Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 2,399 คน
การพัฒนาชุมชนแออัดที่ผิดทาง (มาโดยตลอด)

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>


ในการแก้ไขปัญหาชุมชนแออัด มีความเข้าใจผิดบางประการ ทำให้แนวทางการแก้ไขปัญหา ไม่อาจบรรลุผลได้ และกลายเป็นการกระทำที่ใช้ภาษีอากรของประชาชนไปอย่าง “ตำน้ำพริกละลายแม่น้ำ” ความจริงเป็นอย่างไร โปรดพิจารณาเหตุผลในแง่มุมที่ท่านอาจไม่เคยได้ยินต่อไปนี้:

1. ชุมชนแออัดโตเร็วกว่าการแก้ไข?
          ข้อความข้างต้นนี้ตรงกันข้ามกับความจริงโดยสิ้นเชิง กล่าวคือ ชุมชนแออัดลดจำนวนลงอย่างน่าตกใจมาโดยตลอด ที่ผ่านมามีชุมชนแออัดเกิดใหม่บ้างแต่ก็น้อยมาก ไม่เหมือนเมื่อ 40 ปีก่อนที่ที่ดินราคาถูก เจ้าของที่ดินเลยแบ่งเป็นแปลงย่อยให้ชาวบ้านเช่าที่ปลูกบ้านจนกลายเป็นชุมชนแออัด สมัยนี้ที่ดินราคาแพงลิบลิ่ว เจ้าของที่ดินทั้งภาครัฐและภาคเอกชนส่วนใหญ่คงไม่ปล่อยปละละเลยที่ดินของตนให้ใครเช่าหรือบุกรุกได้ง่าย ๆ
          รัฐบาลทักษิณที่ผ่านมา ได้รับข้อมูลเท็จว่า ชุมชนแออัดผู้มีรายได้น้อยมีมากมายมหาศาล จนเกิดโครงการ “บ้านเอื้ออาทร” และ “บ้านมั่นคง” แต่ความจริง ความต้องการที่อยู่อาศัยมีน้อยมาก สิ่งที่สร้างขึ้นกลับกลายเป็นการ “เอื้ออาทร” ต่อผู้รับเหมาและผู้ร่วมทุนโครงการมากกว่า แทนที่จะสร้างบ้านตามความต้องการจริง กลับสร้างตามความต้องการลวง หรือสร้างเกินกว่าความต้องการ ขายไม่ออก
          ผมเป็นคนพบชุมชนแออัดมากที่สุดนับพันแห่งในกรุงเทพมหานครในปี 2528 และต่อมาสำรวจชุมชนแออัดในจังหวัดภูมิภาค พบว่า ชุมชนแออัดทั่วประเทศมีไม่มากนัก รวมประชากรเพียงไม่เกิน 1% ของทั้งประเทศ ระหว่างที่ผมสำรวจ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นบางแห่งไม่อยากให้มีชุมชนแออัดในท้องที่ก็จะไม่นำเสนอข้อมูล แต่บางแห่งอยากได้งบประมาณมาพัฒนาท้องถิ่น ก็นำชุมชนเขตเมืองของตนมารวมเข้าไว้ด้วย

2. คนจนจำเป็นต้องมีบ้าน?
          หน่วยงานที่เกี่ยวข้องพยายามจะยัดเยียดให้ชาวบ้านมีบ้านเป็นของตนเอง แต่ความจริงชาวบ้านจำนวนมากโดยเฉพาะผู้ที่อยู่ในชุมชนแออัดยังไม่มีความพร้อม ในชุมชนแออัดเองก็ยังมีประชากรราวหนึ่งในสามเป็นผู้เช่าบ้าน ในเมื่อชาวบ้านยังไม่มีความพร้อมที่จะมีบ้าน หากเรายัดเยียดบ้านให้ เขาก็อาจไม่เห็นค่า และขายสิทธิเพื่อย้ายออกไปอยู่ที่อื่น
          ยิ่งกว่านั้น ในการย้ายชาวบ้านจากชุมชนแออัด นักวางแผนพยายามจะให้ชาวบ้านไปด้วยกันทั้งที่แต่ละคนอาจมีความต้องการต่างกัน บ้างอาจอยากได้ค่าชดเชยไปหาที่อยู่ใหม่ บ้างก็อาจต้องการไปซื้อหรือเช่าบ้านที่อื่น การนำพาชาวบ้านไปร่วมกันจึงเป็นสิ่งที่พึงทบทวน

3. คนจนเข้าไม่ถึงสินเชื่อของสถาบันการเงิน?
          มักมีการกล่าวอ้างว่า ชาวบ้านเข้าไม่ถึงระเบียบสินเชื่อของสถาบันการเงินทั่วไป โดยนัยนี้ระเบียบการอำนวยสินเชื่อควรได้รับการผ่อนปรนเพื่อผู้มีรายได้น้อย ข้อเสนอนี้เกิดขึ้นจากสมมติฐานที่ว่าผู้มีรายได้น้อยไม่โกง เพียงแต่ไม่มีหลักประกันเพียงพอ อย่างไรก็ตามการยกเว้นเรื่องมาตรฐานหลักประกันสำหรับผู้มีรายได้น้อย อาจนำไปสู่ช่องโหว่ของการอำนวยสินเชื่อ ที่จะส่งผลให้เกิดความเสียหายต่อระบบสถาบันการเงินได้
          ถ้าผู้มีรายได้น้อยไม่สามารถขอสินเชื่อได้ ก็แสดงว่ายังไม่ควรขอ หาไม่อาจเกิดปัญหาแก่ทุกฝ่ายได้ ถ้าทุกคนในสังคมอ้างเช่นนี้ วินัยทางการเงินก็คงไม่ต้องมี

4. คน (อยาก) จนไม่เบี้ยวหนี้หรอก?
          ความจริงที่ไม่ค่อยเปิดเผยก็คือ ในโครงการแบ่งปันที่ดิน (Land Sharing) หลายแห่งที่คุยว่าประสบความสำเร็จจนทั่วโลกมาดูงานนั้น ชาวบ้านที่ได้รับสิทธิเป็นเจ้าของที่ดินในชุมชนแออัดเหล่านี้กลับไม่ยอมผ่อนชำระจนในที่สุดทางราชการต้องตัดบัญชีเป็นหนี้สูญ เร็ว ๆ นี้ชาวบ้านในชุมชนแห่งหนึ่งมีสัญญาการผ่อนชำระค่าที่ดินเพียงตารางวาละ 1 บาท ชาวบ้านส่วนมากก็ยัง “ชักดาบ” จนกลายเป็นหนี้เสียไปแทบทั้งชุมชน คนที่ยอมผ่อนตามสัญญาคงกลายเป็นคนโง่ไปในที่สุด
          ชาวบ้านเบี้ยวหนี้เพราะเห็นว่าทางราชการคงยอมผ่อนปรน ก็เลยขาดวินัยทางการเงิน แต่ถ้ากู้เงินนอกระบบ ชาวบ้านคงไม่กล้าแม้แต่จะคิด เรื่องการเบี้ยวหนี้เช่นนี้แทบไม่เคยได้เปิดเผยแก่สังคมได้รับรู้

5. การออมทรัพย์คือทางออก?
          ที่ผ่านมา มีการจัดตั้งกลุ่มออมทรัพย์ขึ้นมาเพื่อแสดงให้เห็นว่า ชาวบ้านรู้จักเก็บออม เพื่อนำเงินมาซื้อที่อยู่อาศัย ภาพเช่นนี้อาจดูน่ารัก แต่ในหลาย ๆ กรณีไม่ประสบความสำเร็จ (แต่ปิดเงียบ) กลายเป็น “ปาหี่” เงินที่ออมได้เพียงเล็กน้อย กู้ไปใช้สอยยังแทบไม่พอ แต่ที่ชาวบ้านสามารถสร้างบ้านได้ ก็เพราะหน่วยงานบางแห่ง ให้กู้เงินโดยไม่มีหลักประกันแก่ชาวบ้านโดยแทบไม่เกี่ยวกับการออมทรัพย์
          ภาพแห่งความสำเร็จอันงดงามของกลุ่มสัจจะออมทรัพย์ที่เป็นตัวอย่างบางแห่ง คงไม่สามารถนำมาใช้ได้กับการออมทรัพย์เพื่อนำเงินมาสร้างชุมชนแออัดใหม่

6. “ร่วมกันสร้าง” คือทางออก?
          เคยมีความคิดกึ่งโรแมนติกให้ชาวบ้านค่อย ๆ สร้างบ้านของตนเอง ใช้ดิน ใช้วัสดุที่พอมีภายในพื้นที่สร้างกันขึ้นมา คงคล้ายกับชาวอาฟริกันสร้างกระท่อมหรือบ้านดินเป็นของตนเอง แนวคิดนี้เผยแพร่มา 25 ปีแล้ว
          ความคิดอย่างนี้ไม่มีโอกาสสำเร็จ เพราะมูลค่าของแรงงานคนไทยมีค่าสูงเกินกว่าจะมาสร้างบ้านหรือ “ถ้า” ของตนเอง การซื้อบ้านในตลาดเปิดที่มีการจัดการดีกลับถูกกว่าการสร้างเอง แต่ถ้าเป็นในอาฟริกาที่ไม่มีโอกาสทางเศรษฐกิจที่ดี ผู้คนก็อาจต้องสร้างบ้านเอง

7. ชาวบ้านไม่ได้ “ชุมชน” ที่ดี
          การปรับปรุงชุมชนแออัดเป็นการแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้า ชุมชนแออัดยังไงก็ดูไม่ดี คนที่มีฐานะดีขึ้นก็คงอยากย้ายออกจากชุมชนเพื่อให้ลูกหลานมีสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น การมีโครงการปรับปรุงชุมชนแบบ “บ้านมั่นคง” แม้ชาวบ้านจะมีบ้านเป็นของตนเอง แต่เมื่อได้แล้วชาวบ้านก็หมดไฟที่จะดำเนินการพัฒนาต่อ ต่างคนต่างอยู่เป็นส่วนตัวเป็นสำคัญ
          ปรากฏการณ์นี้อาจสร้างความผิดหวังกับนักสร้างชุมชน แต่ถือเป็นธรรมชาติ ชาวบ้านอาจร่วมกันทำอะไรบางอย่างด้วยอารมณ์ร่วมแล้วก็จบกัน แต่ความจริงก็คือ การปรับปรุงฐานะทางเศรษฐกิจ เป็นเรื่องส่วนตัวของแต่ละคน แต่ละครัวเรือน ไม่ใช่กิจกรรมรวมหมู่

8. กระจายรายได้ให้ชาวบ้าน?
          ท่านทราบหรือไม่ งบประมาณเพื่อการปรับปรุงชุมชนแออัดเป็นเงินถึง 68,000 บาทต่อครอบครัว งบพัฒนาสาธารณูปโภคเป็นเงิน 25,000 – 35,000 บาทต่อครัวเรือน และงบประมาณเงินกู้สร้างบ้านใหม่แก่ชาวชุมชนแออัด เป็นเงินถึง 150,000 – 200,000 บาท นี่นับเป็นงบประมาณมหาศาลที่แม้แต่ผู้มีรายได้น้อยนอกชุมชนแออัด ก็ยังไม่มีโอกาสเข้าถึง และการนี้ผู้มีรายได้ปานกลางนอกชุมชนจึงกลายเป็นผู้ด้อยโอกาสไปโดยปริยาย
          ก็เพราะการโฆษณาว่า “ชุมชนแออัดโตเร็วกว่าการแก้ไข” หน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการจัดการนี้ จึงได้งบประมาณไปดำเนินการมหาศาลถึงเพียงนี้ ทำไปทำมาผู้ที่ได้ประโยชน์จะเป็นใครกัน หรือนี่ถือเป็นการกระจายรายได้ให้ประชาชนในรูปแบบใหม่ที่เอาเงินไปแบ่ง ๆ กันใช้
          ประเทศไทยเจริญขึ้นมากในรอบ 50 ปีที่ผ่านมา เพราะเศรษฐกิจดีขึ้น ในปี 2500 ประมาณ 43% ของครัวเรือนในกรุงเทพมหานครอยู่ในบ้านที่มีก่อสร้างต่ำกว่ามาตรฐาน ปัจจุบันนี้เหลืออยู่ไม่ถึง 5% เท่านั้น ในขณะที่ในช่วง 200 ปีแรกของกรุงเทพมหานคร กรุงเทพมหานครมีบ้านเพียง 1 ล้านหน่วย แต่ตลอดช่วงปี 2525-2550 เรามีบ้านเกิดใหม่อีกเกือบ 3 ล้านหน่วย แทบทั้งหมดคือบ้านจัดสรร ไม่ใช่ชุมชนแออัด

            เราควรจะเร่งสร้างบ้านที่มีคุณภาพแทนชุมชนแออัดเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของชาวบ้านและสังคมโดยรวม อย่าทำให้ให้การช่วยเหลือชาวบ้านกลายเป็นการลูบหน้าปะจมูก ที่คนที่ได้ประโยชน์โดยตรงกลับเป็นคนหรือหน่วยงานที่ได้งบประมาณมหาศาลมาช่วยเหลือ ไม่ใช่ชาวบ้าน

หมายเหตุ
<1>

ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ที่ทำวิจัยต่อเนื่องเกี่ยวกับชุมชนแออัด โดยเป็นคนแรกที่ค้นพบชุมชนแออัดถึง 1,020 แห่งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และสำรวจชุมชนแออัดในภูมิภาคทั่วประเทศ เคยได้รับมอบหมายจากองค์การสหประชาชาติหลายหน่วยงานให้ศึกษาเกี่ยวกับการพัฒนาเมืองและชุมชนแออัด เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ยังเป็น ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการสภาที่ปรึกษา Appraisal Foundation ซึ่งก่อตั้งโดยสภาคองเกรสเพื่อการควบคุมการประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกา Email: sopon@thaiappraisal.org

<2>

มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.thaiappraisal.org/

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่