Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 916 คน
อสังหาริมทรัพย์แห่งความภูมิใจของคนไทย
อาคาร & ที่ดิน Monthly เดือนตุลาคม 2550 หน้า 136-137

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้ดำเนินการมากว่า 60 ปีแล้ว นับแต่มีการจัดสรรที่ดินริมถนนสุขุมวิทให้กลายเป็นเสมือน “Bevery Hills” <3> ของประเทศไทย ก็มีอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจศึกษาเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้น่าเป็นแบบอย่างในการศึกษา มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จึงได้เชิญผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์เด่นร่วมสมัยจำนวนหนึ่งซึ่งถือเป็นช่องทางตลาดใหม่ (market niche) มานำเสนอเพื่อให้ผู้สนใจได้เรียนรู้เมื่อวันศุกร์ที่ 27 กรกฎาคม 2550 ในงานเสวนาวิชาการรายเดือนครั้งที่ 58 ของมูลนิธิ
          อสังหาริมทรัพย์เด่นที่นำเสนอในงานดังกล่าว (เรียงตามลำดับการนำเสนอ) ได้แก่ ตลาดไท <4> โดย คุณพีระพงศ์ สาคริก รองประธานกรรมการบริหาร บริษัท ไทยแอ็กโกรเอ็กซ์เชนจ์ จำกัด สนามบินน้ำไดร์ฟวิ่งเรนจ์แอนด์คอมเพล็กซ์ <5> โดยคุณกุลธร มีสมมนต์ ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาด บูรพากอล์ฟ L&H Villa <6> โดยคุณสุวรรณา พุทธประสาท กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และสยามพารากอน <7> โดยคุณนราทิพย์ รัตตประดิษฐ์ ผู้จัดการทั่วไป บริษัท สยามพารากอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เอกสารประกอบการนำเสนอของแต่ละท่านสามารถ download ได้เว็บไซต์ของมูลนิธิ (www.thaiappraisal.org) ซึ่งยึดถือว่า “Knowledge is not private property”

ตลาดไท
          ตลาดไทเป็นตลาดกลางสินค้าการเกษตร ศูนย์กลางสินค้าเกษตร และอุตสาหกรรม การเกษตร ครบวงจร สำหรับภาคการเกษตรกรรม โดยมีการจัดการที่ทันสมัย มีเนื้อที่ประมาณ 500 ไร่ สามารถรองรับปริมาณ สินค้าหมุนเวียนได้วันละกว่า 15,000 ตัน และเปิดบริการตลอด 24 ชั่วโมง มีผู้ค้าประมาณ 3,000 ราย และมีคนมาเยือนวันละ 40,000 – 50,000 คน
          ผมจำได้ว่า ดร.ถนอม อังคณะวัฒนา <8> ผู้ก่อตั้งตลาดไทและเป็นบุคคลหนึ่งที่ให้ความเมตตาผม เคยถามผมว่าที่ดินที่ตั้งตลาดไทนั้นเอาไปทำอะไรดี ผมก็ไม่มีปัญญาคิดว่าควรทำตลาดไท เพราะการพัฒนาที่โดนเด่นแตกต่างเช่นนี้ จะต้องอาศัยประสบการณ์อันเอกอุ เคยไปสัมผัสการพัฒนาทำนองนี้ทั้งในและต่างประเทศเท่านั้น ความรู้ทั่วไปไม่สามารถรังสรรค์ออกมาได้ 
          คุณพีระพงศ์ ซึ่งร่วมงานกับตลาดไทมาตั้งแต่ปี 2539 กล่าวว่า การสร้างตลาดให้ติดนั้น นับเป็นเรื่องยากมาก หลายแห่งใช้เวลานับสิบปี แต่ตลาดไทมีผู้มาใช้บริการหนาแน่นตั้งแต่วันแรก และถึงวันนี้ตลาดไทก็ยังต้องพัฒนาอยู่ตลอดเวลาไม่เคยหยุด ไม่ใช่จบอยู่ที่การรังสรรค์ครั้งแรกเพื่อให้โครงการนี้สามารถอยู่รอดและพัฒนาต่อไปอย่างมั่นคงและมั่นใจ การส่งเสริมการขายต่าง ๆ มีขึ้นเป็นระยะ ๆ ตั้งแต่เริ่มตั้งตลาดจนถึงปัจจุบัน
          ความรู้ที่นำมาใช้เพื่อการต่อยอดการพัฒนาตลาดไทนั้น ได้จากประสบการณ์อันอุดมที่เก็บเกี่ยวมาอย่างต่อเนื่อง เช่น ควรจะตั้งตลาดข้าวสาร ตลาดแพปลาอย่างไรจึงจะเหมาะสม ตลาดผลไม้ควรเป็นแบบคละหรือแบบคัดเกรด จะแยกกันอย่างไร การค้าสัตว์ปีกภายในตลาดจะเชิญชวนรายใหญ่เข้ามาค้าขายได้อย่างไร ฯลฯ

สนามบินน้ำไดร์ฟวิ่งเรนจ์ฯ
          เป็นสนามไดรฟ์กอล์ฟที่มีการสร้างภูมิทัศน์เสมือนสนามกอล์ฟจริง มีขนาดใหญ่และทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่ง ประกอบด้วยกิจกรรมเสริมต่าง ๆ ซึ่งสามารถใช้บริการได้ทั้งครอบครัว เช่น มีสถานที่บริการสำหรับเด็กและสตรี เช่น เสริมสวย สปา สนามเทนนิส คาราโอเกะ ร้านอาหาร เป็นต้น รวมทั้งมีโรงเรียนสอนการเล่นกอล์ฟ และมีเครือข่ายสนามกอล์ฟบูรพา และสนามกอล์ฟอื่นเพื่อการไปออกรอบจริงอีกด้วย ทั้งนี้เป็นการลงทุนของ พล.ต.สนั่น ขจรประศาสน์ ด้วยงบประมาณราว 80 ล้านบาท และบริหารโดยคุณบงกชรัตน์ ขจรประศาสน์
          จุดเด่นสำคัญของโครงการนี้ก็คือ การใช้เทคโนโลยี เช่น เครื่องตั้งลูกกอล์ฟอัตโนมัติ ทำให้มีความทันสมัย การใส่ใจผู้ใช้บริการเป็นจุดเด่นสำคัญ ที่นี่ใช้ลูกกอล์ฟจริงในการฝึกซ้อม บริเวณที่เรียนไดร์ฟกอล์ฟ กับบริเวณฝึกแยกจากกัน และทำการเปลี่ยนลูกใหม่ทุกระยะ 3-4 เดือน การที่ยิ่งทำดี มีคุณภาพ ยิ่งทำให้มีลูกค้าเข้ามาใช้บริการมากขึ้นนั่นเอง โครงการนี้คาดการณ์ว่าจะสามารถคุ้มทุนได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี จากรายได้เดือนละประมาณ 3 ล้านบาทโดยมีสัดส่วนกำไรประมาณ 30% 
          การพัฒนาพนักงานก็เป็นอีกประเด็นหนึ่งที่พึงกล่าวถึง เพราะมีการอบรมพนักงานทุกไตรมาสเพื่อให้พนักงานสามารถบริการลูกค้าได้อย่างประทับใจ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งในปัจจัยความสำเร็จของโครงการ และที่ไม่อาจมองข้ามไปก็คือ ความสำเร็จของโครงการนี้ได้มาจากการตระเวนศึกษาจุดเด่น จุดด้อยของสนามซ้อมกอล์ฟอื่น ๆ จำนวนมากก่อนการพัฒนาโครงการ

L&H Villa
          โครงการนี้โดดเด่นเป็นอย่างยิ่งคือ เป็นบ้านเดี่ยวทรงไทย 2 ชั้นพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวทุกหลัง สร้างให้เช่าโดยเฉพาะและตั้งอยู่ใจกลางเมืองติดถนนนราธิวาสราชนครินทร์ บ้านทั้งหมดมีจำนวนเพียง 37 หลัง ปลูกบนเนื้อที่ดินขนาด 88-140 ตารางวา แต่ละหลังมีขนาดประมาณ 426 ตารางเมตร แบ่งได้เป็น 4 ห้องนอนและห้องโถง นอกจากนี้ยังมีคลับเฮาส์ที่มีสระว่ายน้ำรวมอีกต่างหาก โครงการนี้เพิ่งเปิดเมื่อเดือนพฤษภาคม 2550 และคาดว่าจะสามารถให้เช่าได้เกือบทั้งหมดภายในปีนี้ ค่าเช่าเป็นเงินหลังละตั้งแต่ 200,000 บาทขึ้นไป 
          คุณสุวรรณาเล่าให้ฟังว่า โดยที่ภายในโครงการนี้มีโทรทัศน์วงจรปิดอยู่เป็นจำนวนมาก ทำให้ได้รับความไว้วางใจจากเจ้าหน้าที่สถานทูตเข้าพักอาศัย ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นชาวตะวันตก แต่ก็มีชาวเอเซียบ้าง ยกเว้นชาวญี่ปุ่น เพราะไม่ค่อยชอบบ้านขนาดใหญ่ สำหรับที่ดินแปลงนี้มีขนาดประมาณ 10 ไร่ เช่ามาเป็นระยะเวลา 30 ปี เงินลงทุนโครงการเป็นเงินประมาณ 800 ล้านบาท คาดว่าจะคืนทุนได้ภายในระยะเวลา 12 ปี โดยมีอัตราผลตอบแทนประมาณ 8-10% และค่า IRR ประมาณ 12% 
          ในปัจจุบันกรุงเทพมหานครมีเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ประมาณ 13,000 หน่วย (รวมโครงการนี้ด้วยแล้ว) แต่ในอีก 3 ปีข้างหน้าจะมีอุปทานอีก 8,000 หน่วย แสดงว่าจะมีการแข่งขันสูง อย่างไรก็ตามควอลิตี้เฮาส์ ก็ยังมีศักยภาพในการแข่งขันด้วยประสบการณ์อันอุดม ซึ่งเป็นที่ทราบกันดีว่า ควอลิตี้เฮ้าส์เป็นบริษัทมหาชนที่มุ่งทำธุรกิจโดยถือประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นสำคัญ เช่น กลยุทธ์การสร้างบ้านก่อนขายเพื่อความมั่นใจของผู้ซื้อบ้าน เป็นต้น

สยามพารากอน
          ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใจกลางกรุงเทพมหานครแห่งนี้เกิดจากความร่วมมือของบริษัทคนไทยที่อยู่ในวงการศูนย์การมายาวนาน ได้แก่ บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัดซึ่งบริหารศูนย์การค้าสยามเซ็นเตอร์ สยามดีสคัพเวอร์รี่ สยามทาวเวอร์ และกลุ่ม The Mall ร่วมกันสร้างโครงการนี้ให้เป็นศูนย์การค้าที่มีพื้นที่ใช้สอยกว่า 500,000 ตารางเมตร ซึ่งใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ศูนย์การค้าแห่งนี้มีจำนวนลิฟต์ทั้งหมด 26 ตัว บันได้เลื่อน 85 ตัว และทางเลื่อน 4 ตัว ในศูนย์ฯ ประกอบด้วย พารากอนดีพาร์ทเม้นสโตร์ ห้างสรรพสินค้าที่จัดสรรสินค้าไว้หลากหลายทันสมัยในพื้นที่ 80,000 ตรม สยามโอเชียนเวิลด์ (พิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำ) พาร์ค พารากอน (พื้นที่จัดกิจกรรม) พารากอนซินีเพล็กซ์ และรอยัลพารากอนฮอลล์ (พื้นที่สำหรับจัดนิทรรศการ คอนเสิร์ต และอื่น ๆ) และโรงละครสยามโอเปร่า (จุ 2,000 ที่นั่ง) มีคนเข้าออกวันละ 150,000 – 200,000 คน 
          คุณนราทิพย์บอกว่า ใครเข้ามาในศูนย์การค้านี้ต้องร้อง “wow” เพราะความอลังการ การใส่ใจในรายละเอียดด้านการออกแบบ สถาปนิค โดยแบ่งพื้นที่ส่วนกลางในการจัดทำ land scape ที่สวยงาม ร่มรื่น เช่น Canal Lagoon และ Vertical garden สยามพารากอนมุ่งดูแลผู้เซ้งอย่างดีเพราะถือเป็นผู้มีอุปการะคุณที่ร่วมลงทุนกันมาแต่แรก เพราะเงินลงทุนของโครงการนี้ ส่วนใหญ่มาจากค่าเซ้งโดยไม่ต้องไปกู้เงินที่ไหน และจึงทำให้โครงการมีความเข้มแข็ง มั่นคง ต่างจากโครงการอื่นที่มีการกู้เงินจากต่างประเทศมาจะได้รับผลกระทบจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นในช่วงนี้ 
          ในการทำศูนย์การค้าขนาดใหญ่นี้ การจัดการมีความท้าทายในการบริหารจัดการมาก ไม่ว่าจะเป็นการจัดการจราจรสำหรับคนนับหมื่นที่เข้ามาทำกิจกรรมพิเศษนอกเหนือจากคนมาจับจ่ายใช้สอยตามปกติ การจัดการความปลอดภัย การจัดแบ่งกลุ่มสินค้า ฯลฯ สำหรับที่ดินที่ตั้งศูนย์การค้าแห่งนี้ ทาง Agency for Real Estate Affairs (AREA) <9> ได้ประเมินไว้เป็นเงิน 700,000 บาท/ตรว. ณ ปี 2550 ซึ่งถือว่าแพงที่สุดในประเทศไทยในขณะนี้ 
          คุณนราทิพย์ยังชี้ให้เห็นว่าทางศูนย์ฯ คำนึงถึงประโยชน์ผู้บริโภค เป็นอันดับต้น ๆ เช่น การออกแบบให้ร้านอาหารอยู่ชั้นล่าง มีสถานที่นั่งพักตามจุดต่าง ๆ ทั่วทั้งศูนย์ มีรถกอล์ฟ ไว้บริการ และเมื่อมีเหตุการณ์ความไม่สงบภายในประเทศเกิดขึ้นสยามพารากอนมีการลงทุนเรื่องการรักษาความปลอดภัยจำนวนมากที่สุดในส่วนของธุรกิจศูนย์การค้าเพื่อเพิ่มความเชื่อมั่นและมั่นใจแก่ผู้ใช้บริการนั่นเอง 

ของไทยและใจกว้าง
          ผู้บริหารโครงการทั้ง 4 แห่งที่ให้ความกรุณากับทางมูลนิธิ ให้เกียรติมอบความรู้เป็นวิทยาทานนี้ แสดงถึงความใจกว้างเป็นอย่างยิ่ง เพราะการได้เรียนรู้จากผู้รู้จริงในวงการ (industry expert) เป็นสิ่งที่หาค่ามิได้ นอกจากนี้การที่โครงการทั้ง 4 แห่งล้วนเป็นของคนไทย แสดงให้เห็นว่า คนไทยสามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างโดดเด่น ยั่งยืน เป็นศักดิ์ศรีของประเทศและเป็นตัวอย่างอันดีของนักธุรกิจในอนาคต นักธุรกิจไทยมากมายที่ทำธุรกิจทำนองเดียวกันนี้ แต่ยกเลิกหรือเซ้งต่อไปให้คนอื่นหรือต่างชาติบ้าง แต่กิจการที่ยกเป็นตัวอย่างข้างต้นนี้กลับสามารถต่อยอดและพัฒนา know-how เป็นของตนเอง 
          ยิ่งกว่านั้นโครงการเหล่านี้ยังสามารถแข่งขันได้ในระดับสากลกับกิจการทำนองเดียวกันของต่างชาติได้ และมีโอกาสสูงที่จะนำไปต่อยอดพัฒนาในประเทศอื่น ผมเคยพาคณะนักลงทุนและนักวิชาการชาวต่างประเทศไปดูงานโครงการเหล่านี้ ผู้เข้าชมต่างชื่นชมและทึ่งในการรังสรรค์และบริหารเป็นอย่างยิ่ง 
          จะสังเกตได้ว่าโครงการที่ประสบความสำเร็จข้างต้นนี้ ล้วนเป็นโครงการที่ผ่านการวิจัยมาอย่างดี ต่อยอดจากประสบการณ์อันอุดม มีการพัฒนาต่อเนื่อง มีความรับผิดชอบต่อคู่ค้า สังคมและผู้บริโภค กอปรกับการใช้เทคโนโลยีและการศึกษาอย่างต่อเนื่องเพื่อพัฒนาสินค้าและบริการให้ดียิ่งขึ้นตลอดไป 

หมายเหตุ
<1>

ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ยังเป็นกรรมการที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการสภาที่ปรึกษา Appraisal Foundation ซึ่งก่อตั้งโดยสภาคองเกรสเพื่อการควบคุมการประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกา Email: sopon@thaiappraisal.org

<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่ง ในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.thaiappraisal.org
<3>

Beverly Hills เป็นย่านคนรวยแห่งหนึ่งในมลรัฐแคลิฟอร์เนียของสหรัฐอเมริกา ปัจจุบันมีสถานะเป็นเมือง (city) ดูรายละเอียดได้ที่ http://www.beverlyhills.org/presence/connect/CoBH/Homepage/Local+Government หรือ http://en.wikipedia.org/wiki/Beverly_Hills,_California สำหรับย่านสุขุมวิทของกรุงเทพมหานคร เป็นการจัดสรรที่ดินขนาดแปลงละ 1-2 ไร่ ให้คหบดีสร้างบ้านจนกลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้สูง แต่ต่อมาเมื่อความต้องการใช้ที่ดินเข้มข้นขึ้น ได้มีการรื้อบ้านเดิมออกสร้างเป็นอาคารชุดราคาแพงจำนวนมากแทน

<4> โปรดดูรายละเอียดของตลาดไท ได้ที่ http://www.talaadthai.com
<5> โปรดดูรายละเอียดของสนามบินน้ำไดร์ฟวิ่งเรนจ์แอนด์คอมเพล็กซ์ ได้ที่
http://www.thaigolfer.com/ranges/rangedetail.phtml?id=91
<6> โปรดดูรายละเอียดของ L&H Villa ได้ที่ http://www.lhvilla.com
<7> โปรดดูรายละเอียดของสยามพารากอน ได้ที่ http://www.siamparagon.co.th
<8> โปรดดูรายละเอียดเกี่ยวกับ ดร.ถนอม อังคณะวัฒนา ได้ที่ http://www.talaadthai.com/web/aboutus/th/t_dr.html
<9> AREA เป็นศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย ที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามที่ใหญ่และทันสมัยที่สุดในประเทศไทย (www.area.co.th)
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่