Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 761 คน

        จากที่ทางราชการโดยกระทรวงการคลัง ได้ประกาศใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรอบใหม่ (พ.ศ. 2547-2550) เมื่อปลายปีที่ผ่านมา ปรากฏว่า ราคาประเมินที่ประกาศใช้ยังมีจุดที่น่าสงสัยหลายประการที่สาธารณชนควรรู้ ทั้งประเด็นการปรับเพิ่มของราคา ความแตกต่างระหว่างราคาในแต่ละจังหวัด ทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินจึงได้ทำบทวิเคราะห์พิเศษชิ้นนี้ขึ้นเพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจน บทสรุปสำคัญคือควรมีการประเมินรายแปลงจริง ๆ ควรและควรมีกำลังคนในการทำงานมากกว่านี้ โดยอาจใช้วิธีการให้เอกชนมีส่วนร่วม

ราคาที่ดินเพิ่มเท่าไหร่กันแน่
        ดร. โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์ไทย ได้เปิดเผยว่า ที่ว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้น 5.6% นั้น เป็นมูลค่าที่เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยเท่านั้น ในรายละเอียดพบว่า ที่ดินส่วนใหญ่ที่สุด ราคาแทบไม่ได้เปลี่ยนแปลงเลย มีแปลงที่ดินเพียง 288,623 แปลง หรือ 20% ของแปลงที่ดินทั้งหมด 1,410,173 แปลง ที่เพิ่มขึ้น นอกนั้นส่วนใหญ่ 77% ราคาเท่าเดิม และมีอีก 3% ที่ราคากลับลดลงเสียอีก
        การที่ราคาลดลงนั้นมีหลายสาเหตุ เช่น การเปลี่ยนรูปร่างที่ดินเนื่องเพราะถูกเวนคืน การขุดหน้าดินไปขาย การที่รอบก่อนประเมินสูงเกินความเป็นจริงจึงปรับลดลง ฯลฯ

ความสับสนแรกในกรณีปริมณฑล
        ในจังหวัดปริมณฑล 5 แห่งคือ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาครและนครปฐมนั้น มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 9% ซึ่งข้อนี้สามารถเข้าใจได้ เพราะที่ดินชานเมือง ราคาจะถูกกว่าในเขตกรุงเทพมหานคร จึงอาจเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่เร็วหรือสูงกว่าได้
        อย่างไรก็ตามกลับปรากฏว่า มีหน่วยที่ดิน (ในเขตปริมณฑลส่วนใหญ่ยังไม่ได้ประเมินรายแปลง ยังเป็นหน่วยที่ดินรายบล็อค) ที่มีราคาเพิ่มขึ้นเพียง 4% เท่านั้น นอกนั้น 95% ราคาคงที่ และมีอีก 1% ที่ราคากลับลดลง ทั้งที่ในเขตกรุงเทพมหานคร จำนวนแปลงที่ดินที่มีราคาเพิ่มขึ้นนั้น มีถึง 20% ดังข้างต้น โดยเฉพาะในกรณีจังหวัดปทุมธานี มีหน่วยที่ดินเพียง 1% ที่มีราคาเพิ่มขึ้น นอกนั้นแทบทั้งหมดราคาเท่าเดิมหรือลดลง

จับคู่ดูความสับสน
        ผลการวิจัยในพบว่า การเพิ่มขึ้นของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินอย่างน้อย 27 กรณีที่มีความไม่สมเหตุสมผลเป็นอย่างยิ่ง (โปรดดูตารางที่ 1) เช่น
        ราคาที่ดินในจังหวัดกระบี่ เพิ่มสูงขึ้นถึง 79.6% ซึ่งไม่น่าจะเป็นไปได้เลย และยิ่งเมื่อเทียบกับจังหวัดตรัง ซึ่งอยู่ใกล้กัน ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 10.4% อีกกรณีหนึ่งก็คล้าย ๆ กัน คือ พังงา ซึ่งราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นเป็นอันดับสองของประเทศคือ 65.5% และยิ่งเมื่อเทียบกับภูเก็ต ซึ่งราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 23.8% แล้ว ความแตกต่างไม่น่าจะห่างไกลกันจนขัดสายตาเช่นนี้
        นอกจากนี้จังหวัดในเขตภาคกลางก็ยังมี เช่น สิงห์บุรี ราคาที่ดินเพิ่มสูงถึง 53.7% ในขณะที่อ่างทอง ซึ่งอยู่ติดกันและแทบจะเหมือนกันทั้งทางด้านเศรษฐกิจและสังคม กลับราคาคาเพิ่มขึ้นเพียง 0.3% เท่านั้น กรณีนี้ก็ไม่อาจอธิบายใด ๆ ได้เลย
        กรณีคล้าย ๆ กันยังพบได้เมื่อเทียบระหว่าง สุราษฎร์ธานี และนครศรีธรรมราช ที่มีสัดส่วนราคาที่ดินเพิ่มขึ้นแตกต่างกันมาก คือ 49.3% และ 19.8% หรือ มหาสารคาม กับขอนแก่น ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 40.9% และ 6.9% ตามลำดับ ทั้งที่ขอนแก่นเป็นเมืองที่มีความคึกคักทางเศรษฐกิจมากกว่ามหาสารคามเป็นอย่างมาก
        คู่ความแตกต่างที่ "ขัดสายตากรรมการ" ในช่วงท้าย ๆ ของตาราง ก็ยังสังเกตได้เช่น ปราจีนบุรี (11.9%) และ ฉะเชิงเทรา (1.8%) ทั้งที่ฉะเชิงเทรามีการพัฒนามากกว่า หรือคู่ กาฬสินธุ์ (6.8%) และ ยโสธร (14.6%) ทั้งที่กาฬสินธุ์น่าจะเจริญกว่า แต่กลับห่างกันมาก และคู่อำนาจเจริญ (4.2%) และยโสธร (14.6%) ทั้งที่ตั้งอยู่ติดกัน เป็นต้น

ตารางที่ 1: การเปรียบเทียบความลักลั่นของราคาประเมินในจังหวัดข้างเคียง
จังหวัด %เพิ่ม จังหวัด %เพิ่ม ข้อพิจารณา
กระบี่ 79.6 ตรัง 10.4 ต่างอะไรกันขนาดนี้
พังงา 65.5 ภูเก็ต 23.8 ห่างเกินไป/ภูเก็ตเจริญกว่า
สิงห์บุรี 53.7 อ่างทอง 0.3 อ่างทองใกล้ กทม. กว่าด้วยซ้ำ
สุราษฎร์ธานี 49.3 นครศรีธรรมราช 19.8 ห่างกันเกินไป/สมุยแค่เกาะเล็กๆ
มหาสารคาม 40.9 ขอนแก่น 6.9 ห่างเกินไป/ขอนแก่นเจริญกว่า
ร้อยเอ็ด 35.5 ยโสธร 14.6 ติดกันแท้ๆ แต่กลับห่างกันมาก
อุทัยธานี 33.7 ชัยนาท 12.6 ติดกันแท้ๆ แต่กลับห่างกันมาก
นครสวรรค์ 31.9 ลพบุรี 2.9 ติดกันแท้ๆ แต่กลับห่างกันมาก
ประจวบคีรีขันธ์ 25.7 เพชรบุรี 9.8 ตั้งแต่ปึกเตียน-ชะอำเป็นแหล่งท่องเที่ยว
ปัตตานี 25.5 สงขลา 4.8 สงขลามีการพัฒนามากกว่า
พะเยา 24.0 เชียงราย 5.2 เชียงรายมีศักยภาพท่องเที่ยว/การค้า
นครพนม 20.9 สกลนคร 2.5 ติดกันแท้ๆ แต่กลับห่างกันมาก
แม่ฮ่องสอน 20.5 เชียงใหม่ 13.9 เชียงใหม่มีศักยภาพท่องเที่ยว/การค้า
อยุธยา 17.2 ปทุมธานี 8.7 ติดกันแท้ๆ แต่กลับห่างกันมาก
พัทลุง 17.0 ตรัง 10.4 ตรังเจริญกว่ามาก
ตราด 16.6 จันทบุรี 4.0 เกาะช้างคงไม่มีผลขนาดนี้
นนทบุรี 15.7 ปทุมธานี 8.7 ติดกันแท้ๆ แต่กลับห่างกันมาก
ราชบุรี 15.1 กาญจนบุรี 6.8 ติดกันแท้ๆ แต่กลับห่างกันมาก
ราชบุรี 15.1 สมุทรสงคราม 1.3 ติดกันแท้ๆ แต่กลับห่างกันมาก
สระบุรี 14.9 ลพบุรี 2.9 ติดกันแท้ๆ แต่กลับห่างกันมาก
แพร่ 14.6 ลำปาง 4.3 ลำปางมีศักยภาพสูงกว่ามาก
ชลบุรี 12.8 ระยอง 5.7 ติดกันแท้ๆ แต่กลับห่างกันมาก
เลย 12.4 หนองคาย 4.9 หนองคายมีศักยภาพสูงกว่ามาก
ชัยภูมิ 12.1 ขอนแก่น 6.9 ขอนแก่นมีการพัฒนามากกว่ามาก
ปราจีนบุรี 11.9 ฉะเชิงเทรา 1.8 ฉะเชิงเทรามีการพัฒนามากกว่า
กาฬสินธุ์ 6.8 ยโสธร 14.6 ติดกันแท้ๆ แต่กลับห่างกันมาก
อำนาจเจริญ 4.2 ยโสธร 14.6 ติดกันแท้ๆ แต่กลับห่างกันมาก
จากการศึกษาของ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย www.thaiappraisal.org

ราคาที่ดินสวนทางกับเศรษฐกิจ
        คณะนักวิเคราะห์ของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ยังพบอีกว่า การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ไม่ได้สะท้อนพื้นฐานทางเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละจังหวัดแต่อย่างใด ในกรณีนี้ คณะนักวิเคราะห์ได้นำเปอร์เซ็นต์การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินมาหาความสัมพันธ์ทางสถิติกับตัวแปรอื่น ๆ อีก 13 ตัวแปร เช่น ผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัด (GPP จังหวัด) รายได้ประชาชาติ รายได้ครัวเรือน หนี้สินครัวเรือน การเกิด-ตาย-ย้ายถิ่นและการเปลี่ยนแปลงของประชากรโดยรวม มาประกอบการพิจารณา โดยวิเคราะห์ ความสัมพันธ์เชิงตัวแปร (Correlation Matrix) และ การวิเคราะห์พหุคูณถดถอย (Multiple Regression Analysis)

ตารางที่ 2: ค่าความสัมพันธ์เชิงตัวแปรระหว่าง % ความเปลี่ยนแปลงของ
ราคาประเมินที่ดินของทางราชการกับตัวแปรทางเศรษฐกิจและสังคมอื่น ๆ
ตัวเลขเฉลี่ยของข้อมูลภายในแต่ละจังหวัด ค่าความสัมพันธ์
ผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัด (GPP) พ.ศ. 2543 (ล่าสุด)
% ความเปลี่ยนแปลงผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัด ช่วง พ.ศ. 2543/2542
-10.59%
0.69%
รายได้ประชาชาติภายในจังหวัด พ.ศ. 2543 (ล่าสุด)
% ความเปลี่ยนแปลงรายได้ประชาชาติภายในจังหวัด ช่วง พ.ศ. 2543/2542
-10.89%
1.57%
รายได้ของครัวเรือน พ.ศ. 2545 (สำรวจทุก 2 ปี)
% ความเปลี่ยนแปลงรายได้ของครัวเรือน พ.ศ. 2545/2543
-4.80%
11.27%
หนี้สินของครัวเรือน พ.ศ. 2545 (สำรวจทุก 2 ปี)
% ความเปลี่ยนแปลงหนี้สินของครัวเรือน พ.ศ. 2545/2543
9.28%
15.77%
% การเพิ่มขึ้นของประชากรที่เกิดรอด พ.ศ. 2544/2543
% การลดลงของประชากรจากการตาย พ.ศ. 2544/2543
% การย้ายถิ่นเข้าสุทธิของประชากร พ.ศ. 2544/2543
% การย้ายถิ่นออกสุทธิของประชากร พ.ศ. 2544/2543
% การเปลี่ยนแปลงของประชากรสุทธิ พ.ศ. 2544/2543
3.80%
-0.82%
-5.38%
-6.46%
3.93%

GPP มาจาก www.nso.go.th/thai/stat/stat_23/toc_9/9.7-2.xls
GPP per capita: มาจาก www.nso.go.th/thai/stat/stat_23/toc_9/9.6-1.xls
รายได้/หนี้สิน มาจาก: www.nso.go.th/thai/stat/stat_23/toc_7/7.1-10.xls
ตัวเลขประชากรต่าง ๆ มาจาก: www.dopa.go.th (กรมการปกครอง)

ค่าความสัมพันธ์: ถ้าใกล้กับ +/- 100% ถือว่ามีความสัมพันธ์ แต่กรณีนี้แทบไม่มีเลย
จากการศึกษาของ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย www.thaiappraisal.org

        ผลการศึกษาพบว่า ไม่มีความสัมพันธ์ในเชิงตัวแปรอย่างมีนัยสำคัญเลย กล่าวคือ การปรับราคาประเมินที่ดินในจังหวัดหนึ่ง ๆ ไม่ได้สอดคล้องกับดัชนีทางเศรษฐกิจและสังคมเลย เช่น ไม่อาจกล่าวได้ว่า ราคาที่ดินในจังหวัดกระบี่ พังงา สิงห์บุรี สุราษฎร์ธานี มหาสารคาม ร้อยเอ็ดและอุทัยธานี ที่มีการปรับสูงขึ้นเป็นพิเศษนั้นเป็นเพราะ GPP ของจังหวัดนั้น ๆ มีขนาดใหญ่ หรือมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นมาก รายได้ประชากรสูงขึ้น หรือมีประชากรเพิ่มมากขึ้น (น่าอยู่ คนจึงย้ายเข้าอยู่มากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินแพงขึ้น เป็นต้น)
        หรือในทางตรงกันข้าม การที่ราคาที่ดินในจังหวัดอ่างทอง สมุทรสงคราม ฉะเชิงเทรา สกลนคร ลพบุรี หรือนครปฐม ที่ราคาที่ดินในรอบ 4 ปีขยับไม่เกิน 3% นั้น ก็ไม่ได้เป็นเพราะว่า GPP ลดลง รายได้ประชาชาติต่ำลง หนี้สินครัวเรือนมีมากขึ้น มีคนย้ายถิ่นออกมากขึ้น เป็นต้น

เราได้รู้อะไร
        การที่ราคาที่ดินทางราชการมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างไม่มีระบบ ไม่แสดงนัยสำคัญในเชิงเศรษฐกิจโดยตรงนั้น สะท้อนภาพที่ควรพิจารณาหลายประการ
        ประการแรก การปรับราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่ อาจขึ้นอยู่กับดุลพินิจทางการเมือง ซึ่งบางแห่งอาจไม่ต้องการให้สูงเพื่อไม่ให้ผู้เสียภาษีเดือดร้อน จึงเพิ่มไม่มากนักเป็นต้น
        ประการที่สอง การนี้อาจเป็นเพราะความไม่ถ้วนถี่ เนื่องจากทางกรมธนารักษ์ มีเจ้าหน้าที่เพื่อการนี้เพียง 200 คนในขณะที่ที่ดินทั่วประเทศมีทั้งหมดเกินกว่า 10 ล้านแปลง และยิ่งเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านเช่น มาเลเซีย อินโดนีเซีย เขากลับมาเจ้าหน้าที่ประเมินถึง 3,000 - 5,000 คนทีเดียว นอกจากนั้นยังสามารถว่าจ้างภาคเอกชนช่วยดำเนินการได้
        ประการที่สาม การที่ราคาที่ดินประกาศออกมา แต่ไม่มีข่าวการฉงนสงสัย หรือแสดงความไม่เห็นด้วยกับราคาทั้งที่เป็นราคาที่อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ก็สะท้อนให้เห็นว่า เจ้าของที่ดิน-ทรัพย์สิน ยังไม่ตระหนักถึงความสำคัญของบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินนี้เท่าใดนัก และโดยมากมักจะทราบก็สายเสียแล้ว คือ เมื่อต้องการซื้อขาย ทำนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดินจึงทราบว่า ราคาประเมินของทางราชการสูงเกินจริง ทำให้ต้องเสียภาษีในอัตราสูงเกินไป เป็นต้น

สิ่งที่ควรดำเนินการ
        สำหรับข้อเสนอแนะที่สมควรพิจารณาได้แก่ ประการแรก การจัดทำบัญชีราคานี้ ควรทำแต่เนิ่น ๆ หรือทำอย่างต่อเนื่องแทนที่จะทำ 4 ปีต่อครั้ง ประการที่สอง ควรมีบุคคลากที่เพียงพอ ไม่ว่าจะเป็นการว่าจ้างลูกจ้าง การว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินดำเนินการ การให้หน่วยงานส่วนท้องถิ่นดำเนินการ เป็นต้น
        และประการสำคัญที่สุดก็คือ ในการประเมินสำหรับทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง ๆ เช่น ตั้งแต่ 10 ล้านขึ้นไป หากมีการทำนิติกรรม ควรจะทำการประเมินค่าทรัพย์สินใหม่ในทุกครั้ง ทั้งนี้เพื่อให้ได้ราคาที่สมควรตามภาวะตลาด
        ต้นทุนค่าใช้จ่ายในการดำเนินการประเมินเองของทางราชการหรือการว่าจ้างให้ภาคเอกชนดำเนินการ คงไม่สูงเกินประสิทธิผล เช่น หากทรัพย์สินที่มีราคาเฉลี่ย 20 ล้านบาท อาจต้องมีต้นทุนการประเมิน 5,000 บาท หรือเท่ากับ 0.025% ของมูลค่าเท่านั้น ดังนั้น การอ้างว่าค่าใช้จ่ายในการประเมินอย่างเป็นธรรมเป็นต้นทุนที่สูง จึงแสดงว่าไม่เข้าใจความเป็นจริง หรือเป็นการพยายามบิดเบือนเพื่อไม่ให้เกิดการประเมินที่โปร่งใส เป็นธรรม
        นอกจากนี้ต้นทุนค่าใช้จ่ายนี้ทางราชการยังสามารถรับผิดชอบได้ เพราะจะสามารถเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมได้มากขึ้นนั่นเอง
        และที่สำคัญ หากทางราชการมีวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลในการจัดทำฐานข้อมูลราคาซื้อ-ขาย-ประเมินที่สอดคล้องกับความเป็นจริงแล้ว ก็จะทำให้ประเทศไทยสามารถมีศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่มีค่ามีประโยชน์จริง ที่ให้ภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชัด และสามารถนำไปใช้เพื่อการวางแผนป้องกันปัญหาฟองสบู่ในอนาคตได้

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่