Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 552 คน
อสังหาริมทรัพย์ ผู้บริโภคคือพระเอก
Property Report ไทยแลนด์ ฉบับที่ 7 ตุลาคม 2551 หน้า 26

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA*

          เมื่อวันก่อนผมจัดเสวนาเรื่องการคุ้มครองเงินดาวน์คู่สัญญา ก็มีนักพัฒนาที่ดินรายหนึ่งให้ความเห็นว่า ในประเทศไทย ควรมีสถาบันคุ้มครองผู้ประกอบการบ้าง เห็นมีแต่สถาบันคุ้มครองผู้บริโภค ฟังดูแล้วก็น่าเห็นใจเหมือนกัน
          ยิ่งเมื่อได้ฟังว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็น “ต้นน้ำ” ที่ใครต่อใครเป็นแค่ “ปลายน้ำ” “ตามน้ำ” หรือ “กินน้ำใต้ศอก” ด้วยแล้ว ก็ยิ่งเห็นความน่า “ซูฮก” ของนักพัฒนาที่ดินแต่ความจริงหาใช่เช่นนั้น

~ ~ ~ ~ ~

          อสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องของใครกันแน่ บางท่านอาจมองว่า อสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเท่านั้น ความจริงแล้วไม่ใช่เลย ทุกวันนี้โลกได้เปลี่ยนไปแล้ว การสร้างอาคารหรือโครงการใหม่ ๆ เป็นเพียงตลาดส่วนน้อย ตลาดส่วนใหญ่ในปัจจุบันและอนาคต จะเป็นตลาดมือสองที่ซื้อขายหมุนเวียนกันไป
          อาจเป็นเพราะว่า ที่ผ่านมาหลายท่านมองว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เราจึงมักฟังความเรื่องสถานการณ์ตลาดจากผู้ประกอบการเป็นหลัก ซึ่งทำให้ไม่เกิดความรอบด้าน เพราะประการแรก ผู้ประกอบการ เป็นเพียงหนึ่งในผู้มีส่วนรวมในธุรกิจ และเป็นกลุ่มผลประโยชน์หนึ่งเท่านั้น ไม่ใช่ผู้แทนของทุกกลุ่มผลประโยชน์ และโดยที่เป็นกลุ่มผลประโยชน์ จึงอาจไม่เป็นกลางและประโยชน์อาจได้สอดคล้องกับประโยชน์ของคนส่วนใหญ่ก็ได้
          ดังนั้นเรื่องอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่ฟังแต่เฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ แต่ทุกวันนี้ในกระบวนการแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ เช่นในคณะกรรมการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ มักมีแต่ผู้ประกอบการโดยไม่ค่อยมีผู้แทนนักวิชาชีพอื่น ผู้แทนสื่อมวลชน ผู้แทนสถาบันการเงิน ผู้แทนประชาชนในรูปสหกรณ์เคหะสถาน นิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลบ้านจัดสรร สมาคมหรือคณะกรรมการหมู่บ้าน ยิ่งกว่านั้นในคณะกรรมการของรัฐวิสาหกิจหรือองค์กรของรัฐบางแห่ง ก็จะมีผู้แทน หรือผู้ถือหุ้นของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายใหญ่เป็นกรรมการ
          ประสบการณ์ที่ผ่านมาพิสูจน์ได้ว่า ในการแก้ไขปัญหาทุกเรื่อง ถ้าจะให้เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายจริงต้องเริ่มต้นที่ประโยชน์ส่วนรวม ไม่ใช่ประโยชน์ของเฉพาะกลุ่ม ตัวอย่างเช่น ถ้าเรากำหนดมาตรการคุ้มครองผู้บริโภค เช่น สัญญามาตรฐาน หรือการประกันเงินดาวน์บ้าน ประโยชน์ที่ได้จะไม่ใช่เฉพาะของผู้บริโภค แต่ผู้ประกอบการก็ได้เพราะลูกค้ามีความมั่นใจมากขึ้นจึงซื้อมากขึ้น วงการอื่น ๆ ก็ได้อานิสงส์ ตาม ๆ กันไป
          อีกตัวอย่างหนึ่งที่น่าสนใจก็คือ การควบคุมนักวิชาชีพ ไม่ว่าจะเป็นนายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สถาปนิก วิศวกร จะปล่อยให้แต่ละฝ่ายควบคุมกันเองคงไม่ได้ เพราะอาจเข้าข้างพวกเดียวกันเอง ควรมีองค์กรกลางควบคุม เพื่อให้ประโยชน์ต่อประชาชนเป็นสำคัญ เช่น สถาปนิก ก็มีสภาสถาปนิก ไม่ใช่มีแต่สมาคมสถาปนิก เป็นต้น อย่างไรก็ตามวิชาชีพหลายแห่งยังไม่มีการจัดตั้งสภาวิชาชีพ เช่น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า ซึ่งควรที่รัฐบาลจะดำเนินการโดยเร็วมาเมื่อตั้งแต่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจแล้ว

~ ~ ~ ~ ~

          ดังนั้น การจะพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างมีวุฒิภาวะที่มั่นคง เจริญอย่างยั่งยืน นักพัฒนาที่ดินและนักวิชาชีพที่เกี่ยวข้องต้องมีส่วนร่วมในการสนับสนุน ควรมีการประชุมหารือกันระหว่างนักวิชาชีพต่าง ๆ อย่างต่อเนื่อง เพื่อการจัดหา-แลกเปลี่ยนความรู้แก่นักวิชาชีพเอง การเผยแพร่ความรู้แก่ประชาชน เป็นต้น และเป็นการร่วมกันรับมือกับนักวิชาชีพในประเทศอื่นที่จะเข้ามาประกอบกิจการในประเทศไทยในอนาคตอีกด้วย
          การรวมตัวและสนับสนุนกันและกันของนักวิชาชีพ ต้องวางบนพื้นฐานของประโยชน์ของประชาชน/ผู้บริโภคและสังคมโดยรวม เราต้องสามารถสู้กับต่างชาติได้ทั้งราคาและคุณภาพที่เหนือกว่า ให้บริการที่ดีไปพร้อม ๆ กับการให้การศึกษาแก่ประชาชน/ผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง

~ ~ ~ ~ ~

          ที่ผ่านมา เราไม่ค่อยคำนึงถึงผู้บริโภค ทำอะไรต่อมิอะไรก็เพื่อผู้ประกอบการเป็นหลัก เช่น ทำบ้านเอื้ออาทร ก็กลายเป็นการเอื้ออาทรผู้รับเหมา ไม่ได้สอดคล้องกับความต้องการของชาวบ้าน ทำให้สินค้าที่ออกมาไม่เป็นที่ต้องการ
          แม้แต่ “เอสโครว์” หรือ พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาก็ออกมาโดยไม่ได้บังคับใช้ แต่ให้เป็นไปโดยความสมัครใจ ทำให้ผู้ประกอบการได้เปรียบ ไม่รู้ออกกฎหมายอย่างนี้มาได้อย่างไร ทำให้ผู้บริโภคไม่ได้ประโยชน์
          บางท่านอาจเถียงว่า การมีมาตรฐาน ทำให้เกิดการผลักภาระให้ผู้บริโภค แต่ในทางตรงกันข้าม ก็เป็นการคุ้มครองผู้บริโภค ทำให้ผู้บริโภคไม่ต้องเสี่ยง ไม่ต้องคอยหลบเลี่ยง “ปากเหยี่ยวปากกา” เหมือนสมัยมี พรบ.จัดสรรที่ดิน สมัยเป็นประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 นั้น ๆ แรก ๆ ผู้ประกอบการก็ร้องกันระงม แต่การมีมาตรฐานก็กลับทำให้ผู้ซื้อมั่นใจ และกลับมาเป็นลูกค้าของผู้ประกอบการมากขึ้น

~ ~ ~ ~ ~

          โดยสรุปแล้ว ผู้บริโภคจึงต้องเป็นพระเอก เป็นที่หนึ่งที่นักพัฒนาที่ดินหรือนักวิชาชีพต้องใส่ใจ เพราะโครงการใดที่ไม่สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค ก็คงเจ๊งแน่นอน การโกงผู้บริโภค ย่อมแสดงถึงการขาดความรับผิดชอบทำให้เสียชื่อเสียง ผู้บริโภคจึงเป็นเสียงสวรรค์

*  ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่มีฐานข้อมูลที่กว้างขวางที่สุดในไทยและเริ่มสำรวจอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2537 ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ สาขาเศรษฐกิจพอเพียง ที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: sopon@area.co.th

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่