Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,638 คน
การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน
ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พ.ศ.2528-2550
วารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปีที่ 13 ฉบับที่ 50 กรกฎาคม - กันยายน 2550
นิตยสาร The Property ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2549 หน้า 44-47

ดร.โสภณ พรโชคชัย และอ.วสันต์ คงจันทร์<1>
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส <2>

          การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินถือเป็นปัจจัยสำคัญของการชี้วัดภาวะเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ของประเทศเป็นสำคัญ บทความนี้แสดงผลการสำรวจสำคัญ 2 ชิ้นคือ การสำรวจราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA และการประมาณการราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมทั่วประเทศ ซึ่งจัดทำโดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ซึ่งขณะนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นประธานกรรมการ

การสำรวจใน กทม.และปริมณฑล
          ได้จัดทำการสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 200 จุด เพื่อติดตามความเปลี่ยนแปลงทุกระยะ 1 ปี โดยย้อนหลังไปถึงปี 2528 อย่างไรก็ตามระยะที่น่าติดตามเป็นอย่างยิ่งก็คือ ความเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในช่วงปี 2541 – 2549 ซึ่งในปี 2541 ถือเป็นปีที่มีราคาตกต่ำสุดขีด และที่ผ่านมาได้กระเตื้องขึ้นตามลำดับ แต่ในช่วงหนึ่งปีที่ผ่านมา มีการชลอตัวลงเนื่องมาจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและการเมือง
          AREA อาจถือเป็นองค์กรเดียวในประเทศไทยที่ได้เก็บรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินมาอย่างต่อเนื่อง การประมาณการราคาที่ดินนี้ วิเคราะห์ตามราคาที่ควรมีการซื้อขายจริงในท้องตลาด โดยทาง AREA ได้ส่งผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยออกทำการสำรวจและประเมินค่าทรัพย์สินเป็นรายแปลง ด้วยการเก็บรายละเอียดแปลงที่ดินเปรียบเทียบต่าง ๆ แล้วนำมาวิเคราะห์จากการทดสอบสมมติฐานในการพัฒนาที่ดิน ประกอบกับการเปรียบเทียบตลาดอย่างละเอียด
          ประเด็นสำคัญที่พึงพิจารณาก็คือ การที่นักลงทุนจะสามารถทราบได้ว่าที่ไหน ที่ราคาที่ดินมีการเคลื่อนไหวเปลี่ยนแปลงมากที่สุด ย่อมแสดงว่าที่นั้น ๆ มีโอกาสการพัฒนาพอสมควร ในขณะเดียวกันถ้าที่ใดไม่มีการเปลี่ยนแปลงราคาเลย หรือราคากลับลดลง ก็แสดงว่าที่นั้น ๆ มีศักยภาพต่ำ หรือมีปัญหาบางประการที่ทำให้สู้ทำเลอื่นไม่ค่อยได้
          นอกจากนี้ปกติคนเราอาจทราบราคาที่ดินในย่านหนึ่ง ๆ เท่านั้น แต่การสำรวจของทาง AREA พยายามเก็บรวบรวมข้อมูลเพื่อทราบให้ได้ทั้ง 200 แห่งในห้วงเวลาเดียวกัน แสดงว่าเราสามารถทราบได้ว่าราคาที่ดินที่บางขัน บางชัน บางพลี บางหัวเสือ บางแค บางพลัด บางบัวทอง ฯลฯ มีราคาเท่าไหร่ เพื่อที่จะเปรียบเทียบให้เห็นว่า ทำเลใดมีความน่าสนใจที่สุด
          สำหรับแปลงที่ดินที่ทาง AREA ใช้วิเคราะห์มูลค่าตลาดนั้น เป็นแปลงมาตรฐานที่กำหนดให้มีขนาด 4 ไร่ 16 ไร่ และ 36 ไร่ตามลำดับเพื่อที่จะสามารถเปรียบเทียบบนฐานเดียวกันทั่วทุกบริเวณในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล อย่างไรก็ตามในบางบริเวณอาจมีที่ดินที่มีขนาดเล็กเพียง 4 ไร่ หรือ 16 ไร่ เท่านั้นไม่มีขนาด 36 ไร่ หรือบางบริเวณอาจมีขนาดเพียง 4ไร่ เนื่องจากอยู่ใจกลางเมือง หรือตั้งอยู่ริมแม่น้ำ

ที่ไหนแพงที่สุด
          สำหรับในรายละเอียด ทำเลที่แพงที่สุดในขณะนี้กลายเป็น บริเวณสยามสแควร์ โดยหากเป็นที่ดินเปล่าขนาด 4 ไร่ (หน้ากว้าง 40 เมตร คูณ 160 เมตร) จะเป็นเงินตารางวาละ 640,000 บาท ทั้งนี้เพราะอิทธิพลของรถไฟฟ้าและการพัฒนาเชิงพาณิชย์อย่างเข้มข้นในบริเวณดังกล่าว อันดับสองเป็นเยาวราช ตารางวาละ 630,000 บาท โดยเยาวราชครองแชมป์อันดับหนึ่งมาโดยตลอด เนื่องจากมีการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ประเภทอาคารพาณิชย์ และอันดับที่สามก็คือ สีลม ตารางวาละ 560,000 บาท ที่ดินที่ติดอันดับแพงที่สุดอันดับที่สี่มี 2 บริเวณคือ ที่ดินติดถนนวิทยุ และที่ดินติดถนนสาทร โดยมีราคาตารางวาละ 450,000 บาท และทั้งสองแห่งเหมาะสมกับการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานหรือ อาคารชุดพักอาศัยโดยจะราคาแพงเป็นพิเศษ
          ปกติสีลมมักเป็นที่เข้าใจว่าเป็นอันดับหนึ่งอยู่เสมอ เพราะมีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ตั้งอยู่เป็นจำนวนมาก แต่ความเป็นจริงแล้ว การพัฒนาที่เข้มข้นกว่ากลับเป็นที่เยาวราชซึ่งเป็นศูนย์รวมทางการค้า ราคาตึกแถวย่านเยาวราช สำเพ็ง อาจมีราคาสูงถึง 40 ล้านบาท ทำให้ที่ดินในย่านนั้นบางแปลงอาจมีราคาสูงกว่าล้านบาทต่อตารางวา และที่ผ่านมาอาคารสำนักงานในย่านสีลมก็มีค่าเช่าตกต่ำลง ซึ่งเพิ่งมีการกระเตื้องขึ้นเมื่อปี 2547 ที่ผ่านมา
          เมื่อปี 2539 ทาง AREA ยังประเมินว่าเยาวราชเคยเป็นย่านที่ราคาแพงที่สุด แต่เนื่องจากข้อจำกัดในการขยายตัวของย่านนี้ ราคาที่ดินจึงมีแนวโน้มลดลง จนกระทั่งในปี 2549 พื้นที่บริเวณสยามสแควร์ ซึ่งในช่วงก่อนมีราคาเป็นอันดับสามกลับมีราคาสูงเป็นอันดับหนึ่งเพราะมีศักยภาพสูงกว่า เนื่องจากพื้นที่บริเวณสยามสแควร์มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เข้มข้น ประกอบกับมีระบบขนส่งมวลชนผ่าน
          ในทางตรงกันข้ามสำหรับราคาที่ดินที่ต่ำที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เป็นเงินไร่ละประมาณไม่เกิน 1,000,000 บาท ราคาที่ต่ำกว่านี้คงหาได้ยากมาก ซึ่งเมื่อประมาณ 20 ปีก่อน (พ.ศ. 2529) ราคาที่ดินในเขตชานเมือง ยังขายในราคาไร่ละไม่เกิน 50,000 บาท

ประวัติศาสตร์ราคาที่ดิน 2528-2550
          จากแผนภูมิต่อไปนี้ ราคาที่ดินในช่วงปี พ.ศ.2528-2539 เพิ่มสูงขึ้นถึงประมาณ 30 เท่า การที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นนี้ ในทางการวิเคราะห์ระดับมหภาค อาจกล่าวได้ว่า เป็นเพราะการเปลี่ยนฐานเศรษฐกิจของประเทศจากประเทศเกษตรกรรมเป็นประเทศอุตสาหกรรม ที่ดินจึงมีศักยภาพเพิ่มขึ้นจากแต่เดิมที่ใช้ทำการเกษตรกรรมเท่านั้น

          อย่างไรก็ตามราคาที่ดินได้ตกต่ำลงไปในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ. 2540 ที่ทำให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายตกต่ำลงไปด้วย แต่นับตั้งแต่ปี 2543 เป็นต้นมา ราคาที่ดินมีการกระเตื้องขึ้นตามลำดับ แม้ว่าในช่วงปี 2548-2549 และ 2549-2550 ที่คาดว่าอัตราการขยายตัวของราคา จะลดน้อยลงไปกว่าเดิม แต่ก็ยังมีการเปลี่ยนแปลงในทางบวก คือราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้น ไม่ได้ตกต่ำลงไปเช่นในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินล่าสุด 
          ในช่วงเวลาตั้งแต่ปี 2541-2549 ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 29.7% หรือหนึ่งในสามจากราคาปี 2541 การคำนวณนี้เริ่มจากปีที่ถือว่าราคาที่ดินตกต่ำสุดขีดคือ ปี 2541 และราคาก็ค่อย ๆ ขยับตัวอย่างช้า ๆ จนมาถึงในปัจจุบัน อัตราการเพิ่มขึ้นนี้ถือว่าไม่มากนัก เนื่องจากในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำสุดขีด (พ.ศ. 2539-2541) ราคาที่ดินลดลงไปถึง 20% แสดงว่าขณะนี้ราคาเพิ่มขึ้นกว่าปี 2539 ไม่มากนัก อัตราการเพิ่มขึ้นในช่วงปี 2546-2547 และ 2547-2548 คือประมาณ 5.6% และ 5.8% ตามลำดับ แต่อัตราการเพิ่มขึ้นในปี 2548-2549 คือประมาณเพียง 4.0% ซี่งน้อยกว่าเมื่อ 2 ปีก่อน ทั้งนี้คงเป็นเพราะเศรษฐกิจในปี 2549 ไม่สดใสเท่าปีก่อน ๆ ประกอบกับมีปัญหาอึมครึมทางการเมืองมาประกอบด้วย
          บริเวณที่มีการเพิ่มขึ้นมากที่สุดก็คือ พื้นที่แถวสยามสแควร์ เพิ่มขึ้นถึง 16.4% คือเมื่อปี 2548 ยังประเมินเป็นเงินไร่ละ 550,000 บาท แต่ปี 2549 ประเมินใหม่เป็น 640,000 บาท ส่วนบริเวณอื่น ๆ ที่มีการเพิ่มขึ้นเป็นพิเศษในรอบปีที่ผ่านมา เช่น ถนนกาญนาภิเษก ฝั่งตะวันตก ถนนบางขุนเทียนชายทะเล ถนนเพชรหึงส์ ถนนกัลปพฤกษ์ เป็นต้น ส่วนบริเวณที่มีการเปลี่ยนแปลงน้อยหรือไม่มีการเปลี่ยนแปลง ได้แก่ บริเวณตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร ถนนประชาร่วมใจ ถนนรังสิต-นครนายก ช่วง กม. 37 ถนนสมเด็จ-สวนพริกไท กม.5 ถนนเลียบคลองรพีพัฒน์ และถนนประชาสำราญ ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นเพราะอยู่ไกล และอีกเหตุผลหนึ่งก็คือไม่มีโครงการสาธารณูปโภคที่จะพัฒนาใหม่ในระยะเวลาใกล้เคียงนี้
          คาดว่าในปี 2550 ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครจะเพิ่มขึ้นเพียง 3.1% ทั้งนี้คณะนักวิจัยและผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของ AREA ได้วิเคราะห์จากทำเลต่าง ๆ ถึง 200 แห่งและประมาณการเฉลี่ยออกมา ซึ่งการนี้แสดงให้เห็นว่า ปี 2550 อาจจะไม่สดใสนักสำหรับราคาที่ดิน อย่างไรก็ตามราคาที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้นอยู่ เพียงแต่ไม่ได้เพิ่มขึ้นในอัตราสูงเท่าเดิมเท่านั้น อาจกล่าวได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ดิน คงขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจเป็นสำคัญ ถ้าเศรษฐกิจมีแนวโน้มสดใสแล้ว ตลาดที่ดินก็จะเติบโตขึ้น ประเทศก็จะมั่งคั่งขึ้น

สนามบินสุวรรณภูมิ 
          สำหรับสนามบินสุวรรณภูมิทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใด ในขณะที่ราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครในรอบตั้งแต่ปี 2541-2549 เพิ่มขึ้น 29.7% แต่ปรากฏว่าบริเวณรอบสนามบินสุวรรณภูมิ ได้เพิ่มสูงขึ้นกว่า คือเพิ่มขึ้นถึง 46.8% แสดงว่าสนามบินนี้มีผลต่อราคาที่ดิน การที่ราคาที่ดินรอบสนามบินสูงขึ้น ไม่ใช่เพราะสนามบินทำให้บริเวณนั้นดีขึ้นโดยตรง แต่เป็นเพราะสนามบินได้นำสาธารณูปโภคต่าง ๆ เข้ามา เช่น ทางด่วน และรถไฟฟ้า เป็นต้น จึงเป็นการเปิดทำเลใหม่ให้กับแหล่งที่อยู่อาศัยหรือแหล่งธุรกิจ แต่ทั้งนี้การอยู่ใกล้สนามบินมีปัญหาสำคัญ คือมลภาวะทางเสียงซึ่งผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนควรพึงสังวร
          สำหรับในรายละเอียด พื้นที่ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดในช่วงบางนา-ตราด กม.24 ที่ในช่วง 2541-2549 เพิ่มขึ้นถึง 80% รองลงมาคือกิ่งแก้ว 64% ถนนศรีนครินทร์ (บริเวณห้างซีคอนสแควร์) 62% และลาดกระบัง ด้านเหนือสนามบิน 61%

มูลค่าทรัพย์สินโดยรวมของประเทศไทย
          จากการศึกษามูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของประเทศไทย ซึ่งหมายเฉพาะถึงที่อยู่อาศัยทุกประเภทและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม (ไม่รวมที่ดินป่าเขา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เพื่อการอุตสาหกรรมหรือเพื่อการพักผ่อนและอื่น ๆ) พบว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ศึกษามีมูลค่ารวมกัน 47,533,655 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับผลิตภัณ.ฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP: Gross Demestic Products) ณ ราคาตลาด ปี พ.ศ. 2548 (ล่าสุด) ที่ 7,087,660 ล้านบาท <3> ก็จะเท่ากับ 7 เท่าของ GDP แต่หากเทียบกับงบประมาณแผ่นดินของไทย ณ ปีงบประมาณ พ.ศ. 2550 ที่ 1,566,200 ล้านบาท ก็จะพบว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ประมาณการไว้ในการศึกษานี้ เป็นถึง 30 เท่าของงบประมาณแผ่นดิน
          ทั้งนี้ภูมิภาคกรุงเทพมหานครและและปริมลฑล มีอสังหาริมทรัพย์รวมกันเป็นมูลค่าสูงสุดถึง 12,798,695.6 ล้านบาท แยกเป็น ที่อยู่อาศัย 10,539,566.3 และที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมเพียง 2,259,129.3 ล้านบาท  ส่วนอันดับสองรองลงมาที่มีมูลค่าสูงสุดก็คือ ภาคภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โดยมีมูลค่ารวม 11,650,105.3 ล้านบาท แยกเป็น ที่อยู่อาศัย 5,610,212.5 ล้านบาท และที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม 6,039,892.9 ล้านบาท

การเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่อยู่อาศัย
          ตารางที่ 2 แสดงการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่อยู่อาศัยทุกประเภทแยกตามภูมิภาคต่าง ๆ ในช่วงปี 2548-2550 นอกจากนี้ยังแสดงร้อยละของการเปลี่ยนแปลงในช่วงปี 2548-2549 และ 2549-2550 ประกอบไว้อีกด้วย

          จะเห็นได้ว่าในทุกภูมิภาคมีการเพิ่มขึ้นของราคาพอสมควร คือประมาณ 4.6% ในช่วงปี 2548-2549 และคาดการณ์ว่าในปี 2550 จะเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 5% โดยภูมิภาคที่มีการเพิ่มขึ้นมากที่สุดในช่วงปี 2548-2549 คือภาคเมืองอุตสาหกรรมตะวันออก (ประกอบด้วยชลบรีและระยอง) ซึ่งเพิ่มขึ้น 7.4% ส่วนในช่วงปี 2549-2550 ภูมิภาคที่มีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นสูงสุดคือภาคใต้ (6.9%) อย่างไรก็ตามภาคใต้ดังกล่าวนี้ไม่นับรวม 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ ซึ่งแยกวิเคราะห์ไว้ต่างหาก
          มีเพียงภูมิภาคเดียวที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างต่อเนื่องคือในเขต 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ โดยลดลง 0.3% ในช่วงปี 2548-2549 และ 0.6% ในช่วงปี 2549-2550 ทั้งนี้เหตุผลสำคัญก็คือปัญหาความไม่สงบใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้นั่นเอง

ภัยความมั่นคงกับการลดลงของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
          ประเด็นความมั่นคงเป็นปัญหาการเมืองและมีความละเอียดอ่อนเป็นอย่างยิ่ง อย่างไรก็ตามมูลนิธิมุ่งวิเคราะห์ไว้เพื่อเป็นเครื่องชี้ภาวะสถานการณ์ประกอบการวางนโยบายและแผน ในการจัดการปัญหาความมั่นคงของชาติ ซึ่งเป็นประเด็นปัญหาที่ประชาชนทั่วประเทศมีความกังวลอยู่ในขณะนี้

          ตามข้อมูลข้างต้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ (ที่อยู่อาศัยทุกประเภทและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม) มีมูลค่าลดลงตามลำดับ โดยลดลงจาก 497,778 ล้านบาทในปี 2548 เป็น 494,372 ล้านบาทในปี 2549 และคาดว่าจะเป็น 492,266 ล้านบาทในปี 2550 อย่างไรก็ตามราคาอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ กลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
          หากไม่มีปัญหาความมั่นคง ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ก็อาจมีการเพิ่มขึ้นในอัตราเฉลี่ยเช่นเดียวกับทั่วประเทศ โดยประมาณการเป็นเงิน 497,778 ล้านบาทในปี 2548 ควรเพิ่มเป็น 519,489 ล้านบาทในปี 2549 และควรเพิ่มเป็น 544,444 ล้านบาทในปี 2550 แต่เนื่องจากมูลค่า ณ ปี 2550 (492,266 ล้านบาท) ลดต่ำลงกว่าการคาดหมาย (544,444 ล้านบาท) แสดงว่า มูลค่าทรัพย์สินได้หายไปอันเนื่องมาจากปัญหาความไม่มั่นคงถึง 52,178 ล้านบาท ทั้งนี้ยังไม่นับรวมชีวิตและทรัพย์สินที่สูญเสียไปอีกมหาศาลอย่างประเมินค่ามิได้
          หากประเทศไทยสูญเสียจังหวัดชายแดนภาคใต้ไปในปี พ.ศ. 2550 ก็หมายถึงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สูงถึง 492.266 ล้านบาทได้สูญเสียไปด้วย ซึ่งนับเป็นประมาณหนึ่งในสามหรือ 31%ของงบประมาณแผ่นดิน พ.ศ. 2550 (1,566,200 ล้านบาท) ทั้งนี้ยังไม่นับรวมทรัพย์สินอื่นทั้งอสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์ อุตสาหกรรมและการพักผ่อน ตลอดจนสาธารณูปโภคและสินแร่ ป่าไม้ต่าง ๆ อีกมหาศาลจนประเมินค่ามิได้

ควรเร่งสร้างสาธารณูปโภค
          ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มมากขึ้นนั้น อยู่ที่การสร้างสาธารณูปโภค ทำให้บ้านเมืองเจริญ ในอดีต การเอาชนะคอมมิวนิสต์ ก็อาศัยการก่อสร้างถนนเข้าไปในแหล่งทุรกันดารต่าง ๆ การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขี้น ย่อมทำให้รัฐสามารถเก็บภาษีได้เพิ่มขึ้นเพื่อนำมาบำรุงประเทศด้วย
          ทาง AREA ยังสำรวจพบมาโดยตลอดว่า ราคาที่ดินตลอดแนวรถไฟฟ้านั้น มีการปรับตัวสูงขึ้นกว่าบริเวณอื่นที่อยู่ห่างไกลรถไฟฟ้าออกไป การที่ราคาที่ดินริมแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่มมากขึ้นกว่าปกติเช่นนี้ แสดงให้เห็นว่าการสร้างสาธารณูปโภคทำให้เกิดโอกาสและศักยภาพ อาคารชุดพักอาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะเป็นแนวทางการอยู่อาศัยแบบใหม่ที่มีความต้องการมากขึ้น ส่วนหนึ่งอาจเป็นการเก็งกำไร แต่ที่ต้องการจริงก็มีมากเพราะในปัจจุบันการจราจรขาดประสิทธิภาพและต้นทุนสูงขึ้นเรื่อย ๆ เนื่องจากราคาน้ำมันที่แพงขึ้น
          จากการศึกษาเพิ่มเติมของ AREA ยังพบว่า หากมีการก่อสร้างถนนสายใหม่ ที่ดินริมถนนสายใหม่นั้น จะมีราคาเพิ่มขึ้น 2-3 เท่าตัว ทั้งนี้เนื่องมาจากที่ดินแปลงเหล่านี้มีศักยภาพใหม่ จากแต่เดิมอาจเป็นเรือกสวน ไร่นา ที่ดินตาบอด หรือที่อยู่อาศัยธรรมดา ก็สามารถทำการค้าขายได้ ดังนั้นหากทางราชการเร่งสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ ก็จะเป็นการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ และทำให้ราคาที่ดินไม่ตกต่ำลง และในทางเทคนิคที่ราคาที่ดินจะขึ้นโดยอัตโนมัติจากการก่อสร้างสาธารณูปโภค ทางราชการยังอาจร่วมมือกับเจ้าของที่ดินทั้งหลายเพื่อช่วยกันสละที่ดินบางส่วนเพื่อนำมาสร้างถนนอันจะทำให้ทุกฝ่ายได้รับประโยชน์
          และจากสภาพการจราจรที่ติดขัด ราคาน้ำมันที่แพงขึ้น การสร้างระบบขนส่งมวลชนก็เป็นแนวทางสำคัญในการพัฒนาเมืองเพื่อความผาสุกของทุกฝ่าย ดังนั้นทางราชการจึงควรพิจารณาการลงทุนเพื่อสังคมทางด้านนี้อย่างรีบด่วน อย่าคิดว่าเป็นการช่วยเหลือเฉพาะคนกรุงเทพมหานคร แต่การที่กรุงเทพมหานครมีเครือข่ายคมนาคมที่ดีย่อมทำให้กรุงเทพมหานครเป็นกลไกการพัฒนาประเทศโดยรวมด้วย

หมายเหตุ
<1> ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร AREA เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN Association for Planning and Housing  Email: sopon@area.co.th
อ.วสันต์ คงจันทร์ เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่มีประสบการณ์จากทั้งในและต่างประเทศ เป็นคณะทำงานกำหนดราคาค่าก่อสร้างอาคารและเป็นกรรมการโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยและมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
<2> บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA: Agency for Real Estate Affairs) เป็นศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินเพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่ทำการสำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคสนามอย่างต่อเนื่องทั่วประเทศมาตั้งแต่ พ.ศ. 2537 เป็นแหล่งข้อมูลสำคัญที่อ้างอิงได้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่ www.area.co.th
<3>

โปรดดูแหล่งที่มาที่: http://www.nesdb.go.th/econSocial/macro/gdp_data/reportagdp.asp?heading_id=1

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่