Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 632 คน
มองการเวนคืนเชิงบวก
Construction & Property, Novem-December 2008 p.80-81

ดร.โสภณ พรโชคชัย *
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

            เมื่อเอ่ยถึงการเวนคืน ประชาชนคงนึกถึงความโชคร้ายเพราะเกรงจะไม่ได้รับความเป็นธรรม จึงไม่มีใครอยากประสบกับตนเอง แต่การพัฒนาประเทศก็จำเป็นต้องเวนคืนเพื่อปรับปรุงการใช้ที่ดิน ทำไมในประเทศที่พัฒนาแล้วการเวนคืนจึงทำได้ง่าย แต่ประเทศไทยทำได้ยาก ทำให้พัฒนาประเทศได้ช้าและไม่สามารถแข่งขันกับเพื่อนบ้านได้

ไม่ควรเอาราคาประเมินทุนทรัพย์มาใช้
            การเวนคืนเป็นสิ่งที่ไม่พึงปรารถนาเพราะที่ผ่านมาเรามักจ่ายค่าทดแทนกันตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการ ซึ่งมักจะต่ำและไม่สอดคล้องกับราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด แม้ในปัจจุบันนี้ การเวนคืนส่วนมากจะอ้างอิงราคาตลาดเป็นสำคัญ แต่จากภาพ “ฝันร้าย” ในอดีต ยังตาม “หลอกหลอน” ทำให้ใครก็ตามที่มีโอกาส “โดน” เวนคืน ย่อมจะใจหาย  อยู่ดี ซ้ำยังทำให้การแก้ปัญหาดูสับสนขึ้นอีก
            เราควรเข้าใจว่า ราชการจัดทำราคาประเมินทุนทรัพย์ทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการเสียภาษีในระหว่างการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นสำคัญ  ประกอบกับทางราชการจัดทำราคาดังกล่าวทุก 4 ปี ในขณะที่สถานการณ์ราคาที่ดินในท้องตลาดเปลี่ยนแปลงเป็นระยะๆ เร็วกว่านั้นราคาประเมินทางราชการจึงต่ำมากเมื่อเทียบกับราคาตลาด
            อย่างไรก็ตาม ในบางพื้นที่ ราคาประเมินทางราชการกลับสูงกว่าราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด ซึ่งคงเป็นเพราะความผิดพลาดทางเทคนิค หรือเป็นในบางเวลาที่เศรษฐกิจและราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำเป็นพิเศษ เช่นในช่วงปี 2540-2542 เป็นต้น ในกรณีนี้เช่นนี้ ผู้ที่ถูกเวนคืนก็อาจดีใจที่ได้ค่าทดแทนที่สูงเกินราคาขาย

เวนคืนคือความจริงที่ปฏิเสธไม่ได้
            การเวนคืนเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เพราะการพัฒนาความเจริญต่างๆ จำเป็นต้องมีการตัดถนน สร้างทางด่วน บ่อบำบัดน้ำเสีย สนามบิน คลองประปา และคลองชลประทาน ฯลฯ ซึ่งล้วนเป็นประโยชน์ของส่วนรวม
            ในประเทศสหรัฐอเมริกาตั้งแต่ต้นศตวรรษที่ 20 (พ.ศ.2443 เป็นต้นมา) เป็นต้นมา มีการเวนคืนบ้านเรือน ย่านการค้า โรงงาน โรงนา ฯลฯ มากมายเพื่อประโยชน์สาธารณะ รัฐบาลก็ได้ออกพระราชบัญญัติการเวนคืนเพื่อปกป้องสิทธิและช่วยเหลือผู้ถูกเวนคืน และได้มีการแก้ไขให้สอดคล้องกับความเป็นจริงอย่างต่อเนื่อง  ดูรายละเอียดได้จากเอกสารของ National Highway Institute

บางกรณีต้องจ่ายสูงกว่าราคาตลาด
            หลักสำคัญของการเวนคืนก็คือ ทางราชการต้องจ่ายค่าทดแทนไม่ต่ำกว่าราคาตลาด การบังคับเอาที่ดินไปจากประชาชนผู้ครอบครองโดยจ่ายค่าทดแทนต่ำ ถือเป็นการละเมิด (สิทธิมนุษยชน) และสร้างความไม่เท่าเทียมกันในสังคม อันจะก่อให้เกิดปัญหาตั้งแต่การดื้อแพ่ง การประท้วง ความไม่สงบในบ้านเมือง โครงการที่พึงดำเนินไปหลังจากการเวนคืนก็กลับล่าช้าและเสียหาย
            ในบางกรณีทางราชการยังอาจต้องจ่ายค่าทดแทนสูงกว่าราคาตลาดของทรัพย์สิน เพราะความสูญเสียของผู้ถูกเวนคืนมีมูลค่ามากกว่านั้น เช่น ทรัพย์สินเป็นสถานที่ประกอบกิจการเปิดร้านค้าหรือบริษัท เมื่อถูกเวน-คืนก็ต้องเปลี่ยนหัวจดหมายใหม่ หรือเกิดความยุ่งยากในการขนส่งสินค้า หาแหล่งวัตถุดิบใหม่ ความเสียหายเหล่านี้ควรได้รับการชดเชยเช่นกัน
            อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีบางกรณีที่อย่างไรเสียผู้ถูกเวนคืนก็ไม่ยอมย้ายออกอยู่ดี แม้จะทดแทนให้สมราคาตลาดหรือสูงกว่าเพื่อชดเชยความเสียหายอื่นแล้วก็ตาม ทั้งนี้เป็นเพราะความผูกพันทางจิตใจเป็นพิเศษในที่เดิม กรณีการ “ดื้อแพ่ง” จึงถือเป็นเรื่องส่วนตัวที่ยอมรับไม่ได้ในสังคมส่วนรวม และเข้าทำนอง “กีดขวางความเจริญ” ของชุมชน สังคม และประเทศชาติอีกต่างหาก

ผู้ถูกเวนคืนไม่ใช่ผู้เสียสละ
            เราควรเข้าใจว่า การเวนคืนนั้นไม่ใช่การที่ผู้ถูกเวนคืนยอมเสียสละอะไรบางอย่างเพื่อชาติ ต่างจาก “รั้วของชาติ” ที่สละชีพเป็นชาติพลี มีบุญ-คุณต่อประเทศ เพราะตราบเท่าที่ผู้ถูกเวนคืนได้รับค่าทดแทนอย่างเป็นธรรมแล้ว ประเทศชาติก็ไม่ได้ติดค้างบุญคุณกับบุคคลเหล่านี้
            เรายังควรให้การศึกษาแก่สังคมเพิ่มเติมด้วยว่า ในฐานะพลเมืองของประเทศ บุคคลไม่พึงกีดขวางความจำเป็นของชุมชน (ปัจเจกบุคคลอื่นทุกคนรวมกัน ยกเว้นผู้ถูกเวนคืน) ชุมชนไม่พึงกีดขวางความจำเป็นของเมือง เมืองไม่พึงกีดขวางความต้องการจำเป็นของชาติ หากได้รับการชดเชยที่เหมาะสม ในประเทศที่เจริญแล้ว เราตัดต้นไม้ในบ้านเราเองก็ยังทำไม่ได้ถ้าการนั้นทำให้ชุมชนเสียระบบนิเวศ หรือถ้าเราอยู่ห้องชุด เราจะเปลี่ยนกุญแจโดยพลการไม่ได้ เพราะหากเกิดเหตุร้าย ทางนิติบุคคลจะได้เข้าไปช่วยเหลือได้ทันท่วงที
            เราไม่ควรสับสนกันระหว่างสิทธิและเสรีภาพในการนับถือศาสนา และความเชื่อ กับหน้าที่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อประโยชน์ของส่วนรวม สิทธิส่วนบุคคลถูกจำกัดด้วยหน้าที่ต่อส่วนรวมนั่นเอง แต่เราจะยึดถือหลักการเพื่อส่วนรวมนี้ได้ เราก็ต้องบำบัดและชดเชยความสูญเสียส่วนบุคคลของผู้ถูกเวนคืนอย่างสมควร ซึ่งบางครั้งอาจตีค่าเป็นเงินสูงกว่าราคาตลาดด้วยซ้ำไป

หัวใจอยู่ที่การประเมินค่าทรัพย์สิน
            อย่างไรก็ตาม ในโครงการเวนคืนในกรุงเทพมหานคร กลับปรากฏว่า เจ้าของที่ดินถึงร้อยละ 90 ไม่เห็นด้วยกับราคาค่าทดแทนที่ได้ประเมินไว้ นี่แสดงว่าเจ้าของที่ดินส่วนหนึ่งอาจได้ราคาค่าทดแทนที่ต่ำเกินจริง แต่ส่วนหนึ่งน่าจะเป็นเพราะไม่เข้าใจการประเมินค่าทรัพย์สินหรือการเวนคืนดีพอ จึง ไม่ยอมรับราคาค่าทดแทนที่ประเมินได้ แม้อาจเป็นราคาที่เหมาะสมก็ตาม
            การเวนคืนที่ประสบความสำเร็จได้จึงเริ่มต้นที่การประเมินค่า ทดแทนซึ่งอาจมีตั้งแต่ที่ดิน อาคาร ต้นไม้ ไร่นา ฟาร์มปศุสัตว์ โรงงาน โรงนา ตลอดจนอสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์อื่นๆ ถ้าการประเมินค่าทรัพย์สินดังกล่าวได้รับการยอมรับจากประชาชนว่ามูลค่าที่ประเมินได้นั้นเชื่อถือได้ การเวนคืนก็จะเป็นไปได้ ราบรื่น และประสบความสำเร็จในที่สุด
            แต่ในกรณีประเทศไทย โดยที่วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินยังไม่ได้รับการควบคุมเพื่อผู้บริโภค เราไม่แน่ใจว่าเชื่อถือบริษัทประเมินได้หรือไม่ เพราะอาจถูกว่าจ้างให้ประเมินสูงหรือต่ำเกินจริง หน่วยราชการที่ประเมินค่าทรัพย์สินจะเชื่อถือได้หรือไม่ เพราะเป็นราชการก็อาจต้อง “Play safe” เป็นพิเศษ ราคาซื้อขายในท้องตลาดที่อ้างอิงกันเชื่อถือได้หรือไม่ เพราะบางทีอาจเป็นการสร้างราคาขึ้นมาเพื่อนำมาอ้างอิงให้ได้ค่าทดแทนที่สูงหรือต่ำเกินจริง

แก้ที่ระบบการเมืองของประชาชน
            การที่ข้าราชการบางส่วนไม่สามารถริเริ่มสร้างสรรค์งานเวนคืนที่เป็นธรรม หรือการที่ระบบกฎหมายของเราเปลี่ยนแปลงช้า ทำให้ผลประโยชน์ของประชาชนเสียหาย รวมทั้งการที่ไม่ได้ควบคุมนักวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินให้ทำงานอย่างยุติธรรมเพื่อผู้บริโภค ก็อาจเป็นเพราะระบอบการเมืองที่ผู้มีอำนาจไม่อยากให้เกิดการเปลี่ยนแปลง อยากให้ระบบบริหาร ระบบรัฐสภาอ่อนแออยู่เช่นนี้ เพื่อให้คงสถานะของที่ผู้ได้เปรียบในสังคม เจ้าของที่ดิน รายใหญ่จึงจะได้ประโยชน์อย่างต่อเนื่องเพราะไม่อยากถูกเวนคืน
            ดังนั้น โดยที่สุดแล้วเราต้องพัฒนาระบบการเมืองที่เอาประชาชนเป็นที่ตั้ง ให้ประชาชนมีอำนาจผ่านฝ่ายนิติบัญญัติและฝ่ายบริหาร เพื่อจะได้ผลักดันและบังคับใช้กฎหมายที่ยังประโยชน์ต่อประชาชนโดยรวม การนี้จึงต้องเริ่มต้นที่ประชาชน ทำให้ประชาชนรากหญ้ารู้สิทธิและหน้าที่แห่งตน และให้เห็นว่าตาสีตาสากับผู้มีลาภยศบารมี ล้วนมีเสียงเดียวเท่ากันในประเทศนี้ ไม่มีใครใหญ่และครอบงำใครได้ รณรงค์ให้ประชาชนส่วนใหญ่เห็นว่าตนนั้นคือเจ้าของประเทศที่แท้จริง สามารถเปลี่ยนแปลงกฎหมายเพื่อประโยชน์แห่งตนและส่วนรวมได้

คิดให้ไกลออกไป
            ตามกฎหมายเวนคืนปัจจุบัน เราจะใช้ที่ดินที่ถูกเวนคืนเพื่อทำประโยชน์ในทางธุรกิจไม่ได้ โดยนัยนี้คงเป็นเพราะกลัวว่าจะเป็นการเอื้อต่อกลุ่มผลประโยชน์ หรือแม้แต่โครงการเมืองใหม่ก็มีอันต้องเป็นหมัน เพราะหากเวนคืนที่ดินใครมาแล้ว จะจัดสรรสร้างเป็นเมืองเป็นชุมชนโดยขายเป็นบ้านให้อยู่อาศัยกันไม่ได้
            แต่ในประเทศเพื่อนบ้าน เช่น มาเลเซีย เวียดนาม และจีน ต่างสามารถเวนคืนที่ดินเอกชนมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ทั้งสิ้น ทั้งนี้ เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติ ประเด็นสำคัญอยู่ที่การมีระบบตรวจสอบที่ดี เพื่อไม่ให้เอื้อประโยชน์แก่พวกพ้องเป็นสำคัญ การที่การพัฒนาประเทศชาติสะดุดเพราะไม่สามารถเวนคืนทรัพย์สินของปัจเจกบุคคลได้ จะทำให้ความเจริญของประเทศถูกฉุดรั้งและลูกหลานไทยในอนาคตอาจเป็นผู้รับผลร้ายเหล่านี้

            เราจึงควรทำความเข้าใจให้ชัดเจนในเรื่องการเวนคืน เพื่อให้การพัฒนาประเทศมีความต่อเนื่อง เพื่อความยั่งยืนของประเทศชาติตลอดไป

* ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ ที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย กรรมการบริหาร ASEAN Valuers Association และ ASEAN Association for Planning and Housing และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: sopon@thaiappraisal.org

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่