Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 815 คน
เวนคืนทรัพย์สินเพื่อชาติและประชาชน
อาคาร & ที่ดิน monthly ตุลาคม 2551 หน้า 34-35

ดร.โสภณ พรโชคชัย *

          มีบางคนบอกว่า งานเวนคืนทรัพย์สินเป็นงานที่ “ต่ำช้า”! โปรดอย่าเข้าใจในเชิงลบนะครับ หมายความว่า เรามักประเมินค่าทรัพย์สินแบบ “ต่ำๆ” และจ่ายค่าทดแทนแบบ “ช้าๆ” ทำให้ชาวบ้านเดือดร้อน ไม่ใช่มีความหมายย่ำแย่อะไรหรอกครับ
ผมได้ไปช่วยทางกรมธนารักษ์จัดงานสัมมนาการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์โดยเชิญวิทยากรจากออสเตรเลีย สหรัฐอเมริกาและแคนาดามาบรรยาย พร้อมการอภิปรายโดยผู้ทรงคุณวุฒิคนไทย จึงขอสรุปความมาให้ได้เห็น ณ ที่นี้

กรณีศึกษา: ออสเตรเลีย
          ในประเทศออสเตรเลีย ประชาชนพึงเข้าใจว่ารัฐบาลมีสิทธิที่จะเวนคืน ไม่มีใครจะมีสิทธิอยู่อาศัยเช่นผู้บุกรุก หรือดื้อแพ่ง แต่การเวนคืนต้องจ่ายค่าทดแทนที่เป็นธรรมเพื่อความเป็นธรรมต่อเจ้าของทรัพย์สิน
          การเวนคืนเป็นหน้าที่ของแต่ละรัฐ ไม่ใช่ว่าราชการส่วนกลางเป็นผู้รับผิดชอบ และส่วนมากจะประสบความสำเร็จด้วยวิธีการเจราจาต่อรอง (Negotiation) ที่ต้องไปพึ่งศาลสถิตยุติธรรมคงมีไม่ถึง 5%
          ในการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลต้องจ่ายค่าทดแทนให้สมกับความเสียหาย โดยพิจารณาจาก
          1. อสังหาริมทรัพย์ที่สูญเสียไป
          2. ความด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เหลือจากการเวนคืน (Severance Damage)
          3. ความด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์อื่นจากการเวนคืน (Injurious Affection)
          4. ผลกระทบทางลบของการเวนคืนต่อเจ้าของทรัพย์สิน(Disturbance) เช่น การเสียค่าขนย้าย การสูญเสียทำเลการค้า เป็นต้น
อย่างไรก็ตามความสูญเสียทางความรู้สึกหรือจิตใจ (Sentimental Loss) เช่น ความรู้สึกผูกพันกับถิ่นฐาน ไม่สามารถนำมาเรียกร้องค่าทดแทนได้
          อย่างไรก็ตามในการเวนคืนบางครั้งยังทำให้เกิดมูลค่าเพิ่มของที่ดินส่วนที่เหลือจากการเวนคืน (Betterment หรือ Enhancement) เช่น ที่ดินแต่เดิมเป็นทุ่งนา พอมีถนนตัดผ่าน แม้ขนาดที่ดินจะเล็กลง แต่มูลค่าของที่ดินโดยรวมกลับเพิ่มขึ้นเพราะศักยภาพเปลี่ยนไปจากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เป็นต้น
          มูลค่าเพิ่มเของที่ดินส่วนที่เหลือจากการเวนคืน สามารถนำไปหักกับความด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เหลือจากการเวนคืน ความด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์อื่นจากการเวนคืน และผลกระทบทางลบของการเวนคืนต่อเจ้าของทรัพย์สิน
          ในการเวนคืนนั้น หลักสำคัญอย่างหนึ่งก็คือ ผู้ถูกเวนคืนจะอ้างว่าการเวนคืนนั้นจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่โครงการที่จะพัฒนามหาศาล ผู้ถูกเวนคืนจึงจะขอมีส่วนร่วมรับประโยชน์บ้างไม่ได้ ในทางตรงกันข้าม มูลค่าที่ดินที่อาจได้รับผลกระทบทางลบ เช่น การเวนคืนทำบ่อบำบัด จะนำมาคิดเพื่อการเวนคืน ทำให้ผู้ถูกเวนคืนได้รับค่าเวนคืนเกินจริงก็ไม่ได้เช่นกัน
          ในบางครั้ง อาจมีการออกข้อกำหนดการก่อสร้างหรือผังเมืองใหม่ทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลง เช่น รัฐบาลจะนำข้อกำหนดเหล่านี้มาอ้างเพื่อลดค่าทดแทนลงจากที่ควรจ่ายตามข้อกำหนดแต่เดิมไม่ได้ แต่สำหรับอาคารที่ผิดกฎหมาย เช่น มีการต่อเติมผิดไปจากที่ได้รับอนุญาต ก็ไม่สามารถได้รับค่าเวนคืน

กรณีศึกษา: สหรัฐอเมริกา
          ในประเทศสหรัฐอเมริกา ศาลสูงเคยตัดสินแล้วว่าการเวนคืนนั้นสามารถดำเนินการเพื่อการพัฒนาประเทศ ซึ่งอาจไม่ใช่การก่อสร้างสาธารณูปโภคของรัฐเท่านั้น แสดงถึงการตีความที่กว้างขวางกว่าในกรณีประเทศไทย
          นอกจากนี้ยังไม่มีความจำเป็นต้องทำการประชาพิจารณ์ (Public Hearing) หรือการทำประชามติ (Referendum) เพราะหากไปถามผู้ที่ถูกเวนคืนในฐานะผู้สูญเสียผลประโยชน์ ก็ย่อมไม่ได้รับความเห็นชอบและอาจยังความเสียหายต่อผลประโยชน์ส่วนรวมของประเทศ
          ในประเทศนี้ก็เช่นกัน กรณีที่ต้องทำการเวนคืนทรัพย์สินอาจเป็นเพียงส่วนน้อยราว 5% ส่วนมากได้มาจากการซื้อจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยตรง (Purchase) ด้วยการเจรจาต่อรอง
          หน่วยงานที่ทำการเวนคืนก็มักเป็นหน่วยงานระดับมลรัฐหรือระดับท้องถิ่นเป็นสำคัญ ไม่ใช่ระดับราชการส่วนกลาง
สำหรับในรายละเอียดวิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน นายเดวิดได้ยกตัวอย่างการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนในกรณีทางหลวง ท่อแก๊ส และสายไฟฟ้าแรงสูง

กรณีศึกษา: มาเลเซีย
          ในมาเลเซียก็เช่นเดียวกับสหรัฐอเมริกาและออสเตรเลีย ที่ประชาชนมีสิทธิในที่ดินแต่ก็มีหน้าที่ที่จะถูกเวนคืน ประชาชนสามารถแสดงความไม่เห็นด้วยกับค่าทดแทนที่กำหนดได้ แต่ไม่มีสิทธิไม่เห็นด้วยหรือคัดค้านโครงการเวนคืนได้
          สำหรับการเวนคืนนั้น นอกจากสามารถกระทำการเพื่อกิจการของรัฐแล้ว ยังสามารถเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจ หรือภาคเอกชนก็สามารถร้องขอให้รัฐจัดหาที่ดินด้วยการเวนคืนเพื่อการลงทุนตราบเท่าที่จะเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาประเทศ
          มาเลเซียมี พรบ.เวนคืนตั้งแต่ปี 2503 และแก้ไขมา 14 ครั้งแล้ว แสดงให้เห็นชัดว่าประเทศนี้มีการปรับปรุงข้อกฎหมายให้ทันสมัยอยู่เสมอ
          ในโครงการเวนคืนหนึ่ง ๆ ที่แม้แต่เอกชนก็เสนอได้นั้น จะจบที่หน่วยวางแผนเศรษฐกิขระดับรัฐแต่ละรัฐเป็นผู้พิจารณาความเหมาะสม และโครงการศึกษาเพื่อการเวนคืนต้องแล้วเสร็จในกำหนด 12 เดือนเป็นสำคัญ
          การเวนคืนไม่ต้องผ่านรัฐสภา ไม่มีการออกเป็นพระราชบัญญัติเพียงเพื่อการเวนคืนที่ดินเพียงแปลงเดียวเช่นในกรณีประเทศไทย

ข้อคิดจากการอภิปราย
          การเวนคืนจะสำเร็จได้หรือไม่ขึ้นอยู่กับราคาอสังหาริมทรัพย์เปรียบเทียบ แต่ปัญหาสำคัญของประเทศไทยก็คือ ราคาที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินมักไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง แต่เป็นราคาที่แจ้งราคาราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ซึ่งมักต่ำกว่าความเป็นจริง
          สิ่งที่ควรดำเนินการก็คือ ควรทำให้มีการแจ้งราคาซื้อขายตามจริง ซึ่งอาจจะออกเป็นข้อบังคับและมีบทลงโทษหากไม่ได้ดำเนินการดังกล่าว และข้อมูลการซื้อขายสมควรเปิดเผยต่อสาธารณชนเพื่อให้เป็นข้อมูลที่ยังประโยชน์ต่อประชาชนโดยรวม หากมีราคาซื้อขายที่เป็นจริง โอกาสที่จะเกิดการปั่นราคาในภายหลังเพื่อให้สามารถประเมินค่าทรัพย์สินให้สูงหรือต่ำกว่าความเป็นจริง ก็ย่อมไม่เกิดขึ้น
          นอกจากนี้ยังควรมีการพัฒนาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินให้ดี มีการควบคุมโดยรัฐซึ่งเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของประชาชน มีการตรวจสอบ มีการลงโทษ และมีมาตรการสร้างความน่าเชื่อถือต่อวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินสำหรับผู้บริโภคโดยเฉพาะประชาชนที่ถูกเวนคืนในกรณีนี้
          และโดยที่ความสำเร็จในการเวนคืนทรัพย์สินนั้น ส่วนมากมาจากการเจรจาต่อรองกับเจ้าของทรัพย์สิน ดังนั้นทางราชการจึงควรพัฒนาทักษะในการเจราจาต่อรองอย่างมีกลยุทธเพื่อให้การเวนคืนประสบความสำเร็จ
          ประเด็นกฎหมายรัฐธรรมนูญที่ควรแก้ไขในประเทศไทยก็คือ การที่ต้องทำประชาพิจารณ์กับผู้ที่ถูกเวนคืน ซึ่งคงไม่สามารถหาข้อสรุปจากผู้ที่ได้รับผลกระทบทางลบได้ นอกจากนี้กรณีการเวนคืนแล้วไม่ได้ใช้ ทางราชการยังต้องคืนทรัพย์สินให้กับผู้ถูกเวนคืน แม้จะได้จ่ายค่าทดแทนไปแล้ว แทนที่จะเอามาทำประโยชน์สาธารณะ กรณีเหล่านี้อาจเป็นการเอื้อประโยชน์ต่อผู้ถูกเวนคืนจนเกินความเหมาะสมตามมาตรฐานสากล เป็นต้น

          การเวนคืนเป็นสิ่งที่จำเป็นต้องดำเนินการเพื่อประเทศชาติอันจะส่งผลดีต่อประชาชนโดยรวม ผู้ได้รับผลกระทบต้องได้รับการทดแทนอย่างเหมาะสมและรวดเร็ว เยียวยาให้สมควร แต่จะปฏิเสธหรือขัดขวางความเจริญไม่ได้ กฎหมู่จะอยู่เหนือกฎหมายไม่ได้ในสังคมอารยะ

* ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ ที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย กรรมการบริหาร ASEAN Valuers Association และ ASEAN Association for Planning and Housing และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: sopon@thaiappraisal.org

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่