Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,005 คน

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          ข่าวเกี่ยวกับการรื้อแฟลตดินแดงที่มีอายุ 42 ปี (2508-2550) กำลังฮือฮากันอยู่ในขณะนี้ ดูประหนึ่งทางราชการไม่เห็นใจชาวบ้าน แต่ผมขอมองต่างมุมด้วยการมองว่าแฟลตเหล่านี้เป็นสมบัติของแผ่นดิน ที่ควรจะนำไปใช้ประโยชน์เพื่อประชาชนไทยโดยรวม

รื้อแฟลตดินแดง
          ตอนสร้างแฟลตดินแดง ผมก็วิ่งเล่นอยู่แถวนั้นเพราะคนเป็นตลาดศรีดินแดง ตอนแรกแฟลตนี้สร้างให้ชาวสลัมอยู่ ซึ่งต่อมาก็พากันขายสิทธิ์กันแทบหมด ค่าเช่าที่เช่าจากการเคหะแห่งชาติโดยตรงก็ขึ้นน้อยมาก ปัจจุบันคงเป็นเงินประมาณ 600 บาท <3> ในขณะที่ค่าเช่าตลาดที่ชาวบ้านนำไปเช่าต่ออาจสูงถึง 3,000 บาท
          ผมจำได้ว่าเมื่อ 20 ปีก่อนสมัยที่ผมทำงานของธนาคารเพื่อการพัฒนาแห่งเอเซียและไปประจำการอยู่การเคหะแห่งชาติ การเคหะแห่งชาติก็มีโครงการ “ฟื้นนครดินแดง” ที่วางแผนจะรื้อแฟลตเหล่านี้มาสร้างใหม่ให้ทันสมัยและใช้ที่ดินให้คุ้มค่ากว่านี้ แต่ก็หยุดไป จนเมื่อเดือนพฤษภาคมปีที่แล้ว การเคหะแห่งชาติก็รื้อฟื้นโครงการนี้ขึ้นมาใหม่ เพราะอาคารมีสภาพที่เป็นอันตรายต่อการอยู่อาศัยด้วยในขณะนั้นการเคหะแห่งชาติพบว่า “มีผู้ประสงค์ย้ายออกจากแฟลตเลย 1,200 ราย ขอย้ายไปชั่วคราวเมื่ออาคารเสร็จจะกลับมาใหม่ 2,000 กว่าราย และผู้ไม่ประสงค์เข้าอยู่อาคารใหม่ แต่ขออยู่อาคารเก่าที่แข็งแรงประมาณ 1,000 ราย โดยผู้ที่จะย้ายออกเลยจะได้รับค่าชดเชย 250,000 บาท และค่าขนย้าย 10,000 บาท ส่วนผู้ที่จะกลับเข้าอยู่อีกจะไม่ได้รับค่าชดเชย” <4>
          ล่าสุดเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน ศกนี้ การเคหะแห่งชาติได้ตัดสินใจทุบแฟลตดินแดง <5> พอชาวบ้านทราบก็มีการประท้วง โดยชาวบ้านถือป้าย มีข้อความว่า “การเคหะแห่งชาติเป็นฆาตกร” “คนจน ไม่มีทางไป รังแกกันทำไม” และ “จะขอสู้ตาย” เป็นต้น
          ในทางกายภาพสถาบันที่น่าเชื่อถือก็ระบุว่าควรรื้อถอน <6> แม้อาคารเหล่านี้อาจไม่พังลงในทันทีแต่ก็คงในไม่ช้า อย่างไรก็ตามสาเหตุที่ยังไม่มีการย้ายผู้อยู่อาศัย ก็คงเป็นเพราะยังอาจจขาดแผนการโยกย้ายที่แน่ชัด และเป็นเรื่องของผลประโยชน์ของผู้เช่าหรือผู้เช่าช่วงจากค่าเช่าที่ต่ำมากนั่นเอง

เหตุผลของ “คนจน”
เหตุผลที่ “คนจน” หรือชาวบ้านไม่อยากย้ายได้แก่ <7>
  1. ค่าเช่าถูก ไม่สามารถไปหาที่เช่าที่ถูกเช่นนี้ได้อีก
  2. ค่าชดเชยไม่สามารถชดเชยวิถีชีวิตที่ต้องเปลี่ยนไป
  3. อยู่มานานคุ้นเคยกับอยู่แถวนี้ และมีลูกหลานเรียนหนังสืออยู่แถวนี้
  4. เชื่อว่าอาคารยังแข็งแรง (แต่หากถล่ม ผู้เช่าบางท่านบอกว่า “ยินดีตายที่นี่”)
  5. เกรงว่าทางราชการจะเอาที่ดินที่เป็นทำเลทองนี้ไปโกงกินหาผลประโยชน์

เหตุผลเหล่านี้ล้วนเป็นเรื่องที่น่าเห็นใจเช่นกัน และยิ่งถ้าใคร “ใจร้าย” ไปไล่ชาวบ้านด้วยแล้ว คงจะต้องถูกตำหนิได้ อย่างไรก็ตาม ผมขอแสดงความเห็นที่แตกต่างออกไปในแง่มุมอื่นบ้างเพื่อการพิจารณาทบทวนบ้าง

ข้อเห็นแย้ง
เหตุผลที่ควรขอให้ชาวแฟลตดินแดงย้ายออกจาก ได้แก่:
          1. ที่ผ่านมา ค่าเช่าถูกมาก (ไม่เกิน 600 บาท) ยังไม่พอค่าดูแลชุมชน การเคหะแห่งชาติยังต้องแบกภาระค่าดูแลเพิ่มเติมให้อีก ดังนั้นจึงเท่ากับได้อยู่ฟรี โดยอยู่มา 42 ปี หรือ 2 ชั่วคนแล้ว สมควรที่จะคืนสมบัติของแผ่นดิน (ทรัพยากรของประชาชน) นี้แก่ส่วนรวม
          2. ถ้านำแฟลตเหล่านี้ไปให้เช่าต่อ คงได้ค่าเช่าเดือนละ 3,000 กว่าบาท แสดงว่าแต่ละปี แต่ละเดือนที่ผ่านมา ผู้ครอบครองได้กำไรจากสมบัติของแผ่นดินเป็นเงินนับล้านแล้ว <8> วันนี้จึงควร “พอ”
          3. ประชาชนทั่วไปไม่เคยโชคดีได้ (อภิ)สิทธิ์ แบบนี้ เพราะต้องเก็บหอมรอมริบไปหาซื้อบ้านที่มักตั้งอยู่นอกเมืองไกล ๆ เพื่อให้ได้ราคาถูก ชาวบ้านทั่วไปต่างต้องตื่นแต่เช้าเดินทางมาทำงานหรือส่งบุตรหลานมาเรียนหนังสือในเมืองเช่นกัน
          4. อาจมีบางครอบครัวในแฟลตดินแดงที่ฐานะยากจน ไปไหนไม่ได้จริง ๆ ในกรณีนี้ ถ้าเป็นคนแก่ไร้ญาติก็คงต้องสงเคราะห์กันไป แต่ถ้าเป็นครอบครัว ก็คงต้องหางาน หาสถานศึกษาให้บุตรหลานได้เรียน รวมทั้งหางานให้บุตรหลานทำเพื่อช่วยแบ่งเบาภาระครอบครัว แต่จะมาครอบครองสมบัติของแผ่นดินไปเรื่อย คงไม่ได้
          5. หากแฟลตเหล่านี้เป็นของเอกชน คงเป็นไปไม่ได้ที่ผู้ให้เช่าจะจ่ายค่าชดเชยถึงรายละ 250,000 บาท เงินเหล่านี้มาจากภาษีของประชาชนทั่วประเทศ ซึ่งควรนำไปใช้ประโยชน์แก่ส่วนรวมในทางอื่น การชดเชยเป็นเงินมากมายนี้ทำให้ประชาชนส่วนใหญ่เสียหาย
          6. ทรัพยากรของชาตินี้ควรใช้ประโยชน์ให้สมคุณค่า ในเวลานี้ที่ดินในบริเวณดังกล่าวคงมีค่าเป็นเงินตารางวาละ 150,000 บาท <9> ทางราชการจึงควรเอาที่ดินนี้มาใช้ประโยชน์ให้ดีที่สุด และเพื่อนำรายได้และภาษีอากรที่พึงได้รับไปใช้ประโยชน์เพื่อการพัฒนาประเทศโดยรวม
          7. บางท่านอาจวิตกว่า ขืนให้รัฐบาลเอาที่ดินไปใช้ประโยชน์ จะมีการโกงกินเกิดขึ้น แท้จริงแล้วการโกงป้องกันได้ด้วยกระบวนการตรวจสอบที่ดี การอ้างเรื่องโกงจนไม่ทำอะไรเพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวม ทำให้ประเทศชาติไม่พัฒนา และทำให้ประชาชนทั้งประเทศเสียประโยชน์จากการที่สมบัติของแผ่นดินถูกครอบครองโดยประชาชนเฉพาะกลุ่ม เป็นสิ่งที่ควรทบทวน

สิ่งที่ควรเข้าใจ
          ประชาชนทั่วไปที่ไม่เคยเห็นสภาพของอาคารโดยเฉพาะแฟลต 1-8 ในปัจจุบัน หากได้เห็นคงไม่กล้าย้ายเข้าไปอยู่ สภาพทางกายภาพเช่นนี้เป็นอันตรายต่อชีวิตและทรัพย์สิน หากพังลงมา จะเสียหายต่อวิชาชีพวิศวกรรมในประเทศไทย และเสียชื่อเสียงของประเทศเป็นอย่างมากที่ปล่อยให้คนอยู่ในอาคาร จนอาคารพังทลาย
          ในอีกแง่หนึ่ง แฟลตดินแดงหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ (Economic Age) แล้ว ควรรื้อเพื่อสร้างใหม่ได้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงสุด โดยอาจเป็นศูนย์การค้า สำนักงาน หรืออาคารชุดพักอาศัยในรูปแบบใดก็ได้ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างหนาแน่นในใจกลางเมืองเช่นนี้ เป็นข้อดีที่ทำให้มหานครของเราจะได้ไม่ขยายออกไปในแนวราบรอบนอกอย่างไม่มีที่สิ้นสุด เพราะเป็นการสิ้นเปลืองทรัพยากรในการจัดหาสาธารณูปโภคต่าง ๆ โดยใช่เหตุ

สิ่งที่พึงทำ
          สิ่งที่รัฐบาลพึงทำ
          จัดหาที่อยู่อาศัยทดแทนเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยในแฟลตดินแดงได้ย้ายออกไปอยู่
          รื้ออาคารโดยรีบด่วนก่อนที่จะมีผู้เสียชีวิต การเคหะแห่งชาติควรใช้ที่ดินให้เป็นประโยชน์ที่สุด เพื่อนำรายได้และภาษีอากรมาทำนุบำรุงประเทศโดยรวม
          ให้ความรู้แก่ผู้เช่า ให้รู้จักสิทธิและหน้าที่ของตนเอง ส่งเสริมให้มีจริยธรรม ไม่เอาเปรียบสังคม และหากขาดแคลนไม่อาจช่วยเหลือตัวเองได้ตามอัตภาพ ก็อาจได้รับการสงเคราะห์ตามควรจากรัฐบาล
          ให้ความรู้แก่ประชาชนทั่วไป ให้ช่วยกันปกป้องสมบัติของแผ่นดินเอง อย่าปล่อยให้ใครโกง ทั้งผู้บริหารของหน่วยราชการ นักการเมือง หรือแม้แต่ประชาชนกลุ่มหนึ่งที่ครอบครองใช้สอยอยู่
          ควรให้ผู้อยู่อาศัยลงนามในบันทึกความเข้าใจว่า หากอาคารพังทลายลงมาและเกิดความเสียหายแก่ชีวิตและทรัพย์สิน ถือเป็นความรับผิดชอบของผู้อยู่อาศัยเอง จะไม่ฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายจากทางราชการซึ่งได้เตือนล่วงหน้าแล้ว

          อย่าลืมนะครับ เราควรนำสมบัติของแผ่นดินมาใช้สอยเพื่อประโยชน์แก่มหาชนชาวไทยทั้งมวล

หมายเหตุ
<1> ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย กรรมการบริหาร ASEAN Valuers Association และ ASEAN Association for Planning and Housing และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: sopon@thaiappraisal.org
<2>

มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org

<3>

ข่าว “ชาวแฟลตดินแดงลั่นไม่ย้าย จวกส.ส.หายหัว-ผู้ว่าเคหะเมิน” คมชัดลึก 16 พฤษภาคม 2550 http://www.komchadluek.net/2007/05/16/a001_116420.php?news_id=116420

<4>
ข่าว “‘วัฒนา’ สั่งย้าย แฟลตดินแดง” ไทยรัฐ 2 กันยายน 2549 http://www.thairath.co.th/offline.php?section=hotnews&content=18254
<5>
โปรดอ่านขาว “'ไพบูลย์'เดินหน้า! ทุบแฟลตดินแดง ชี้ทำอย่างโปร่งใส คุย'ผู้ชุมนุม'เข้าใจได้” ในไทยรัฐ 22 มิถุนายน 2550 หน้า 1: http://www.thairath.co.th/offline.php?section=hotnews&content=51543
<6>

ข่าว “'แฟลตดินแดง' ทรุดโทรมหนัก เสี่ยงถล่มครืน!” ไทยรัฐ 15 พฤษภาคม 2550 หน้า 1 http://www.thairath.co.th/offline.php?section=hotnews&content=47072 และข่าว

<7>
ข่าว “เตือนก่อนถล่ม “แฟลตดินแดง” 4.5 หมื่นคนหาที่อยู่ใหม่!!” http://www.kapook.com/hilight/view.php?id=1629 และ ข่าว “แผ่นดินไหวสะเทือนกรุงเทพฯ!! สีลม-สุขุมวิทอพยพออกจากตึก พระธาตุจอมกิตติ ยอดฉัตรหัก” คมชัดลึก 16 พฤษภาคม 2550 http://www.komchadluek.net/2007/05/16/a001_116854.php?news_id=116854
<8>

โปรดดูรายละเอียดการคำนวณตามตารางท้ายนี้

 
<9> ประมาณการโดยผู้เขียนเองในฐานะนักวิชาชีพด้านผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่