฉบับที่ 25/2551: 24 ตุลาคม 2551: เดือนสิงหาคม ราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาตกอีกแล้ว
            http://www.area.co.th/THAI/area_announce/area_anpg.php?strquery=area_announcement34.htm
AREA, 2008-2. AREA แถลง ฉบับที่ 19/2551: 12 กันยายน 2551: ปัญหา “บ้านว่าง” ในอังกฤษ
            http://www.area.co.th/THAI/area_announce/area_anpg.php?strquery=area_announcement28.htm
Australian Property Institute (API - at that time known as Australian Institute of Valuers and Land Economists - AIVLE) - the
           New South Wale (NSW) Division (1994-1). Technical Paper AIVLE - NSW. Vol. 2 No. 1, February 1994
. Sydney: API.
Baier, Richard D (2001).“US Real Estate Market 2001” in Pornchokchai, Sopon (ed). VAT News (official journal of the Valuers
          Association of Thailand). Quarter 2/2001, March 2001
. Bangkok, Valuers Association of Thailand.
Daly, M.T. (1982). Sydney Boom Sydney Bust: The City and Its Property Market, 1850-1981. Sydney: George Allen & Unwin.
          Foldvary, Fred E. (2002).“The Interaction of Real Estate and Financial Causes of Market-Hampering and Land
          Speculations, and Remedies in Fiscal and Monetary Reforms and Risk-Spreading Derivatives”. Paper presented at the
          Seminar on Speculation in Commercial Land and Real Estate Markets: Experience from Around the World”, March 7-9,

          2002. Boston, Lincoln Institute of Land Policy.
Hanayama, Yuzuru (1986). Land Markets and Land Policy in A Metropolitan Area: A Case Study of Tokyo. Boston, Lincoln
          Institute of Land Policy.
Jonung, Lars and Stymne, Joakim (1997).“The Great Regime Shift: Asset Markets and Economic Activity in Sweden,1985-93”
          in Forrest Capie and Geoffrey E. Wood (1997). Asset Prices and the Real Economy
. London, Macmillan Press Ltd.
Key, Tony et.al. The UK Property Cycle - A History from 1921 to 1997.  London, The Royal Institution of Chartered
          Surveyors.
Pornchokchai (2004) Private Housing Supply in Bangkok after the Financial Crisis: Lessons From The Perspective of
          Developers, Asian Institute of Technology, Bangkok.
Zhang, Xing-Quan (2002). “Land and Property Market Behaviors in Singapore”. Paper presented at the Seminar on
          Speculation in Commercial Land and Real Estate Markets: Experience from Around the World”, March 7-9, 2002
.
          Boston, Lincoln Institute of Land Policy.
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่