Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 682 คน
หนึ่งพันแม่ชีเทเรซาก็ช่วยสลัมไม่ได้!
CHIEF EXECUTIVE OFFICER Vol. ประจำเดือนตุลาคม 2550 หน้า 2-4

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          ผู้ไปดูงานประกอบด้วย (จากซ้ายไปขวา): คุณปรีดา เตียสุวรรณ์ อดีตประธานเครือข่ายนักธุรกิจเพื่อสังคมและสิ่งแวดล้อม (SVN), ดร.ดาริน (Dr.Darin Gunesekera)ผู้คิดโครงการแฟลตเพื่อชาวสลัมในศรีลังกาและลูกสาว, คุณธร จากเครือข่ายสลัม 4 ภาค, คุณสมบัติ บุญงามอนงค์ มูลนิธิกระจกเงา, คุณสินี จักรธรานนท์ ผู้บริหาร Ashoka.org ในประเทศไทยและบุตรสาว, ศรีภริยาของ ดร.ดาริน และ ดร.โสภณ พรโชคชัย กรรมการ SVN และประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
          สลัมเป็นสัญลักษณ์ของเอเซียใต้ก็ว่าได้ บุคคลที่มีชื่อเสียงในการช่วยเหลือคนจนในสลัมก็คือแม่ชีเทเรซา <3> ท่านเป็นผู้การุณย์อันยิ่งใหญ่ต่อชาวสลัมจนได้รับการยอมรับกันทั่วโลก แต่ต่อให้มีแม่ชีเทเรซานับพันคน ก็ไม่อาจช่วยให้ชาวสลัมหลุดพ้นจากการอยู่อาศัยในสลัมได้หรือทำให้สลัมหดหายไปได้ เศรษฐกิจที่ดีขึ้นต่างหากที่ช่วยให้ชาวบ้านลืมตาอ้าปากได้
          ผมได้รับเชิญไปร่วมดูงานการสร้างแฟลตและรื้อย้ายสลัมในกรุงโคลัมโบ ประเทศศรีลังกา ในระหว่างวันที่ 18-20 กรกฎาคม ศกนี้ <4> ได้พบเห็นประเด็นที่น่าสนใจ จึงขอเล่าสู่กันฟังไว้ ณ ที่นี้

ศรีลังกากับไทย
          ศรีลังกาเป็นประเทศเกาะที่มีขนาดเล็ก มีขนาดเพียง 13% ของประเทศไทย มีประชากร 21 ล้านคนหรือเพียงหนึ่งในสามของประชากรไทย ดังนั้นประชากรจึงอยู่กันอย่างหนาแน่นกว่าไทยถึงเกือบสามเท่าตัว ประชากรมีปริมาณเพิ่มขึ้นในอัตราต่ำคือไม่ถึง 1% แต่ประชากรไทยยังเพิ่มขึ้นน้อยกว่าประชากรศรีลังกา ซึ่งแสดงว่าไทยมีพัฒนาการวางแผนครอบครัวที่ดีกว่า
          คนศรีลังกาส่วนใหญ่เป็นชาวสิงหล (74%) มีประชากรที่นับถือศาสนาอิสลามถึง 8% ซึ่งสูงกว่าของไทยที่มีเพียง 5% เสียอีก แต่ไม่มีปัญหากับชาวมุสลิม ศรีลังกามีความขัดแย้งทางเชื้อชาติกับชาวทมิฬ ซึ่งมี 9% ของประชากรทั้งหมด อย่างไรก็ตามชาวทมิฬที่มีปัญหาทางด้านเหนือของประเทศเป็นเพียงประชากรกลุ่มเล็ก ๆ ไม่กี่เปอร์เซ็นต์เท่านั้น
          ในด้านเศรษฐกิจ มีรายได้ต่อหัวเพียง 1,309 เหรียญสหรัฐต่อปี ซึ่งต่ำกว่าคนไทยถึงครึ่งหนึ่ง อย่างไรก็ตามในช่วงปีที่ผ่านมาอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงถึง 7.5% ซึ่งสูงกว่าของไทย ทั้งนี้คงเป็นอานิสงส์จากการมีนักลงทุนไปลงทุนในภูมิภาคเอเซียใต้มากขึ้น อย่างไรก็ตามศรีลังกายังเป็นประเทศที่ยากจน โดยมีคนว่างงานสูงถึง 7.6% ของกำลังแรงงาน มีสัดส่วนประชากรที่ยากจนสูงถึง 22% ในขณะที่ประเทศไทยมีประชากรยากจนเพียง 10% ทำให้จำนวนประชากรที่อยู่ในชุมชนแออัดมีสูงถึง 14% ในขณะที่ของไทยมีเพียง 2% เท่านั้น นอกจากนี้เงินเฟ้อในศรีลังกายังสูงถึง 12.1% ซึ่งสูงกว่าไทย (5.1%)
          ที่น่าสนใจมากอีกอย่างหนึ่งก็คือมีนักท่องเที่ยวต่างชาติไปเยือนศรีลังกาเพียง 566,000 คน ในขณะที่ไทยสูงถึง 11.6 ล้านคน (แต่มาเลเซียที่มีขนาดเล็กกว่าเรายังมีคนไปเยือนถึง 14 ล้านคน) การที่ศรีลังกามีคนไปท่องเที่ยวน้อยก็เพราะความไม่ปลอดภัยอันเกิดจากการก่อการร้ายของชาวทมิฬบางส่วนทางภาคเหนือ (คล้ายกับภาคใต้ของไทย)
          แม้พวกกบฏเหล่านี้จะมีจำนวนน้อย แต่ก็มีประสิทธิภาพการทำลายล้างพอสมควร เช่น มีสนามบินเป็นของตนเอง เคยนำเครื่องบินไปทิ้งระเบิดถึงสนามบินกรุงโคลอมโบ จนบัดนี้ไม่มีเที่ยวบินในช่วงกลางคืน นอกจากนี้ยังปฏิบัติการระเบิดรถประจำทางจนมีคนบาดเจ็บและล้มตายหลายครั้ง ทำให้ตามสี่แยกต่าง ๆ ในกรุงโคลอมโบ มีทหารถือปืน เดิน/ยืนตรวจตรา มีบังเกอร์ มีการตรวจค้นรถยนต์เป็นระยะ ๆ อันเป็นภาพที่น่าหวาดหวั่นสำหรับนักท่องเที่ยวพอสมควร

ดร.ดารินและงานของเขา
          การเดินทางไปครั้งนี้ตั้งใจไปพบบุรุษผู้หนึ่งชื่อ ดร.ดาริน (Dr.Darin Gunesekera) <5> ซึ่งได้รับการยกย่องว่าได้ทำโครงการที่อยู่อาศัยแก่ชาวสลัมโดยอาศัยวิธีการทางธุรกิจที่ไม่ได้มาจากการอุปถัมภ์จากองค์กรการกุศลแต่อย่างใด จนองค์การอโชก้า ซึ่งเป็นมูลนิธิที่สนับสนุนผู้รังสรรค์ความเปลี่ยนแปลงทางสังคม ให้การยกย่อง
          ดร.ดารินพาไปดู Sahaspura Apartment <6> ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 2.5 acres (6.3 ไร่) ที่ Baseline Mawatha เขต 8 ของนครโคลอมโบ ณ ที่นั้น มีแฟลตสูง 14 ชั้น 1 หลัง มีลิฟต์โดยสาร 6 ตัว ซึ่งจะเปิดใช้งานเต็มเฉพาะในช่วงเวลารีบด่วน อาคารนี้มีห้องชุดอยู่ 675 หน่วย แต่ละหน่วยมีขนาด 340, 400 และ 500 ตารางฟุต หรือ 31.6, 37.2 และ 46.5 ตรม. ตามลำดับ โดยชั้นล่างสุดเป็นร้านค้า โรงพิมพ์ ธนาคารและโรงเรียนอนุบาล
          โครงการนี้ก่อสร้างเสร็จเมื่อปี 2544 เพื่อย้ายชาวสลัม 8 แห่งใจกลางเมืองออกมา ชาวบ้านยินดีย้ายเพราะได้ห้องชุดโดยไม่คิดมูลค่า มูลค่าการลงทุนในโครงการนี้คือ 600 ล้านรูปี (180 ล้านบาท) ส่วนทางราชการก็ได้ที่ดิน 8 แห่งขนาด 11 เอเคอร์ (28 ไร่) ซึ่งมีสาธารณูปโภคเพียบพร้อมเป็นมูลค่าประมาณ 1,700 ล้านบาทไปพัฒนาเป็นสิ่งอื่นต่อไป
          อาคารชุดนี้มีการก่อสร้างไม่ดีนัก พบคานบางส่วนแตกร้าว และดูแลไม่ดีเท่าที่ควร เช่น มีไฟส่องสว่างไม่เพียงพอ เป็นต้น ทั้งนี้เพราะค่าใช้จ่ายในการดูแลมาจากดอกผลเงินฝากของค่าดูแลชุมชนที่เก็บตอนแรกเข้าจากผู้อยู่อาศัย เป็นเงิน 25,000 รูปี (7,500 บาท) ต่อห้องชุด แต่สำหรับผู้ที่ไม่มีเงินก้อน ก็อาจค่อย ๆ ผ่อนจ่ายภายในกำหนด 5 ปีก็ได้ นอกจากนี้ค่าดูแลยังได้มาจากการให้เช่าร้านค้าที่ชั้นล่างของอาคาร ซึ่งมีอยู่ประมาณ 20 ร้าน ๆ ละ 200 ตร.ฟุต (18.6 ตรม) ในราคาห้องละประมาณ 1,000 บาท
          และโดยที่การดูแลชุมชนยังไม่ดีนัก ทำให้มูลค่าโครงการไม่ได้เพิ่มขึ้นเท่าที่ควร ราคาปัจจุบันคือ 265,000, 312,000 และ 390,000 บาทสำหรับห้องชุดขนาด 31.6, 37.2 และ 46.5 ตรม. ตามลำดับ (ตรม.ละ 8,400 บาท) รวมมูลค่าห้องชุดทั้งโครงการวันนี้ คงเป็นเงินประมาณ 210 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นเพียง 2.6% ต่อปีในขณะที่เงินเฟ้อสูงถึง 12.1% นอกจากนี้สำหรับห้องชุดที่อยู่ชั้นสูงกว่า ก็ไม่ได้มีราคาที่แพงกว่าแต่อย่างใด ทั้งนี้คงเป็นเพราะบางคนไม่ชอบอยู่บนที่สูง และภูมิทัศน์โดยรอบก็ไม่ได้มีอะไร “น่าตื่นเต้น”
          ดร.ดาริน พาไปดูพื้นที่หนึ่งใน 8 แห่งที่รื้อสลัมไปแล้ว พบว่า นับจนบัดนี้ ทางราชการก็ยังไม่ได้นำที่ดินเหล่านี้ไปพัฒนาเป็นอื่น ซึ่งถือเป็นการสูญเสียโอกาสทางเศรษฐกิจ ดร.ดารินพยายามจะขยายแนวคิดการย้ายชุมชนแออัดโดยอาศัยแนวคิดที่เป็นจริงด้านการเงิน โดยตั้งใจจะขยายไปอาฟริกา ยุโรปตะวันออกและอื่น ๆ แนวคิดของ ดร.ดารินพิสูจน์ให้เห็นว่า การแก้ปัญหาสลัมนั้น ต้องใช้วิธีการที่เป็นจริงทางธุรกิจและการเงิน ดร.ดารินกล่าวย้ำว่า การแก้ปัญหาสลัมไม่อาจทำได้ด้วยการสงเคราะห์อย่างที่องค์กรสงเคราะห์ภาคเอกชน (NGOs บางส่วน) นิยมทำกัน

ชาวบ้านชอบอยู่แฟลตไหม
          ในสมัยที่กรุงเทพมหานครเริ่มมีแฟลตดินแดง มีนักวิชาการบางคนบอกว่า แฟลตไม่เหมาะกับวิถีชีวิตของคนไทย แต่ในที่สุดกาลเวลาก็พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า แฟลตหรือห้องชุดได้รับการต้อนรับจากประชาชนทั่วไป จนกระทั่งชาวบ้านซื้ออยู่อาศํยกันเองอย่างมากมาย โดยไม่ต้องให้รัฐบาลสร้างให้อยู่อย่างแต่ก่อนอีกต่อไป
          ผลการศึกษาระดับมหาบัณฑิตของสถาบันเทคโนโลยีแห่งแมสซาชูเซ็ตต์ ที่อ้างแล้วตาม <6> พบว่า แม้ชาวบ้านที่ย้ายเข้าอยู่ใน Sahaspura Apartment จะรู้สึกว่าห้องชุดของตนจะคับแคบกว่าบ้านสลัมเดิม แต่ก็รู้สึกปลอดภัยที่ได้อยู่อาศัยในโครงการอาคารชุดนี้ พวกเขาภูมิใจที่ได้มาอยู่อาศัย ชาวบ้านบางคนถึงขนาดบอกว่าในยามค่ำคืนที่แต่ละห้องเปิดไฟ รู้สึกเหมือนว่าโครงการนี้เป็นเหมือนสรวงสวรรค์ (ท่ามกลางสลัมโดยรอบ) หลังจากย้ายเข้ามาอยู่แล้ว มีญาติมิตรไปเยี่ยมบ้านกันบ่อยมาก โดยเฉพาะช่วงปีแรก ๆ เพื่อนบ้านเดิมก็อยากมาเยี่ยมชมอาคารชุดนี้ (ที่เหมือน “ถูกหวย” ได้เปล่ามา) และผู้อยู่อาศัยก็อยากโชว์กับเพื่อนบ้านเดิม จนถึงวันนี้ก็ยังมีผู้คนไปเยี่ยมเยียนกันมากไม่ขาดสาย ซึ่งต่างจากห้องชุดของไทยที่ค่อนข้างเงียบในตอนกลางวัน
          โดยสรุปแล้ว แม้ชาวสลัมในกรุงโคลอมโบจะไม่เคยถูกย้ายเข้าอาคารชุดเลย แต่พวกเขาก็รู้สึกกลมกลืน มีสภาพเป็นชุมชน และที่สำคัญมีมาตรฐานการอยู่อาศัยที่ดีขึ้น ตนเองดูดี มีระดับ เป็นที่เชิดหน้าชูตามากขึ้น

ย้อนมองดูประเทศไทย
          เมื่อปี 2528 ผมสำรวจพบสลัมในกรุงเทพมหานครถึง 1,020 แห่ง เป็นข่าวใหญ่โตจนลงไทยรัฐหน้า 1 <7> ต่อมาผมยังได้สำรวจสลัมจากทุกจังหวัดทั่วประเทศอีกเกือบ 400 แห่ง อย่างไรก็ตามจำนวนสลัมในประเทศไทยก็ลดน้อยลงเรื่อย ๆ เพราะเศรษฐกิจของประเทศไทยที่ดีขึ้นตามลำดับ เราเคยมีโครงการย้ายสลัมไปอยู่แฟลตครั้งแรกคือแฟลตดินแดงเมื่อปี 2508 ซึ่งต่อมาชาวสลัมส่วนมากก็ย้ายออก เพียงเพราะได้เงินก้อนโตจากการเซ้งสิทธิ์ให้คนอื่น แล้วไปบุกรุกสร้างสลัมแห่งใหม่ ส่วนผู้เซ้งสิทธิ์ก็แทบจะอยู่ฟรี เพราะค่าเช่าถูกกว่าค่าดูแลเสียอีก และสุดท้ายเมื่ออาคารหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ สมควรรื้อ ก็กลับไม่ยอมย้ายออก <8>
          นอกจากนี้ไทยเรายังเคยมีการทำโครงการแบ่งปันที่ดิน (land sharing) คือการย้ายชาวบ้านในสลัมบุกรุก ให้ไปอยู่ส่วนด้านหลังของที่ดินโดยสร้างแฟลตให้อยู่หรือไม่ก็แบ่งปันที่ดินแปลงเล็ก ๆ ให้อยู่ แล้วเจ้าของที่ดินก็เอาที่ดินส่วนด้านหน้าที่มีคุณค่าทางเศรษฐกิจมากกว่าไปใช้ประโยชน์ ปรากฏว่า โครงการเหล่านี้ได้รับการกล่าวขานถึงความสำเร็จไปทั่วโลก แต่ความจริงพอชาวบ้านได้ที่ดินหรือแฟลตไปแล้ว ก็เอาไปขายกัน ที่เหลืออยู่ ก็ไม่ยอมผ่อนชำระ จนในที่สุดการเคหะแห่งชาติต้องยกหนี้ให้เสียเฉย ๆ เท่ากับการได้ทรัพย์สินไปฟรี ๆ ล่าสุดกรณีย้ายชาวสลัมใต้สะพานไปอยู่ที่ใหม่โดยให้เช่าระยะยาว 30 ปี รัฐบาลลงทุนไปหลายร้อยล้าน แต่เก็บเงินชาวบ้านได้นิดเดียว  คือรัฐให้ชาวบ้านผ่อนเดือนละ 1 บาทต่อตารางวาเป็นเวลา 15 ปี ชาวบ้านบางส่วนก็ยัง “เบี้ยว” เสียอีก
          ประเด็นนี้อยู่ที่แนวคิด กล่าวคือ หากชาวบ้านได้ “ของ (เกือบ) ฟรี” ชาวบ้านย่อมไม่เห็นคุณค่า เพราะไม่ได้ลงทุนเอง แต่เป็นเสมือนการ “ถูกหวย” ดังนั้นจึงควรให้ชาวบ้านมีส่วนร่วมโดยเฉพาะการร่วมลงเงิน นอกจากนี้ยังอยู่ที่การจัดการ กล่าวคือ หากสร้างชุมชนใหม่แบบ (เกือบ) ฟรี เช่น สถานสงเคราะห์ให้อยู่ ชาวบ้านก็ไม่ควรมีสิทธิเอาไปขายต่อทำกำไร ถ้าไม่อยู่ก็ควรโอนให้หน่วยงานที่รับผิดชอบเพื่อให้ชาวสลัมที่เดือดร้อนอื่นมาอยู่แทน เป็นต้น
          แนวคิดการย้ายสลัมในกลางเมืองออกเพื่อสร้างโอกาสใหม่ทางเศรษฐกิจ เป็นสิ่งที่ควรดำเนินการ เพื่อนำกำไรหรือดอกผลไปพัฒนาประเทศ เป็นประโยชน์ต่อประชาชนโดยรวม ขณะเดียวกันชาวสลัมเองก็จะได้รับการอุ้มชูด้วยการสร้างแฟลตให้อยู่ในที่เดิมหรือย้ายไปอยู่ที่อื่นที่ตนจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและทรัพย์สิน การทำเช่นนี้จึงถือเป็นสิ่งที่เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย (win – win) และควรได้รับการสนับสนุน

          การช่วยเหลือชาวสลัมหรือผู้ด้อยโอกาสอื่นในสังคมนั้น ต้องช่วยบนพื้นฐานความเป็นจริง ไม่ใช่ไปไล่รื้อโดยไม่รับผิดชอบ หรือปล่อยให้กลายเป็นผู้โชคดี “ถูกหวย” เพราะการแก้ปัญหาเช่นนี้ไม่ยั่งยืน เช่น Land sharing ที่มีชื่อเสียงไปทั่วโลก แต่ความจริงกลับล้มเหลว เป็นต้น  การที่ชาวบ้านมีส่วนร่วมโดยเฉพาะเงิน เพื่อสร้างความผูกพันในทรัพย์สินและชุมชนนั้น

          การแก้ปัญหาสลัมจึงไม่ใช่การสงเคราะห์ (relief) เป็นเพียงเพื่อปลดเปลื้องปัญหาระยะสั้น แต่เป็นการจัดหาที่อยู่อาศัยที่ยึดถือความเป็นจริงทางการเงิน มีการวางแผนที่ดี การสงเคราะห์เป็นสิ่งจำเป็นเบื้องต้น แต่ไม่อาจนำไปสู่การมีบ้านที่ดีของประชาชน ผมจึงจั่วหัวว่า ”หนึ่งพันแม่ชีเทเรซาก็ช่วยสลัมไม่ได้!”

หมายเหตุ
<1>

ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ที่สำรวจพบสลัมจำนวนมากที่สุดในกรุงเทพมหานครตั้งแต่ปี 2528 และสำรวจสลัมทั่วประเทศ ดร.โสภณมีอาชีพเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ยังเป็นกรรมการที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการสภาที่ปรึกษา Appraisal Foundation ซึ่งก่อตั้งโดยสภาคองเกรสเพื่อการควบคุมการประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกา Email: sopon@thaiappraisal.org

<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org
<3>

เป็นแม่ชีชาวอิตาลีที่อุทิศตนช่วยเหลือคนจนในอินเดีย โดยเฉพาะในนครกัลกัตตา โปรดดูรายละเอียดได้ที่ http://www.catholic.or.th/archive/motherterasa/mt1.html

<4> องค์การอโชก้า (www.ashoka.org) เป็นผู้ประสานงาน และมีคุณปรีดา เตียสุวรรณ์ อดีตประธานเครือข่ายนักธุรกิจเพื่อสังคมและสิ่งแวดล้อม เป็นผู้อุปถัมภ์ค่าใช้จ่ายสำหรับนักพัฒนาเอกชนและชาวบ้านที่ไปร่วมดูงาน ส่วนผมซึ่งไม่เคยไปศรีลังกาเลย ก็ดีใจ จึงอาสาออกค่าเดินทางและค่าที่พักเองเพราะไม่ต้องการรบกวนองค์กรใด
<5> โปรดอ่านรายละเอียดเกี่ยวกับ Dr.Darin Gunesekera ซึ่งเป็นหนึ่งใน change maker ที่ได้รับการยกย่องจากองค์การอโชก้า ได้ที่ http://www.ashoka.org/node/3963
<6> ดูรายละเอียดเกี่ยวกับโครงการนี้พร้อมบทวิเคราะห์ในฐานะเป็นวิทยานิพนธ์มหาบัณฑิตของสถาบันเทคโนโลยีแห่งแมสซาชูเซ็ตต์ (MIT) ได้ที่  http://dspace.mit.edu/bitstream/1721.1/33065/1/62140496.pdf
<7> ไทยรัฐ 9 มิถุนายน 2528 และบางกอกโพสต์และเดอะเนชั่นในวันเดียวกัน (หน้า 2)
<8> โปรดอ่าน โสภณ พรโชคชัย “แฟลตดินแดง, สมบัติของแผ่นดิน” ได้ที่ http://webboard.mthai.com/5/2007-06-25/330863.html
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่