Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 759 คน
นับถอยหลัง 10,000 อาคารทั่วกรุงต้องตรวจสอบ

อ.สุรพงษ์ ตรีสุกล
ผู้ตรวจสอบอาคารรับอนุญาตและผู้ประเมินหลัก บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จัดการสัมมนาพิเศษ เรื่อง “นับถอยหลัง 10,000 อาคารทั่วกรุงต้องตรวจสอบ” เมื่อเร็ว ๆ นี้ โดยงานนี้ได้เชิญ พล.ต.ท.ธีรวุฒิ บุตรศรีภูมิ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาไทย มาเปิดการสัมมนา พร้อมปาฐกถาพิเศษ หัวข้อ “ทำไมต้องมีกฎกระทรวง เรื่อง กฎเกณฑ์การตรวจสอบ” ซึ่งท่านได้กล่าวนำในการสัมมนาว่า สรุปเป็นเนื้อความได้ว่า สืบเนื่องจากเหตุการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นไม่ว่าจะเป็นเพลิงไหม้อาคาร ตึกถล่มอันเป็นผลให้เกิดความสูญเสียทั้งชีวิต และทรัพย์สินมี ภาคราชการจึงได้ออกกฎหมายเพื่อบังคับใช้ และหนึ่งในกฎหมายนั้นคือเรื่องของผู้ตรวจสอบอาคารและหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548 หลังจากที่เปิดการสัมมนาก็เป็นการอภิปรายของผู้ทรงคุณวุฒิหลายท่าน ในหัวข้อ “กฎกระทรวง เรื่อง ตรวจสอบอาคารกับผลกระทบต่ออาคารขนาดใหญ่ และการเตรียมการแก้ไขเพื่อรับการตรวจสอบ” โดยหลายท่านได้ให้ความรู้ที่น่าสนใจ สรุปไว้ดังนี้          

          คุณสุพล พงษ์ไทยพัฒน์ วิศวกรใหญ่ กรมโยธาธิการและผังเมือง ให้ความรู้ว่า การตรวจสอบอาคารของผู้ตรวจสอบอาคารนั้นจะทำการตรวจสอบแบบ AUDIT และจะดูในเรื่องของความปลอดภัยของอาคารเป็นหลัก ทั้งนี้ผู้ตรวจสอบอาคารนั้นเป็นเหมือน Third Party (อยู่ระหว่างเจ้าของอาคาร กับกรมโยธาธิการและผังเมือง) โดยทำหน้าที่ตรวจสอบอาคาร และจัดทำรายงานส่งให้เจ้าของอาคาร เพื่อเจ้าของอาคารนำเสนอต่อกรมโยธาธิการและผังเมือง ขอออกใบรับรองการใช้อาคารต่อไป ทั้งนี้ผู้ตรวจสอบอาคารต้องเป็นวิศวกร หรือสถาปนิก ที่มีใบประกอบวิชาชีพซึ่งต้องผ่านการอบรมกับทางสถาบันที่กรมโยธาธิการและผังเมืองรับรอง และสอบผ่านการวัดผลภาควิชาการ โดยข้อสอบกลางของกรมโยธาธิการและผังเมืองด้วย

          ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิด้านอสังหาริมทรัพย์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ให้ความรู้ว่า อาคารที่จะทำการตรวจสอบตามกฎหมาย โดยผู้ตรวจสอบอาคาร เป็นอาคาร 9 ประเภท  ได้แก่ อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ อาคารชุมนุมคน (พื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตรม. หรือชุมนุมคนได้ตั้งแต่ 500 คน) โรงมหรสพ โรงแรมที่มีห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป สถานบริการ(พื้นที่ตั้งแต่ 200 ตรม.) อาคารชุดหรืออาคารอยู่อาศัยรวม (พื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตรม.) อาคารโรงงาน (ความสูงมากกว่าหนึ่งชั้น และพื้นที่ตั้งแต่ 5,000 ตรม.) ป้าย(ความสูงตั้งแต่ 15 เมตร หรือพื้นที่มากกว่า 50 ตรม. หรือป้ายที่ติดบนหลังคาพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตรม.) อย่างไรก็ตามอาคารที่สูง 4 ชั้น ตามกฎหมายก็ต้องมีการตรวจสอบในเรื่องของความปลอดภัยด้วย โดยเจ้าหน้าที่ราชการท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องเช่นกัน ทั้งนี้ประเด็นในการตรวจสอบต้องตรวจสอบให้ตรงตามที่กฎหมายกำหนด และควรดูให้ครบทุกจุดเท่าที่จะสามารถตรวจสอบได้

          คุณจรัญ เกสร กรรมการผู้จัดการ บจก.ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ เมเนจเมนท์ ให้ความเห็นว่า ในฐานะที่เป็นผู้ประกอบการ โดย ณ ปัจจุบันดูแลโครงการอาคารขนาดใหญ่ จำนวน 108 โครงการ เป็นห่วงในเรื่องอาคารหลังที่มีการตรวจสอบแล้ว มีสิ่งที่ต้องแก้ไขซึ่งต้องมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น รวมถึงมาตรฐานในการตรวจสอบอาคารของผู้ตรวจสอบอาคาร โดยเข้าใจในเจตนาของกฎหมายที่ออกมาเพื่อให้ผู้ใช้อาคารมีความปลอดภัย แต่อยากให้มีความชัดเจนในทางปฏิบัติด้วย ยกตัวอย่างเช่น ค่าตรวจสอบอาคาร ปัจจุบันยังไม่มีกำหนดมาตรฐานที่ชัดเจน หรืออาคารที่ก่อสร้างไปแล้วมีบางส่วนของอาคารคลาดเคลื่อนไปจากที่กฎหมายกำหนดจะต้องทำการรื้อ, ทุบทิ้งทำใหม่หรือไม่ เป็นต้น ทั้งนี้ได้ฝากถึงทางกรมการประกันภัยไว้ว่า ถ้าอาคารได้รับการตรวจสอบแล้ว อาคารน่าจะมีความปลอดภัยระดับหนึ่ง ดังนั้นเบี้ยประกันอัคคีภัยที่ทำกันอยู่ในปัจจุบันน่าจะปรับลดลงได้

          คุณวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้ความเห็นว่า ทางเจ้าของอาคารที่อยู่ข่ายต้องทำการตรวจสอบ ควรมีการเตรียมพร้อมและเริ่มดำเนินการจัดหาผู้ตรวจสอบ เข้าทำการตรวจสอบอาคารได้แล้ว เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้ต้องส่งรายงานต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นภายใน 29 ธันวาคม 2550 ถ้าไม่ดำเนินการต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังต้องระวางโทษปรับอีกไม่เกินวันละ 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง ทั้งนี้ในมุมมองของการตรวจสอบอาคาร จะทำให้มูลค่าเพิ่มกับอาคาร เนื่องจากอาคารได้รับการรับรองอาคาร  แต่อีกแง่หนึ่งในกรณีของอาคารชุดพักอาศัย จะต้องมีการเตรียมค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ หรือค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องเพิ่มขึ้น

โดยในช่วงท้ายของการสัมมนา มีคำถามที่น่าสนใจจากผู้ที่เข้าร่วมฟัง และคำตอบจากผู้ทรงวุฒิ สรุปประเด็นคำถาม-คำตอบที่น่าสนใจดังนี้
  1. คำถาม อาคารหน่วยงานราชการ ต้องตรวจสอบหรือไม่
    คำตอบ ต้องตรวจสอบ แต่จะกระทำโดยทางเจ้าหน้าที่ของหน่วยงานราชการเอง ทั้งนี้ตามกฎหมายแล้วไม่ได้กำหนดให้ต้องมีผู้ตรวจสอบอาคารสำหรับอาคารหน่วยงานราชการ
  2. คำถาม ปัจจุบันมีหลายหน่วยงานราชการที่เข้าตรวจสอบอาคาร เช่น กรณีโรงงานจะมีจนท.กรมโรงงาน เข้ามาตรวจสอบจะถือว่าเป็นการตรวจซ้ำซ้อนกันหรือไม่
    คำตอบ ตามหลักปฏิบัติให้ความเห็นว่าควรมีการตกลงกันระหว่างหน่วยงานราชการว่าจะรับผิดชอบในส่วนใด
  3. คำถาม ผู้ตรวจสอบอาคาร จำเป็นต้องเป็นวิศวกร และสถาปนิกหรือเปล่า
    คำตอบ ต้องเป็นวิศวกร และสถาปนิก ที่ได้รับการขึ้นทะเบียนกับกรมโยธาธิการและผังเมืองเท่านั้น
  4. คำถาม กรณีอาคารชุดพักอาศัย ซึ่งอาคารเป็นของเจ้าของร่วมห้องชุดทุกห้อง ไม่ดำเนินการตรวจสอบอาคารให้ถูกต้องตามกฎหมาย ผู้ที่ถูกดำเนินคดีคือใคร
    คำตอบ ตามกฎหมายผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด จะเป็นตัวแทนเจ้าของอาคารในการต้องจัดให้มีการตรวจสอบตามกฎหมาย
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่