Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,884 คน

ดร. โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

        ได้อ่านข่าวในภาคอสังหาริมทรัพย์ของหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 4-6 มีนาคม ศกนี้ เรื่อง บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ มีรายได้ในปี 2546 ถึง 20,581 ล้านบาท และมีผลการดำเนินงานของบริษัทและบริษัทย่อย ถึง 6,191 ล้าน หรือกำไรถึง 30% นั้น นับเป็นเรื่องน่ายินดีเป็นอย่างยิ่ง แสดงให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ดีขึ้น และภาพฝีมือการบริหารรวมทั้งความก้าวหน้าของธุรกิจของคนไทย
        ไม่เพียงแต่แลนด์ฯ บริษัทพัฒนาที่ดินอื่นก็ได้กำไรกันมหาศาล รวมเม็ดเงินค่าพัฒนาที่ดินปีหนึ่ง ๆ เป็นเงินนับแสนล้าน แต่ท่านเชื่อไหม ประเทศไทยก็ยังไม่มีศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ใช้งบประมาณปีละไม่เกิน 30 ล้านอยู่ดี ทั้งที่เราผ่านช่วงวิกฤติเศรษฐกิจมาถึง 7 ปีแล้วก็ตาม
        เป็นที่ทราบดีว่า เมื่อคิดจะทำศูนย์ข้อมูลทีไร ผู้ที่ได้ประโยชน์ก็หวังจะได้ของฟรีโดยถือเอาว่าเป็นบริการของรัฐ รัฐเองก็ "เรื่อย ๆ" อยู่มาจนถึงวันนี้
        ท่านเคยคิดกลับในอีกทางหนึ่งไหมว่า บริษัทพัฒนาที่ดินใหญ่ ๆ อาจไม่ต้องการให้ศูนย์ข้อมูลเกิด เพราะถ้าชาวบ้านผู้บริโภค ประชาชนทั่วไป นักลงทุน หรือนักพัฒนาที่ดินใหญ่น้อย รู้ข้อมูลเท่าเทียมกัน บริษัทใหญ่ ๆ ก็ขาดความได้เปรียบ
        สำหรับบริษัทใหญ่ ถ้าปีหนึ่ง มีรายได้ 10,000 ล้าน เสียเงินค่าวิจัยสัก 30 ล้าน ก็แค่ 0.3% ของรายได้ หรือเป็นเพียง 1/10 ของค่าขาย-ค่าโฆษณา (ที่มีสัดส่วน 3%ของรายได้) เท่านั้น ขนหน้าแข้งไม่ร่วงแน่นอน ยิ่งถ้าเทียบกับมูลค่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นับแสนล้านบาทต่อปี เงิน 30 ล้านบาทนับว่ามีค่าเพียง 1 ใน 3,333 ส่วนเท่านั้น

ข้อมูลมีเพื่อการตัดสินใจที่ไม่ผิดพลาด
        อย่างที่เขาว่า "รู้เขารู้เรา รบร้อยครั้งชนะร้อยครั้ง" การมีข้อมูลที่ดี จะช่วยให้การติดสินใจไม่ผิดพลาด ทุกคนต้องหาข้อมูล ถ้าเราเป็นเจ้าของโครงการแล้วไม่หาข้อมูล ตั้งราคาส่งเดช ก็คง "ประสบเภทภัยมากกว่าวาสนา"
        ข้อนี้ถึงแม้ใคร ๆ ก็รู้ ใคร ๆ ก็พูดให้ดูเท่ ๆ ได้ แต่ความจริงหลายคนก็ไม่ยอมจ่ายเพื่อการได้ข้อมูล ใช้ความจัดเจน คาดเดาส่วนตัว หรือตระหนี่ เข้าทำนอง "ฆ่าควายเสียดายเกลือ" เป็นต้น
        ที่ว่า "ความรู้ท่วมหัว เอาตัวไม่รอด" นั้นถือเป็นประโยคที่ไม่จริง เพราะถ้ามีความรู้จริง เอาตัวรอดแน่ แต่ที่ผ่าน ๆ มา เราไม่รู้จริง แต่แสร้งว่ารู้ ตัดสินใจไปตามการคาดเดา ทำโครงการโดยอาศัยลางสังหรณ์ จึง "เจ๊ง" ต่างหาก

ข้อมูลที่ดี.. มาจากการทำซ้ำ
        การไปหาข้อมูลเช่น ยอดขายในโครงการหนึ่งเพียงครั้งเดียวนั้น อาจผิดพลาดได้ ข้อมูลอาจไม่จริง แต่ถ้าเราไปซ้ำ ๆ บ่อย ๆ ก็จะได้ความจริง บางทีอาจรู้ข้อมูลมากกว่าเจ้าของโครงการที่เป็นมือสมัครเล่น รู้มากกว่าหัวหน้าเซลล์ ที่ไม่ค่อยเข้าไซต์งาน หรือมากกว่าพนักงานขายที่เพิ่งเข้าใหม่เสียอีก
        การได้ความจริงนั้น จึงไม่ใช่การประกอบอาชญากรรม เช่น ไปพ่วงแฟกซ์ ไปเจาะเว็บไซต์คู่แข่ง หรือส่งสายลับไปหาข้อมูลที่ไม่เปิดเผย เราเพียงต้องการข้อมูลในระดับที่ผู้ซื้อบ้านพึงมีสิทธิรู้เท่านั้น แล้วนำข้อมูลมาประมวลเพื่อวิเคราะห์สถานการณ์ที่ถูกต้องประกอบการตัดสินใจที่สอดคล้องกับความเป็นจริง

ข้อมูลเพื่อความเข้าใจของทุกฝ่าย
        ไม่กี่วันนี้ ผมไปทัวร์ "บ้านไม่สมหวัง" ที่จัดโดยมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค ชาวบ้านที่ถูกหมู่บ้านจัดสรรโกงไปนั้น เขาไม่ได้หวังเงินชดเชยแต่หวังเป็นกรณีศึกษาแก่ผู้อื่น นับเป็นอนุโมทนาจิตที่ดี ผมก็พยายามชี้แจงให้ชาวบ้านทราบว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไม่คิดโกงชาวบ้าน แต่ในทางตรงกันข้าม ชาวบ้านอาจ (รีบร้อน) ซื้อบ้านโดยขาดความรอบรู้ ฉุกคิดเท่าที่ควรจึง "ไม่สมหวัง"
        ถ้าเรามีศูนย์ข้อมูลที่ดี ก็จะเป็นแหล่งความรู้ความเข้าใจที่เชื่อถือได้ให้กับชาวบ้านได้มากขึ้น ผู้ประกอบการก็ต้องตระหนักรู้ในการผลิตบ้านที่มีคุณภาพมากขึ้น อะไรต่าง ๆ ก็จะดีขึ้น

เหนือข้อมูลคือการวินิจฉัย
        ถ้าเรามีข้อมูลแล้ว ยังตัดสินใจไม่ได้ เราต้องมีสมมติฐานไว้ก่อนเลยว่า เรายังมีข้อมูลไม่เพียงพอ ยังพิสูจน์ทราบอะไรบางอย่างไม่ชัดเจน เพราะสัจธรรมก็คือ ถ้ามีข้อมูลที่ดีและเพียงพอแล้ว เราใช้ตัดสินใจได้แน่นอน
        ดังนั้นในระหว่างขั้นตอนการหาข้อมูลจนถึงจะนำไปใช้นั้น เราต้อง "วินิจฉัย" ข้อมูลเสียก่อน ดูว่าข้อมูลไหนจริงหรือเท็จ ข้อมูลไหนยังขาดหรือเกินบ้าง
        วงจรแห่งความสำเร็จจึงเริ่มต้นที่ข้อมูลและจบลงที่การประเมินผล ตามหลักวิชาที่ว่าด้วย "fact finding, diagnosis, analysis, action, follow-up และ evaluation" ก่อนที่จะเริ่ม fact finding ในรอบใหม่

ข้อมูลแสดงความมีอารยธรรม
        ถ้าหากทุกฝ่ายตระหนักถึงความสำคัญของข้อมูล ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีวุฒิภาวะมากขึ้น โดย:
        1. นักพัฒนาที่ดินก็ลงทุนศึกษาตลาดจริง เพื่อสร้างบ้านให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค
        2. ผู้บริโภคก็รู้จักใช้ข้อมูล ลงทุนประเมินค่าทรัพย์สินที่จะซื้อ ออกแรงสำรวจโครงการต่าง ๆ ให้ได้ข้อมูลเพียงพอก่อนการตัดสินใจซื้อ
        3. สถาบันการเงิน ก็ใช้ข้อมูลประกอบการตัดสินใจปล่อยสินเชื่อมากกว่าใช้ "เส้นสาย" หรือ "ใต้โต๊ะ และ
        4. หน่วยราชการก็ใช้ข้อมูลเพื่อการเตือนภัยทางเศรษฐกิจและกำหนดมาตรการที่เหมาะสมทันการณ์
        การลงทุนจัดทำข้อมูลและใช้ข้อมูลอย่างเหมาะสมนี้ จึงเป็นการแสดงออกซึ่งความมีอารยะธรรมที่เพียงพอในสังคม ที่การตัดสินใจในเรื่องต่าง ๆ นั้น ไม่ได้ใช้เฉพาะความเชื่อในตนเองหรือความเชื่อทางไสยศาสตร์เท่านั้น
        ความมีอารยะยังแสดงออกจากความโปร่งใสของการเปิดเผยและใช้ข้อมูลต่าง ๆ อย่างเพียงพอด้วย นอกจากนี้ยังรวมถึงการมีธรรมาภิบาลที่ดีในการบริหารและการจัดการยุคใหม่มีข้อมูลเป็นสิ่งสำคัญประการหนึ่ง และถึงแม้ไม่ใช่อันดับหนึ่งแต่ก็เป็นอันดับแรก

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่