Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 501 คน
ภัยความมั่นคงภาคใต้ทำมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลดลง 52,178 ล้านบาท

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

          ในสมัยนายกฯ ทักษิณ หลายท่านบอกว่าหากท่านออกจากตำแหน่ง ภาคใต้ก็คงสงบลง เพราะอ้างว่าท่านเคยไปปรามาส “โจรใต้” ไว้ว่าเป็น “โจรกระจอก” พอมาถึงยุคนายกฯ สุรยุทธ์ ซึ่งลงทุน “กราบ” ขออภัยแทนรัฐบาลก่อน “โจรใต้” ก็ยังยิ่งปฏิบัติการหนักข้อกว่าสมัยก่อนเสียอีก และมาถึงยุคนายกฯ สมัคร สถานการณ์ก็ยังไม่มีเค้าดีขึ้น
          เพื่อเป็นเครื่องเตือนใจถึงภัยพิบัติจากภาคความมั่นคงใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ ผมจึงขอเสนอบทความนี้ อันเป็นการตัดทอนจาก “รายงานผลการสำรวจเบื้องต้นเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยและภัยความมั่นคงต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยได้ดำเนินการประมาณการมูลค่าทรัพย์สินทั่วประเทศ {1} และรายงานผลไว้ ณ กลางปี 2550 ที่ผ่านมา

มูลค่าทรัพย์สินโดยรวมของประเทศไทย
          จากการศึกษามูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของประเทศไทย ซึ่งหมายเฉพาะถึงที่อยู่อาศัยทุกประเภทและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม (ไม่รวมที่ดินป่าเขา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เพื่อการอุตสาหกรรมหรือเพื่อการพักผ่อนและอื่น ๆ) พบว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ศึกษามีมูลค่ารวมกัน 47,533,655 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับผลิตภัณ.ฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP: Gross Demestic Products) ณ ราคาตลาด ปี พ.ศ. 2548 (ล่าสุด) ที่ 7,087,660 ล้านบาท {2} ก็จะเท่ากับ 7 เท่าของ GDP แต่หากเทียบกับงบประมาณแผ่นดินของไทย ณ ปีงบประมาณ พ.ศ. 2550 ที่ 1,566,200 ล้านบาท {3} ก็จะพบว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ประมาณการไว้ในการศึกษานี้ เป็นถึง 30 เท่าของงบประมาณแผ่นดิน
          ทั้งนี้ภูมิภาคกรุงเทพมหานครและและปริมลฑล มีอสังหาริมทรัพย์รวมกันเป็นมูลค่าสูงสุดถึง 12,798,695.6 ล้านบาท แยกเป็น ที่อยู่อาศัย 10,539,566.3 และที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมเพียง 2,259,129.3 ล้านบาทส่วนอันดับสองรองลงมาที่มีมูลค่าสูงสุดก็คือ ภาคภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โดยมีมูลค่ารวม 11,650,105.3 ล้านบาท แยกเป็น ที่อยู่อาศัย 5,610,212.5 ล้านบาท และที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม 6,039,892.9 ล้านบาท

ภัยความมั่นคงกับการลดลงของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
          ประเด็นความมั่นคงเป็นปัญหาการเมืองและมีความละเอียดอ่อนเป็นอย่างยิ่ง อย่างไรก็ตามมูลนิธิมุ่งวิเคราะห์ไว้เพื่อเป็นเครื่องชี้ภาวะสถานการณ์ประกอบการวางนโยบายและแผน ในการจัดการปัญหาความมั่นคงของชาติ ซึ่งเป็นประเด็นปัญหาที่ประชาชนทั่วประเทศมีความกังวลอยู่ในขณะนี้

          ตามข้อมูลข้างต้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ (ที่อยู่อาศัยทุกประเภทและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม) มีมูลค่าลดลงตามลำดับ โดยลดลงจาก 497,778 ล้านบาทในปี 2548 เป็น 494,372 ล้านบาทในปี 2549 และคาดว่าจะเป็น 492,266 ล้านบาทในปี 2550 อย่างไรก็ตามราคาอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ กลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
          หากไม่มีปัญหาความมั่นคง ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ก็อาจมีการเพิ่มขึ้นในอัตราเฉลี่ยเช่นเดียวกับทั่วประเทศ โดยประมาณการเป็นเงิน 497,778 ล้านบาทในปี 2548 ควรเพิ่มเป็น 519,489 ล้านบาทในปี 2549 และควรเพิ่มเป็น 544,444 ล้านบาทในปี 2550 แต่เนื่องจากมูลค่า ณ ปี 2550 (492,266 ล้านบาท) ลดต่ำลงกว่าการคาดหมาย (544,444 ล้านบาท) แสดงว่า มูลค่าทรัพย์สินได้หายไปอันเนื่องมาจากปัญหาความไม่มั่นคงถึง 52,178 ล้านบาท ทั้งนี้ยังไม่นับรวมชีวิตและทรัพย์สินที่สูญเสียไปอีกมหาศาลอย่างประเมินค่ามิได้
          หากประเทศไทยสูญเสียจังหวัดชายแดนภาคใต้ไปในปี พ.ศ. 2550 ก็หมายถึงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สูงถึง 492,266 ล้านบาทได้สูญเสียไปด้วย ซึ่งนับเป็นประมาณหนึ่งในสามหรือ 31%ของงบประมาณแผ่นดิน พ.ศ. 2550 (1,566,200 ล้านบาท) ทั้งนี้ยังไม่นับรวมทรัพย์สินอื่นทั้งอสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์ อุตสาหกรรมและการพักผ่อน ตลอดจนสาธารณูปโภคและสินแร่ ป่าไม้ต่าง ๆ อีกมหาศาลจนประเมินค่ามิได้

ข้อสังเกตส่งท้าย
          โดยสรุปแล้วมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง (ยกเว้น 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้) ทั้งนี้ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มหรือลดก็ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจของประเทศเป็นสำคัญ ความสูญเสียมูลค่าทรัพย์สินประมาณ 52,178 ล้านบาทนี้ นับว่ามหาศาล แต่หากนับรวมความสูญเสียชีวิต ทรัพย์สิน การบาดเจ็บจนพิการหรือรักษากันเป็นเงินมากมาย ก็นับเป็นความสูญเสียที่ไม่น่าเกิดขึ้นในประเทศที่เคยสงบร่มเย็นเช่นประเทศไทย
          ผู้เกี่ยวข้องที่แก้ปัญหาภาคใต้ พึงจำให้แม่นว่า ตอนนี้เราเสียไป 52,178 ล้านบาทแล้วจากการด้อยค่าลงของทรัพย์สินเฉพาะบ้านและที่เกษตรกรรม ถ้าเสีย 3 จังหวัดชายแดนไปเป็นประเทศอื่น จะเสียอีก 492,266 ล้านบาทเป็นอย่างน้อย และสำหรับประชาชนในทุกหมู่เหล่า เราควรอยู่ร่วมกันอย่างสมานฉันท์เพื่อประโยชน์ที่แท้จริงของทุกฝ่าย ดีกว่ามาทำลายกันซึ่งไม่ใช่ทางออกที่แท้จริงและบาปเคราะห์จะชดใช้กันไปอีกหลายชั่วรุ่น

อ้างอิง
{1}

โปรดดู http://www.thaiappraisal.org/pdfNew/Research/research_2007-05-215-land.pdf

{2}

โปรดดูแหล่งที่มา ที่: http://www.nesdb.go.th/econSocial/macro/gdp_data/reportagdp.asp?heading_id=1

{3} รายละเอียด “งบประมาณโดยสังเขป ประจำปีงบประมาณ 2550” ในส่วนงบประมาณรายจ่าย หน้า 41: http://www.bb.go.th/budget/inbrveT/B50/budget_50.pdf
{4} โปรดดูรายละเอียดได้ที่: http://www.ofheo.gov/media/pdf/3q05hpi.pdf
{5} โปรดดูรายละเอียดได้ที่: http://www.ofheo.gov/media/pdf/3q06hpi.pdf
   

มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (http://www.thaiappraisal.org) จัดตั้งขึ้นเพื่อส่งเสริมการศึกษาวิจัยและเผยแพร่ความรู้แก่ประชาชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาเมืองและที่ดิน เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไร ปัจจุบันมีสมาชิกประมาณ 500 คน ป็นองค์กรที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่ง ประกอบด้วย เสวนาวิชาการรายเดือน วารสารราย 2 เดือนและกิจกรรมอื่น ๆ โดยเอกสารประกอบของงานเสวนาและวารสารมีอยู่ในเว็บไซต์ซึ่งสามารถ download ได้โดยไม่คิดมูลค่าตามปรัชญาขององค์กรที่ว่า “Knowledge is not private property”.

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่