Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 894 คน
การเมืองกับอสังหาริมทรัพย์ 2551
บิลเดอร์นิวส์ ฉบับตุลาคม 2551 ปักษ์หลัง หน้า 22

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA
*

          ในทางการเมือง ประเทศไทยถดถอยลงมาโดยตลอด นี่คือประเด็นที่น่าเป็นห่วง และเชื่อว่าจะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และความมั่งคั่งของประชาชนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ประเทศไทยมีโอกาสลงสู่ห้วงเหวแห่งหายนะ
          บางคนอาจบอกว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของนายทุน ตัวเองไม่มีทรัพย์สินอะไร ซึ่งเป็นความเท็จ ความจริงทุกคนเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งนั้น ชาวนายากจนอย่างน้อยก็ยังมีที่ดินปลูกบ้านของตนเอง แม้ที่นาจะเช่าก็ตาม ประชาชนส่วนใหญ่ในประเทศไทยล้วนมีบ้านเป็นของตนเองถึง 82.4% <1>ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นเรื่องของคนส่วนใหญ่ของประเทศ

ที่ว่าประเทศไทยถดถอยลงอย่างไร
          การถอถอยของประเทศไทย มีมาเป็นระยะ ๆ ดังนี้:
พ.ศ.2547 เริ่มมีปัญหาความไม่มั่นคงโดยอิทธิพลของโจรใต้ และจากการประเมินของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เชื่อว่า มูลค่าทรัพย์สินเฉพาะส่วนที่เป็นที่อยู่อาศัยและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม หายไปถึง 52,178 ล้านบาทในช่วงปี 2548-2550 <2>
          พ.ศ.2549 เกิดรัฐประหาร จนมีคนขับแท็กซี่ยอมตายด้วยการขับรถพุ่งชนรถถัง และต่อมาก็แขวนคอตาย ตามมาด้วยความวุ่นวายต่าง ๆ มากมาย กลายเป็นรอยด่างสำคัญของประเทศชาติในเวลาต่อมา
          พ.ศ.2551 มีการเรียกร้องที่รุนแรงขึ้นมาอีกครั้งหนึ่งเพื่อการขับไล่รัฐบาล ซึ่งเลยเถิดถึงการยึดทำเนียบรัฐบาล สถานที่ราชการ ยั่วยุให้เกิดการประทะจนรัฐบาลต้องประกาศภาวะฉุกเฉินและอาจตามมาด้วการรัฐประหารอีกครั้งหนึ่ง

การเมืองดูคล้ายไม่มีผล
          ถ้ามองระยะยาว อสังหาริมทรัพย์มีแต่เพิ่มราคาขึ้นเรื่อย ๆ ดูคล้ายกับว่า การเมืองไม่มีผลแต่อย่างใด เช่น เมือปี 2498 ที่ดินจัดสรรแถวทุ่งมหาเมฆ ราคาตกตารางวาละ 500 บาท ตอนนี้ก็คงเป็นตารางวาละ 150,000 บาท หรือ 300 เท่า ในรอบ 50 ปี ส่วนที่ดินแถวคลองรังสิต เมื่อครั้งขุดคลองเสร็จใหม่ ๆ เมื่อ 100 ปีที่แล้ว ขายไร่ละ 4 บาท ตอนนี้คงเป็นไร่ละ 2 ล้าน หรือเพิ่มขึ้น 500,000 เท่า จะเห็นได้ว่าตลอด 50 หรือ 100 ปีมานี้ ประเทศไทยผ่านเหตุการณ์เลวร้ายมามากมายนัก แต่ก็ไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินลดลง
          ความจริงข้างต้นเรียกว่าสัจธรรมสมบูรณ์ (absolute) ส่วนสัจธรรมสัมพัทธ์ (relative) ก็คือในแต่ละห้วงอาจมีการแกว่งตัวของราคาบ้าง เช่น หลังสงคราม หลังรัฐประหาร หรือหลังภัยพิบัติทางธรรมชาติ เป็นต้น ตัวอย่างเช่น ยุโรปโดยเฉพาะเยอรมนีหลังสงครามโลก หรือกัมพูชายุคเขมรแดง ราคาอสังหาริมทรัพย์ดิ่งเหวไประยะหนึ่ง แต่สุดท้ายก็เพิ่มราคาขึ้นอีก

กรณีศึกษาผลกระทบของการเมือง
          อย่างไรก็ตามแม้ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในระยะยาวอยู่เสมอจริง แต่ในประเทศที่มีปัญหาทางการเมืองการเพิ่มขึ้นก็คงขึ้นช้ากว่าประเทศที่ไม่มีปัญหา โดยจะเห็นได้ว่าราคาที่ดินวันนี้ของกรุงย่างกุ้ง ย่อมแพงกว่าเมื่อ 50 ปีที่แล้ว แต่ถ้าเทียบอัตราการเพิ่มขึ้นกับกรุงเทพมหานครแล้ว ย่อมเติบโตช้ากว่าอย่างแน่นอน เราจึงควรร่วมกันทำให้บ้านเมืองสงบสุขปราศจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่นอกลู่นอกทาง เพื่อให้บ้านเมืองเจริญเติบโตอย่างยั่งยืน ดังนั้นการเมืองจึงเป็นปัจจัยสำคัญต่อความมั่งคั่งของประเทศและประชาชน
          เมื่อ 50 ปีที่แล้ว ประเทศที่เจริญพอ ๆ กับประเทศไทยหรืออาจจะก้าวหน้ากว่าด้วยซ้ำก็คือ พม่า และ ฟิลิปปินส์ แต่วันนี้ประเทศทั้งสองกลับล้าหลังกว่าไทยมาก ปัจจัยสำคัญก็คือการเมือง พม่าวิบัติเพราะระบอบเผด็จการทหารที่กอบโกยผลประโยชน์เข้าตัวเองโดยขาดการตรวจสอบหรือตั้งพวกเดียวกันมาตรวจสอบ จนประเทศล้าหลัง ประชาชนยากไร้ จนต้องอพยพมาอยู่ประเทศไทยนับล้านคน ฟิลิปปินส์ก็รับกรรมจากระบอบเผด็จการฉ้อราษฎร์บังหลวงในสมัยมากอส และการขาดเสถียรภาพทางการเมืองตลอดช่วงหลังที่ผ่านมา
          ยังมีตัวอย่างอื่นที่น่าสนใจ เมื่อ 50 ปีที่แล้วเช่นกัน ที่ดินใจกลางกรุงพนมเปญ ซึ่งได้ชื่อว่าเป็น “ปารีสแห่งตะวันออก” เช่นเดียวกับเซี่ยงไฮ้ ก็อาจมีราคาไม่แตกต่างจากกรุงเทพมหานครมากนัก แต่นับแต่ปี 2512 ที่เกิดความไม่สงบ จนถึงยุคเขมรแดงและกว่าจะสงบในอีก 20 ปีถัดมา ทำให้ราคาที่ดินตกต่ำกว่าไทยมาก ประเทศยากจนลงไปเป็นอันมาก

เจริญหรือไม่เพราะการเมือง
          อาจกล่าวได้ว่า เนื่องเพราะมีปัญหาทางการเมือง จึงทำให้พม่า และอินโดนีเซียตามไทยไม่ทัน เนื่องเพราะความสงบสุขในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา จึงทำให้ลาว กัมพูชาและเวียดนามกำลังเริ่มไล่ตามหลังไทยเข้ามาเรื่อย ๆ และเพราะความสงบนิ่งทางการเมืองเป็นเวลานาน จึงทำให้มาเลเซียและสิงคโปร์ ก้าวล้ำนำหน้าไทยเราไป
          จะเห็นได้ว่าประเทศที่ด้อยกว่าไทย ทั้งเมียนมาร์ ลาว กัมพูชา เวียดนามและฟิลิปปินส์ ล้วนมีปัญหาความไม่สงบภายในประเทศทั้งนั้น ยกเว้นอินโดนีเซียซึ่งเป็นประเทศที่มีขนาดใหญ่มากเป็นพิเศษจากการรวมอาณาจักร (อาณานิคม) เดิม ๆ หลายแห่งเข้าด้วยกัน จึงมีความเจริญน้อยและช้ากว่า ส่วนประเทศมาเลเซียที่มีปัญหาทางการเมืองน้อยกว่าประเทศอื่น ๆ ในเชิงเปรียบเทียบ จะมีความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจสูงกว่าไทย
          ประเทศไทยที่เจริญรุ่งเรืองกว่าประเทศข้างต้น ก็เป็นเพราะว่า ประเทศไทยมีปัญหาความไม่สงบต่าง ๆ น้อยกว่า มีการโกงกินน้อยกว่า มีความโปร่งใสกว่าประเทศเพื่อนบ้าน แต่หากนับแต่นี้ประเทศไทยจะถูกแบ่งแยกดินแดน คล้ายที่ศรีลังกา จะมีปัญหาแบ่งฝักฝ่ายแบบเขมร 3 ฝ่าย จะมีรัฐบาลเผด็จการทหารเช่นพม่า ประเทศไทยก็คงจะถอยหลังเข้าคลองอย่างไม่ต้องสงสัย
          ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่า การเมืองส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจและความมั่งคั่งของประชาชนที่สะท้อนจากตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ การเมืองโดยเฉพาะการต่อสู้ของประชาชนกับระบอบเผด็จการซึ่งประทุเป็นสงครามกลางเมือง ความวุ่นวายในการชิงอำนาจ การก่อความไม่สงบ สงครามกองโจร ล้วนส่งผลลบต่อประเทศทั้งสิ้น

ผลกระทบที่เกิดขึ้น
          ผลลบของเหตุการณ์ความไม่สงบปรากฏชัดเจนต่อการท่องเที่ยว เพราะจะเกิดการชะงักงันของนักท่องเที่ยวไประยะหนึ่ง ส่งผลให้เกิดความซบเซาในอสังหาริมทรัพย์ภาคการท่องเที่ยว และในอนาคตอันใกล้อาจส่งผลต่อการส่งออกไปยังประเทศในภาคพื้นยุโรปและอเมริกาที่คัดค้านการใช้กำลังทำรัฐประหาร อสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน อาจมีผลบ้างหากวิสาหกิจต่างชาติทบทวนการมาเปิดสำนักงานในประเทศไทย
          ในประเทศไทยเมื่อเกิดวิกฤติภาคใต้ นักท่องเที่ยวก็หนีหายไปแทบหมด ทำให้ภาคใต้ยิ่งซบเซาและยิ่งเป็นเงื่อนไขที่ดีให้ผู้ก่อความไม่สงบ ซึ่งก็คล้ายกับในศรีลังกาปัจจุบันที่นักท่องเที่ยวลดลงเนื่องจากปัญหาความไม่สงบ <3> ซึ่งเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2528 แล้ว ในกรุงเทพมหานคร หากมีความไม่สงบบ่อย ๆ อันเป็นผลจากรัฐประหาร ต่อไปนักท่องเที่ยวอาจหนีหายไปลงมาเลเซีย หรือเดินทางผ่านไปเวียตนาม ลาวหรือกัมพูชาโดยไม่แวะพักที่ประเทศไทย เศรษฐกิจของประเทศก็คงผุพังลงทุกวัน

          เราควรหันมาสร้างชื่อเสียงหรือยี่ห้อที่ดีให้กับประเทศดีกว่า การเดิมพันการแพ้ชนะทางการเมืองของกลุ่มบุคคลด้วยเครดิตของประเทศ เป็นสิ่งที่ไม่สมควรเป็นอย่างยิ่ง โปรดน้อมระลึกถึงพระราชดำรัสของพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวที่ว่า
          “เพียงแต่ว่าจะต้องเอาชนะ แล้วก็ใครจะชนะ ไม่มีทาง อันตรายทั้งนั้น มีแต่แพ้ คือต่างคนต่างแพ้ ผู้ที่เผชิญหน้าก็แพ้ แล้วที่แพ้ที่สุดก็คือประเทศชาติ ประชาชนจะเป็นประชาชนทั้งประเทศ ไม่ใช่ประชาชน เฉพาะในกรุงเทพมหานคร ถ้าสมมติว่า เฉพาะในกรุงเทพมหานครเสียหายไป ประเทศก็เสียหายไปทั้งหมด แล้วก็จะมีประโยชน์อะไรที่จะทะนงตัวว่าชนะ เวลาอยู่บนกองซากปรักหักพัง”

อ้างอิง
<1>

รายงานการสัมโนประชากรและเคหะ พ.ศ.2543 สำนักงานสถิติแห่งชาติ http://service.nso.go.th/nso/g_service/c_popindwk.html

<2>

โปรดอ่านรายงาน “การเปลี่ยนแปลงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยและภัยความมั่นคงต่อมูลค่าทรัพย์สิน” ที่ http://www.thaiappraisal.org/pdfNew/Research/research_2007-05-215-land.pdf

<3>

โปรดอ่านข่าว Sharp drop in tourist arrivals http://www.tamilnet.com/art.html?catid=13&artid=12402

<4>

พระราชดำรัสในพระบาทสมเด็จพระปรมินทรมหาภูมิพลอดุลยเดชมหาราชพระราชทานแก่พลเอกสุจินดา คราประยูร และพลตรีจำลอง ศรีเมือง วันพุธที่ 20 พฤษภาคม พ.ศ. 2535 ที่ http://kanchanapisek.or.th/speeches/1992/0520.th.html

*  ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่มีฐานข้อมูลที่กว้างขวางที่สุดในไทยและเริ่มสำรวจอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2537 ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ สาขาเศรษฐกิจพอเพียง ที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: sopon@area.co.th

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่