Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 420 คน
กรณีที่ดินรัชดา ควรใช้วิชาชีพประเมินในการพิจารณาด้วย
กรุงเทพธุรกิจ 18 กันยายน 2551 หน้า 11

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

          ตามที่ในวันที่ 17 กันยายน 2551 จะมีการพิจารณาคดีที่ดินรัชดาของ พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร และคุณหญิงพจมาน ชินวัตร ผมเห็นว่ากรณีนี้ควรใช้วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินช่วยสนับสนุนในการประกอบการพิจารณาคดีอย่างเที่ยงธรรมด้วย หรืออีกนัยหนึ่ง ควรพิจารณาว่ามูลค่าทรัพย์สินที่มีการซื้อขายนั้น สอดคล้องกับความเป็นจริงและเป็นธรรมระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขายหรือไม่

          สำหรับในกรณีข้อกฎหมาย มีความถูกต้องเหมาะสมหรือไม่ในการทำนิติกรรมนั้น ผมคงไม่สามารถให้ความเห็นได้เพราะไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านนี้ และการตีความตามข้อกฎหมายก็อาจแล้วแต่การ “ตั้งธง” ในใจของแต่ละฝ่ายที่เชียร์หรือคัดค้านในการนี้ ซึ่งการพิจารณาก็คงเป็นไปตามกระบวนการยุติธรรมของประเทศ

          ในการใช้วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินนั้น เราควรพิจารณาความเหมาะสมของราคาที่ทำนิติกรรม หากราคาต่ำเกินความเป็นจริงก็ย่อมแสดงถึงเจตนาที่ไม่ถูกต้องอย่างชัดแจ้ง แต่หากราคาดังกล่าวสอดคล้องกับราคาตลาดก็อาจตีความได้ในอีกแง่มุมหนึ่ง การประเมินค่าทรัพย์สินอย่างถูกต้องตามหลักวิชาจึงควรดำเนินการเพื่อประกอบการพิจารณาในคดีดังกล่าวนี้

แนวทางการประเมินค่าทรัพย์สินในกรณีนี้ จึงควรดำเนินการโดยการวิเคราะห์มูลค่าตลาด ณ วันที่มีการประมูล โดยการ
  1. สำรวจแปลงเปรียบเทียบในบริเวณใกล้เคียงที่มีการซื้อขายภายในเวลา 2 ปี ก่อนมีการจัดประมูลดังกล่าวเพื่อนำมาวิเคราะห์หามูลค่าตลาด
  2. วิเคราะห์มูลค่าของที่ดินเปล่าจากสิ่งก่อสร้างในบริเวณใกล้เคียงซึ่งเทียบเคียงได้ โดยวิเคราะห์มูลค่าจากค่าเช่าตลาด แล้วหักด้วยค่าพัฒนาที่ดินต่าง ๆ รวมทั้งกำไรและค่าดำเนินการ เพื่อให้ได้ต้นทุนในส่วนของที่ดิน หรือมูลค่าที่ดินตามราคาตลาด ณ เวลานั้นนั่นเอง วิธีนี้เรียกว่า วิธีการทดสอบสมมติฐานในการพัฒนา
สำหรับวิธีการในการหาข้อมูลเปรียบเทียบตลาด สามารถดำเนินการได้โดยการรวบรวมและสังเคราะห์ข้อมูลจาก..
  1. ฐานข้อมูลการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
  2. ข้อมูลราคาการจดจำนองกับสถาบันการเงินต่าง ๆ
  3. ข้อมูลราคาซื้อขาย เช่าจริงของทรัพย์สินเปรียบเทียบในบริเวณใกล้เคียง

          ยิ่งกว่านั้นในการวิเคราะห์ยังอาจพิจารณาถึงศักยภาพของที่ดินและข้อกำหนดตามกฎหมายในการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงดังกล่าว ทั้งก่อนหน้า ขณะทำการประมูล และในภายหลังอีกด้วย

          นอกจากนี้ในการวิเคราะห์มูลค่าตลาด ยังอาจวิเคราะห์ถึงแนวโน้มความเปลี่ยนแปลงในช่วง 2-3 ปี หลังจากการประมูล เพื่อให้เห็นถึงการได้มาหรือสูญเสียโอกาสทางธุรกิจสำหรับการประมูลซื้อที่ดินแปลงดังกล่าว

          วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินที่ถูกต้องตามมาตรฐานสากลจึงมีส่วนในการสร้างความเป็นธรรม และความโปร่งใสในกระบวนการยุติธรรม และยังสร้างความเข้าใจของคนในชาติ  รวมทั้งการยอมรับในเหตุผลของทุกฝ่าย อย่างไรก็ตามความเห็นนี้ไม่ได้มุ่งหวังให้เป็นโทษหรือเป็นคุณต่อฝ่ายใดและไม่บังอาจก้าวล่วงอำนาจของศาลสถิตยุติธรรมที่อาจได้พิจารณาใช้ วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินประกอบการพิจารณาคดีแล้ว โดยที่ผมอาจไม่ทราบก็ได้

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) นอกจากนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ สาขาเศรษฐกิจพอเพียง ที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: sopon@thaiappraisal.org
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่