Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 627 คน

ร.โสภณ พรโชคชัย {1}
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย {2}

          ตามที่มีมติคณะรัฐมนตรีเรื่องมาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นและฟื้นฟูเศรษฐกิจเมื่อวันอังคารที่ 4 มีนาคม 2551 กระผมเห็นว่าเป็นการนำเอามาตรการเดิมมาใช้ และถือเป็นมาตรการที่ไม่เหมาะสม จึงขอแสดงความเห็นดังนี้:

          1. การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ จากเดิมที่กำหนดไว้อัตราร้อยละ 3 เป็นอัตราร้อยละ 0.1 สำหรับรายรับก่อนหักรายจ่ายใด ๆ จากกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ทั้งนี้ เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้กระทำภายใน 1 ปี นับจากวันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับ {3} ข้อนี้เท่ากับเป็นการส่งเสริมให้มีการเก็งกำไรโดยไม่ปรามไว้ การเก็งกำไรเป็นสิทธิและถือเป็นการลงทุนอย่างหนึ่ง อย่างไรก็ตามการเก็งกำไรก็อาจสร้างปัญหาให้กับวงการพัฒนาที่ดินได้ในกรณีนักเก็งกำไรทิ้งดาวน์ ภาษีธุรกิจเฉพาะมีไว้เพื่อการปรามการเก็งกำไร จึงไม่ควรยกเลิก

          2. การลดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดพักอาศัยและ อาคารสำนักงานไปให้เหลือเพียงร้อยละ 0.01 สำหรับกรณีสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ {4} ข้อนี้เท่ากับว่านอกจากทางราชการไม่ได้รับภาษีแล้ว ยังให้บริการแบบ “ขาดทุน” เพราะบ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีราคาเฉลี่ยประมาณ 2.61 ล้านบาทต่อหน่วย {5} หากเสียค่าธรรมเนียมเพียง 0.01% ก็เป็นเงินเพียง 261 บาทเท่านั้น

          3. มาตรการเหล่านี้ล้วนส่งเสริมแต่โครงการจัดสรรเท่ากับเน้นการส่งเสริมผู้ประกอบการเป็นสำคัญ การซื้อขายบ้านและที่ดินที่อยู่นอกโครงการจัดสรร หรือที่ไม่ใช่อาคารชุดหรืออาคารสำนักงานจะไม่ได้รับประโยชน์ มาตรการของทางราชการควรเอื้อประโยชน์ต่อประชาชนส่วนใหญ่และโดยทั่วหน้าจึงจะถูกต้อง

          4. การลดภาษีนี้อาจดูคล้ายจะช่วยกระตุ้นอารมณ์ผู้ซื้อได้ส่วนหนึ่ง แต่การตัดสินใจซื้อคงไม่ได้อยู่ที่การเสียภาษีในอัตราต่ำเพียงร้อยละ 3 ซึ่งเท่ากับหรือต่ำกว่าค่านายหน้าเสียอีก และเป็นภาษีที่เสียเฉพาะในช่วงโอน ในสหรัฐอเมริกาเจ้าของบ้านต้องเสียภาษีทรัพย์สินประมาณร้อยละ 1.0 ต่อปี {6} เราควรส่งเสริมและให้การศึกษาแก่ประชาชนให้ทำหน้าที่พลเมืองดีด้วยการเสียภาษีน่าจะดีกว่า

          5. การลดภาษีนี้จะช่วยลดภาระให้ผู้ซื้อ-ขายทรัพย์สินนับแสนรายในระดับเพียงเล็กน้อย แต่กลับทำให้ทางราชการขาดรายได้ที่ควรได้รับเพื่อนำไปใช้ในการพัฒนาประเทศไปมหาศาลนับหลายหมื่นล้าน โดยในปีงบประมาณ 2550 กรมที่ดินจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ได้ประมาณ 50,000 ล้านบาท และถ้าไม่มีการลดค่าธรรมเนียมนี้ น่าจะเก็บได้อีก 60,000 ล้านบาทในปี 2551 {7}

          6. รัฐบาลให้เหตุผลว่า มาตรการภาษีใช้เพื่อกระตุ้นให้การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวเร็วขึ้น แต่ความจริงก็คือ ตลาดนี้ไม่ได้ตกต่ำเช่นเดียวกับในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 สินค้าอสังหาริมทรัพย์ยังขายได้ตามปกติ เพียงแต่ไม่ได้คึกคักเท่าประเทศในอินโดจีนที่มีความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในระดับที่สูงกว่าไทย ดังนั้นจึงไม่มีวิกฤติอะไรที่จำเป็นต้องกอบกู้ในขณะนี้

          7. มาตรการกระตุ้นแบบเดียวกันนี้ที่ออกในช่วงปี 2545-2547 อาจดูเหมือนได้ผลในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนั้น แต่นี่เป็นความเข้าใจผิด ช่วงนั้นเศรษฐกิจของประเทศดี มีการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติอยู่ในระดับสูง {8} จึงทำให้มีการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์มาก มาตรการที่ดำเนินการมาก่อนนี้อาจไม่ได้มีส่วนกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด

          8. สิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคหรือประชาชนส่วนใหญ่ก็คือ การนำทรัพย์สินที่เป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือทรัพย์ของกรมบังคับคดีออกมาขายอย่างมีประสิทธิภาพโดยผู้ซื้อมีหลักประกันว่าไม่ต้องต่อรองกับผู้ครอบครองเดิม ที่สำคัญทรัพย์สินประเภทนี้ราคาถูก สถาบันการเงินต่าง ๆ ก็ยินดีขายในราคาต่ำ ผู้บริโภคซึ่งเป็นประชาชนส่วนใหญ่ก็ย่อมได้ประโยชน์กว่าการซื้อบ้านในโครงการจัดสรร โดยเฉพาะโครงการที่ยังขายอยู่ในท้องตลาดซึ่งมักมีราคาสูงกว่าบ้านมือสองเป็นอย่างมาก

          9. หากรัฐบาลประสงค์จะส่งเสริมให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้นจริง สิ่งที่ควรดำเนินการก็คือการสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคตาม Escrow Account {9} ซึ่งเป็นการสร้างความมั่นใจแก่ผู้ซื้อว่า เมื่อซื้อบ้านแล้วจะได้บ้านจริง ไม่ใช่ได้แต่สัญญาซื้อขายหรือแค่เสาบ้านเช่นที่เคยเกิดขึ้นมา เสียดายที่พระราชบัญญัติฉบับนี้ออกมาในลักษณะที่ไม่บังคับใช้ แต่ให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายตกลงใช้ Escrow Account ตามใจสมัคร การปรับใช้ Escrow Account อาจทำให้ต้นทุนสูงขึ้นบ้าง แต่ถือเป็นการให้หลักประกันแก่ผู้บริโภค ผู้ประกอบการที่มีความรับผิดชอบ สมควรปฏิบัติตามโดยเคร่งครัด

          ข้อคิดส่งท้ายในการออกมาตรการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ก็คือ การช่วยเหลือประชาชนและเศรษฐกิจ ควรดำเนินการเพื่อประโยชน์ของคนส่วนใหญ่ ไม่ใช่กระตุ้นการซื้อขายเพื่อประโยชน์แต่เฉพาะผู้ประกอบการเป็นสำคัญ การกระตุ้นในช่วงที่ยังไม่ได้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ อาจไม่ได้ผล และหากในอนาคตเกิดมีวิกฤติจริง ก็คงไม่เหลือมาตรการที่จะเอาออกมาใช้

อ้างอิง:
{1} ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ยังเป็นกรรมการที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการสภาที่ปรึกษา Appraisal Foundation ซึ่งก่อตั้งโดยสภาคองเกรสเพื่อการควบคุมการประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกา Email: sopon@thaiappraisal.org
{2} มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.thaiappraisal.org
{3} สรุปผลการประชุมคณะรัฐมนตรี 4 มีนาคม 2551 http://media.thaigov.go.th/pageconfig/viewcontent/viewcontent1.asp?pageid=471&directory=2027&contents=16397
{4} เช่นเดียวกับข้อ {3}
{5} ข้อมูลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวน 378,226 หน่วย ณ สิ้นปี 2550 โดย ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA (Agency for Real Estate Affairs: www.area.co.th)
{6} อย่างไรก็ตามในแต่ละมลรัฐอาจมีความแตกต่างกันในอัตราภาษี โปรดดูรายละเอียดที่ http://articles.moneycentral.msn.com/Taxes/Advice/PropertyTaxesWhereDoesYourStateRank.aspx
{7} รายได้ของกรมที่ดิน ณ ปีงบประมาณ 2550 ดูที่ http://www.dol.go.th/plan/stat_all/stat-1049-sep50/report0950.htm ส่วนรายได้ใน 3 เดือนแรกของปีงบประมาณ 2551 เป็นเงิน 14,983 ล้านบาท (http://www.dol.go.th/plan/stat_all/stat-1050-1250/report1250.htm) หรือหากประมาณการทั้งปีคงเป็นเงิน 59,932 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้น
{8} ผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP: Gross Domestic Products) ในช่วงปี 2546-2547 สูงกว่าช่วงหลัง โปรดดูที่ http://www.bot.or.th/bothomepage/databank/EconData/Thai_Key/Thai_KeyE.asp
{9} ผู้เขียนนำเสนอเรื่องนี้ต่อ ฯพณฯ นายกรัฐมนตรีหลายท่านตั้งแต่นายชวน หลีกภัย (http://www.thaiappraisal.org/Thai/letter/letter01.htm) และท่านอื่น ๆ โปรดดูรายละเอียด ร่างพระราชบัญญัติ “การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือ (Escrow Account)” ได้ที่ http://www.home.co.th/w_homesmilesclub/law_detail.asp?NewsID=10234
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่