Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 594 คน
ภาษีทรัพย์สินและการประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกา
หนังสือพิมพ์บิสิเนสไทย วันที่ 15-21 ธันวาคม 2551 หน้า 12

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>

            ประเทศไทยจะเจริญได้ต้องมีการเก็บภาษีทรัพย์สิน คนรวยหรือคนจนล้วนต้องเสียภาษีทางตรงจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนาท้องถิ่นของตนเอง
            เมื่อเร็ว ๆ นี้ ผมได้นำคณะผู้บริหารชาวไทยที่ประกอบด้วยนายกเทศมนตรี 4 คน ปลัดเทศบาล 3 คน ผู้บริหารส่วนราชการ สถาบันการเงินและภาคเอกชนรวม 25 คนเดินทางไปสัมมนาและดูงานยังนครลอสแองเจลลิส ลาสเวกัสและเรโน ประเทศสหรัฐอเมริกา ผมจึงขอนำเสนอบทความนี้เพื่อเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

นวัตกรรมการประเมินเพื่อจัดเก็บภาษี
            นวัตกรรมนี้เรียกว่า CAMA ซึ่งย่อมาจาก Computer-assisted Mass Appraisal หรือ การสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน โดยมากใช้สถิติแบบการวิเคราะห์พหุคูณถดถอย (Multiple Regression Analysis) มาสร้างแบบจำลองโดยใช้โปรแกรม SPSS (Statistical Package for Social Sciences)
            ปกติในการประเมินค่าทรัพย์สิน มักทำการประเมินครั้งละแปลงเป็นหลัก แต่ในการประเมินค่าทรัพย์สินของทางราชการ เช่น เพื่อการจัดเก็บภาษี หรือเพื่อการเวนคืน การประเมินครั้งละแปลงอาจใช้เวลานานเกินไปและใช้ทรัพยากรมากเกินไป จึงควรดำเนินการคราวละนับร้อยหรือนับพันแปลงด้วยการสร้างแบบจำลองทางสถิติ
            การสร้างแบบจำลองนี้ถือหลักว่า ความจำเป็นในการใช้ CAMA โดย CAMA ใช้สำหรับการประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลง เช่น ทั้งหมู่บ้านหรือตำบล ซึ่งจะกระทบต่อผลประโยชน์ของประชาชนในระดับกว้างโดยเฉพาะในกรณีการกำหนดค่าทดแทนจากการเวนคืน หรือเพื่อการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาเมือง เป็นต้น
            หลักการของ CAMA ก็อาศัยแก่นความรู้ของอสังหาริมทรัพย์ที่ว่า บ้านหรืออสังหาริมทรัพย์เป็น “ตัวแปรตาม” ที่มูลค่าจะขึ้นอยู่กับปัจจัยที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ และถ้าเราสามารถระบุปัจจัยที่ทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลงในมูลค่าของทรัพย์สินดังกล่าวได้ เราก็จะสามารถคำนวณมูลค่าทรัพย์สินได้
            ตัวอย่างเช่น ราคาต่อตารางวาของที่ดินแต่ละแปลงในบริเวณหนึ่งขึ้นอยู่กับ ขนาด หน้ากว้างของแปลงที่ดินติดถนน ความกว้างของถนน สภาพถนน แปลงหัวมุม สภาพการใช้ที่ดิน ผังเมือง การเข้าถึงสาธารณูปโภคหรือไม่ ฯลฯ
            ในทางวิชาการ เราสามารถใช้เทคนิคการสร้างสมการหา “ค่า” ความสัมพันธ์ระหว่างตัวแปรได้ด้วยแบบจำลองการวิเคราะห์พหุคุณถดถอย (multiple regression analysis) จนสามารถคำนวณได้อย่างถูกต้อง อธิบายอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ได้
            ตัวอย่างเช่น เราจะสามารถประมาณการได้ว่า ราคาที่ดินแต่ละแปลงที่มีหน้ากว้างลดหลั่นกันแปลงละ 1 เมตร, มีขนาดลดหลั่นกันแปลงละ 1 ตารางวา หรือมีระยะห่างจากถนนใหญ่ลดหลั่นกันไปแปลงละ 20 เมตร จะมีราคาต่างกันเท่าใดต่อตารางวา
            ดังนั้นกรณีมีที่ดินนับร้อยนับพันแปลงตั้งอยู่ติดกัน การประเมินทีละแปลงตามปกติคงเสียเวลาและงบประมาณมาก นอกจากนี้ยังอาจเกิดความไม่เป็นธรรมต่อเจ้าของที่ดิน และยังอธิบายราคาที่เปลี่ยนไปตามลักษณะของทรัพย์สินแต่ละแปลงได้ยาก เราจึงใช้ CAMA เข้ามาในฐานะนวัตกรรมเพื่อประโยชน์และความเท่าเทียมกันของทุกฝ่าย

การบริหารงานประเมินค่าทรัพย์สินแคนาดา
            ในนครแคลการี (Calgary) แคนาดา ประสบความสำเร็จในการนำ CAMA มาใช้ประเมินค่าทรัพย์สินเช่นกัน นครแห่งนี้มีประชากร 1 ล้านคน มีขนาด 730 ตร.กม. มีอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจอยู่ที่ 4.7% และมีระดับการว่างงานประมาณ 3.0%
            ทรัพย์สินในนครแห่งนี้ประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์ 413,000 รายการและสังหาริมทรัพย์ 27,000 รายการ รวมมูลค่าตลาดของทรัพย์สินเป็นเงิน 242 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ (8 ล้านล้านบาท) ภาษีที่เก็บได้เป็นเงินประมาณ 1.3-1.4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ (45,000 ล้านบาท) หรือเป็นการเสียภาษีเฉลี่ยประมาณ 0.56% โดยในรายละเอียดนั้นที่อยู่อาศัยเสียภาษีปีละประมาณ 0.4% ของมูลค่าตลาด ส่วนอสังหาริมทรัพย์อื่น เสียภาษีในอัตรา 1.1%
            ตามกฎหมายในแคนาดาและประเทศพัฒนาแล้วจำนวนมาก มีหลักการสำคัญสองประการคือ ประการแรก ทางราชการมีอำนาจที่จะเรียกรับข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินของประชาชน และประชาชนมีหน้าที่ที่จะเปิดเผยข้อมูลนั้นเพื่อการจัดเก็บภาษีทรัพย์สิน และประการที่สอง ผู้ครอบครองทรัพย์สินจะเสียสิทธิในการอุทธรณ์หากไม่เปิดเผยข้อมูลเพียงพอในกรณีที่การประเมินนั้นทำให้ผู้ครอบครองต้องเสียภาษีมากขึ้น
            การมีอำนาจเช่นนี้เพื่อช่วยให้รัฐบาลสามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อนำเงินภาษีมาพัฒนาการศึกษา สาธารณูปโภคและอื่น ๆ ภายในนคร และประชาชนส่วนใหญ่ถึงประมาณ 83% ก็ให้ความร่วมมือให้ข้อมูลที่ถูกต้องแก่ทางราชการ โดยปกติทางราชการจะเรียกรับข้อมูลจากประชาชนเพื่อการเตรียมการประเมินในช่วงเดือนมกราคม และประกาศราคาประเมินใหม่ทุกกลางปี
            ในการสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน (Computer-assisted Mass Appraisal: CAMA) นั้น
            1. กรณีพื้นที่สำนักงาน ใช้การสร้างแบบจำลองโดยการวิเคราะห์จากค่าเช่าต่อตารางเมตร และแยกพื้นที่สำนักงานออกเป็นพื้นที่ใจกลางเมือง เขตต่อเมืองและเขตนอกเมือง
            2. อาคารคลังสินค้า ใช้การสร้างแบบจำลองโดยการวิเคราะห์ค่าเช่าต่อตารางเมตร และแบบจำลองการวิเคราะห์เปรียบเทียบตลาด
            3. สำหรับอพาร์ตเมนต์ให้เช่า หรือพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็ก ก็ใช้การสร้างแบบจำลองโดยการวิเคราะห์ค่าเช่าต่อตารางเมตรเช่นกัน
            ข้อมูลที่ใช้เพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน จะใช้ข้อมูลการซื้อขายในท้องตลาดเฉพาะในช่วง 2 ปีล่าสุดเป็นหลัก ที่เก่าเกินกว่านี้จะไม่นำมาใช้ และโดยที่มีข้อมูลที่ดี จึงทำให้แบบจำลองที่สร้างด้วยการวิเคราะห์พหุคูณถดถอย (Multiple Regression Analysis) มีค่า Adjusted R Square หรือค่าความน่าเชื่อถือของแบบจำลองสูงถึงประมาณ 70-80% ซึ่งแสดงว่ามีความน่าเชื่อถือพอสมควร ส่งผลให้ปริมาณคนที่อุทธรณ์ราคาที่ทางราชการประเมินไว้ค่อนข้างต่ำ คือเพียง 20% เท่านั้น
            สำหรับตัวแปรที่มักนำมาใช้ประกอบด้วย ลักษณะสำคัญ ๆ ของทรัพย์สินได้แก่ อายุ ที่ตั้ง ประเภทถนน ขนาด เป็นต้น
            ในฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการจัดเก็บภาษีทรัพย์สินมีเจ้าหน้าที่อยู่ทั้งหมด 140 คน ซึ่งนับว่าสามารถทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ

การดูงานที่วาชูเคาน์ตี้
            มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้ประสานงานให้มีกิจกรรมดูงานพิเศษนี้ขึ้นเพื่อเพิ่มพูนความรู้ภาคปฏิบัติภายหลังจากการประชุมทางวิชาการ ณ วาชูเคาน์ตี้ (Washoe County) มลรัฐเนวาดา
            ในการบริหารราชการส่วนภูมิภาคและส่วนท้องถิ่นของสหรัฐอเมริกานั้น ได้แบ่งพื้นที่ของประเทศออกเป็น 50 มลรัฐ  ในแทบทุกมลรัฐ จะมีองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น ที่เรียกว่า County ซึ่งมีอยู่รวมกันประมาณ 7,000 แห่ง และในแต่ละ County จะมี City หรือ Town คือนครหรือเมือง ซึ่งอาจมีขนาดเล็ก ๆ ไม่กี่ร้อยคนจนถึงเป็นแสนคน อย่างไรก็ตามในบางมลรัฐอาจมีระบบอื่น ๆ ที่ไม่ได้เรียกว่า County ก็ได้ แต่มีการแบ่งระดับขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่นคล้าย ๆ กัน
            นครรีโนที่คณะผู้เข้าประชุมมาเยือนนี้ ตั้งอยู่ใน Washoe County ซึ่งประกอบด้วยนครรีโนและนครอื่นๆ ขอบเขตของนครอาจเปลี่ยนแปลงให้มีขนาดใหญ่ขึ้นตามการขยายตัวของเมือง การเปลี่ยนแปลงนี้ทำได้ไม่ยาก ไม่เหมือนกรณีประเทศไทยซึ่งมีความยุ่งยาก แต่ในสหรัฐอเมริกา พิจารณาจากการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและสังคมเป็นสำคัญ โดยมีข้าราชการในระดับ County เป็นผู้คอยพิจารณา
            ทั้งนครและ County ต่างมีการเลือกตั้งผู้บริหาร และในบางมลรัฐ ยังมีการเลือกตั้งหัวหน้าส่วนราชการ เช่น ใน Washoe County นี้มี Assessor ซึ่งมาจากการเลือกตั้ง มีเพียงเจ้าหน้าที่ที่เป็นลูกจ้างหรือข้าราชการประจำ
            ใน Washoe County มีขนาดประมาณ 4.6 ล้านเอเคอร์หรือประมาณ 16,000 ตร.กม. หรือเท่ากับสิบเท่าของกรุงเทพมหานคร แต่พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นภูเขาและทะเลทราย
            ทรัพย์สินใน Washoe County ประกอบด้วยสังหาริมทรัพย์ 33,000 รายการ อสังหาริมทรัพย์ 171,000 รายการ ซึ่งมีทั้งที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอื่น ๆ ฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินของ Washoe County สามารถสร้าง CAMA เพื่อประเมินค่าทรัพย์สินได้ปีละ 100,000 รายการจาก 171,000 รายการ และในอนาคตคาดว่าจะสามารถประเมินใหม่ได้ทุกปี
            การประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการจัดเก็บภาษีทรัพย์สินในกรณี Washoe County นี้ยังค่อนข้างล่าหลังกว่า County อื่น คือ ยังไม่ได้ใช้ราคาตลาดเป็นหลัก โดยดำเนินการดังนี้
            4. การประเมินราคาที่ดินเปล่าของแปลงที่ดินแต่ละรายการ ด้วยการเปรียบเทียบตลาดราคาทรัพย์สิน เช่น อาคารทั้งหลัง แล้ว ถอดราคาอาคารออกก่อน เพื่อหาราคาเฉลี่ยของที่ดิน
            5. การใส่ราคาค่าก่อสร้างอาคารของที่ดินแต่ละหลังที่แตกต่างกัน และลดด้วยค่าเสื่อม ซึ่งคิดไว้คร่าว ๆ ประมาณ 1.5% ต่อปี
            6. เมื่อรวมเป็นมูลค่าตลาด (สมมติ) นี้แล้ว ให้นำมาคิดเป็นฐานเพื่อการเสียภาษีเพียง 35% เช่น ถ้าทรัพย์สินราคา 1 ล้านบาท ก็จะคิดเพื่อการเสียภาษีเพียง 350,000 บาท เป็นต้น
            7. ภาษีที่เสียก็ประมาณ 3% สำหรับที่อยู่อาศัย และไม่เกิน 8% สำหรับทรัพย์สินที่สร้างรายได้ จึงเสียภาษีประมาณ 10,500 บาทต่อปีสำหรับทรัพย์สินที่มีราคา 350,000 บาท
            ผลของการประเมินค่าทรัพย์สินนี้ได้รับการยอมรับจากประชาชนเจ้าของทรัพย์สิน และแทบมี่ใครไม่ยอมจ่ายภาษีเลย (เก็บได้ราว 99.6%) ในกรณีผู้ที่ขัดขืน ก็อาจถูกฟ้องบังคับขายทอดตลาดได้ จึงไม่มีใครพยายามไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย
            เจ้าหน้าที่ใน Assessor Office นั้นมี 85 คน มีงบประมาณราว 7.1 ล้านดอลลาร์ต่อปี หรือประมาณ 250 ล้านบาท และส่วนใหญ่ใช้เพื่อการพนักงาน นอกจากนี้ Assessor ยังมีงบประมาณค่าใช้จ่ายเพื่อการพัฒนาเทคโนโลยีต่าง ๆ อีกราว 1 ล้านดอลลาร์ต่อปี และสามารถจัดเก็บภาษีได้ประมาณ 470 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (15,000 ล้านบาท) โดย 20 ล้านดอลลาร์เก็บจากสังหาริมทรัพย์ และอีก 450 ล้านดอลลาร์เก็บจากอสังหาริมทรัพย์

ภาษีทรัพย์สินเพื่อประชาธิปไตย
            ในทุกวันนี้ ดูเหมือนประเทศไทยเกลียดและกลัวการเสียภาษีเหลือเกิน จึงมีการหลบเลี่ยงภาษีกันเสมอ ไม่เฉพาะแต่ประชาชนทั่วไป แม้แต่เจ้าที่ดินรายใหญ่ก็ไม่ยอมเสียภาษี จึงเห็นได้ว่าภาษีทรัพย์สินไม่เกิดขึ้นในประเทศไทย
            ความจริงเราควรมีระบบภาษีทรัพย์สิน ซึ่งก็คือ แต่ละปี ทุกคนมีหน้าที่เสียภาษี เช่นประมาณ 1% ของมูลค่าทรัพย์สินจริง ๆ ไม่ใช่ราคาประเมินของทางราชการที่มักจะต่ำกว่าความเป็นจริง เช่น ถ้าเรามีบ้านราคา 1 ล้านบาท เราต้องเสียภาษี 10,000 บาทให้กับท้องที่ของเรา เช่น เทศบาล อบต. ท้องที่ก็จะนำเงินจำนวนนี้ไปพัฒนาถนนหนทาง หรือสถานศึกษาเพื่อให้ท้องถิ่นเจริญ

หมายเหตุ
<1>

ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ ที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย กรรมการบริหาร ASEAN Valuers Association และ ASEAN Association for Planning and Housing และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: sopon@thaiappraisal.org

 

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่