Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 661 คน
What’s Next หากเลวร้ายสุดขีด อสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไร
Hi-Class ฉบับเดือนกรกฎาคม 2551

ดร.โสภณ พรโชคชัย *
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA
7 กรกฎาคม 2551

          สถานการณ์อึมครึมทางการเมืองในขณะนี้ ดูเหมือนจะมีแต่เรื่องร้าย ๆ เกิดขึ้นในแผ่นดินไทย เรามาลองมองกันให้ชัด ๆ ว่า หากเกิดเรื่องเลวร้ายสุดหยั่งคาด อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยจะเป็นอย่างไรในอนาคต เผื่อพวกเราจะได้เตรียมตัว เตรียมใจกันไว้บ้าง และร่วมกันทำอะไรสักอย่าง อย่างอมืองอเท้าปล่อยให้ประเทศชาติถูก “ใคร” ปู้ย่ำปู้ยีอยู่ได้
          ก่อนถึงขั้นยุ่งเหยิงใหญ่ ตอนนี้ไทยเราก็เจอวิกฤติสำคัญ 4 ประการอยู่แล้วคือ ประการแรก ราคาน้ำมันพุ่งสูงขึ้นไม่หยุดซึ่งคาดว่าจะก่อความเดือดร้อนทุกหย่อมหญ้า ประการที่สอง ราคาอาหารแพงขึ้นมากจนอัตราเงินเฟ้อสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ทำให้คนไทยจนลงทั่วประเทศ ประการที่สาม วิกฤติทางการเมือง ซึ่งอาจลุกลามใหญ่โตและพาลจะทำให้เกิดความร้าวฉานกับประเทศเพื่อนบ้าน เช่น กรณีเขาพระวิหาร และสุดท้ายคือวิกฤติภาคใต้ ซึ่งเป็นปัญหาหนามยอกอกที่รอวันขยายตัว
          เอาเป็นว่าในอนาคต คนไทยจะยากจนลงซึ่งจะยิ่งทำให้การแบ่งแยกดินแดนภาคใต้มีความเป็นไปได้สูงขึ้นจนวันหนึ่งไทยจะเสียดินแดน และอาจเสียเพิ่มเติมหากภูมิภาคอื่น ๆ เริ่มไม่เอาด้วยกับรัฐบาลกรุงเทพมหานครแล้ว เพราะ “ผู้มีอำนาจ (ทั้งในและ) นอกรัฐธรรมนูญ” ไม่สามารถสร้างความเจริญให้กับประเทศได้ และมัวแต่ทะเลาะกันเอง
          มองอย่างเลวร้ายสุดขีด เราคิดถึงความเป็นไปได้กันบ้างไหมว่าวันหนึ่ง ผู้มีอำนาจในกรุงเทพมหานครจะไม่ฟังกันและกันอีกต่อไปแล้ว เลิกเกรงใจกันแล้ว ไม่นับถือเป็นญาติมิตรกันอีกต่อไป เกิดการรบราฆ่าฟันกันเอง จนลุกลามกลายเป็นสงครามกลางเมืองเพื่อช่วงชิงอำนาจระหว่างกลุ่มจนเลือดนองแผ่นดิน
          หากภาพเลวร้ายเหล่านี้เป็นจริงขึ้นมา ประเทศไทยจะเป็นอย่างไร มูลค่าทรัพย์สินของไทยและของประชาชนวันนี้จะเป็นเช่นใดในอนาคต พวกเราทราบไหม เขมรเขามีตำนานที่เชื่อกันว่า วันหนึ่งประเทศไทยจะบ้านแตกสาแหรกขาดยิ่งกว่าเขาเสียอีก อันนี้ผมไม่ได้ส่งเสริมให้เชื่อไสยศาสตร์นะครับ แต่เอาเป็นว่า เรามาทำความเข้าใจว่า ตอนเขมร “บ้านแตกสาแหรกขาด” นั้น เขามีสภาพอย่างไร
          ผมจำได้ว่า ชาวเขมรต้องหนีตายมาตะเข็บชายแดน ถูกกักไว้ในฐานะผู้ลี้ภัย ในยุคขุกเข็ญแรก ๆ นั้น สาหัสขนาดต้องถอดแหวนหรือสร้อยทองมาแลกซื้อข้าวเพื่อประทังชีวิต อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ก็มีค่าเท่ากับศูนย์ อย่าว่าแต่อสังหาริมทรัพย์เลยครับ ชีวิตยังแทบเอาตัวไม่รอด ยิ่งถ้าเป็นชาวเวียดนาม พวกเขาต้องล่องเรือหนีออกมา “ตายเอาดาบหน้า” มีชาวเวียดนามเกาะล้อเครื่องบินหนีจน ถูกล้อบดทับตายตั้งแต่ยังไม่พ้นแผ่นดินเกิด แต่ซากมาตกแผ่นดินไทยตอนเครื่องบินกางล้อลง
          ผมไม่เชื่อ “นิยาย” เขมรหรอกครับเพราะไทยเราไม่ได้อยู่ในฐานะวิกฤติความแตกแยกทางลัทธิ แต่เป็นเพียงการช่วงชิงอำนาจ ซึ่งอย่างมากก็อาจเกิดสงครามกลางเมืองและ “เลือดตกท้องช้าง” เพื่อ “ล้างบาง” อำนาจกันสักพัก แต่ “สักพัก” ที่ว่านี้ คงกินเวลาเป็นสิบปี โดยประมาณการกันอย่างคร่าว ๆ เท่ากับระยะเวลาช่วงสงครามโลกครั้งที่ 2 ในห้วงวิกฤติสิบปีนี้ ก็ไม่นานนัก แต่บางคนก็อาจไม่สามารถมีชีวิตผ่านพ้นช่วงเวลาดังกล่าวไปได้
          แต่ที่มีความเป็นไปได้สูงก็คือ ในช่วงสิบปีดังกล่าว ผู้คนอาจโกลาหลหนีตาย ทำให้อสังหาริมทรัพย์ไม่อาจใช้หารายได้ และหากประมาณการ ณ อัตราผลตอบแทนที่ 10% ก็คำนวณได้ว่า วิกฤติสิบปีนี้อาจทำให้มูลค่าทรัพย์สินหายไปประมาณครึ่งหนึ่งตามมูลค่าปัจจุบัน หรืออีกนัยหนึ่งอาจหายไปเหลือเพียงหนึ่งในสามตามมูลค่าในอนาคต ณ สิ้นปีที่สิบ ในกรณีเช่นนี้ การถือครองอสังหาริมทรัพย์ก็คงด้อยค่าไปมาก
          ลองนึกถึงว่า หากบ้านของเราที่ได้มาจากเก็บหอมรอมริบมาชั่วชีวิต ซึ่งเดิมมีราคา 1 ล้านบาท และควรจะมีราคาเพิ่มราคาขึ้นตามเวลาเหมือนอย่างที่เป็นมาในอดีต กลับสะดุดหัวทิ่มลง เราจะรู้สึก “กลัดหนอง” เพียงใด
          ส่วนเงินฝากในธนาคารนั้น ต่อไปในปีหน้า (2552) รัฐบาลก็จะไม่ประกันให้อีกแล้ว ถ้าธนาคารเจ๊ง ผู้ฝากเงินก็ต้องเจ๊งตามไปด้วย เราจะทำอย่างไร เราจะเอาเงินและทองเก็บไว้ที่บ้านรอโจรปล้นไป หรือจะเอาไปลงทุนทำอะไรดี หากคิดอีกทางหนึ่ง เราจะ “ขายชาติ” ด้วยการเอาเงินไปฝากเมืองนอกดีกว่าไหม ถ้าไปฝากแล้ว จะได้มีโอกาสใช้เงินดังกล่าวหรือไม่
          เราคงเห็นด้วยกันว่าถ้าบ้านเมืองมีปัญหา ความเดือดร้อนย่อมเกิดขึ้นทุกหย่อมหญ้า แต่ถ้ามองอย่างตลกร้าย ก็อาจบอกได้ว่า วิกฤติของบ้านเมือง ก็อาจสร้างความเท่าเทียมให้กับผู้คน คือ คนจนที่จนอยู่แล้วก็จนต่อไป ส่วนคนชั้นกลางและคนรวยที่แต่เดิมมีเงินมากกว่าเพราะทำงานหนักกว่า (ไม่นับรวมพวกที่โกง) ก็จะจนลงมาเท่าเทียมกับคนจนกระทั่งไม่เหลือเส้นแบ่งแยก แต่ผมยังเชื่อว่า เมืองไทยยังโชคดีที่ไม่น่าจะเกิด “ผู้อพยพ” (Refugee) ไทย แบบกรณีประเทศพม่า เขมร ลาวและเวียดนามในอดีต
          ฝันเลวร้ายสุดขีดที่ผมว่าไว้ อาจฟังดูไม่เป็นมงคล ผมก็ขอโทษด้วย ผมไม่ได้แช่งแผ่นดินเกิดของผมเอง เพียงแต่เขียนไว้ให้สังวร อย่างไรก็ตามผมเชื่อว่าเรื่องเช่นนี้ จะไม่เกิดขึ้นจริง หรือสามารถป้องกันไม่ให้เกิดขึ้นได้
          ทางเดียวที่จะทำได้ก็คือ การทำให้ประเทศชาติเป็นประชาธิปไตยอย่างแท้จริง ทำให้คนจนตาสีตาสา คนมุสลิมทางใต้ หรือคนไทยอื่น ๆ มีศักดิ์และสิทธิของความเป็นคนไทยเท่าเทียมกับคนมีอาวุธ และทำให้คนมีอาวุธไม่สามารถนำอาวุธที่เป็นสมบัติของแผ่นดินมาเที่ยวประหัตประหารกันเองหรือมาฆ่าชาวบ้านในทำนอง “เชือดไก่ให้ลิงดู” อีกต่อไป
          การมีประชาธิปไตยที่ยั่งยืนอยู่ที่การให้การศึกษาแก่ประชาชนให้เขาเห็นศักยภาพของตนเองในฐานะเจ้าของประเทศตัวจริง เมื่อนั้นประชาชนก็จะสามัคคีกันพัฒนาตน พัฒนาชาติให้ยั่งยืนสถาพรด้วยศักดิ์ศรีของตนเองอย่างยั่งยืนแท้จริง

* ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่มีฐานข้อมูลที่กว้างขวางที่สุดในไทยและเริ่มสำรวจอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2537 ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ สาขาเศรษฐกิจพอเพียง ที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: sopon@area.co.th

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่