Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 601 คน
อสังหาริมทรัพย์: เราต้องเอาผู้บริโภคเป็นที่ตั้ง

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

          ท่านนายกฯ กล่าวในรายการ “นายกฯ ทักษิณ คุยกับประชาชน” เมื่อวันเสาร์ที่ 15 พฤศจิกายน ศกนี้ว่า “ในช่วงเศรษฐกิจฟองสบู่นั้น ไทยมีการสร้างอสังหาริมทรัพย์ปีละ 170,000 หน่วย แต่ตอนนี้ มีการสร้างบ้านใหม่ปีละประมาณ 40,000 หน่วย ซึ่งก็ถือว่ายังห่างไกลจากจุดที่เคยเป็นฟองสบู่มาก” (ผู้จัดการ)
          ส่วน ดร.สมคิด ท่านรองนายกฯ กล่าวในงานสัมมนาเรื่อง "อสังหาฯ กลไกหลักขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยได้จริงหรือ?" เมื่อวันศุกร์ที่ 14 พฤศจิกายน ที่ผ่านมาว่า “ฟองสบู่ยังห่างไกล เรื่องของดีมานด์ อุปสงค์ จำนวนบ้านที่สร้างเสร็จนั้นยังห่างไกลจากในช่วงก่อนวิกฤติมาก ประมาณครึ่งปีแรกของปีนี้บ้านที่สร้างเสร็จจดทะเบียนมีประมาณ 19,000 หน่วยเทียบกับก่อนวิกฤติเป็น 100,000 หน่วย” (ฐานเศรษฐกิจ-1)

ตีความตามตัวเลข
          ตัวเลขที่ทั้งสองท่านอ้างอาจไม่ตรงกันนัก แต่ก็ไม่ใช่ประเด็น ประเด็นที่ควรพิจารณาคือ ตัวเลขดังกล่าวเป็นในช่วงภาวะ “ฟองสบู่” สุด ๆ ซึ่งไม่ควรเอามาเทียบเพราะถ้าถึงจุดนั้นอีก เศรษฐกิจก็จะพังแน่นอน สำหรับตัวเลขบ้านที่สร้างเสร็จปีนี้ยังน้อย ก็เพราะปีที่แล้วยังเปิดตัวโครงการไม่มาก ปีนี้จึงสร้างไม่มาก ความจริงควรดูตัวเลขการเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรใหม่ ๆ ซึ่งจากการสำรวจของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าตลอดช่วง 4 ปีที่ผ่านมา การเติบโตค่อนข้างน่ากลัวคือ เพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวมาโดยตลอด
          จาก 12,500 ล้านบาทในปี 2543 เป็น 25,000, 50,000 และ 100,000 ล้านบาทในปี 2544, 2545 และ 2546 ตามลำดับ และถ้าถึงปีหน้า หากยังโตอีก 1 เท่าตัวคือเป็น 200,000 หน่วย ปัญหาฟองสบู่ก็คงสุดเยียวยาเสียแล้ว นอกจากนี้ที่น่าตกใจก็คือตัวเลขโครงการใหม่ 100,000 ล้านนี้ สูงแซงหน้าปี 2540 ซึ่งเป็นปีที่เริ่มเกิดวิกฤติเสียแล้ว
          ขณะนี้ยังไม่เป็นภาวะฟองสบู่ เนื่องจากยังมีความต้องการสะสมจากที่ชลอการซื้อไปในช่วงวิกฤติ และเนื่องจากดอกเบี้ยถูก จึงผลักดันให้ชาวบ้านตัดสินใจซื้อออสังหาริมทรัพย์ และบางส่วนหันมาลงทุนโดยซื้ออสังหาริมทรัพย์เก็บเก็งกำไร แต่ถ้ายังปล่อยให้มีการสร้างอย่างไม่มีการควบคุม กลั่นกรอง และที่สำคัญไม่มีมาตรการคุ้มครองผู้ซื้อแล้ว วันหน้าความยุ่งยากคงไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ และยังอาจถูกใครต่อใครตราหน้าได้ว่า “เจ็บแล้วไม่รู้จักจำ”
          ในประเทศเพื่อนบ้านของเรา “เจ็บแล้วจำ” กันทั้งนั้น จะเห็นได้ว่า มาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ มาตรการสร้างศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มาตรการควบคุมอุปทานในสินค้าที่ล้นเกิน มาตรการห้ามสร้างอสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่ล้นตลาด ฯลฯ ล้วนเกิดขึ้นภายใน 1-2 ปีนับแต่เกิดวิกฤติการณ์ แต่ของไทยเรา ยังไม่มีอะไรผลักดันออกมาเลย ทั้งที่เวลาผ่านมาจนจะขึ้นปีที่ 7 แล้ว

ควรฟังความรอบข้าง
          ในข่าวเดียวกันข้างต้น การที่ทางราชการได้ข้อมูลที่ไม่ชัดเจน ก็อาจเป็นเพราะการฟังเสียงของผู้ประกอบการ เป็นหลัก ดังเช่นที่ขอคัดลอกมาดังนี้:
          “นายกรัฐมนตรี กล่าว… ถึงการหารือร่วมกับภาคเอกชน (นักพัฒนาที่ดิน)…” (ผู้จัดการ)
          “นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี เปิดเผยภายเรียก (เชิญ) ตัวแทน 3 สมาคมอสังหาฯ..” (มติชน)
          “เมื่อประมาณ 2 เดือนที่ผ่านมาผม (ท่านรองนายกฯ) ได้หารือกับผู้ประกอบการอสังหาฯ ว่า…” (ฐานเศรษฐกิจ-2)
ความจริงยังมีผู้เกี่ยวข้องกับแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากหลายที่ควรรับฟัง (นอกเหนือจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน หน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง และสถาบันการเงินแล้ว) ได้แก่:
          1. สมาคมวิชาชีพต่าง ๆ เช่น สถาปนิก วิศวกร มัณฑนากร ผู้รับเหมา ผู้ค้าวัสดุก่อสร้าง สถาบันการเงิน นักบริหารทรัพย์สิน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ฯลฯ
          2. ผู้อยู่อาศัย เช่น นิติบุคคลบ้านจัดสรร นิติบุคคลอาคารชุด สมาคมหมู่บ้านจัดสรร
          3. อื่น ๆ ได้แก่ สื่อสารมวลชน ผู้รู้ในวงการ นักวิจัย เป็นต้นควรพัฒนาผู้บริโภคให้เข้มแข็ง
เสียดายในประเทศไทย ยังไม่มีสมาคมคุ้มครองประโยชน์ของผู้ซื้อบ้าน ในหลายประเทศที่เจริญล้วนมีสมาคมเช่นนี้ แม้แต่เพื่อนบ้านของเราคือมาเลเซีย ก็ยังมี “สมาคมผู้ซื้อบ้านแห่งชาติ” (National House Buyers Association of Malaysia) โดยสมาคมนี้ก่อตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2542 ภายหลังจากเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ 2 ปี โดยกลุ่มผู้ซื้อบ้าน และสมาคมนี้ถือเป็น “เสียงของผู้ซื้อบ้าน” (The voice for house buyers)
          ท่านกรรมการล้วนแต่มาจากชาวบ้าน และผู้ทรงคุณวุฒิที่น่าเชื่อถือ ที่สำคัญรัฐบาลของเขาก็ให้การสนับสนุนเต็มที่เสียด้วย
ท่านทราบไหม ในประเทศของเรา ควรมีอย่างนี้บ้าง เรามีโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดใน กทม.และปริมณฑลมากกว่า 6,000 แห่ง ถ้ารวมทั้งประเทศก็มีราว 3,000 แห่ง หากสามารถตั้งเครือข่ายเช่นนี้ขึ้นมา จะเป็นการส่งเสริมคุ้มครองผู้ซื้อบ้านได้อย่างมีประสิทธิภาพ และยังอาจเป็นพลังในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ รณรงค์ต่อต้านยาเสพติด ฯลฯ ได้อีกด้วย
          จะเห็นได้ว่า ลำพังการที่ท่านรองนายกฯ หวังว่า จะ “ทำให้สมาคมผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เป็นวิชาชีพจริง ๆ และเป็นธุรกิจหลักที่ดูแลกันเองได้... ถ้ามีสมาชิก/ผู้ประกอบการรายใดที่มีพฤติกรรมไม่ชอบ/ไม่ถูกต้องจะถูกขึ้นบัญชีดำ" (ฐานเศรษฐกิจ-2) คงเป็นสิ่งที่เป็นไปได้ยาก ฝืนธรรมชาติ
          ผู้บริโภคต่างหากที่ต้องช่วยดูแลกันเอง ผู้ประกอบการที่ไหนจะไปดูแลผู้บริโภค และรัฐบาลในฐานะผู้รักษาประโยชน์ของผู้บริโภค ควรเข้ามาควบคุมให้ดีอีกชั้นหนึ่ง

เราควรมีการเตรียมพร้อม
          ท่านรองนายกฯ กล่าวว่า “เรื่องต่ออายุมาตรการทางภาษีนั้น กำลังหารือกับทางสมาคมฯยังบอกไม่ได้” (ฐานเศรษฐกิจ-2) ข้อนี้ก็พอเข้าใจได้ว่าเราควรวางแผนให้รอบคอบ
ผมคงไม่ไปมองว่าควรจะต่อหรือไม่ประการใด แต่ที่น่าสังเกตก็คือ ความจริง เราก็ได้ต่ออายุมาตรการทางภาษีออกไปถึง 2 ปีติดต่อกันแล้ว ความจริงนับแต่ต้นปี 2544 หรือต้นปี 2545 เราก็ควรจะรีบวางแผนแล้วว่าปีต่อไปจะทำอย่างไร แต่นี่กลางเดือนพฤศจิกายน 2546 แล้ว ยังไม่มีความชัดเจน ซึ่งอาจถือเป็นความล่าช้า ขาดการวางแผนล่วงหน้า
          การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบบูรณาการตามที่ท่านนายกฯ และท่านรองนายกฯ มีดำริไว้ จึงควรเริ่มต้นที่การวางแผนล่วงหน้า ด้วยข้อมูลที่แน่นอน โดยฟังความจากทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง บนพื้นฐานผลประโยชน์ของผู้บริโภค-ประชาชนผู้ซื้อบ้าน

อ้างอิง
          ฐานเศรษฐกิจ-1 ข่าว “กลไกอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้จริงหรือ?” ปีที่ 23 ฉบับที่ 1,853 วันที่ 16-19 พฤศจิกายน 2546
          ฐานเศรษฐกิจ-2 ข่าว “'สมคิด'ลั่นดาลอสังหาฯปฏิรูประบบสกัดฟองสบู่…” ปีที่ 23 ฉบับที่ 1,853 วันที่ 16-19 พฤศจิกายน 2546
          ผู้จัดการ Online ข่าว ““ทักษิณ” ประกาศธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยยังไกลฟองสบู่” วันเสาร์ที่ 15 พฤศจิกายน พ.ศ. 2546
มติชนรายวัน ข่าว "สมคิด"โล่งอกอสังหาฯ ยังไกล"ฟองสบู่" วันที่ 14 ตุลาคม พ.ศ. 2546 ปีที่ 26 ฉบับที่ 9349

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่