Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 583 คน
การดูงานภาษีทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกา
ฐานเศรษฐกิจ วันที่ 9-11 ตุลาคม 2551 หน้า 35

ดร.โสภณ พรโชคชัย *

          ประเทศไทยจะเจริญได้ต้องมีการเก็บภาษีทรัพย์สิน คนรวยหรือคนจนล้วนต้องเสียภาษีทางตรงจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนาท้องถิ่นของตนเอง
          เมื่อกลางเดือนกันยายน 2551 ผมได้นำคณะผู้บริหารชาวไทยที่ประกอบด้วยนายกเทศมนตรี 4 คน ปลัดเทศบาล 3 คน ผู้บริหารส่วนราชการ สถาบันการเงินและภาคเอกชนรวม 25 คนเดินทางไปสัมมนาและดูงานยังนครลอสแองเจลลิส ลาสเวกัสและเรโน ประเทศสหรัฐอเมริกา
          มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้ประสานงานให้มีกิจกรรมดูงานพิเศษนี้ขึ้นเพื่อเพิ่มพูนความรู้ภาคปฏิบัติภายหลังจากการประชุมทางวิชาการ ณ วาชูเคาน์ตี้ (Washoe County) มลรัฐเนวาดา
          ในการบริหารราชการส่วนภูมิภาคและส่วนท้องถิ่นของสหรัฐอเมริกานั้น ได้แบ่งพื้นที่ของประเทศออกเป็น 50 มลรัฐ  ในแทบทุกมลรัฐ จะมีองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น ที่เรียกว่า County ซึ่งมีอยู่รวมกันประมาณ 7,000 แห่ง และในแต่ละ County จะมี City หรือ Town คือนครหรือเมือง ซึ่งอาจมีขนาดเล็ก ๆ ไม่กี่ร้อยคนจนถึงเป็นแสนคน อย่างไรก็ตามในบางมลรัฐอาจมีระบบอื่น ๆ ที่ไม่ได้เรียกว่า County ก็ได้ แต่มีการแบ่งระดับขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่นคล้าย ๆ กัน
          นครรีโนที่คณะผู้เข้าประชุมมาเยือนนี้ ตั้งอยู่ใน Washoe County ซึ่งประกอบด้วยนครรีโนและนครอื่นๆ ขอบเขตของนครอาจเปลี่ยนแปลงให้มีขนาดใหญ่ขึ้นตามการขยายตัวของเมือง การเปลี่ยนแปลงนี้ทำได้ไม่ยาก ไม่เหมือนกรณีประเทศไทยซึ่งมีความยุ่งยาก แต่ในสหรัฐอเมริกา พิจารณาจากการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและสังคมเป็นสำคัญ โดยมีข้าราชการในระดับ County เป็นผู้คอพิจารณา
          ทั้งนครและ County ต่างมีการเลือกตั้งผู้บริหาร และในบางมลรัฐ ยังมีการเลือกตั้งหัวหน้าส่วนราชการ เช่น ใน Washoe County นี้มี Assessor ซึ่งมาจากการเลือกตั้ง มีเพียงเจ้าหน้าที่ที่เป็นลูกจ้างหรือข้าราชการประจำ
          ใน Washoe County มีขนาดประมาณ 4.6 ล้านเอเคอร์หรือประมาณ 16,000 ตร.กม. หรือเท่ากับสิบเท่าของกรุงเทพมหานคร แต่พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นภูเขาและทะเลทราย
          ทรัพย์สินใน Washoe County ประกอบด้วยสังหาริมทรัพย์ 33,000 รายการ อสังหาริมทรัพย์ 171,000 รายการ ซึ่งมีทั้งที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอื่น ๆ ฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินของ Washoe County สามารถสร้าง CAMA เพื่อประเมินค่าทรัพย์สินได้ปีละ 100,000 รายการจาก 171,000 รายการ และในอนาคตคาดว่าจะสามารถประเมินใหม่ได้ทุกปี
          การประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการจัดเก็บภาษีทรัพย์สินในกรณี Washoe County นี้ยังค่อนข้างล่าหลังกว่า County อื่น คือ ยังไม่ได้ใช้ราคาตลาดเป็นหลัก โดยดำเนินการดังนี้

  1. การประเมินราคาที่ดินเปล่าของแปลงที่ดินแต่ละรายการ ด้วยการเปรียบเทียบตลาดราคาทรัพย์สิน เช่น อาคารทั้งหลัง แล้ว ถอดราคาอาคารออกก่อน เพื่อหาราคาเฉลี่ยของที่ดิน
  2. การใส่ราคาค่าก่อสร้างอาคารของที่ดินแต่ละหลังที่แตกต่างกัน และลดด้วยค่าเสื่อม ซึ่งคิดไว้คร่าว ๆ ประมาณ 1.5% ต่อปี
  3. เมื่อรวมเป็นมูลค่าตลาด (สมมติ) นี้แล้ว ให้นำมาคิดเป็นฐานเพื่อการเสียภาษีเพียง 35% เช่น ถ้าทรัพย์สินราคา 1 ล้านบาท ก็จะคิดเพื่อการเสียภาษีเพียง 350,000 บาท เป็นต้น
  4. ภาษีที่เสียก็ประมาณ 3% สำหรับที่อยู่อาศัย และไม่เกิน 8% สำหรับทรัพย์สินที่สร้างรายได้ จึงเสียภาษีประมาณ 10,500 บาทต่อปีสำหรับทรัพย์สินที่มีราคา 350,000 บาท

          ผลของการประเมินค่าทรัพย์สินนี้ได้รับการยอมรับจากประชาชนเจ้าของทรัพย์สิน และแทบไม่มีใครไม่ยอมจ่ายภาษีเลย (เก็บได้ราว 99.6%) ในกรณีผู้ที่ขัดขืน ก็อาจถูกฟ้องบังคับขายทอดตลาดได้ จึงไม่มีใครพยายามไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย
          เจ้าหน้าที่ใน Assessor Office นั้นมี 85 คน มีงบประมาณราว 7.1 ล้านดอลลาร์ต่อปี หรือประมาณ 250 ล้านบาท และส่วนใหญ่ใช้เพื่อการพนักงาน นอกจากนี้ Assessor ยังมีงบประมาณค่าใช้จ่ายเพื่อการพัฒนาเทคโนโลยีต่าง ๆ อีกราว 1 ล้านดอลลาร์ต่อปี และสามารถจัดเก็บภาษีได้ประมาณ 470 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (15,000 ล้านบาท) โดย 20 ล้านดอลลาร์เก็บจากสังหาริมทรัพย์ และอีก 450 ล้านดอลลาร์เก็บจากอสังหาริมทรัพย์
          ในทุกวันนี้ ดูเหมือนประเทศไทยเกลียดและกลัวการเสียภาษีเหลือเกิน จึงมีการหลบเลี่ยงภาษีกันเสมอ ไม่เฉพาะแต่ประชาชนทั่วไป แม้แต่เจ้าที่ดินรายใหญ่ก็ไม่ยอมเสียภาษี จึงเห็นได้ว่าภาษีทรัพย์สินไม่เกิดขึ้นในประเทศไทย
          ความจริงเราควรมีระบบภาษีทรัพย์สิน ซึ่งก็คือ แต่ละปี ทุกคนมีหน้าที่เสียภาษี เช่นประมาณ 1% ของมูลค่าทรัพย์สินจริง ๆ ไม่ใช่ราคาประเมินของทางราชการที่มักจะต่ำกว่าความเป็นจริง เช่น ถ้าเรามีบ้านราคา 1 ล้านบาท เราต้องเสียภาษี 10,000 บาทให้กับท้องที่ของเรา เช่น เทศบาล อบต. ท้องที่ก็จะนำเงินจำนวนนี้ไปพัฒนาถนนหนทาง หรือสถานศึกษาเพื่อให้ท้องถิ่นเจริญ

* ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ ที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย กรรมการบริหาร ASEAN Valuers Association และ ASEAN Association for Planning and Housing และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: sopon@thaiappraisal.org

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่