Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 495 คน
ชีววัฒน์กับอสังหาริมทรัพย์
นิตยสาร ไฮ-คลาส ฉบับเดือนพฤษภาคม 2551 หน้า 66-67

ดร.โสภณ พรโชคชัย *

           คนส่วนมากอยากอยู่นาน ๆ จะได้เสพสุขมาก ๆ แต่ทำไมบางคนกลับชิงฆ่าตัวตาย สิ่งชี้ขาดก็คือภาวะที่เราอยู่และคาดหวัง ถ้าเรามีฐานะดี พูนสุข เราก็อยากมีชีวิตที่ยืนยาว จะได้เสพสุขให้นานที่สุด แต่ถ้าอยู่ในภาวะลำบากแสนเข็ญ หลายคนก็อาจถอดใจ ฆ่าตัวตายให้รู้แล้วรู้รอดไป
           สำหรับไฮ-คลาสฉบับชีววัฒน์นี้ ผมจึงขอเกาะกระแสเสนอเรื่องอส้งหาริมทรัพย์ มารู้จักความวัฒนาถาวรของอสังหาริมทรัพย์กัน
           ก่อนอื่นคงต้องถามว่า คนกับสิ่งก่อสร้างอะไรมีอายุมากกว่ากัน บางคนบอกสิ่งก่อสร้าง เพราะคนอยู่ได้ก็แค่ร้อยปี แต่บางคนอาจแย้งว่า ต้องเป็นคนจึงจะถูก เพราะความคิดของคนอยู่นานนับพันปี เช่น ศาสนาพุทธ ตามพระไตรปิฎกบอกว่าจะอยู่ถึง 5,000 ปี แต่ก็มีสิ่งก่อสร้างหลายแห่งมีอายุเกินกว่านั้น เช่น วิหาร “Maltese Temple” (www.maltesering.com/archaeology_outline.asp) ซึ่งเก่าจนไม่รู้ว่าใครสร้าง เป็นต้น
           ทุกท่านคงเคยดูหนังเรื่อง “Godzilla” เมื่อปี 2541 ที่มีสัตว์ประหลาดเอาหางฟาดไปฟาดมาที่มหานครนิวยอร์ก ท่านทราบหรือไม่ตึกจำนวนมากมายเหล่านั้นมีอายุ 60 ปีขึ้นไป
           อายุขัยของอาคารในทางกายภาพแล้วอยู่ได้นับร้อยปีอยู่แล้ว แต่อายุทางเศรษฐกิจอยู่ได้ประมาณ 50 ปี คือพอเลยกำหนดนี้อาจไม่คุ้มทุนที่จะอยู่ต่อ รื้อทิ้งไปสร้างใหม่ให้เข้ายุคสมัย จะดีกว่า เป็นต้น แต่ในหลายบริเวณอาจคุ้มค่าที่จะอยู่ต่อ เช่น ในทำเลดี ๆ ของนครขนาดใหญ่ทั้งหลาย
           อาคารจะมีชีวิตยาวนานได้ก็อยู่ที่การบำรุงรักษา ตามทำนอง “ไก่งามเพราะขน คนงามเพราะแต่ง” อาคารก็เหมือนใบหน้าต้องเช็ดล้างทุกวัน อาคารก็ต้อง “ยกเครื่อง” ระบบประกอบอาคารทุกรอบเวลา เช่น ลิฟท์ ระบบไฟฟ้า เป็นต้น ถ้าอาคารถูกปล่อยทิ้งไว้โดยไม่มีการดูแลรักษา อาคารก็จะเสื่อมค่าลงอย่างรวดเร็ว
           ถ้าเราจะซื้อโครงการบ้านจัดสรรหรืออาคารชุด เราต้องดูให้ดีว่าโครงการนั้นมีระบบการบริหารทรัพย์สินและดูแลชุมชนที่ดีหรือไม่ ถ้ามีระบบบริหารทรัพย์สินที่ดี มูลค่าทรัพย์สินก็คงอยู่และเพิ่มพูนขึ้นตามลำดับ แต่ถ้าดูแลไม่ดี ทำให้ชุมชนหรือโครงการเกิดความเสื่อมโทรมลง มูลค่าก็ตก เผลอ ๆ อาจมีโจร-ขโมยขึ้นบ้านเพราะระบบรักษาความปลอดภัยไม่ดีพอนั่นเอง
           แต่การบำรุงรักษานั้นจะต้องพอดี พอประมาณ ถ้าเกินพอดี ก็ไม่มีค่าเท่าที่ควร เช่น ถ้าบ้านเราเป็นตึกแถว แต่ตกแต่งวิจิตรพิสดารเกินไป ก็ไม่ทำให้มูลค่าเพิ่มขึ้นเท่ากับต้นทุนที่ลงไป เป็นต้น คล้ายกับสุภาพสตรีบางท่านที่แต่ละเดือนหมดเงินเดือนไปกับใบหน้าและอาภรณ์ราวครึ่งหนึ่งโดยเกินจำเป็น เป็นต้น
           เราก็อยากให้ทรัพย์สินของเรามีอายุยืนยาวเพราะเรามีความคาดหวังว่าจะเก็บกินรายได้ในระยะยาว นั่นคือสาเหตุที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่า ความคาดหวังก่อให้เกิดมูลค่า ถ้าหมดซึ่งความหวัง ก็เท่ากับหมดอนาคต บางคนจึงถึงกับฆ่าตัวตาย แต่ถ้ามีความคาดหวัง เราก็เห็นค่า
           มูลค่านั้นมากหรือน้อย ก็อยู่ที่ระดับความคาดหวัง ความจริงข้อนี้ใช้ได้กับสิ่งอื่นนอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์ด้วย เช่น ถ้าเราจะเลือก “กิ๊ก” ระดับความคาดหวังต่อคุณสมบัติก็อาจไม่มากเท่าเลือก “คู่ครอง” เป็นต้น
           แม้ว่าใคร ๆ ก็อยากอยู่นาน แต่เสียดายบางคนต้องตายไปก่อนวัยอันควรเพราะอุบัติเหตุ พิบัติภัย โรคร้ายที่ไม่อาจรักษา หรือแม้แต่น้ำมือมนุษย์ด้วยกันเอง เช่น สงครามหรืออาชญากรรม
           ถ้าเราอยู่นาน ๆ อย่างมีความสุข และโดยเฉพาะเป็นความสุขที่ไมเบียดเบียนใคร เราก็สมควรอยู่ด้วยความภาคภูมิใจ แต่ถ้าอยู่นานแบบเอาเปรียบคนอื่น ทำนาบนหลังคน ก็ควรละอายใจ ไม่ควรอยู่เช่นนั้นนาน ๆ พุทธสุภาษิตก็มีบอกไว้ว่า “นสิยา โลกวฑฺฒโน” แปลว่าไม่ควรเป็นคนรกโลก ซึ่งเป็นคติพจน์ของโรงเรียนเทพศิรินทร์ที่ผมเคยศึกษามาด้วย
           เราควรอยู่นานอย่างเป็นประโยชน์ต่อผู้อื่น ไม่เช่นนั้น ก็จะกลายเป็น “แก่เพราะกินข้าว เฒ่าเพราะอยู่นาน” โดยไร้ค่า
           แต่ถึงที่สุดแล้ว คนเราไม่ต้องอยู่นานก็ได้ แต่ควรอยู่อย่างสร้างสรรค์ ยอดคนนั้นอยู่ไม่นานก็สร้างสรรค์มหาศาลแล้ว เช่น พระพุทธเจ้าตรัสรู้ตั้งแต่อายุ 35 ปี พระเจ้าตากสินมหาราชกอบกู้เอกราชของไทยได้เมื่ออายุ 33 ปี เป็นต้น
           อย่าลืมนะครับ คนเราเกิดมาต้องสร้างสรรค์เพื่อคนอื่น จง “อยู่อย่างยิ่งใหญ่ ตายอย่างมีเกียรติ” (เหมาเจ๋อตง) คนส่วนมากอยากอยู่นาน ๆ จะได้เสพสุขมาก ๆ แต่ทำไมบางคนกลับชิงฆ่าตัวตาย สิ่งชี้ขาดก็คือภาวะที่เราอยู่และคาดหวัง ถ้าเรามีฐานะดี พูนสุข เราก็อยากมีชีวิตที่ยืนยาว จะได้เสพสุขให้นานที่สุด แต่ถ้าอยู่ในภาวะลำบากแสนเข็ญ หลายคนก็อาจถอดใจ ฆ่าตัวตายให้รู้แล้วรู้รอดไป
           สำหรับไฮ-คลาสฉบับชีววัฒน์นี้ ผมจึงขอเกาะกระแสเสนอเรื่องอส้งหาริมทรัพย์ มารู้จักความวัฒนาถาวรของอสังหาริมทรัพย์กัน
           ก่อนอื่นคงต้องถามว่า คนกับสิ่งก่อสร้างอะไรมีอายุมากกว่ากัน บางคนบอกสิ่งก่อสร้าง เพราะคนอยู่ได้ก็แค่ร้อยปี แต่บางคนอาจแย้งว่า ต้องเป็นคนจึงจะถูก เพราะความคิดของคนอยู่นานนับพันปี เช่น ศาสนาพุทธ ตามพระไตรปิฎกบอกว่าจะอยู่ถึง 5,000 ปี แต่ก็มีสิ่งก่อสร้างหลายแห่งมีอายุเกินกว่านั้น เช่น วิหาร “Maltese Temple” (www.maltesering.com/archaeology_outline.asp) ซึ่งเก่าจนไม่รู้ว่าใครสร้าง เป็นต้น
           ทุกท่านคงเคยดูหนังเรื่อง “Godzilla” เมื่อปี 2541 ที่มีสัตว์ประหลาดเอาหางฟาดไปฟาดมาที่มหานครนิวยอร์ก ท่านทราบหรือไม่ตึกจำนวนมากมายเหล่านั้นมีอายุ 60 ปีขึ้นไป
           อายุขัยของอาคารในทางกายภาพแล้วอยู่ได้นับร้อยปีอยู่แล้ว แต่อายุทางเศรษฐกิจอยู่ได้ประมาณ 50 ปี คือพอเลยกำหนดนี้อาจไม่คุ้มทุนที่จะอยู่ต่อ รื้อทิ้งไปสร้างใหม่ให้เข้ายุคสมัย จะดีกว่า เป็นต้น แต่ในหลายบริเวณอาจคุ้มค่าที่จะอยู่ต่อ เช่น ในทำเลดี ๆ ของนครขนาดใหญ่ทั้งหลาย
           อาคารจะมีชีวิตยาวนานได้ก็อยู่ที่การบำรุงรักษา ตามทำนอง “ไก่งามเพราะขน คนงามเพราะแต่ง” อาคารก็เหมือนใบหน้าต้องเช็ดล้างทุกวัน อาคารก็ต้อง “ยกเครื่อง” ระบบประกอบอาคารทุกรอบเวลา เช่น ลิฟท์ ระบบไฟฟ้า เป็นต้น ถ้าอาคารถูกปล่อยทิ้งไว้โดยไม่มีการดูแลรักษา อาคารก็จะเสื่อมค่าลงอย่างรวดเร็ว
           ถ้าเราจะซื้อโครงการบ้านจัดสรรหรืออาคารชุด เราต้องดูให้ดีว่าโครงการนั้นมีระบบการบริหารทรัพย์สินและดูแลชุมชนที่ดีหรือไม่ ถ้ามีระบบบริหารทรัพย์สินที่ดี มูลค่าทรัพย์สินก็คงอยู่และเพิ่มพูนขึ้นตามลำดับ แต่ถ้าดูแลไม่ดี ทำให้ชุมชนหรือโครงการเกิดความเสื่อมโทรมลง มูลค่าก็ตก เผลอ ๆ อาจมีโจร-ขโมยขึ้นบ้านเพราะระบบรักษาความปลอดภัยไม่ดีพอนั่นเอง
           แต่การบำรุงรักษานั้นจะต้องพอดี พอประมาณ ถ้าเกินพอดี ก็ไม่มีค่าเท่าที่ควร เช่น ถ้าบ้านเราเป็นตึกแถว แต่ตกแต่งวิจิตรพิสดารเกินไป ก็ไม่ทำให้มูลค่าเพิ่มขึ้นเท่ากับต้นทุนที่ลงไป เป็นต้น คล้ายกับสุภาพสตรีบางท่านที่แต่ละเดือนหมดเงินเดือนไปกับใบหน้าและอาภรณ์ราวครึ่งหนึ่งโดยเกินจำเป็น เป็นต้น
           เราก็อยากให้ทรัพย์สินของเรามีอายุยืนยาวเพราะเรามีความคาดหวังว่าจะเก็บกินรายได้ในระยะยาว นั่นคือสาเหตุที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่า ความคาดหวังก่อให้เกิดมูลค่า ถ้าหมดซึ่งความหวัง ก็เท่ากับหมดอนาคต บางคนจึงถึงกับฆ่าตัวตาย แต่ถ้ามีความคาดหวัง เราก็เห็นค่า
           มูลค่านั้นมากหรือน้อย ก็อยู่ที่ระดับความคาดหวัง ความจริงข้อนี้ใช้ได้กับสิ่งอื่นนอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์ด้วย เช่น ถ้าเราจะเลือก “กิ๊ก” ระดับความคาดหวังต่อคุณสมบัติก็อาจไม่มากเท่าเลือก “คู่ครอง” เป็นต้น
           แม้ว่าใคร ๆ ก็อยากอยู่นาน แต่เสียดายบางคนต้องตายไปก่อนวัยอันควรเพราะอุบัติเหตุ พิบัติภัย โรคร้ายที่ไม่อาจรักษา หรือแม้แต่น้ำมือมนุษย์ด้วยกันเอง เช่น สงครามหรืออาชญากรรม
           ถ้าเราอยู่นาน ๆ อย่างมีความสุข และโดยเฉพาะเป็นความสุขที่ไมเบียดเบียนใคร เราก็สมควรอยู่ด้วยความภาคภูมิใจ แต่ถ้าอยู่นานแบบเอาเปรียบคนอื่น ทำนาบนหลังคน ก็ควรละอายใจ ไม่ควรอยู่เช่นนั้นนาน ๆ พุทธสุภาษิตก็มีบอกไว้ว่า “นสิยา โลกวฑฺฒโน” แปลว่าไม่ควรเป็นคนรกโลก ซึ่งเป็นคติพจน์ของโรงเรียนเทพศิรินทร์ที่ผมเคยศึกษามาด้วย
           เราควรอยู่นานอย่างเป็นประโยชน์ต่อผู้อื่น ไม่เช่นนั้น ก็จะกลายเป็น “แก่เพราะกินข้าว เฒ่าเพราะอยู่นาน” โดยไร้ค่า
           แต่ถึงที่สุดแล้ว คนเราไม่ต้องอยู่นานก็ได้ แต่ควรอยู่อย่างสร้างสรรค์ ยอดคนนั้นอยู่ไม่นานก็สร้างสรรค์มหาศาลแล้ว เช่น พระพุทธเจ้าตรัสรู้ตั้งแต่อายุ 35 ปี พระเจ้าตากสินมหาราชกอบกู้เอกราชของไทยได้เมื่ออายุ 33 ปี เป็นต้น
           อย่าลืมนะครับ คนเราเกิดมาต้องสร้างสรรค์เพื่อคนอื่น จง “อยู่อย่างยิ่งใหญ่ ตายอย่างมีเกียรติ” (เหมาเจ๋อตง)

* ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้เขียนหนังสือชื่อ “CSR ที่แท้” บริหารกิจการเอกชนคือ “ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA” จนได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น เกียรติบัตรปรัชญาเศรษฐกิจพอเพียง และเป็นสมาชิก UN Global Compact (CSR) และประธานกรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย เป็นกรรมการหอการค้าไทยสาขาจรรยาบรรณและอสังหาริมทรัพย์  Email: sopon@thaiappraisal.org

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่