Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 450 คน
คิดใหม่: จงทำเมืองให้แน่น

ดร.โสภณ พรโชคชัย *

          เมื่อเร็ว ๆ นี้ (14 มีนาคม 2551) ผมไปบรรยายให้ข้าราชการกรุงเทพมหานครในส่วนของสำนักผังเมืองและเขตต่าง ๆ ฟังเรื่องการจัดรูปที่ดิน ผมพยายามเสนอให้มีการจัดรูปที่ดินในเขตเมือง เพื่อเพิ่มความหนาแน่นของกรุงเทพมหานคร ซึ่งอาจฟังดูน่าประหลาดใจ แต่ผมขอเรียนว่านี่เป็นหนทางสำคัญที่เราควรทำเพื่อลูกหลานของเรา
          หนทางที่ผมเสนอนี้อาจตรงข้ามกับหลายคน เช่น ที่ปรึกษาของกรุงเทพมหานครหลายท่านที่เป็นทั้งเพื่อนทั้งรุ่นพี่ของผม และเป็นอาจารย์มหาวิทยาลัยชื่อดัง ท่านเหล่านี้มักบอกว่าเราต้องทำกรุงเทพมหานครให้หลวมไว้ ต่อไปจะได้เหลือที่ดินไว้ให้ลูกหลาน และด้วยแนวคิดเช่นนี้ ผังเมืองกรุงเทพมหานครทุกวันนี้จึงกำหนดให้พื้นที่ส่วนใหญ่ห้ามสร้างทาวน์เฮาส์
          การคิดอย่างนี้สร้างปัญหาต่อทุกฝ่าย คนรุ่นเราก็เดือดร้อนต้องไปอยู่ไกล ๆ โดยเฉพาะคนส่วนใหญ่ที่เป็นคนชั้นกลางและผู้มีรายได้น้อย ที่แทบไม่สามารถซื้อทาวน์เฮาส์หรือบ้านราคาย่อมเยาในเขตกรุงเทพมหานครได้ การคิดอย่างนี้เป็นการผลักภาระไปให้จังหวัดใกล้เคียง และยังทำให้สาธารณูปโภคต้องขยายออกไปไกล ๆ อย่างไม่สิ้นสุด ที่สำคัญคือต้องเสียต้นทุนเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล
          การคิดทำให้เมืองหลวมยังเป็นการคิดที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง มองปรากฏการณ์ต่าง ๆ อย่างหยุดนิ่งและด้านเดียว เราอาจจำไม่ได้ว่าแฟลตดินแดงที่สูง 5 ชั้นในวันนี้ก็มาจากการรื้ออาคารสงเคราะห์ที่ทำด้วยไม้สูงเพียง 1-2 ชั้นเมื่อเกือบ 50 ปีก่อน ดังนั้นในวันหน้าเราย่อมควรสร้างเป็นอาคาร 20-40 ชั้นตามความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้น
          บางท่านอาจกลัวว่าเราจะอยู่กันหนาแน่นจนเกินไป เราก็ลองนึกถึงนครนิวยอร์ก กรุงโตเกียว เกาะสิงคโปร์หรือเกาะฮ่องกง เขาก็อยู่กันได้ดี ประเด็นอยู่ที่การจัดการอย่างไรให้เหมาะสมต่างหาก เราควรคิดวางแผนบริหารนครของเราให้น่าอยู่ ไม่ใช่แก้ (เขี่ย) ปัญหาด้วยการทำเมืองให้หลวม เพื่อนของผมที่ปักกิ่งบอกว่า ทางการไม่อนุญาตให้สร้างบ้านแนวราบมากนัก เพราะจะทำให้เมืองขยายตัวไม่มีที่สิ้นสุด ลองคิดดูว่าถ้าประเทศจีนอนุญาตให้สร้างบ้านแนวราบกันเปรอะไปหมด ความวิบัติคงมาเยือนอย่างแน่นอน
          บางท่านฝันหวานว่าต่อไปมีรถไฟฟ้าไปชานเมืองแล้ว เราจะสามารถไปอยู่กันไกล ๆ ได้แล้ว (ไชโย!)
          ข้อนี้อย่าเพิ่งดีใจไป เรารู้กันหรือยังว่าค่ารถไฟฟ้าเป็นเงินเท่าไหร่ คงไม่ใช่ 15 บาทตลอดสายเหมือนที่พรรคการเมืองแห่งหนึ่งเคยหาเสียงไว้ ลองคิดดู ขนาดรถไฟฟ้าในเมือง ระยะสั้น ๆ ค่ารถตลอดสายยังประมาณ 40 บาท แล้วรถไฟฟ้าไปชานเมือง ไม่คิดเป็นเงินนับร้อยบาทหรือครับ
          ถ้าค่ารถไฟฟ้าไปกลับ 200 บาท อาจบวกค่าต่อรถจักรยานยนต์รับจ้างอีก 10 บาทต่อเที่ยว ชาวบ้านส่วนใหญ่จะไปอยู่ไหวหรือครับ รถไฟฟ้าไม่เหมือนทางด่วนนะครับ บนทางด่วนไปชานเมืองยังมีรถประจำทางหรือรถตู้โดยสาร ค่ารถก็ถูกกว่ารถไฟฟ้า ดังนั้นชาวบ้านโดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยก็ยังตามไปอยู่ปลายทางด่วนได้
          สิ่งที่เราควรทำก็คือ เราต้องระดมพัฒนาที่ดินในเมืองให้มากขึ้น ที่ดินของทางราชการทั้งที่เป็นเขตทหารหรือส่วนราชการที่ควรย้ายออก ก็ควรจะนำมาประมูลให้สร้างเป็นเมืองใหม่ในใจกลางเมืองเดิม กรณีอย่างนี้กรุงมนิลาและนครโฮจิมินท์ก็กำลังดำเนินการ ที่ดินภาคเอกชนที่ปล่อยไว้ว่างเปล่าก็ควรซื้อหรือเวนคืนมาทำประโยชน์ ที่ดินตาบอดในเมืองก็ควรได้รับการจัดรูปที่ดินหรือเวนคืนมาเลย จะได้ไม่ปล่อยปละให้เสียเปล่า
          ถ้าคิดจะทำรถไฟฟ้าก็ทำในเขตเมือง บางบริเวณหนาแน่นนัก ก็อาจเป็นรถไฟฟ้ารางเล็ก/เบา อย่างที่ทำในสิงคโปร์ การสร้างรถไฟฟ้าในเขตเมืองจะเป็นกำลังผลักดันให้เกิดการพัฒนาที่ดินตามมา จากการศึกษาของผมพบว่าราคาที่ดินริมรถไฟฟ้าโดยเฉพาะบริเวณใกล้ตัวสถานีจะเพิ่มค่าประมาณ 7-8% มากกว่าที่ดินที่ไม่มีรถไฟฟ้าผ่านซึ่งเพิ่มขึ้นเพียงปีละ 4-5%
          การที่รถไฟฟ้าช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดิน เราจึงควรคิดเวนคืนซื้อที่ดินหรือจัดรูปที่ดินบริเวณใกล้เคียงให้มีประสิทธิภาพ เราอาจใช้มูลค่าที่เพิ่มขึ้นมาชดเชยการขาดทุนจากการให้บริการรถไฟฟ้าในฐานะสาธารณูปโภคเพื่อมวลชน
          ในแง่กฎหมาย เราก็ควรพิจารณาแก้ไข โดยเฉพาะการแก้ไข พรบ.ผังเมืองทุกผังในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ให้อำนวยความสะดวกในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแนวสูง เรายังควรแก้กฎหมายการเวนคืนเพื่อให้สามารถเวนคืนที่ดินมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ให้เป็นประโยชน์ต่อสังคมส่วนรวม อย่างไรก็ตามพอพูดถึงการแก้ไขกฎหมายก็อาจดูเหมือนการเข็นครกขึ้นภูเขา เราพึงคิดว่าประเทศอารยะอื่นทำได้ ไทยเราก็ควรทำได้ คนเป็นผู้กำหนดกฎหมาย ไม่ใช่กฎหมายที่ไม่เหมาะสมกลับมากำหนดชีวิตเราจนเปลี่ยนแปลงอะไรไม่ได้
          ผมขอย้ำอีกครั้งว่า ถ้าเราคิดทำเพื่อลูกหลานของเราจริง เราต้องทำให้เมืองแน่นอย่างมหานครสำคัญทั้งหลายของโลก เมื่อเมืองหนาแน่น รอบนอกก็จะไม่ค่อยมีใครไปอยู่ พื้นที่รอบนอกก็อาจกลายเป็นพื้นที่อนุรักษ์ไปโดยปริยายโดยไม่ต้องบังคับเช่นที่เป็นอยู่ในขณะนี้ กรุงเทพมหานครก็จะน่าอยู่ มีระเบียบมีประสิทธิภาพ ลูกหลานในวันหน้าก็จะได้มีโอกาสพัฒนากรุงเทพมหานครให้ดียิ่งขึ้นต่อไป

* วิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิต ที่ดิน-ที่อยู่อาศัย สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย ปัจจุบันเป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นกรรมการหอการค้าสาขาเศรษฐกิจพอเพียง สาขาจรรยาบรรณธุรกิจ และสาขาอสังหาริมทรัพย์ เคยเป็นผู้เชี่ยวชาญในโครงการที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมืองของ ESCAP, UN-HABITAT, ILO, FAO และ World Bank

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่